Rezolutiune antecontract de vânzare – cumparare. Consecinte. Cumulul dobânzii legale cu penalitătile. Vânzări-Cumpărări

Rezolutiune antecontract de vânzare – cumparare. Consecinte. Cumulul dobânzii legale cu penalita?ile.

C. civil, art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1066, art. 1088

C. comercial, art. 43

OG 9/2000, art. 2, art. 3

(Curtea de Apel Bucure?ti – Sec?ia a V a Comercial?

decizia comercial? nr. 582/29.11.2010)

 

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucure?ti - Sec?ia a VI-a Comercial? la data de 4.12.2009, reclaman?ii TN ?i TE au chemat in judecata parata SC A.G. SRL, solicitând sa se dispun? rezolu?iunea antecontractului de vânzare cump?rare autentificat sub nr. 2466/5.09.2007 la BNP Asociati “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan”, sa fie obligata parata la restituirea sumei de 1.952.412,48 lei cu titlul de pre?, sa fie obligata parata la plata dobanzii legale aferenta perioadei 1.09.2007 – 3.12.2009, adic? 399.317,04 lei, precum si in continuare la plata dobânzii pana la achitarea integrala a debitului, sa fie obligata parata la plata sumei de 3.263 lei cu titlul de onorariu notarial, precum si la plata cheltuielilor de judecata.

Prin sentin?a comercial? nr. 6430/25.05.2010, pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VI-a Comercial?, în dosarul nr. 47996/3/2009 s-a admis în parte cererea formulata de reclaman?i, s-a dispus rezolu?iunea antecontractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. 2466/05.09.2007 la BNP Asocia?i “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan”, a fost obligat? pârâta la restituirea sumei de 1.952.412,48 lei, pre? achitat de reclaman?i. A mai fost obligat? pârâta la plata sumei de 3.263 lei, contravaloarea onorariului notarial, fiind respins? ca neîntemeiat? cererea referitoare la dobânda legal?. De asemenea, pârâta a fost obligat? pârâta la plata sumei de 23.672,75 lei, cheltuieli de judecat?.

Pentru a pronun?a aceast? sentin?? tribunalul a re?inut urm?toarele:

Între reclaman?i, in calitate de promiten?i comparatori, si parat?, in calitate de promitenta vânz?toare, a intervenit antecontractul de vânzare cump?rare autentificat sub nr.2466/5.09.2007 la BNP Asociati “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan” prin care parata s-a obligat sa vând?, iar reclaman?ii s-au obligat sa cumpere trei apartamente ce urmau a fi edificate in condominiul din Bucuresti, Splaiul Unirii nr.168, nr.170 si in Bucure?ti, str. Gladitei nr.42, sector 4. Pre?ul agreat de par?i a fost de 603.726 EURO plus TVA (art.4.1).

In condi?iile in care cumparatorii isi vor fi respectat toate obliga?iile de plata, parata promitenta vânz?toare s-a obligat sa finalizeze apartamentele pana la data de 31.05.2009 (art.5.1). Termenul de predare urma a fi prelungit automat cu num?rul de zile in care, datorita cazurilor de for?a majora, caz fortuit, sau condi?ii meteorologice nefavorabile ori altor cauze prev?zute de lege ori neimputabile vânz?toarei sunt sistate lucr?rile ori este imposibila efectuarea lucr?rilor la standardele de siguran?a si calitate asumate de vânz?toare ori prev?zute de lege, pe perioada in care aceste situa?ii persista (art.5.2).

Cump?r?torii au fost de acord ca, in cazul in care termenul de predare era dep??it ca urmare a culpei antreprenorilor sau subantreprenorilor vânz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a termenului de predare (art.5.3).

Orice situa?ie de prelungire a termenului de predare urma a fi notificata in scris sau fax de c?tre vânz?toare cumparatorilor cu cel pu?in 30 de zile înainte de expirarea termenului de predare (art.5.4).

In cazul in care vânz?toarea nu respecta termenul de predare si/sau termenul prev?zut la art.5.3, dup? caz, datora penalit??i de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pana la acea data de c?tre comparatori pentru fiecare zi de întârziere fata de termenul de predare. Penalit??ile au fost limitate la suma de 15.000 EURO (art.5.5).

Prin notificarea din data de 30.04.2009, parata a comunicat reclaman?ilor ca termenul de predare de 31.05.2009 va fi prelungit, in conformitate cu prevederile art. 5.4 din antecontract, pana la data de 30.09.2009. Prelungirea termenului de predare, a argumentat parata, era datorata întârzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial. Acest lucru a fost determinat de dorin?a sa ca procesul de construc?ie sa respecte toate normele existente, fiind in acest fel asigurata corectitudinea desf??ur?rii lucr?rilor de construc?ie a apartamentelor.

Prin notificarea din data de 7.10.2009, reclaman?ii au comunicat paratei rezolu?iunea antecontractului si i-au cerut acesteia restituirea sumei de 1.952.412,48 lei achitata cu titlul de pre?, plata dobânzii medii de referin?a a BNR aferenta perioadei 1.09.2007-30.09.2007, precum si plata in continuare a dobânzii pana la achitarea efectiva a debitului.

De asemenea, reclaman?ii au cerut si achitarea sumei de 3.263 lei reprezentând onorariul notarial.

Prin notificarea din data de 20.10.2009, parata a comunicat reclaman?ilor, in conformitate cu prevederile art.5.3 si art.5.4, ca termenul de predare de 30.09.2009 urma a fi prelungit pana la data de 15.03.2010. Prelungirea termenului de predare, a argumentat parata, a fost datorata întârzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial. Acest lucru a fost determinat de dorin?a sa ca procesul de construc?ie sa respecte toate normele existente, fiind in acest fel asigurata corectitudinea desf??ur?rii lucr?rilor de construc?ie a apartamentelor.

