Despăgubiri pentru lipsa folosinţei unei suprafeţe de teren. Proprietate privată

Prin sentinta civila nr. 7651 din 08.10.2010 a Judecatoriei Sibiu a fost admisa exceptia nulitatii cererii reconventionale si a fost admisa în parte actiunea civila formulata de reclamanta M. D. în contradictoriu cu pârâtii P. L., P. D. I., P. M., obligând pârâtii sa plateasca reclamantei suma de 2349 lei lunar, despagubiri pentru lipsa folosintei suprafetei de teren de 81 mp, începând cu data de pronuntarii prezentei si pâna la încetarea folosintei terenului; a fost anulata ca netimbrata cererea reconventionala si au fost respinse celelalte pretentii ca nefondate; au fost obligati pârâtii sa plateasca reclamantei suma de 1500 lei, cheltuieli de judecata partiale.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut în esenta

- cu privire la cererea reconventionala, având în vedere valoarea imobilului teren, instanta a stabilit în sarcina reclamantilor reconventional taxa de timbru de 3470 lei si timbru judiciar de 5 lei prin încheierea de sedinta din data de 08.09.2010. La termenul de judecata din data de 29.09.2010 reclamantii reconventionali, prin reprezentant legal au relatat ca nu înteleg sa plateasca taxa de timbru stabilita, astfel ca cererea lor a fost anulata.

- cu privire la actiunea principala: conform evidentei de CF reclamanta este proprietara a terenului în suprafata de 896 mp înscris în CF 8 Sibiu cu nr. top. 1/8/1, iar pârâtii sunt proprietari ai terenului învecinat înscris în CF 18 Sibiu cu nr. top. 1/8/2 în suprafata de 100 mp.

Din raportul de expertiza efectuat în cauza de expert P. M. s-a retinut ca pârâtii folosesc suprafata de 81 mp din terenul reclamantei.

Din conventia încheiata de parti depusa la dosar (fila 26 dosar) coroborata cu declaratiile martorilor ascultati în cauza rezulta ca în mai 2000 între parti au existat discutii cu privire la întinderea proprietatilor lor. Din înscrisul sub semnatura privata alaturat schitei imobilelor efectuata de un expert topograf – I. I. , rezulta ca partile si-au recunoscut limitele proprietatilor conform schitei care cuprinde ca suprafata totala folosita de pârâti suprafata de 179 mp, dat totodata si acordul reclamantei cu privire la suprafata folosita în plus de pârâti . Ca atare, instanta nu a retinut ca folosinta terenului de catre pârâti s-a realizat fara titlu, ci cu voia reclamantei , în baza conventiei , fara sa se prevada pretul în lei al folosintei terenului. În lipsa unei prevederi exprese a pretului folosintei terenului , instanta apreciaza ca nu se poate opune pârâtilor pretentia de a plati chirie pentru perioada anterioara cererii de chemare în judecata, având în vedere conventia din data de 13 mai 2000.

Este evident ca reclamanta doreste modificarea întelegerii initiale, stabilirea unei chirii pentru folosinta terenului, însa aceasta poate produce efecte doar dupa punerea în întârziere a debitorilor, fapt ce s-a realizat prin formularea prezentei cereri de chemare în judecata.

Potrivit dispozitiilor art.483 Cod civil, fructele naturale sau industriale ale pamântului, fructele civile si sporul animalelor se cuvin proprietarului in puterea dreptului de accesiune. Chiriile sau orice fel de venituri care s-ar putea obtine de pe urma exploatarii imobilelor reprezinta fructe civile care, in temeiul textului de lege sus-mentionat, se cuvin de drept proprietarului imobilului, daca nu sunt incidente in cauza dispozitiile art. 485 cod civil (situatia posesorului de buna-credinta. Echivalentul folosintei trenului de 81 mp s-a stabilit prin raportul de expertiza la nivelul sumei de 2349 lei lunar.

În baza considerentelor de mai sus, instanta a apreciat întemeiata în parte cererea formulata de reclamanta, obligând pârâtii sa plateasca reclamantei suma de 2349 lei lunar, despagubiri pentru lipsa folosintei suprafetei de teren de 81 mp, începând cu data de pronuntarii sentintei si pâna la încetarea folosintei terenului, conform petitului formulat de reclamanta, si respingând cererea de obligare la plata pentru perioada celor trei ani anteriori formularii actiunii pendinte ca nefondata.

