| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 23-05-2023 |
 | Petru
Vizitator |
| În anul 2014, am cumpărat un imobil executat silit, care la momentul achiziției avea datorii restante către asociația de proprietari în valoare aproximativă de 5000 RON, deținute de foștii proprietari.Aceste datorii nu mă vizau în calitate de noul proprietar, achizitionand imobilul liber de sarcini.
Am solicitat eliminarea din lista de plată a acestor datorii restante ale foștilor proprietari, unde adresa imobilului și numele meu apar ca proprietar, dar mi s-a transmis printr-o adresa că acest lucru nu este posibil conform O.M.F.P 3130/2017, deoarece pentru același imobil nu pot exista înregistrate două familii distincte cu cheltuieli de întreținere proprii. Începând din 2014 și până în prezent, am achitat lunar cheltuielile de întreținere pentru imobil in functie de cum venea pe lista lunara curenta de plata.
Anul acesta, am cerut o adeverință pentru a verifica dacă am datorii restante înainte de a vinde imobilul. Pe adeverință se menționează că nu am datorii personal, dar există datorii ale foștilor proprietari, iar conform articolului 33 din LG 196/2018 (1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice. + articolul (2) lit.b În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociația de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități publice.
Cu alte cuvinte, fie eu trebuie să plătesc aceste datorii, fie cel care cumpără imobilul, altfel tranzacția nu poate fi finalizată.
Aceste sunt piedici în vânzarea imobilului care nu sunt normale in logica mea :
1. în primul rând, datoriile sunt din 2014 și ar fi trebuit să fie soluționate în trecut;
2. în al doilea rând, aceste datorii nu sunt ale mele, ci ale foștilor proprietari;
3. în al treilea rând, actul de adjudecare afirmă clar că am cumpărat imobilul fără sarcini sau datorii.
Doresc să găsesc o metodă de a clarifica aceste aspecte, dar să fac acest lucru cu costuri minime.
Apreciez ajutorului vostru! | |
|
|
|
| 23-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
|
Parerea mea este ca asociatia de proprietari trebuia sa porneasca executarea silita impotriva fostilor proprietari pentru datoriile acestora fata de asociatie si sa se inscrie ca creditor la masa credala inainte ca bunul imobil sa fie vandut catre D-stra.
Cum bunul nu a fost urmarit silit si scos la vanzare de catre asociatia de proprietari inainte ca bunul sa fie vandut catre D-stra atunci dupa vanzarea bunului catre D-stra, asociatia de proprietari in calitate de creditor trebuia sa ceara prin actiune pauliana revocatorie, desfiintarea, revocarea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre D-stra si fostii proprietari, deoarece fostii proprietari au incheiat contractul in dauna creditorului care este asociatia de proprietari si prin vanzare fostii proprietari care sunt debitorul in speta si-au marit starea de insolvabilitate devenind insolvabili.
Cu alte cuvinte fostii proprietari prin vanzarea imobilului catre D-stra au ramas fara alte bunuri care sa poata fi urmarite, adica au devenit insolvabili.
Ce trebuie sa faca asociatia de proprietari acum?
Fie urmareste silit alte bunuri ale fostilor proprietari pentru plata datoriilor fata de asociatie daca acestia sunt solvabili si mai au si alte bunuri ce pot fi urmarite fie prin actiune revocatorie, pauliana, sa ceara desfiintarea, revocarea contractului de vanzare cumparare pe care fostii proprietari l-au incheiat cu D-stra daca fostii proprietari sunt insolvabili si nu mai au si alte bunuri ce pot fi urmarite bineinteles cu restituirea catre D-stra de catre fostii proprietari a pretului pe care D-stra l-ati platit la cumpararea bunului.
Dar actiunea pauliana, revocatorie este o actiune care trebuie intentata in termenul de prescriptie general de 3 ani care curge de la data cand asociatia de proprietari care este creditorul in speta, a cunoscut despre data cand fostii proprietari au vandut bunul imobil in detrimentul intereselor creditorului, asociatiei, marindu-si starea de insolvabilitate sau devenind chiar insolvabili.
