| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 03-02-2025 |
 | Vizitator
Vizitator |
| LEGEA cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996
Capitolul II Organizarea activității de cadastru
Articolul 4
Agenția Națională are următoarele atribuții principale:
a) coordonează și controlează executarea lucrărilor de cadastru și asigură înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii țări;
....................
***m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicții, incapacități și litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
........................ | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
|
Noul Cod Civil
CAPITOLUL II
Înscrierea drepturilor tabulare
Art. 885
Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor
(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.
(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.
(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului. | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Noua legislatie : Noul cod civil ; Legea 7/1996
1.Conform noului cod civil - cartea funciara are un efect constitutiv asupra unui contract de vanzare cumparare a unui imobil.
Asta inseamna ca dreptul de proprietate asupra imobilului nu se transmite de la data incheierii si autentificarii contractului de vanzare cumparare la notarul public ci de la data inscrierii contractului in cartea funciara.
2.Bunul imobil nu poate fi vandut de mai multe ori deoarece notarul poate trimite o cerere catre Agentia Nationala - prin care sa solicite inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra imobilului al primului cumparator (Legea 7/1996).
3.Fiind inscris dreptul de proprietate al primului cumparator in cartea funciara nu mai pot incheia contracte de vanzare cumparare pentru acelasi bun imobil alti notari deci nu se mai pot incheia alte vanzari.
4.Inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al primului cumparator al unui bun imobil pentru a impiedica alte vanzari ale aceluiasi bun imobil prin contracte autentice la alti notari - se poate face la cererea : notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate.
5.In concluzie, conform noii legislatii in vigoare un bun imobil nu poate fi vandut de mai multe ori si cartea funciara are efecte de opozabilitate fata de terti, efecte constitutive de drepturi reale conform noului cod civil.
6.Partile unui contract de vanzare cumparare a unui bun imobil incheie actul la notar in forma autentica, semneaza contractul si notarul poate cere imediat inscrierea dreptului de proprietate (contractului) in cartea funciara si astfel se impiedica o noua vanzare prin inscris autentic a aceluiasi bun imobil. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Eu consider ca cel care trebuie sa isi inscrie dreptul de proprietate al unui bun imobil (casa, teren) in cartea funciara ar trebui sa fie numai titularul dreptului de proprietate care este cumparatorul si nu vanzatorul.
Aceasta deoarece dreptul de proprietate al imobilului s-a transmis de la vanzator la cumparator incepand cu data incheierii si autentificarii contractului de vanzare cumparare la notar si nu de la data inscrierii dreptului de proprietate in cartea funciara.
Prin inscrierea dreptul de proprietate in cartea funciara de catre cumparator care este titularul acestui drept se dovedeste existenta proprietatii si bunul imobil nu mai poate fi vandut unei alte persoane iar cumparatorul este singurul proprietar al bunului imobil in cazul in care ar mai exista si alte vanzari ale bunului de catre vanzator unor alte persoane vanzari care nu sunt trecute in cartea funciara. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Opinii pe vechea reglementare:
- un contract de vanzare cumparare a unui bun imobil care trebuie incheiat ad validitatem in forma autentica - este valabil incheiat , este opozabil fata de terti si produce efecte juridice intre parti si fata de terti de la data incheierii si autentificarii contractului la notarul public si nu de la data inscrierii contractului in cartea funciara;
- aceasta deoarece un act juridic autentic este opozabil fata de terti de la data incheierii si autentificarii sale la notarul public , deci este opozabil dintotdeauna inca din momentul incheierii sale la notar;
Inscrierea unui contract de vanzare cumparare a unui imobil in cartea funciara nu e treaba vanzatorului care si-a transmis dreptul de proprietate de la data incheierii contractului autentic , ci e treaba cumparatorului.