Fiind ”parti cazute în pretentii” pârâtii au fost obligati în baza art. 274 C.p.c. sa plateasca reclamantei suma de 1500 lei cheltuieli de judecata partiale reprezentând parte taxa de timbru parte taxa timbru , onorariu expertiza si onorariu avocatial.

Prin decizia civila nr. 300/12.04.2011 a Tribunalului Sibiu s-au admis recursurile formulate de parti împotriva sentintei civile nr. 7651/8.10.2010 a Judecatoriei Sibiu si s-a dispus casarea acesteia cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiasi instante, retinându-se ca instanta de fond a concluzionat contradictoriu asupra probelor administrate, în sensul ca s-a stabilit folosirea cu titlu a terenului de catre pârâti, în baza conventiei cu reclamanta, folosinta pentru care nu s-a prevazut plata vreunei sume de bani, apreciindu-se ca nefondate pretentiile reclamantei cu titlu de folos de tras pe ultimii 3 ani, însa pe de alta parte, s-au admis pretentiile cu acelasi titlu pentru viitor. S-a mai mentionat ca în cazul în care se ajunge la concluzia ca se impune plata contravalorii folosintei terenului, este necesara suplimentarea probatoriului, urmând ca expertul sa indice si valoarea de circulatie a chiriei pentru un teren echivalent, putându-se administra si orice alte probe pentru stabilirea unei valori cât mai aproape de realitate.

Cauza a fost din nou înregistrata pe rolul Judecatoriei Sibiu la data de 25.05.2011.

Prin sentinta civila nr. 8556 din 30.11.2011 a Judecatoriei Sibiu a fost respinsa actiunea formulata de reclamanta M. D. în contradictoriu cu pârâtii P. L., P. M., P. D. I., a fost admisa exceptia netimbrarii cererii reconventionale si în consecinta anuleaza cererea reconventionala formulata de acestia în contradictoriu cu reclamanta pârâta reconventional M. D; a fost obligata reclamanta la plata catre pârâti a sumei de 600 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut în esenta ca reclamanta este proprietara imobilului casa si curte situat în Sibiu, înscris în CF 8 Sibiu nr. top 1/8/1 în suprafata de 896 mp, cu titlu de mostenire, iesire din indiviziune si cumparare. (filele 9, 10 ale dosarului initial de fond), pârâtii P. L., P.M. precum si P. D. I. fiind coproprietari asupra imobilului învecinat loc de casa cu casa S+P+2E, situat în Sibiu,, înscris în CF 18 Sibiu nr. top 1/8/2, în suprafata de 100 mp, cu titlu de construire, donatie si atribuire în baza Legii 18/1991. (fila 11)

Conform raportului de expertiza efectuat de expert topograf P. M. dar si din suplimentul al 2-lea la acesta, rezulta ca în prezent, pârâtii folosesc 81 de mp din terenul proprietatea reclamantei. (filele 66-79 ale dosarului initial de fond, filele 50-53 ale dosarului de fata).

Reclamanta M. D. si pârâtul P. L. au încheiat în cursul lunii mai 2000 o conventie consemnata într-un înscris sub semnatura privata, iar din continutul acestuia, coroborat cu interogatoriile partilor dar si cu declaratia martorilor I. I., D. R. audiati în cauza, s-a retinut ca vointa partilor a fost aceea ca sa recunoasca „limitele proprietatilor” lor învecinate „reprezentata de linia punctelor A.B.C.D.E” conform schitei din cuprinsul actului, întocmita de expertul audiat ca martor I. I., în sensul ca reclamanta ceda în folosinta pârâtilor suprafata de 79 mp din imobilul proprietatea sa, suprafata care se regaseste inclusa în imobilul proprietatea pârâtilor, iar ulterior, prin „oficializarea”acestei conventii, reclamanta era de acord cu „rectificarea suprafetei imobilului pârâtilor în CF de la 100 mp, la 179 mp”. În schimb, pârâtul P. L. se obliga „sa elibereze total peretele înspre proprietatea lui M.D. (aliniamentul C.D) pentru ca aceasta sa poata amplasa un corp de cladire lipit de peretele respectiv”.(filele 16 si 44 ale dosarului initial de fond, filele 24, 31 ale acestui dosar )