Din suma convenita drept pre? al apartamentelor ce urmau a face obiectul vânz?rii cump?r?rii, reclaman?ii au achitat suma de 77.728,42 lei prin OP nr.12/27.08.2007, suma de 513.794,16 lei prin OP nr.13/6.09.2007, suma de 251.257,90 lei prin OP nr.10/10.12.2007, suma de 390.249,72 lei prin OP nr.3/27.06.2008, suma de 263.018,67 lei prin OP din 28.11.2008 si suma de 456.363,61 lei prin OP din 7.04.2009 . Cu privire la suma de 3.263 lei reprezentând onorariul notarial, tribunalul a re?inut c? aceasta a fost achitata de reclaman?i la data de 5.09.2007 .

Potrivit regulilor generale, apreciaz? tribunalul, rezolu?iunea este o sanc?iune a neexecut?rii culpabile a contractului sinalagmatic constând in desfiin?area retroactiva a acestuia si repunerea par?ilor in situa?ia avuta anterior încheierii contractului. Rezolu?iunea este, de regula, judiciara, ea neoperând de drept, ci in baza hot?rârii instan?ei judec?tore?ti investite in acest scop, in temeiul art.1021 Cod civil, de partea îndrept??it? (creditorul obliga?iei neexecutate).

Ca efect al rezolu?iunii, fie ea judiciara sau conven?ionala, contractul este ?ters din ordinea juridica, el fiind considerat a nu fi existat niciodat?, ceea ce are drept consecin?a si restituirea presta?iilor efectuate in baza sa, presta?ii care r?mân, in urma desfiin??rii contractului, f?r? temei.

In cauza, dup? cum s-a ar?tat, parata s-a obligat sa predea apartamentele pana la data de 31.05.2009, iar aceasta nu a respectat termenul de predare. Parata a prelungit de doua ori termenul de predare, prin notific?rile din 30.04.2009 si 20.10.2009, pana la 30.09.2009, respectiv 15.03.2010.

Parata a indicat drept temei de prelungire a termenului de predare prevederile art.5.4, respectiv art.5.3 si art.5.4 din contract.

Potrivit art.5.3, comparatorii au fost de acord ca, in cazul in care termenul de predare era dep??it ca urmare a culpei antreprenorilor sau subantreprenorilor vânz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a termenului de predare.

Potrivit art. 5.4, orice situa?ie de prelungire a termenului de predare urma a fi notificata in scris sau fax de c?tre vânz?toare comparatorilor cu cel pu?in 30 de zile înainte de expirarea termenului de predare.

Pentru prima amânare, parata nu a indicat cauza care a determinat-o, cauza care sa aib? corespondenta contractuala.

In cazul celei de a doua amân?ri, situa?ia contractuala indicata a fost aceea a culpei subantreprenorilor. Apari?ia unei asemenea împrejur?ri nu ar fi permis insa paratei sa amâne termenul de predare decât cu cel mult 3 luni, iar nu cu 9 luni si jum?tate (31.05.2009 – 30.09.2009 = 4 luni, 1.10.2009 – 15.03.2010 = 5 luni si jum?tate).

Pentru aceste motive, avand in vedere ca parata nu si-a respectat principala obliga?ie, aceea de a preda la termen promiten?ilor comparatori apartamentele, Tribunalul a dispus rezolu?iunea antecontractului.

In urma desfiin??rii antecontractului, efectele sale din ordinea juridica vor fi si ele ?terse, astfel ca parata a fost obligata la plata c?tre reclaman?i a sumei de 1.952.412,48 lei, suma achitata cu titlul de pre? de c?tre reclaman?ii promiten?i comparatori.

In aplicarea aceluia?i principiu al repunerii in situa?ia anterioara, parata a fost obligata si la plata sumei de 3.263 lei, suma pe care reclaman?ii au achitat-o cu titlul de onorariu notarial.

Cu privire la obliga?ia de plata a dobânzii legale solicitata de reclaman?i, tribunalul a apreciat c? aceasta nu este întemeiat?, re?inând c? în cazul in care vânz?toarea nu respecta termenul de predare si/sau termenul prev?zut la art.5.3, dup? caz, aceasta datora penalit??i de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pana la acea data de c?tre cumparatori pentru fiecare zi de întârziere fata de termenul de predare. Penalit??ile au fost limitate la suma de 15.000 EURO.

A?adar, consider? tribunalul, p?rtile au evaluat conven?ional prejudiciul produs prin predarea cu întârziere a apartamentelor care au f?cut obiectul antecontractului, inserând in contract o clauza penala valabila potrivit art.1066 si urm. din Codul civil, art. 1 din OG nr.9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obliga?ii b?ne?ti.

Prin aceasta clauza, adaug? tribunalul, p?rtile au în?eles sa deroge de la regula de drept comun instituita de art. 1088 Cod civil, regula potrivit c?reia partea lipsita de folosin?a unei sume de bani are dreptul la dobânda legala aferenta acelei sume.

Potrivit art. 129 alin. 6 Cod proc.civil?, judec?torii hot?r?sc numai asupra obiectului cererii deduse judeca?ii. Textul constituie consacrarea explicita a principiului disponibilit??ii care guverneaz? procesul civil, obligând instan?ele de judecata sa se pronun?e in limitele in care au fost sesizate.

In aplicarea acestui principiu, instan?ele sunt obligate sa analizeze modelul juridic propus de reclamant prin cererea de chemare in judecata. In condi?iile in care il apreciaz? ca fiind valabil, instan?ele admit cererea astfel cum a fost formulata, in timp ce, in cazul in care modelul juridic propus de reclamant este privit ca eronat, instan?ele resping cererea ca nefondata. Desigur, in exercitarea rolului activ, pentru a lamuri pe deplin cererea dedusa judeca?ii, instan?ele pot pune in discu?ia pârtilor orice împrejur?ri de fapt si de drept si pot dispune administrarea oric?ror probe, chiar daca pârtile se opun (art. 129 alin. 4 si 5 Cod proc.civila). Instan?ele nu pot insa schimba modelul juridic cu care au fost sesizate, pentru ca aceasta ar însemna înc?lcarea principiului disponibilit??ii.

De aceea, Tribunalul a respins ca neîntemeiata cererea reclaman?ilor de obligare a paratei la plata dobânzii legale.

Fiind apreciat? in culpa procesuala, in baza art.274 Cod proc.civila, parata a fost obligata la plata c?tre reclaman?i a sumei de 23.672,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecata aferente preten?iilor admise.

