Art. 1830 Noul cod civil Rezilierea contractului Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune

CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune

SECŢIUNEA a 2-a
Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor

Art. 1830

Rezilierea contractului

(1) În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

(2) De asemenea, locatorul poate cere instanţei rezilierea contractului de închiriere şi în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.

Vezi şi alte articole din aceeaşi lege:

Art. 1830 Noul cod civil Rezilierea contractului Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune

Comentarii despre Art. 1830 Noul cod civil Rezilierea contractului Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune

     

# cerasela 08-Februarie-2014
Reglementarea anterioară: Legea nr. 114/1996: „Art. 24. Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii: a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile; b) la cererea proprietarului, atunci când:- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv; - chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora; - chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei; - chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale; c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului".

1. Atunci când una dintre părţi, fără justificare, nu-şi execută obligaţiile, creditorul poate solicita rezilierea, dacă nu cere executarea silită a acestora, şi poate beneficia şi de daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

2. în principiu, în viziunea normelor generale ale noului Cod civil privind rezilierea, neexecutarea trebuie să se refere la obligaţiile principale, prin a căror violare se aduce o vătămare celeilalte părţi. Rezilierea contractului cu executare succesivă operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanţă, însă cu caracter repetat (art. 1551 NCC).

3. Rezilierea contractului, care constituie titlul locativ al chiriaşului, nu poate fi cerută decât pentru nerespectarea clauzelor contractuale. în cazul în care în contractul de locaţiune a fost inserat un pact comisoriu, acesta trebuie să prevadă în mod expres obligaţiile a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului. Rezilierea este subordonată punerii în întârziere a chiriaşului, afară de cazul în care s-a convenit ca ea să rezulte din simplul fapt al neexecutării, iar efectele punerii în întârziere operează numai dacă indică expres condiţiile în care pactul comisoriu este incident (art. 1553 NCC).

4. în accepţiunea textului, rezilierea contractului de închiriere operează în cazul în care neexecutarea obligaţiilor contractuale este „fără justificare". Conceptul de „fără justificare" utilizat de text, trebuie explicitat prin ceea ce Codul civil înţelege în art. 1555-1557 prin cauze justificate de neexecutare a obligaţiilor contractuale. Existenţa acestor cauze justificate, pe care chiriaşul trebuie să le probeze, de natură a înlătura prezumţia de culpă în sarcina sa decurgând din neexecutarea obligaţiilor contractuale, înlătură aplicarea sancţiunii rezilierii.

5. Cauzele justificate de neexecutare a obligaţiilor contractuale se referă la ordinea executării obligaţiilor contractuale, la excepţia de neexecutare sau imposibilitatea de executare. Rezilierea va opera ori de câte ori nu se probează de către chiriaş existenţa cauzelor justificate

de neexecutare a obligaţiilor contractuale, situaţie în care se prezumă că neexecutarea este nejustificată.

6. Forma sintetică de încetare a contractului de închiriere prin reziliere, redată de alin. (1) al art. 1830 NCC, nu exclude existenţa unor cauze legale explicite în care se poate solicita rezilierea, oricare parte probând încălcarea acelei obligaţii în considerarea căreia legiuitorul a legitimat-o să solicite această măsură (art. 1800, art. 1803, art. 1827 NCC).

7. încălcarea obligaţiilor principale contractuale, la care legiuitorul se referă, conferă justificare rezilierii, în temeiul prezumţiei de vătămare sau prejudiciere a oricăreia dintre părţile contractante, deoarece vizează abuzul.

8. Rezoluţiunea sau rezilierea poate fi dispusă de instanţă sau poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.

9. Rezoluţiunea sau rezilierea contractului pe cale unilaterală are loc prin notificarea scrisă a debitorului, atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu şi-a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere (art. 1552 NCC).

10. Declaraţia de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare şi înscrisă pentru opozabilitate în cartea funciară sau în registrele de publicitate.

11. în alin. (2) al art. 1830 NCC, legiuitorul instituie o cauză specială de reziliere a contractului de închiriere, pusă la dispoziţia locatorului, şi anume în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobilele aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.

12. Această sancţiune contractuală se aplică locatarului pentru conduita sa culpabilă, care a abdicat de la obligaţia folosirii locuinţei cu prudenţă şi diligenţă, de manieră de a nu împiedica sau stânjeni alte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în vecinătate, în exercitarea dreptului lor de folosinţă, făcându-le imposibilă convieţuirea.