Fata de forma în care s-a încheiat conventia, este cert ca aceasta nu putea avea ca efect transmiterea dreptului de proprietate de la reclamanta la pârâti asupra terenului de 79 mp mentionat în cuprinsul actului, însa rezulta cu claritate ca prin conventie pârâtilor li s-a recunoscut de catre reclamanta un drept de a folosi în continuare partea de teren proprietatea acesteia, în schimbul unor obligatii de a face. Nu rezulta din cuprinsul actului ca pârâtii s-ar fi obligat la plata unei chirii sau a altor despagubiri banesti pentru folosinta acestui teren, asa cum se sustine de catre reclamanta. Martorii M. D. si M. I. A. M. (filele 50 a dosarului initial, 32 a dosarului de fata) au declarat ca au auzit despre „întelegerea ca pârâtii sa plateasca chirie pentru teren”, respectiv despre intentia reclamantei de a solicita „o suma de bani pentru teren” doar de la reclamanta, iar declaratia martorului D. R., semnatar al conventiei încheiate de parti, care a scris efectiv acest act la dictarea partilor, asa cum a declarat chiar reclamanta la interogatoriu, s-a înlaturat în partea referitoare la „intentia partilor ca (….) pârâtii sa plateasca contravaloarea folosintei cu titlu de despagubiri”, atâta timp cât înscrisul constatator al conventiei nu cuprinde nicio mentiune în acest sens.

În aceste conditii, nu se poate face abstractie de aceasta conventie care reprezinta „legea partilor” conform art. 969 C. civ. anterior în vigoare la data întocmirii ei, asa cum sustine reclamanta, atâta timp cât acest act nu si-a pierdut valabilitatea si produce efectele juridice pe care partile au înteles sa i le confere.

Sustinerile reclamantei în sensul ca pârâtii nu si-au executat întocmai obligatiile de a face asumate nu constituie decât o confirmare a existentei în continuare a acestui act juridic, care pentru a înceta sa-si mai produca efectele trebuie sa intervina o cauza prevazuta de lege în acest sens.

Neexecutarea obligatiei corelative de catre debitor în cadrul unui contract sinalagmatic da dreptul creditorului fie a cere executarea ei întocmai, fie a solicita rezolutiunea conventiei, conform art. 1020-1021 C. civ, însa nu poate justifica cererea creditorului ca debitorul sa execute altceva în locul obligatiei asumate.

În aceste conditii, situatia folosintei terenului proprietatea reclamantei de catre pârâti, care s-a dovedit a fi în realitate, dupa masuratorile efectuate de expert, în suprafata de 81 mp, s-a reglementat de parti prin conventia mentionata mai sus, contract care, asa cum s-a aratat, continua sa-si produca efectele, astfel ca reclamanta, desi proprietara a terenului în litigiu, nu poate invoca pentru plata de despagubiri dreptul comun, art. 480 si urm. C. civ. anterior si deci raspunderea delictuala a pârâtilor în conditiile art. 998-999 C. civ., pentru prejudiciul ce l-ar fi suferit si îl suporta în continuare, în calitate de proprietar, prin lipsirea de folosinta terenului sau în suprafata de 91 mp.

Potrivit doctrinei în materie, atâta timp cât exista un contract care în speta confera pârâtilor dreptul de folosinta a terenului în litigiu doar în schimbul unor obligatii de a face, între parti nu se poate antrena decât raspunderea contractuala în limitele conventiei lor, fiind exclusa raspunderea delictuala pentru a acoperi prejudicii ce s-ar cauza prin modul de executare sau neexecutarea conventiei, în legatura cu obiectul ei. Pentru aceste considerente s-a respins actiunea reclamantei ca neîntemeiata.

Cu privire la cererea reconventionala, având în vedere ca pârâtii reclamanti reconventional nu au înteles sa plateasca taxa judiciara si timbrul judiciar stabilite în sarcina lor prin încheierea de sedinta din data de 08.09.2010, în primul ciclu procesual la instanta de fond, fata de dispozitiile art.20 alin. 1 si 3 din Legea 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, s-a admis exceptia netimbrarii cererii reconventionale si în consecinta s-a anulat aceasta cerere ca netimbrata.

În baza art. 274 C. pr. civ., reclamanta aflându-se în culpa procesuala, aceasta a fost obligata la plata catre pârâti a sumei de 1952 lei cheltuieli de judecata reprezentând onorariu expert si taxa judiciara de timbru conform chitantelor de la filele 51, 64 ale dosarului initial de fond, fila 18 a dosarului Tribunalului Sibiu.