Cu privire la sus?inerea paratei potrivit c?reia ar fi exonerata de r?spundere deoarece neexecutarea obliga?iei sale s-a produs ca efect al unei cauze de for?a majora (criza economica) si al neexecut?rii obliga?iilor asumate de c?tre partenerii s?i comerciali, aceasta nu a fost re?inut?, deoarece activitatea comerciala in ansamblul sau, dar si fiecare decizie de afaceri presupun riscuri, luate in calcul si asumate de comercian?i, profitul fiind, in parte, beneficiul riscurilor asumate in mod oportun. Schimbarea, in mai mica sau mai mare m?sura, a condi?iilor economice este tocmai o împrejurare pe care comercian?ii sunt obliga?i sa o ia in calcul la adoptarea unei decizii, consecin?a putând fi, in cele din urma, ie?irea din pia?a a comerciantului care a luat hot?râri gre?ite din punct de vedere economic. Nici instan?ele de judecata, ca autorit??i publice, nici ceilal?i participan?i la circuitul comercial nu au datoria de a proteja comercian?ii ale c?ror decizii de pia?a au fost invalidate de schimbarea, fie si radicala, a climatului economic.

In mod asem?n?tor, faptul ca un partener comercial al paratei nu si-a executat obliga?iile nu este de natura a o exonera pe aceasta de executarea propriilor obliga?ii. Parata este cea care a ales sa intre in rela?ii comerciale cu ace?ti parteneri, astfel ca responsabilitatea ii apar?ine in întregime. Parata, de asemenea, are la indemna c?ile prev?zute de lege pentru a ii determina pe partenerii s?i sa ?i execute obliga?iile asumate.

De asemenea, nu a fost re?inuta sus?inerea paratei referitoare la existenta unei clauze contractuale care ar impune reclaman?ilor sa solicite daune interese (penalit??i de întârziere) pentru întârzierea la predarea apartamentelor, dar le-ar interzice acestora sa solicite rezolu?iunea antecontractului.

Creditorul obliga?iei neexecutate are la indemna mai multe cai prin care ?i poate proteja drepturile. Creditorul poate cere executarea – eventual cu daune interese - a obliga?iei de c?tre debitorul sau, ob?inând in acest fel tocmai ceea ce l-a determinat sa încheie contractul, ori, in cazul in care apreciaz? ca executarea nu mai de natura a ii oferi beneficiul pe care l-a urm?rit, sa solicite rezolu?iunea contractului, cu obligarea debitorului culpabil la plata de daune interese.

Creditorul este insa singurul in m?sura sa fac? aceasta alegere, deoarece el este cel prejudiciat si poate analiza cel mai bine care este cale cea mai profitabila.

Dreptul de op?iune al creditorului este un drept fundamental, subîn?eles in toate contractele sinalagmatice (sau, in redactarea art.1020 Cod civil, condi?ia rezolutorie este subîn?eleas? totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din p?r?i nu îndepline?te angajamentul s?u.)

Creditorul poate alege sa renun?e la acest drept, aceasta renun?are insa, data fiind gravitatea ei, i) este necesar sa fie in mod expres si clar stipulata in contract, ea neputând fi dedusa pe cale de interpretare si ii) este, de cele mai multe ori, înso?ita de compensa?ii pe care creditorul urmeaz? sa le primeasc? in schimbul renun??rii. Nici una din cele doua condi?ii, conchide tribunalul, nu este îndeplinita in cauza de fata.

Împotriva acestei sentin?e au declarat apel reclaman?ii TE ?i pârâta AG.

I. Reclaman?ii TN ?i TE critic? sentin?a pentru urm?toarele motive :

La data de 05 Septembrie 2007, se sus?ine, ace?tia au încheiat cu intimata-pârât?, Societatea comercial? "ASMITA GARDENS S.R.L.", antecontractul de vânzare-cump?rare, autentificat sub nr , 2466 la Biroul Notarilor Publici Asocia?i "Raluca Herbay ?i Raluca Draga Baldan" din Bucure?ti, în scopul cump?r?rii unui num?r de 3 apartamente ce urmau s? fie edificate în Condominiul din Bucure?ti, Splaiul Unirii nr. 168, nr. 170 ?i Str. GI?di?ei nr. 42/ Sector 4.

De?i ?i-au respectat, la scaden?ele convenite ?i în totalitate, obliga?ia de plat? a pre?ului apartamentelor, achitând, pân? la data de 29.04.2009, suma total? de 1.952.412/48 lei, intimata-parata nu si-a respectat obliga?iile asumate privind termenul de predare convenit, dup? cum, in mod repetat, a modificat unilateral condi?iile contractuale.

Prin cererea de chemare în judecat?, reclaman?ii au solicitat s? se dispun? rezolu?iunea antecontractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. 2466 din 05.09.2007; s? fie obligat? intimata-pârâta la restituirea pre?ului achitat în sum? de 1. 952.412,48 lei; s? fie obligat? intimata-pârâta, cu titlu de daune, ia plata dobânzii legale (dobânda medie de referin?? B.N.R.), aferent? perioadei 01.09.2007 03.12.2009 (data intent?rii ac?iunii), respectiv suma de 399.317,04 lei, ulterior precizat? la suma de 287.202,53 lei ?i, în continuare, pân? la achitarea integral? a debitului; s? fie obligat? intimata-pârâta la plata sumei de 3.263,00 lei, reprezentând onorariul notarial achitat pentru autentificarea Antecontractului de vânzare-cump?rare ?i s? fie obligat? intimata-pârâta la plata cheltuielilor de judecat?.