Deci din anul 2014 cand a fost vandul bunul imobil catre D-stra prin contract de vanzare cumparare si pana in prezent au trecut mai mult de 3 ani si termenul general de prescriptie pentru actiunea pauliana s-a implinit in anul 2017.
Deci asociatia de proprietari nu mai poate apela la actiunea pauliana revocatorie pentru revocarea, desfiintarea contractului incheiat intre D-stra si fostii proprietari (cu restituirea pretului catre D-stra) din cauza implinirii termenului de prescriptie general de 3 ani.
Deci aceasta varianta pentru asociatia de proprietari de a-si recupera banii cade, nu mai are sustinere legala din motivele prezentate deja.
Mai ramane ca asociatia de proprietari sa isi recupereze banii prin executarea silita a fostilor proprietari pentru alte bunuri ale acestora. | |
|
|
|
| 23-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| Noul Cod Civil
Art. 2529
Dreptul la acţiunea în anularea actului juridic
(1) Prescripţia dreptului la acţiunea în anularea unui act juridic începe să curgă:
a) în caz de violenţă, din ziua când aceasta a încetat;
b) în cazul dolului, din ziua când a fost descoperit;
c) în caz de eroare ori în celelalte cazuri de anulare, din ziua când cel îndreptăţit, reprezentantul său legal ori cel chemat de lege să îi încuviinţeze sau să îi autorizeze actele a cunoscut cauza anulării, însă nu mai târziu de împlinirea a 18 luni din ziua încheierii actului juridic.
(2) În cazurile în care nulitatea relativă poate fi invocată de o terţă persoană, prescripţia începe să curgă, dacă prin lege nu se dispune altfel, de la data când terţul a cunoscut existenţa cauzei de nulitate. | |
|
|
|
| 23-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| | Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că acţiunea pauliană, fiind o acţiune patrimonială prin care creditorul cere revocarea pe cale judecătorească a actelor juridice încheiate de debitor în vederea prejudicierii intereselor sale, termenul de prescriptie este cel general, de 3 ani, şi începe să curgă, potrivit dispoziţiilor art. 9 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 (art. 2529 NCC), de la momentul în care creditorul a cunoscut cauza anulării. În speţă, pe calea acţiunii pauliene, reclamantul a cerut desfiinţarea unor contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile, pe motiv că, prin înstrăinarea acestor bunuri din averea sa, debitorul s-a sustras de la executarea silită pornită împotriva sa. Înalta Curte a reţinut că, în această situaţie, termenul de prescripţie va curge de la momentul în care s-a realizat publicitatea privind ieşirea din patrimoniul debitorului a bunurilor respective, acesta fiind momentul subiectiv în care creditorul a putut lua cunoştinţă de actul încheiat de debitor în vederea prejudicierii intereselor sale. (Decizia nr. 1698 din 18 aprilie 2013 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect acţiune pauliană) | |
|
|
|
| 23-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| | Exemple din jurisprudenta (practica judiciara) referitoare la actiunea pauliana (revocatorie). | |
|
|
|
| 24-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| | Nici fostii proprietari nu mai pot fi executati silit pentru obligatia lor fata de asociatia de proprietari deoarece este o obligatie prescrisa - au trecut mai mult de 3 ani din anul 2014 cand suma de bani trebuia achitata catre asociatie, obligatia fiind prescrisa in anul 2017. | |
|
|
|
| 24-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| Daca asociatia de proprietari ar fi cerut prin actiune pauliana revocatorie, desfiintarea, revocarea contractului de vanzare cumparare incheiat de D-stra cu fostii proprietari atunci D-stra aveati obligatia de a preda bunul imobil catre fostii proprietari si aveati dreptul de a primi inapoi de la fostii proprietari banii pe care i-ati platit ca pret la cumpararea bunului de la acestia.