Împotriva sentintei a declarat recurs reclamanta, care critica solutia pentru desproprietarirea sa efectiva, caci desi este proprietar tabular si plateste taxe si impozite pentru imobil, nu-i este aparat si respectat dreptul, actiunea sa a fost respinsa cu o motivare straina de cauza, ea nu a invocat conventia încheiata cu intimatii drept temei juridic al actiunii, ci a cerut folos de tras pentru terenul ocupat fara drept de intimati si pentru care se datoreaza despagubiri, conventia viza clarificarea situatiei de drept a imobilului, în timp ce actiunea sa tinde la valorificarea dreptului de folosinta asupra imobilului, instanta avea obligatia sa verifice titlul în temeiul caruia intimatii folosesc terenul de 81 mp, aflat în proprietatea ei si în folosinta efectiva a intimatilor, prin conventia din anul 2000 nu s-a discutat folosinta, ci transmiterea dreptului de proprietate

Recursul este fondat si, întemeiat pe prevederile art. 304 si 312 C. pr. civ., va fi admis, cu consecinta admiterii în parte a actiunii, în sensul obligarii intimatilor la plata sumei de 45.360 lei, despagubiri pentru cei trei ani anteriori promovarii actiunii si a sumei de 1260 lei lunar, începând cu data introducerii actiunii si pâna la încetarea folosintei terenului de catre intimati, cu mentinerea solutiei privind cererea reconventionala, pentru urmatoarele considerente.

Astfel, prin decizia nr.300 din 12.04.2011 a Tribunalului Sibiu a fost casata hotarârea de fond, retinându-se faptul ca partile, care au în proprietate doua imobile învecinate, la 13.05.2000 au încheiat o conventie, recunoscuta de ambele parti, dar interpretata diferit de acestea(reclamanta sustine ca obiectul conventiei a fost transmiterea în folosinta pârâtilor a unei suprafete de 79 m.p. pretul acestei folosintei urmând a fi stabilit ulterior , pârâtii sustin ca aceea conventie a operat un transfer de proprietatea sau cel putin o promisiune în acest sens). Tribunalul a dispus a se suplimenta probatoriul si a verifica intentia reala a partilor la încheierea conventiei din 13.05.2000 (daca s-a operat un transfer al folosintei , o cedare gratuita sau oneroasa a proprietatii sau un contract în care ambele parti si-au asumat anumite obligatii de a face).

La instanta de fond, desi s-au administrat probe la rejudecare, acestea au fost directionate însa spre limitele proprietatii si ale încalcarii, si nu spre a lamuri continutul conventiei, astfel cum a decis instanta superioara, solutia pronuntata evitând acest aspect, care însa era obligatoriu. În ceea ce priveste controlul judiciar ce se exercita de catre instantele, care solutioneaza caile de atac, asupra instantelor care au pronuntat hotarârile atacate, acest control nu reprezinta o limitare a independentei judecatorilor, el fiind ulterioare judecatii, îndrumarile date de instanta superioara fiind obligatorii pentru judecatorii fondului în privinta rezolvarilor de drept si a necesitatii administrarii unor probe, astfel cum stabilesc prevederile art. 315(1) C. pr. civ. , obligativitatea îndrumarilor date de catre instanta de control judiciar asigurând realizarea finalitatii controlului judecatoresc, solutionarea temeinica si legala a cauzelor, judecatorii fondului putând reitera erorile comise prin solutia ce a fost desfiintata, si astfel ca s-ar ajunge la exercitarea repetata a cailor de atac, la prelungirea duratei solutionarii cauzelor în mod nepermis si s-ar încalca cerinta solutionarii proceselor într-un termen rezonabil, prevazuta la art. 6 paragraful 1 CEDO.

În ce priveste problema de fond, este fundamental studiul conventiei invocate(fila 16 dosar initial), încheiata la data de 13.05.2000, pentru a realiza vointa reala a partilor, în conditiile libertatii contractuale, stabilita de art.969 C. civ., cu sensul real existent la data încheierii ei, în temenii art. 977- 985 C. civ. si situatia partilor din punctul de vedere al dreptului de proprietate.