Prin sentin?a comercial? nr. 6430 din 25.05.2010, Tribunalu1 Bucure?ti Sec?ia VI-a Comercial? a admis în parte cererea, respingând cap?tul de cerere privitor la obligarea la plata dobânzii legale, cu urm?toarele "aser?iuni motivatorii”: c? "în cazul în care vânz?toarea nu respect? termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la art. 5.3., dup? caz, datora penalit??i de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pân? la acea dat? de c?tre cump?r?tori pentru fiecare zi de întârziere fa?? de termenul de predare. Penalit??ile au fost limitate la suma de 15.000 EURO"; c? p?r?ile au evaluat conven?ional prejudiciul produs prin predarea cu întârziere a apartamentelor care au f?cut obiectul antecontractului, inserând ... o clauz? penal? potrivit alin. 1066 ?i urm. C. ci v., art. 1 din OG nr. 9/2000...... Prin aceasta p?r?ile au în?eles s? deroge de la regula de drept comun instituit? de art. 1088 cod civil ..... "; c?, "potrivit art. 129 alin. 6 C.pr. civ. judec?torii hot?r?sc numai asupra obiectului cererii deduse judec??ii ?i c?, pentru motivele ar?tate Tribunalul va cererea reclaman?ilor de obligare a pârâtei la plata dobânzii legale.

Apelan?ii reclaman?i consider? hot?rârea nelegal? ?i netemeinic? apreciind c? a fost dat? cu gre?ita interpretare a voin?ei reale a p?r?ilor; neaplicarea principiului interpret?rii sistemice a prevederilor antecontractului; gre?ita interpretare ?i aplicare a efectelor rezolu?iunii asupra conven?iei p?r?ilor; gre?ita aplicare a cauzei penale în ipoteza rezolu?iunii conven?iei.

Pentru acest prim motiv, solicit? admiterea apelului ?i modificarea hot?rârii în sensul admiterii cererii precizate privind acordarea dobânzii legale.

În opinia apelan?ilor clauzele contractuale relevante pentru corecta solu?ionare a cauzei, sub aspectul criticat, sunt urm?toarele:

5.1. In condi?iile in care Comparatorii î?i vor fi respectat toate obliga?iile de plata, vânz?toarea se obliga sa finalizeze apartamentele (potrivit variantei de finisaje pentru care au optat cump?r?torii, conform Anexei 8) pana la data de 31 mai 2009 (" termen predare ").

5.2. Termenul de Predare va fi prelungit automat cu num?rul de zile in care cump?r?torii întârzie pl??ile si cu cel in care, datorita cazurilor de for?a majora, caz fortuit sau condi?ii meteorologice nefavorabile ori altor cauze prev?zute de lege ori neimputabile vânz?toarei, sunt sistate lucr?rile ori este imposibila efectuarea lucr?rilor la standardele de siguran?a si calitate asumate de c?tre vânz?toare ori prev?zute de lege, pe perioada in care aceste situa?ii persista.

5.3. Cumparatorii sunt de acord ca, in cazul in care termenul de predare este dep??it ca urmare a culpei antreprenorilor ori subantreprenorilor vânz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a Termenului de Predare.

5.5. În cazul în care vânz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la Articolul 5.3. de mai sus, dup? caz, va datora penalit??i de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pân? la acea dat? de c?tre Cump?r?tori, pentru fiecare zi de întârziere fa?? de Termenul de Predare. P?r?ile convin ca penalit??ile prev?zute în acest Articol s? fie limitate la suma de 15000 EURO.

6.7. Fiecare dintre p?r?i va r?spunde pentru toate daunele cauzate celeilalte p?r?i ca urmare a nerespect?rii obliga?iilor asumate prin acest Antecontract. De asemenea, partea în culp? va datora celeilalte p?r?i toate cheltuielile legate de eventualele litigii ?i/sau proceduri de executare (taxe executor, onorarii avoca?iale, taxe de timbru, etc.).

Din interpretarea sistemic? a acestor prevederi, instan?a de fond ar fi trebuit s? re?in? voin?a real? ?i comun? a p?r?ilor în sensul c?: termenul de predare convenit ca subsemna?ii s? fie achitat la zi s-a întâmplat!;

- termenul de predare convent a fost 31.05.2009, sub condi?ia ca, reclaman?ii s? fi achitat la zi toate obliga?iile de plat?, ceea ce s-a întâmplat.

- termenul de predare nu putea s? fie dep??it cu mai mult de 3 luni, adic? cel mai târziu 30.08.2009, în cazul culpei antreprenorilor ?i/sau subantreprenorilor vânz?toarei;

- prin antecontract, p?r?ile au convenit mai multe ipoteze posibile, ?i anume:

- ipoteza nerespect?rii termenului de predare, conform art. 5.1. ?i 5.3., ceea ce, în fapt, s-a întâmplat!

Or, în aceast? ipotez?, se sus?ine, conform art. 6.7., prin raportare la art. 1021 C. civ., reclaman?ii, în calitate de creditori ai obliga?iei neexecutate, aveau op?iunea de a cere executarea, cu aplicarea clauzei penale prevederilor de articolului 5.5. sau de a cere rezolu?iunea antecontractului, cu daune interese moratorii, respectiv dobânda legal?, dar interesul esen?ial ce a determinat contractarea nu mai subzista;

- ipoteza pred?rii apartamentelor peste termenul de predare convenit, cu aplicarea clauzei penale reglementat? de art. 5.5. din Antecontract.

Aceste ipoteze sunt sus?inute de chiar formularea clauzei 5.5. (Vânz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la articolul 5.3. sau, pentru fiecare zi de întârziere fa?? de Termenul de Predare), care, implicit, permitea perfectarea contractului de vindere-cump?rare, în ipoteza dep??irii termenului de predare, dar cu aplicarea clauzei penale!

Reclaman?ii au optat pentru varianta de a solicita rezolutiunea conven?iei, conform Art. 1021 C. civ., cu daune moratorii (dobânda legal?), in condi?iile în care interesul esen?ial ce i-a determinat s? contracteze nu mai subzista.

Rezolu?iunea constituie o sanc?iune împotriva debitorului culpabil ?i se caracterizeaz? prin:

-desfiin?area retroactiv? a conven?iei chiar de la data încheierii sale ("ex tune"), adic? de la 05 Septembrie 2007;

-repunerea p?r?ilor în situa?ia anterioar? ("restitutio in statu quo ante"), ?i ,

-obligarea p?r?ii culpabile la plata daunelor interese.