***Daca cumparatorul nu isi inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara acest lucru ar putea avea cel putin doua consecinte negative pentru el :
- in primul rand vanzatorul ar putea revinde bunul imobil unui alt cumparator care sa isi inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara inaintea primului cumparator si astfel acest al doilea cumparator va dobandi el dreptul de proprietate asupra bunului imobil in detrimentul primului cumparator;
- in al doilea rand daca cumparatorul ar dori sa vanda bunul imobil unui tert , acest tert nu isi poate inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara fara sa inscrie mai intai in cartea funciara dreptul de proprietate al cumparatorului care i-a vandut bunul;
- astfel tertul ar putea refuza cumpararea bunului imobil daca nu este inscris in cartea funciara dreptul de proprietate al cumparatorului deoarece in cartea funciara figureaza ca proprietar al bunului imobil vanzatorul. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Completari:
1.Cei care pot inscrie dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (casa , teren) in cartea funciara ar trebui sa fie :
- titularul dreptului de proprietate adica cumparatorul care dobandeste acest drept de la data incheierii si autentificarii contractului de vanzare cumparare la notar;
- sau mostenitorii acestuia in cazul in care proprietarul decedeaza fara a-si inscrie dreptul de proprietate al imobilului in cartea funciara;
2.Daca proprietarul decedeaza fara a-si inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara atunci mostenitorii acestuia au de inscris in cartea funciara doua drepturi de proprietate succesive:
- dreptul de proprietate al imobilului de la vanzator la cumparator, deci dreptul de proprietate al cumparatorului in baza contractului de vanzare-cumparare autentic incheiat la notar intre vanzator si cumparator si in baza certificatului de mostenitor;
- si dreptul de proprietate al mostenitorului (mostenitorilor) imobilului de la cumparator la mostenitor (mostenitori) in baza certificatului de mostenitor intocmit de notarul public.
3.Daca proprietarul decedeaza dupa ce si-a inscris dreptul de proprietate in cartea funciara atunci mostenitorii acestuia au de inscris in cartea funciara un singur drept de proprietate al imobilului :
- de la cumparator la mostenitorul (mostenitorii) imobilului in baza certificatului de mostenitor intocmit de notarul public. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Titulari ai dreptului de proprietate a unui bun imobil pot fi : cumparatorul bunului in baza contractului de vanzare cumparare autentic sau mostenitorii cumparatorului in baza certificatului de mostenitor.
De aceea inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate a bunului imobil poate fi facuta fie de cumparator fie de mostenitori in cazurile prezentate in postarea anterioara. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cod civil
CAPITOLUL II
Înscrierea drepturilor tabulare
Art. 888
Condiţii de înscriere
Înscrierea în cartea funciară se efectuează:
- în baza înscrisului autentic notarial,
- a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă,
- a certificatului de moştenitor
- sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
Observatii:
Inscrierea unui drept in cartea funciara se face de catre TITULARUL DREPTULUI: proprietar, mostentor, creditor al unei sulte dintr-un partaj in baza unuia dintre actele juridice prevazute de art.888 Cod civil. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Titulari ai unui drept ce trebuie inscris in cartea funciara pot fi :
- proprietarul unui bun imobil;
- mostenitorul unui bun imobil;
- creditorul unei sulte dintr-un partaj;
- creditorul unei ipoteci imobiliare.
Inscrierea dreptului in cartea funciara se face la cererea unuia dintre acestia, dupa caz, in baza unuia dintre actele prevazute de art.888 Cod civil. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Plata unei sulte
1.Debitorul unei sulte nu ar trebui sa faca plata inainte de inscrierea sultei in cartea funciara de catre creditor ci dupa inscrierea acesteia in cartea funciara de catre creditor.
Aceasta deoarece dupa primirea banilor creditorul sultei ar putea sa isi inscrie dreptul in cartea funciara si sa ceara plata altor bani (plata sultei a doua oara).
2.Codul civil reglementeaza si oferta reala urmata de consemnatiune atunci cand debitorul doreste sa faca plata si creditorul refuza primirea banilor.
Aceasta procedura se desfasoara prin executor judecatoresc si debitorul este liberat de datorie si poate dovedi in instanta ca a platit banii (sulta) catre creditor.