În ce priveste primul aspect, este evident ca recurenta, constatând o încalcare a dreptului sau, nu a exercitat împotriva intimatilor actiunea agresiva în revendicare, fiind de acord cu cedarea proprietatii celor 81 mp(sau 79 mp) de teren uzurpat, conditionat de o anume conduita a intimatilor. Partile au încheiat o promisiune în acest sens, aceasta fiind o obligatie de a face, situatia reala reglementându-se doar dupa realizarea celor convenite, care nu s-au realizat nici pâna în prezent. Promisiunea de vânzare-cumparare duce numai la nasterea unei obligatii corelative pentru ambele parti ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului ramâne netransmis, partile beneficiind de mijlocul juridic prin care sa prefigureze conditiile în care se va încheia viitoarea transmisiune de drept. Promisiunea este libera ca forma, nu trebuie sa îmbrace forma ad validitatem, ea având ca obiect obligatia partilor de a încheia pe viitor contractul de vânzare-cumparare, forma scrisa fiind necesara numai pentru probatiunea actului juridic . Fiind stabilite acestea, trebuie precizat faptul ca, indiferent de termenii promisiunii si de durata încalcarii dreptului de proprietate, dreptul efectiv nu se poate transmite decât dupa îndeplinirea formalitatilor legale prevazute de Legea nr. 7 /din 13 martie 1996, care în art. 22 (1) stabileste ca dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrise in CF pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a încheiat in forma autentica.

Pe cale de consecinta, uzurparea dreptului de proprietate al recurentei a durat pâna în prezent si va înceta doar dupa încheierea în forma legala a conventiei asupra transmiterii proprietatii catre intimati, pâna la data reglementarii legale a situatiei juridice a imobilului, intimatii sunt si ramân uzurpatori ai dreptului de proprietate al recurentei, aceasta fiind îndreptatita fie la apararea dreptului sau pe calea actiunii, fie la despagubiri pentru privarea de drept, ceea ce a si facut recurenta în prezenta cauza. Potrivit art.1 din Protocolul nr. 1 din CEDO „Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile art. 44 alin. 1 teza a II-a din Constitutia României prevad ca atât continutul cât si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege, iar art. 136 alin. (5) din Constitutie consacra caracterul inviolabil al proprietatii private în conditiile legii organice.

Conventia invocata nu transmite dreptul asupra terenului încalcat, nici nu legitimeaza folosinta lui fara drept, ci arata doar deschiderea proprietarei spre legalizarea situatiei, asa cum este ea în prezent. Ca urmare, fata de întârzierea în a actiona a intimatilor (situatia durând de multi ani), este evident faptul ca recurenta este îndreptatita la despagubiri pentru lipsa de folosinta asupra terenului de referinta, în termenul de prescriptie legal, ca o compensatie a privarii sale de drept. Persoana care a uzurpat dreptul este tinuta a raspunde din punct de vedere civil, adica a despagubi persoana indreptatita la folosinta pentru prejudiciul cauzat, fapta fiind ilicita, caci nimanui nu-i este permis sa aduca prin fapta sa vreo vatamare unei alte persoane, ori drepturilor acesteia, in conditiile in care art. 998 C.civ. stipuleaza in mod expres, ca orice fapta a omului, care cauzeaza altuia prejudiciu, obliga pe cel din a carui greseala s-a ocazionat, a-l reparea. Retinand caracterul ilicit al faptei intimatilor, ne situam in planul raspunderii civil delictuale si nu cel al raspunderii contractuale, derivata din conventia invocata. Persoana vatamata prin aceasta fapta ilicita, adica recurenta, ce a fost lipsita de folosinta bunului sau, a solicitat prin actiunea de fond acoperirea prejudiciului cauzat prin aceasta, ca cel ce a savarsit - o sa fie tinut a plati contravaloarea lipsei de folosinta, acoperirea prejudiciului existent si despagubiri pentru prejudiciul viitor, daca este cert ca se va produce in viitor si este evaluabil, care s-a stabilit prin expertiza, cazul de fata. In legatura cu intinderea obligatiei de acoperire a prejudiciului, aceasta se stabileste astfel incat intre prejudiciu si despagubirile acordate sa existe identitate, uzurpatorul este tinut a acoperi si toate cheltuielile ocazionate de proces, precum taxa de timbru, onorariu avocat, precum si alte cheltuieli avansate de catre acesta.

Celelalte aspecte ale sentintei nu au fost criticate si instanta, efectuând verificari din oficiu, nu a sesizat vicii apte sa atraga casarea acesteia, astfel ca au fost mentinute celelalte dispozitii ale sale.

Aflati în culpa procesuala, în termenii art. 274 C.pr.civ., intimatii vor fi obligati la suportarea cheltuielilor de judecata în recurs.

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Despăgubiri pentru lipsa folosinţei unei suprafeţe de teren. Proprietate privată

Comentarii despre Despăgubiri pentru lipsa folosinţei unei suprafeţe de teren. Proprietate privată