Or, de?i a re?inut c? "în urma desfiin??rii antecontractului, efectele sale din ordinea public? vor fi ?i ele ?terse" (pagina 5 alin. penultim din hot?rârea apelat?), implicit, chiar de la data încheierii conven?iei, ca "justificare" a respingerii cap?tului de cerere privind acordarea dobânzii legale, instan?a de fond: a înc?lcat principiile legale în materia rezolu?iunei conven?iilor sinalagmatice ?i a efectelor acestora deoarece a f?cut aplicarea unei clauze care nu a existat vreodat?, respectiv cea referitoare la clauza penal?; a comis ?i o gre?eal? de logic? juridic? deoarece a f?cut aplicarea prevederilor referitoare la clauza penal? în toate ipotezele avute în vedere de p?r?i, la data încheierii conven?iei, inclusiv in ipoteza rezolu?iunii.

Hot?rârea apelat? are ?i efecte imorale ?i inechitabile deoarece, prin neacordarea daunelor moratorii/dobânzii legale, uzura pre?ului/capitalului achitat debitorului culpabil? profit? acestuia din urm?, fiind astfel transferat? asupra creditorului.

Pentru motivele ar?tate, solicit? admiterea apelului, modificarea hot?rârii apelate în sensul oblig?rii intimatei pârâte la plata dobânzii legale, aferent? perioadei 01.09.2007 – 03.12.2009, respectiv suma reprecizat? de 287.202,53 lei ?i, în continuare, pân? la achitarea integral? a debitului; obligarea intimatei – pârâte la plata integral? a cheltuielilor de judecat? atât la instan?a de fond, cât ?i în apel.

La data de 26.10.2010, intimata – pârât? a depus la dosar întâmpinare în raport cu apelul reclaman?ilor, solicitând respingerea acestuia, în sensul men?inerii sentin?ei apelate, ca fiind legal? ?i temeinic?.

În ap?rare, intimata sus?ine c? p?r?ile, prin clauza cuprins? în art. 5.5. au derogat de la dispozi?iile de drept comun, prev?zute de art. 1088 din C.civil, în sensul c? au evaluat conven?ional cuantumul prejudiciului, penalit??ile fiind convenite atât pentru rezolu?iunea antecontractului, cât ?i pentru întârzierea în executarea obliga?iilor.

II. Pârâta SC AG SRL critic? sentin?a pentru urm?toarele motive :

Având in vedere dispozi?iile art. 7208 Cod proc. civ. care stabilesc caracterul executoriu a hot?rârilor judec?tore?ti date în prima instan?a în procesele si cererile in materie comerciala, apelanta pârât? solicit? instan?ei de judecata sa dispun? suspendarea execut?rii sentin?ei comerciale nr. 6430/25.05.2010 pronun?ata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala pana la solu?ionarea apelului.

Men?ioneaz? ca apelan?ii-reclaman?i au început procedurile în vederea execut?rii. silite, solicitând atât Judec?toriei Sector 1 Bucure?ti încuviin?area execut?rii silite, obiect al dosarului nr. 46803/299/2010 cu termen de judecata la data de 16.12.2010 cat si Judec?toriei Sector 2 Bucure?ti încuviin?area execut?rii silite, obiect al dosarului nr. 33910/300/2010 cu termen de judecata la data de 03.12.2010.

Solicit? sa se constatate ca executarea silita a hot?rârii judec?tore?ti atacate, anterior verific?rii legalit??ii ?i temeiniciei acesteia de c?tre instan?a de apel aduce grave prejudicii apelantei-parâte fiind de natura sa îi prejudicieze activitatea.

Astfel prin posibilitatea popririi conturilor sale bancare de c?tre apelan?ii-reclaman?i Tanasescu, se arat? c? va fi in imposibilitatea de a plati furnizorii, crean?ele bugetare si orice alte datorii, chiar si taxele judiciare de timbru in litigiile pe care le are in prezent pe rol.

Pe fondul cauzei, consider? ca sentin?a comerciala pronun?ata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala nr. 6430/25.05.2010 este nelegala si netemeinica, pe considerentele expuse mai jos.

Astfel, apelanta-parat?, in conformitate cu dispozi?iile din antecontract respectiv dispozi?iile art. 5.3 care stabilesc "comparatorii sunt de acord ca, in cazul in care termenul de Predare este dep??it ca urmare a culpei anteprenorilor sau subantreprenorilor vânz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a Termenului de Predare." si dispozi?iile art. 5.4. care stabilesc "orice situa?ie de prelungire a Termenului de Predare a imobilului a fi notificata in scris sau fax de c?tre vânz?toare cump?r?torilor cu cel pu?in 30 zile înainte de expirarea Termenului de predare" i-a notificat pe apelan?ii -reclaman?i la data de 30.04.2009 ca termenul de predare va fi prelungit pana la data de 30.09.2009, iar prin Notificarea din data 20.10.2009 i-a notificat pe intima?ii-reclaman?i ca termenul de predare era prelungit pana la data de 15.03.2010, a?a cum d?deau voie prevederile contractuale asumate de ambele par?i. Aceste prelungiri ale termenului de predare nu s-au datorat culpei sale ci s-au datorat întârzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial neimputabile dezvolt?torului imobiliar, ele fiind din culpa subanteprenorilor, contractorilor ansamblului rezidential, conform prevederilor art. 5.2, 5.3. si 5.4. din contract si a Notificarilor mentionate mai sus.

Cu toate acestea, apelan?ii reclaman?i au trimis la data de 13.10.2009 o notificare prin care au convocat pe pârât? la conciliere directa solicitând restituirea sumei de 1.952.412,48 lei pl?tita cu titlu de pre?, precum si plata sumei de 357.448,00 cu titlu de dobânda legala si la plata la sumei de 3.263,00 lei cu titlu de onorariu notarial, cu nerespectarea clauzelor contractuale asumate de ace?tia, conform dispozi?iilor art. 969 Cod Civil care prevede: "Conven?iile legal f?cute au putere de lege intre p?r?ile contractante".