Cred ca aceasta procedura prin executor judecatoresc poate fi urmata fie ca sulta este inscrisa in cartea funciara fie ca nu este inscrisa in cartea funciara - dar debitorul are dovada.
- Daca sulta este inscrisa in cartea funciara debitorul are dreptul sa o radieze prin hotarare judecatoreasca daca creditorul nu o radiaza el singur prin act notarial prin care sa recunoasca plata sultei.
- Daca sulta nu este inscrisa in cartea funciara si creditorul o inscrie pentru plata banilor a doua oara de catre debitor atunci debitorul face dovada platii prin actele eliberate de executorul judecatoresc si poate cere radierea sultei din cartea funciara prin hotarare judecatoreasca daca creditorul nu o radiaza el singur prin act notarial prin care sa recunoasca plata sultei.
3.In cazul in care creditorul isi inscrie sulta in cartea funciara dupa intervenirea termenului general de prescriptie de 3 ani atunci creditorul nu mai are dreptul la plata sultei de catre debitor - obligatia debitorului de plata a sultei inceteaza prin prescriptie extinctiva. | |
|
|
|
| 04-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Referitor la notarea unei sulte in cartea funciara pot exista doua situatii:
1.Creditorul isi noteaza sulta in cartea funciara si debitorul poate face plata deoarece creditorul nu are motiv sa refuze plata din moment ce a notat sulta in cartea funciara;
- debitorul nu este nevoit sa urmeze procedura ofertei reale urmata de consemnatiune ;
- debitorul trebuie sa obtina o dovada de la creditor (chitanta liberatorie) care sa ii serveasca in instanta atunci cand doreste sa radieze sulta din cartea funciara in cazul in care creditorul nu o radiaza el insusi prin declaratie notariala de recunoastere a platii.
2.Creditorul nu isi noteaza sulta in cartea funciara cand pot exista doua situatii:
- creditorul primeste plata de la debitor astfel ca debitorul nu mai trebuie sa urmeze procedura consemnatiunii dar trebuie sa primeasca o dovada de la creditor (chitanta liberatorie) pentru a evita o noua plata in cazul in care creditorul si-ar inscrie sulta in cartea funciara dupa efectuarea platii de catre debitor;
- creditorul nu doreste sa primeasca plata sultei de la debitor caz in care debitorul poate urma procedura consemnatiunii pentru a se libera de datorie ; cu actul de dovada din aceasta procedura debitorul poate evita o noua plata in cazul in care creditorul si-ar inscrie sulta in cartea funciara dupa efectuarea platii de catre debitor. | |
|
|
|
| 05-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.De ce nu este bun efectul constitutiv al cartii funciare pentru un drept de proprietate asupra unui bun imobil (prevazut de art.885 noul cod civil) pe vechea legislatie?
2.De ce este bun efectul constitutiv al cartii funciare pentru un drept de proprietate asupra unui bun imobil (prevazut de art.885 noul cod civil) in noua legislatie?
In postarile ulterioare voi raspunde in detaliu la aceste doua intrebari.
Depinde care legislatie e mai buna de aplicat: cea veche sau cea noua. | |
|
|
|
| 05-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.Vechea reglementare in domeniu (inainte de adoptarea legii 7/1996 si inainte de modificarea vechiului cod civil)
Prin efectul constitutiv al cartii funciare se intelege ca dreptul de proprietate asupra unui imobil se transmite cumparatorului de la data inscrierii contractului de vanzare in cartea funciara si nu de la data incheierii acestuia la notar.
Astfel cel care poate inscrie dreptul in cartea funciara este vanzatorul care este inca titularul dreptului de proprietate si nu cumparatorul caruia acest drept nu i s-a transmis inca.
Acest lucru nu este corect deoarece cel care ar trebui sa inscrie dreptul respectiv in cartea funciara si sa fie titular al dreptului ar trebui sa fie cumparatorul si nu vanzatorul.
Astfel dreptul de proprietate asupra unui bun imobil ar trebui sa se transmita de la data incheierii si autentificarii contractului de vanzare la notar cand cumparatorul devine proprietar al bunului imobil si poate inscrie dreptul in cartea funciara , si nu de la data inscrierii dreptului in cartea funciara.