In cazul in care fostii proprietari nu va restituiau pretul platit de D-stra atunci aveati dreptul sa ii executati silit pe fostii proprietari prin urmarirea silita a bunului imobil mai precis prin vanzarea silita a bunului imobil al fostilor proprietari si din pretul obtinut prin executarea silita a bunului sa va recuperati banii toti creditorii adica atat D-stra pentru pretul platit cat si asociatia de proprietari pentru suma restanta la asociatie.
Dar pentru asta toti creditorii trevuia sa va inscrieti fiecare cu creanta sa la masa credala in timpul executarii silite a bunului imobil. | |
|
|
|
| 24-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| SECŢIUNEA a 3-a
Acţiunea revocatorie
Art. 1562
Noţiune
(1) Dacă dovedeşte un prejudiciu, creditorul poate cere să fie declarate inopozabile faţă de el actele juridice încheiate de debitor în frauda drepturilor sale, cum sunt cele prin care debitorul îşi creează sau îşi măreşte o stare de insolvabilitate.
(2) Un contract cu titlu oneros sau o plată făcută în executarea unui asemenea contract poate fi declarată inopozabilă numai atunci când terţul contractant ori cel care a primit plata cunoştea faptul că debitorul îşi creează sau îşi măreşte starea de insolvabilitate. | |
|
|
|
| 24-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| | Cum obligatia catre asociatie este prescrisa prin termenul de prescriptie de 3 ani, in anul 2017, nu pot fi executati silit nici fostii proprietari pentru achitarea sumei respective si nici contractul incheiat de D-stra nu mai poate fi desfiintat prin actiune revocatorie pauliana mai ales ca la data cumpararii bunului dvs nu ati cunoscut ca fostii proprietari isi maresc starea de insolvabilitate in detrimentul creditorului care este asociatia de proprietari. | |
|
|
|
| 25-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| | Deoarece dvs ati cumparat bunul imobil liber de orice sarcini inseamna ca prin cumpararea bunului nu v-ati obligat sa achitati dvs sarcinile, datoriile de care este grevat imobilul, datorii care cad in sarcina fostilor proprietari, deci care trebuiau platite de catre ei dupa achizitionarea bunului imobil de catre dvs, dar cum a intervenit termenul de prescriptie de 3 ani, obligatiile fostilor proprietari fata de asociatia de locatari au incetat, s-au prescris. | |
|
|
|
| 25-05-2023 |
| | Jr
Vizitator |
| Cum obligatiile bunului imobil cad in sarcina fostilor proprietari ca urmare a faptului ca dvs ati cumparat bunul imobil liber de orice sarcini, asociatia trebuie sa ceara achitarea acestor obligatii fostilor proprietari ai imobilului.
Daca acestia nu le achita, asociatia trebuie sa ii execute silit si daca fostii proprietari nu au bunuri care sa fie urmarite, adica sunt insolvabili asociatia trebuie prin actiune pauliana revocatorie sa ceara in instanta desfiintarea contractului de vanzare incheiat de fostii proprietari cu dvs si readucerea bunului imobil in patrimoniul fostilor proprietari.
Asociatia trebuie sa urmareasca silit acest bun imobil si sa isi acopere creanta privind datoriile catre asociatie si din restul banilor sa va restituie pretul pe care l-ati platit la cumpararea bunului, ca urmare a faptului ca ati fost evins.
Daca din pretul obtinut prin executarea silita a bunului imobil nu primiti valoarea integrala a pretului platit de catre dvs atunci dvs pentru diferenta de pret puteti urmari alte bunuri ale fostilor proprietari, daca acestia sunt solvabili si mai au si alte bunuri ce pot fi urmarite.
Dar cum s-a implinit termenul de prescriptie de 3 ani obligatiile, sarcinile catre asociatie sunt prescrise si nu mai pot fi executati silit de catre asociatie nici fostii proprietari pentru plata lor si asociatia nu mai are dreptul sa intenteze impotriva dvs actiunea pauliana revocatorie.
Deci cel care a pierdut in speta este creditorul adica asociatia de proprietari (de locatari). | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Cheltuielile asociație de proprietari pentru un imobil executat silit.