Apelanta – pârât? reitereaz? excep?ia prematuritatii ac?iunii apelan?ilor-reclaman?i Tan?sescu, invocata la fond si respinsa de instan?a de fond, având in vedere ca ace?tia au introdus cererea de chemare in judecata la data de 04.12.2009, data la care pârâta Asmita Gardens era in perioada de gra?ie prev?zuta de dispozi?iile art. 5.3 si 5.4 din antecontract, deoarece aceasta îi notificase pe apelan?ii-reclaman?i de faptul ca termenul de predare a apartamentelor fusese prelungit pana la 15.03.2010.

Consider? ca referitor la clauza prev?zuta la arte 6.5. din antecontract, aceasta nu se reg?se?te in spe?a in cauza. O asemenea ipoteza ar fi putut exista in situa?ia in care ambele p?r?i ar fi prev?zut intr-un înscris semnat de ambele p?r?i in care ar fi men?ionat locul, ?i data si ora, notarul public si sediul acestuia in vederea prezent?rii par?ilor pentru încheierea contractului de vânzare-cump?rare in forma autentica, iar vânz?toarea nu ar fi respectat acest angajament asumat expres si nu s-ar fi prezentat f?r? nici o justificare la notarul public pentru încheierea contractului autentic.

Conform dispozi?iilor art. 5.8. din Antecontract in termen de 5 zile de la termenul de predare, vânz?toarea va transmite cump?r?torului o notificare in care se va preciza perioada de timp in care p?r?ile se vor prezenta la imobil in vederea semn?rii unui proces verbal in care sa se constate respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai apartamentului. Prin dispozi?iile art. 5.9. din Antecontract se prevede ca prin procesul verbal prev?zut la arte 5.8. p?r?ile vor agrea data, locul si ora la care se vor prezenta in fata Notarului Public in scopul încheierii Contractului. Ori p?r?ile, sus?ine apelanta, nu au încheiat un proces verbal in sensul men?ionat mai sus si a?a cum i-a notificat si pe intima?ii-reclaman?i prin Notificarea din data de 20.10.2009 termenul de predare a fost prelungit pana la data de 15.03.2010, insa nu din culpa promitentei-vanzatoare, ci din cauze neimputabile acesteia, culpa fiind a subantreprenorilor, contractorilor ansamblului reziden?ial.

In spe?a, sus?ine apelanta – pârât?, p?rtile nu au stabilit de comun acord o data finala la care sa se prezinte in fata notarului public pentru a semna contractul de vânzare-cump?rare, deci prin urmare nu ar fi putut exista din partea promitentei-vânz?toare vreun refuz nejustificat de a se prezenta in fata notarului public pentru semnarea contractului si, pe care de consecin?a, nici posibilitatea promiten?ilor-comparatori de a putea considera unilateral antecontractul rezolvit, cu atât mai mult cu cat intima?ii-reclaman?i fuseser? anterior notifica?i cu privire la prelungirea termenului de predare, conform dispozi?iilor contractuale.

Mai mult, se sus?ine, aceste prelungiri ale termenului de predare s-au datorat întârzierilor in lucr?rile de construire ale ansamblului reziden?ial neimputabile dezvoltatorului imobiliar, ele fiind din culpa subantreprenorilor, contractorilor ansamblului reziden?ial, culpa asumata si de apelan?ii-reclamanti, prin clauzele arte 5.3 si 5.4 din antecontract ca n?scând automat dreptul la prelungirea termenului de predare a apartamentelor de c?tre dezvolt?torul imobiliar. Din analiza înscrisurilor depuse de c?tre aceasta la dosarul cauzei, apelanta consider? c? se poate observa ca in toata perioada cuprinsa intre începerea lucr?rilor de construc?ie la ansamblul reziden?ial, Asmita Gardens ?i pân? in luna martie 2010 inclusiv, constructorii, antreprenorii, subantreprenorii si chiar institu?iile care erau implicate contractual in construirea si/sau finalizarea ansamblului reziden?ial nu ?i-au respectat termenele contractuale ?i în acest fel finalizarea întregului ansamblu reziden?ial a fost blocata, fapt ce a împiedicat-o pe apelant? sa predea la rândul s?u viitorilor proprietari apartamentele din complexul reziden?ial care nu corespundeau standardelor la care s-a angajat prin antecontractele pe care le-a semnat, îns? nu din culpa acesteia. De?i apelan?ii-reclaman?i cuno?teau ca întârzierea in predarea apartamentelor nu se datora culpei apelantei-parate, fiind notifica?i in acest sens, si ca antecontractul dintre p?r?i era în derulare, totu?i au introdus cererea de chemare in judecata solicitând rezolu?iunea antecontractului.

In concluzie, apelanta - pârât? solicit? admiterea apelului si, pe cale de consecin??, schimbarea in parte a hot?rârii judec?tore?ti, in ceea ce prive?te cap?tul de cerere referitor la rezolu?iunea antecontractului si obligarea sa la restituirea avansului pl?tit, la plata onorariului notarial si a cheltuielilor de judecata, ca efect al rezolu?iunii, petite încuviin?ate de instan?a de fond si pe fond respingerea ac?iunii ca neîntemeiat?.

De asemenea, solicit? suspendarea execut?rii sentin?ei comerciale nr. 6430/25.05.2010 pronun?ata de Tribunalul Bucuresti -Sec?ia a VI-a Comerciala pân? la solu?ionarea apelului.

In drept, art. 280, 282, 284, 287, 288, 292, 295, 296, 297, 298 Cod proc. Civ; art. 969 si 970 Cod Civil.

În dovedirea apelului, apelanta - pârât? solicit? încuviin?area urm?toarelor probe: înscrisuri, precum si orice alte probe utile, pertinente si concludente solu?ion?rii prezentei cauze.