2.Noua reglementare in domeniu (legea 7/1996 si noul cod civil)
Art.885 din noul cod civil prevede efectul constitutiv al cartii funciare privind un drept de proprietate asupra unui bun imobil (efectul constitutiv al cartii funciare s-a explicat mai sus).
Legea 7/1996 prevede in art.4 lit.m ca au dreptul sa inscrie un drept de proprietate in cartea funciara notarul public, titularul dreptului precum si alte persoane interesate.
Deci pentru a opri o noua vanzare a bunului imobil dupa incheierea contractului de vanzare la notar pot cere inscrierea dreptului in cartea funciara persoanele mentionate mai sus si nu doar cumparatorul. | |
|
|
|
| 05-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.Daca in urma unui contract de vanzare cumparare a unui bun imobil - cumparatorul (sau notarul) nu inscrie dreptul de proprietate asupra imobilului in cartea funciara atunci vanzatorul ar putea vinde bunul imobil unei terte persoane deoarece in cartea funciara figureaza ca proprietar tot vanzatorul si nu cumparatorul.
2.Daca in urma unui contract de vanzare cumparare a unui bun imobil - cumparatorul (sau notarul) inscrie dreptul de proprietate asupra imobilului in cartea funciara atunci vanzatorul nu mai poate vinde bunul imobil unei terte persoane deoarece in cartea funciara nu mai figureaza ca proprietar vanzatorul ci cumparatorul. | |
|
|
|
| 05-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Daca sunt nelamuriri cu privire la cele prezentate pana aici puteti adresa intrebari. | |
|
|
|
| 06-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Penal si Civil
Este adevarat ca din punct de vedere penal vanzatorul care vinde bunul sau imobil de mai multe ori poate comite infractiunea de inselaciune dar din punct de vedere civil vanzatorul ar putea vinde bunul imobil de mai multe ori daca cumparatorul nu isi inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara deoarece in cartea funciara figureaza ca proprietar tot vanzatorul si nu cumparatorul.
Notarul cand solicita extrasul de carte funciara pentru a vedea cine este proprietar al bunului imobil vede ca proprietar este vanzatorul si nu o alta persoana (cumparatorul).
Notarul nu stie daca vanzatorul a mai vandut bunul imobil si unor alte persoane , notarul studiaza documentele legale de informare cum ar fi extrasul de carte funciara a bunului imobil supus vanzarii. | |
|
|
|
| 06-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In legatura cu vanzarea unui bun imobil pot fi formulate trei opinii din punct de vedere civil:
Opinia 1 (vechiul cod civil):
- contractul fiind autentic produce efecte intre parti si fata de terti (erga omnes) de la data incheierii sale la notar si nu de la data inscrierii in cartea funciara;
- dreptul de proprietate se transmite de la vanzator la cumparator de la data incheierii contractului la notar si nu de la data inscrierii acestuia in cartea funciara;
- contractul este opozabil fata de terti (tertii sunt obligati sa il respecte) de la data incheierii contractului la notar si nu de la data inscrierii acestuia in cartea funciara;
- cumparatorul in calitate de titular al dreptului de proprietate poate inscrie acest drept in cartea funciara pentru a opri o noua vanzare a bunului imobil de catre vanzator unei terte persoane;
Opinia 2 (legea 7/1996):
- contractul este autentic si produce efecte numai intre parti (efectul relativ al contractelor) de la data incheierii sale la notar si nu de la data inscrierii in cartea funciara;
- dreptul de proprietate se transmite de la vanzator la cumparator de la data incheierii contractului la notar si nu de la data inscrierii acestuia in cartea funciara;
- contractul este opozabil fata de terti (tertii sunt obligati sa il respecte , produce efecte fata de terti) de la data inscrierii dreptului in cartea funciara si nu de la data incheierii contractului la notar; (legea 7/1996)
- notarul, titularul dreptului, celelalte persoane interesate pot cere inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara pentru a opri o noua vanzare a bunui imobil de catre vanzator unei terte persoane;
Opinia 3 (art.885 noul cod civil):