13. După opinia noastră, alin. (2) al art. 1830 nu pune în discuţie o răspundere pentru fapta altora, căci nu s-ar justifica fundamentul contractual al sancţiunii rezilierii. Mai curând apreciem că locatarul răspunde pentru conduita membrilor familiei şi a persoanelor cărora le-a îngăduit folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă în temeiul unei obligaţii propter rem, decurgând din calitatea sa de deţinător al lucrului.

14. Potrivit doctrinei (I. Albu, Dreptul civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Ed. Dacia, 1984, p. 66), asemenea obligaţie de „a face" revine deţinătorilor de lucruri, „fără deosebire după cum ei stăpânesc cu titlu de proprietate sau alt drept real ori ca simpli stăpânitori de fapt, posesori sau detentori".

15. în ceea ce îl priveşte pe chiriaş, el este ţinut, în temeiul legii, de a folosi construcţia cu prudenţă şi diligenţă, iar acest ultim concept „diligenţă" integrează şi acea conduită de a nu prejudicia în niciun mod dreptul altuia, în speţă, normala folosinţă a lucrului. Abdicarea de la obligaţia de diligenţă pune în discuţie culpa chiriaşului, indiferent de forma de manifestare a acesteia.

16. Instanţa este în măsură să aprecieze dacă aplicarea măsurii grave a rezilierii contractului de locaţiune se justifică în cazul faptelor izolate, al incidentelor sporadice între colo

catari şi caracterul întâmplător al împiedicării folosinţei construcţiei. O reziliere parţială a contractului de închiriere, numai pentru anumite persoane - cele care tulbură folosinţa celorlalţi colocatari sau vecini - ţine cont de regulile divizibilităţii răspunderii în materie contractuală, fără a se putea trece pragul răspunderii delictuale pentru fapta altuia. Totuşi, în cazul în care numai unul dintre soţi face imposibilă convieţuirea celorlalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobilele învecinate, nu se poate dispune numai evacuarea lui, ci şi a celuilalt soţ, căci altminteri s-ar ajunge să se dispună separarea judecătorească a domiciliului, deşi domiciliul comun al soţilor este de natura căsătoriei iar, potrivit legii, aceştia au dreptul la o singură locuinţă. Această soluţie se impune şi pentru considerentul că, în concepţia legiuitorului, titularul contractului de închiriere, împreună cu membrii familiei, formează un colectiv cu aceleaşi interese şi, fiind obligaţi să respecte prevederile legii, rămân răspunzători în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile înaintate de asociaţie pentru neîndeplinirea obligaţiilor locative.

17. Asociaţia de locatari, fiind mandatată de locatari în temeiul art. 21 din Legea nr. 230/1997 de a le exercita drepturile prin preşedintele său, de a introduce acţiuni în justiţieîn legătură cu obligaţiile contractuale încălcate şi care vizează prin consecinţele preju-diciabile drepturile patrimoniale ori nepatrimoniale ale acestora (prin împiedicarea folosirii normale a locuinţei sau a părţilor comune din acelaşi imobil sau imobilele învecinate), este legitimată procesual să solicite rezilierea contractului de închiriere.

18. Pe fondul unor prevederi speciale referitoare la reziliere, în cazul locuinţelor cu regim special îşi vor găsi aplicare normele dreptului comun din codul civil.

19. Prevederile Legii nr. 114/1996 şi H.G. nr. 1275/2000 privind modalităţile şi cauzele de desfiinţare a contractelor de închiriere a locuinţelor cu regim special sunt de natură să satisfacă un interes general major, specificul reglementării decurgând din importanţa acestor contracte, raportat la activitatea desfăşurată de beneficiarii acestora. Astfel, art. 45 din Legea nr. 114/1996 sancţionează cu rezilierea contractului de închiriere a locuinţei sociale omisiunea titularului de contract de a comunica primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei.

20. Contractul de închiriere a locuinţei sociale se reziliază şi în cazul în care venitul mediu lunar al familiei, realizat în doi ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut de art. 42 din lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare (art. 46 lit. b)).

21. Aceeaşi sancţiune va interveni şi în cazul subînchirierii, transmiterii dreptului de locuire sau schimbarea destinaţiei spaţiului închiriat ca locuinţă socială (art. 49 din Legea nr. 114/1996).

22. în privinţa tuturor locuinţelor cu regim special, exceptând cele oficiale de protocol, contractul de închiriere poate fi reziliat în condiţiile dreptului comun, la cererea locatorului sau asociaţiei de locatari.
Răspunde