I. În ce prive?te EXCEP?IA NETIMBR?RII cererii de suspendare a execut?rii hot?rârii apelate, precum ?i a apelului declarat de apelanta – pârât?, Curtea în temeiul art. 137 alin. 1 din C.pr. civ. rap. la art. 20 alin. 1 ?i 3 din Legea nr. 146/1997, cu referire la art. 11 din aceea?i lege, apreciaz? c? excep?ia este întemeiat?, astfel c? va fi admis?, pentru urm?toarele considerente:

ART. 20 din Legea nr.146/1997 reglementeaz?: „ (1) Taxele judiciare de timbru se pl?tesc anticipat. (2) Dac? taxa judiciar? de timbru nu a fost pl?tit? în cuantumul legal, în momentul înregistr?rii ac?iunii sau cererii, ori dac?, în cursul procesului, apar elemente care determin? o valoare mai mare, instan?a va pune în vedere petentului s? achite suma datorat? pân? la primul termen de judecat?. În cazul când se mic?oreaz? valoarea preten?iilor formulate în ac?iune sau în cerere, dup? ce a fost înregistrat?, taxa judiciar? de timbru se percepe la valoarea ini?ial?, f?r? a se ?ine seama de reducerea ulterioar?. (3) Neîndeplinirea obliga?iei de plat? pân? la termenul stabilit se sanc?ioneaz? cu anularea ac?iunii sau a cererii. (…)”

De asemenea, ART. 11 din aceea?i lege reglementeaz?: „ (1) Cererile pentru exercitarea apelului sau recursului împotriva hot?rârilor judec?tore?ti se taxeaz? cu 50% din:

- taxa datorat? pentru cererea sau ac?iunea neevaluabil? în bani, solu?ionat? de prima instan??;

- taxa datorat? la suma contestat?, în cazul cererilor ?i ac?iunilor evaluabile în bani.”

Având în vedere aceste dispozi?ii legale, Curtea, la termenul de judecat? din 01.11.2010 a pus în vedere apelantei – pârâte, în raport cu valoarea contestat? în apel, a?a cum a fost aceasta precizat? la acela?i termen, s? timbreze apelul cu o tax? judiciar? de timbru în cuantum de 11.952, 24 lei ?i timbru judiciar în cuantum de 5 lei, iar cererea de suspendare a execut?rii, cu o tax? judiciar? de timbru de 10 lei ?i timbru judiciar de 0, 3 lei ( încheiere – fila 23).

În acest scop a dispus ?i citarea apelantei – pârâte cu aceast? men?iune, a?a cum rezult? din dovada de îndeplinire a procedurii de citare de la fila 24.

Cu toate acestea, apelanta – pârât? nu s-a conformat obliga?iei legale pus? în vedere ?i de instan??, iar fa?? de sanc?iunea legal? prev?zut? de dispozi?iile art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, Curtea va anula cererea de suspendare a execut?rii, precum ?i cererea de apel formulat? de apelanta – pârât? SC AG, ca netimbrate, ceea ce constituie un impediment legal la analiza în fond a apelului acesteia, astfel cum a fost motivat.

II. Cu privire la apelul declarat de apelan?ii – reclaman?i TN ?i TE, analizând sentin?a apelat?, prin prisma criticilor invocate, a ap?r?rilor invocate, a dispozi?iilor legale aplicabile în cauz? ?i a probelor administrate, Curtea a apreciat c? acesta este întemeiat ?i a fost admis, pentru urm?toarele considerente:

Critica apelan?ilor vizând solu?ia gre?it? dat? cap?tului de cerere privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale aferent? sumelor de bani achitate de reclaman?ii promiten?i - cump?r?tori cu titlu de pre? ?i celei achitate cu titlu de onorariu notarial, cu prilejul încheierii antecontractului de vânzare-cump?rare este fondat?.

Astfel, prima instan?? a apreciat c? în condi?iile în care p?r?ile au inserat în antecontract clauza penal? potrivit c?reia : „În cazul în care vânz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la Articolul 5.3. de mai sus, dup? caz, va datora penalit??i de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pân? la acea dat? de c?tre Cump?r?tori, pentru fiecare zi de întârziere fa?? de Termenul de Predare. P?r?ile convin ca penalit??ile prev?zute în acest Articol s? fie limitate la suma de 15000 EURO. 5.5.” o atare clauz? exclude de plano posibilitatea pentru reclaman?ii, p?gubi?i prin neexecutarea sau executarea necorespunz?toare a obliga?iilor convenite prin acest antecontract, de a mai solicita dobânda legal?.

Ra?ionamentul instan?ei este gre?it pentru cel pu?in câteva considerente:

În primul rând, a?a cum sus?in ?i apelan?ii, cele dou? obliga?ii, respectiv: obliga?ia de a pl?ti penalit??i ?i obliga?ia de a pl?ti dobânda legal?, au izvoare obliga?ionale diferite.

Astfel, în timp ce obliga?ia de plat? a penalit??ilor decurgând din clauza penal?, care de altfel nu a fost valorificat? în cauza de fa??, de vreme ce reclaman?ii au solicitat ca efect al rezolu?iunii antecontractului, doar restituirea pre?ului achitat ?i a onorariului notarial, cu daune – interese, apreciate de ace?tia ca fiind dobânda legal?, are ca izvor, conform art. 1066 rap. la art. 969 din C.civil, conven?ia p?r?ilor, respectiv antecontractul ( art. 5.5 ), obliga?ia de plat? a dobânzii legale decurge din lege, respectiv din dispozi?iile art. 43 din C. comercial care reglementeaz? : „ Datoriile comerciale lichide ?i pl?tibile în bani produc dobând? de drept din ziua când devin exigibile.”

În acest sens sunt ?i dispozi?iile OG nr. 9/2000 care reglementeaz?:

- art. 2: „ În cazul în care, potrivit dispozi?iilor legale sau prevederilor contractuale, obliga?ia este purt?toare de dobânzi f?r? s? se arate rata dobânzii, se va pl?ti dobânda legal?.

- art. 3: „ Dobânda legal? se stabile?te, în materie comercial?, la nivelul dobânzii de referin?? a B?ncii Na?ionale a României”.”

În al doilea rând, con?inutul celor dou? obliga?ii este diferit, deoarece penalit??ile reprezint? o compensa?ie anticipat? de p?r?i în ce prive?te cuantumul prejudiciului ( de regul? referitoare la un prejudiciu efectiv suferit anticipat de p?r?i ca urmare a întârzierii în îndeplinirea obliga?iei), iar dobânda legal? reprezint? o parte a beneficiului nerealizat de reclaman?i, ca urmare a indisponibiliz?rii sumelor de bani ( în spe?? suma de bani achitat? cu titlu de pre? ?i cea achitat? cu titlu de onorariu notarial), din culpa pârâtei, în condi?iile în care obliga?ia de a preda imobilul ?i de a încheia contractul de vânzare-cump?rare în form? autentic?, nu a fost îndeplinit?.