- contractul este autentic dar produce efecte intre parti si fata de terti de la data inscrierii in cartea funciara si nu de la data incheierii sale la notar conform efectului constitutiv al cartii funciare;
- dreptul de proprietate se transmite de la vanzator la cumparator de la data inscrierii dreptului de proprietate in cartea funciara si nu de la data incheierii contractului la notar;
- contractul este opozabil fata de terti (tertii sunt obligati sa il respecte) de la data inscrierii dreptului de proprietate in cartea funciara si nu de la data incheierii contractului la notar;
- notarul, titularul dreptului, celelalte persoane interesate pot cere inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara pentru a opri o noua vanzare a bunui imobil de catre vanzator unei terte persoane; | |
|
|
|
| 06-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Conform art.885 Noul cod civil - cumparatorul nu este proprietar al bunului imobil cumparat daca nu isi inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara in calitate de persoana interesata (art.4 lit.m din legea 7/1996) in baza efectului constitutiv al cartii funciare (art.885 noul cod civil). | |
|
|
|
| 06-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In vechea reglementare numai cumparatorul putea sa isi inscrie dreptul de proprietate a bunului imobil in cartea funciara in calitate de titular al acestui drept si de nou proprietar al bunului imobil.
Aceasta deoarece in vechea reglementare dreptul de proprietate si calitatea de proprietar se transmiteau de la vanzator la cumparator inca de la data incheierii contractului de vanzare in forma autentica la notar si nu de la data inscrierii dreptului de proprietate in cartea funciara.
Pe noua reglementare - art.885 noul cod civil cumparatorul nu isi poate inscrie dreptul de proprietate asupra unui bun imobil in calitate de titular al acestui drept si de nou proprietar al bunului imobil deoarece cumparatorul inca nu are aceasta calitate inainte de inscrierea dreptului in cartea funciara.
Aceasta calitate se transmite de la vanzator la cumparator abia dupa ce dreptul de proprietate este inscris in cartea funciara si de aceea cumparatorul isi poate inscrie acest drept in cartea funciara in calitate de persoana interesata si nu de titular al dreptului de proprietate. | |
|
|
|
| 06-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| CONTRACT TRANSLATIV (de drepturi reale), contract prin efectul căruia una dintre părţi transmite celeilalte un drept real asupra unui bun care îi aparţine. între părţi, efectul translativ se produce imediat în puterea contractului; faţă de terţi, transmisiunea devine opozabilă numai prin îndeplinirea condiţiilor de publicitate reglementate de lege.
Observatii :
Contractul de vanzare cumparare a unui bun imobil este un contract translativ de proprietate.
Dreptul de proprietate a unui bun imobil se transmite:
- pe vechea legislatie imediat in puterea contractului adica de la data incheierii contractului la notar si nu de la data inscrierii in cartea funciara;
- conform art.885 noul cod civil dreptul se transmite de la data inscrierii dreptului in cartea funciara conform efectului constitutiv al cartii funciare si nu de la data incheierii contractului la notar;
Cu privire la opozabilitatea fata de terti a contractului de vanzare cumparare a unui imobil pot fi exprimate doua opinii:
1.Contractul devine opozabil fata de terti (tertii trebuie sa il respecte) de la data incheierii contractului la notar deoarece acesta se incheie in forma autentica , si nu de la data inscrierii dreptului in cartea funciara (o opinie pe vechea reglementare);
Inscrisul autentic este opozabil erga omnes (fata de toti: parti si terti).
2.Contractul devine opozabil fata de terti numai prin inscrierea dreptului in cartea funciara care este un registru de publicitate si nu de la data incheierii contractului la notar (opinie pe legea 7/1996 si noul cod civil).
Contractul are efecte relative si produce efecte numai intre parti devenind opozabil si producand efecte si fata de terti prin inscrierea dreptului de proprietate intr-un registru de publicitate (cum am mentionat mai sus). | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Contractul de vanzare cumparare a unui bun imobil