Altfel spus, reclaman?ii au optat pentru rezolu?iune cu daune – interese (a?a cum îng?duie dispozi?iile art. 1021 teza a doua din C. civil care stabilesc: „ Partea, în privin?a c?reia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau s? sileasc? pe cealalt? a executa conven?ia, când este posibil, sau s?-i cear? desfiin?area, cu daune interese.”) a?a - încât instan?a nu trebuia s? fac? nicio referire la clauza penal? inserat? de p?r?i în contract, deoarece preten?iile concrete deduse judec??ii de c?tre reclaman?i nu se întemeiau pe aceasta, ci dobâ?nda legal? era cerut? conform art. 1021 din C.civil ?i art. 1088 din C.civil ( a se vedea temeiul juridic invocxa de reclaman?i – fila 5 din dosarul Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VI a Comercial? , în care nu este men?ionat ?i art. 1066 din C.civil, care reglementeaz? clauza penal?).

Mai mult, chiar din interpretarea per a contrario a dispozi?iilor art. 1088 din C.civil care stabilesc c? „ La obliga?iile care au de obiect o sum? oarecare, daunele – interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legal?, afar? de regulile speciale în materie de comer? …” rezult? c? în materia obliga?iilor comerciale, se pot acorda al?turi de „ dobânda legal?” ?i alte daune, spre deosebire de obliga?iile civile.

Cum pârâta societate comerciale este subiect de drept comercial, obliga?iile acesteia au natur? comercial?, astfel c? în materie comercial?, de principiu, penalit??ile de întârziere se pot cumula cu dobânda legal?, neexistând nicio interdic?ie în acest sens, ci dimpotriv?, dispozi?ii legale care induc ideea cumulului celor dou? categorii de daune – interese, în materie comercial?, cum sunt cele evocate mai sus.

În fine, a?a cum au sus?inut apelan?ii - reclaman?i, ace?tia au optat pentru rezolu?iune cu daune interese, astfel încât executarea clauzei penale ( a antecontractului) ar fi fost cealalt? op?iune, din perspectiva acestei posibilit??i de a opta, reglementat? de art. 1021 din C.civil, în favoarea creditorului obliga?iei neexecutate, op?iune nevalorificat?.

A?adar, dac? reclaman?ii, creditori ai obliga?iei neexecutate, neexecutare culpabil? care a condus la rezolu?iunea antecontractului, au optat pentru rezolu?iune cu daune - interese compensatorii evaluate la nivelul dobânzii legale, prima instan?? nu putea pune în discu?ie, nici m?car în considerentele hot?rârii, executarea efectiv? a clauzei penale, nefiind învestit? cu aceasta [ art. 129 alin. ultim din C.pr. civ. stabilind limitele judec?rii cererii în raport cu disponibilitatea p?r?ii care sesizeaz? instan?a transpus? ( între altele) în calea procedural? aleas? de aceasta)].

Daunele interese pretinse de reclaman?i sub forma dobânzii legale reprezint? o reparare a prejudiciului constatat în urma rezolu?iunii, îns? „ nu pentru întârzierea în executarea obliga?iei de predare a apartamentelor „ (întârziere pentru care p?r?ile au prev?zut clauza penal?), ci pentru prejudiciul suferit ca urmare a indisponibiliz?rii sumelor de bani achitate cu titlu de pre? ?i onorariu notarial, apar?inând reclaman?ilor, care ca urmare a rezolu?iunii antecontractului, s-a dovedit a fi prejudiciatoare pentru ace?tia.

De aceea, considerând c? Tribunalul a f?cut o aplicare gre?it? a legii, respectiv a dispozi?iilor art. 1021, art. 1088 din C.civil, a art. 43 din C. comercial, în temeiul art. 296 din C.pr. civ. Curtea a admis apelul reclaman?ilor, a schimbat în parte sentin?a apelat? în sensul c? a obligat pârâta ?i la plata dobânzii legale aferente sumelor de 1.952.412, 48 lei ?i de 3263 lei, ce va fi calculat? de la data de 05.09.2007 ( data la care sumele au fost pl?tite de reclaman?i ?i, pe care de consecin??, indisponibilizate, din culpa pârâtei, care nu ?i-a îndeplinit obliga?iile contractuale) pân? la data pl??ii efective.

Având în vedere solu?ia pronun?at? de instan?a de apel ?i împrejurarea c?, în raport cu aceasta, dar ?i cu atitudinea procesual? a apelantei – pârâte, care nu a în?eles s? timbreze apelul s?u, rezult? c? intimata – pârât? se afl? în culp? procesual?, culp? ce decurge ?i din neîndeplinirea obliga?iilor contractuale deduse judec??ii (re?inut? de ambele instan?e, ca fiind culpabil? acesteia), de vreme ce culpa p?r?ii din dreptul substan?ial, în urma solu?iei pronun?ate, cap?t? aspecte de drept procesual. Ca atare, Curtea în temeiul art. 298 rap. la art. 274 din C.pr. civ., a obligat pe intimat? la plata cheltuielilor de judecat? efectuate în fa?a primei instan?e ( cele neacordate de aceasta), instan?a de apel apreciind c? acestea trebuie acordate în întregime, de vreme ce cererea de chemare în judecat? a fost apreciat? ca întemeiat?, în tot, dar ?i a cheltuielilor de judecat? efectuate în apel, astfel cum au fost acestea dovedite cu înscrisurile depuse la dosar ( E.R.).

 

 

Vezi şi alte speţe de drept penal:

Rezolutiune antecontract de vânzare – cumparare. Consecinte. Cumulul dobânzii legale cu penalitătile.  Vânzări-Cumpărări

Comentarii despre Rezolutiune antecontract de vânzare – cumparare. Consecinte. Cumulul dobânzii legale cu penalitătile. Vânzări-Cumpărări