| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 16-03-2025 |
 | Max823
|
| Buna ziua,
As avea o intrebare despre cumpararea-vanzarea unui teren agricol de 5 ha si de cum se aplica acel impozit de 80% in cazul meu.
1. Terenul a fost cumparat de tata cu un contract de vanzare-cumparare de mana si nu au fost finalizate actele la acea vreme.
2. Acum dupa 7 ani de la decesul lui tata am reusit sa ma inteleg cu cele 2 fice ale vanzatorului care si el a decedat intre timp, iar doamnele au intocmit o oferta de vanzare la primarie pentru ca eu sa pot cumpara terenul.
3. In oferta de vanzare a fost trecut pretul de 9000 euro, sub pretul pietei, dar sub 10000 euro.
4. Sa zicem ca nu vor fi oferte de cumparare si eu ajung sa cumpar terenul cu 9 000 euro si vreau sa il vand cu 100 000 euro in cursul aceluias an, 2025.
Intrebarea mea este la ce valoare se aplica acel impozit de 80%, la diferenta pozitiva de 91 000 euro sau pretul de vanzare nu este relevant ci doar grila notarilor referitoare la pretul terenurilor agricole din acel an?
Eu voi cumpara terenul ca si persoana fizica si il voi vinde catre o persoana jurudica.
Am fost la 2 notari si nu pare ca le este foarte clar nici lor, de aceea am ales sa intreb si aici | |
|
|
|
| 25-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
|
Codul fiscal
Capitolul IX
Venituri din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal
Articolul 111
Definirea venitului din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal:
(1) La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra ***terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează la ***valoarea tranzacției prin aplicarea următoarelor cote:
a) 3% pentru construcțiile de orice fel și terenurile aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), deținute o perioadă mai mare de 3 ani.
...................
(3) Pentru transmisiunea dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor acestuia cu titlul de moștenire nu se datorează impozitul prevăzut la alin. (1), dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. În cazul nefinalizării procedurii succesorale în termenul prevăzut mai sus, moștenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
(4) Impozitul prevăzut la alin. (1) și (3) se calculează la ***valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate, dezmembrămintele sale sau nuda proprietate.
(4^1) Prin excepție de la alin. (4), în cazul în care valorile declarate de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate, dezmembrămintele sale sau nuda proprietate sunt ***inferioare valorilor minime stabilite prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici cu experți evaluatori autorizați în condițiile legii, baza de calcul al impozitului o reprezintă:
a) ***valoarea minimă stabilită prin studiul de piață în cazul transferului ***dreptului de proprietate;
b) 20% din valoarea minimă stabilită prin studiul de piață, în cazul în care valoarea declarată de părți la constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate este inferioară acesteia. Aceeași valoare se va stabili și la stingerea pe cale convențională sau prin consimțământul titularului acestor dezmembrăminte;
c) 80% din valoarea minimă stabilită prin studiul de piață, în cazul în care valoarea declarată de părți la transmiterea nudei proprietăți este inferioară acesteia.
Observatii:
Impozitul se plateste in primul rand la prima vanzare a terenului la pretul de 9000 euro de catre cele doua fiice in calitate de vanzatoare si apoi la a doua vanzare a acestui teren la pretul de 100000 euro, de catre dvs in calitate de vanzator.
1.Daca pretul de vanzare a terenului este egal sau mai mare decat pretul pietei atunci impozitul se calculeaza la valoarea tranzactiei care este egala cu valoarea declarata de parti in actul de vanzare (contractul de vanzare cumparare) - si impozitul poate fi de 3% sau de 1% din aceasta valoare - art.111 alin.1 si alin.4 din Codul fiscal.
2.Daca pretul de vanzare a terenului este sub pretul pietei (mai mic decat pretul pietei) atunci baza de calcul pentru impozitul de 3% sau de 1% este egala cu valoarea minima a terenului stabilita prin studiul de piata - art.111 alin.4^1 lit.a Cod fiscal.
Dvs nu vi se calculeaza impozitul de 3% sau de 1% din baza de calcul de 20% sau 80% din valoarea minima a terenului stabilita prin studiul de piata deoarece dvs va incadrati la lit.a fiind vorba de transferul dreptului de proprietate prin vanzare cumparare si nu va incadrati la lit.b deoarece nu este vorba de transmiterea dezmembramintelor dreptului de proprietate si nu va incadrati nici la lit.c deoarece nu este vorba nici de transmiterea nudei proprietati - art. 4^1 al art.111 Cod fiscal.
Impozitul pe terenul vandut in cele doua situatii de mai sus este de 3% daca terenul este detinut de vanzator (cele doua fiice, dvs) o perioada mai mica de 3 ani inclusiv si impozitul este de 1% daca terenul este detinut de vanzator (cele doua fiice, dvs) o perioada mai mare de 3 ani. | |
|
|
|
| 25-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Deoarece cele doua fiice vand terenul la pretul de 9000 euro, sub pretul pietei, trebuie stabilit mai intai valoarea minima a pretului prin studiu de piata si din aceasta valoare minima a pretului cele doua fiice trebuie sa plateasca impozitul de 1% deoarece au detinut terenul o perioada mai mare de 3 ani, mai precis o perioada de 7 ani.
Dvs daca vindeti terenul la pretul de 100000 euro unei persoane juridice care este un pret mai mare decat valoarea minima a terenului stabilita prin studiu de piata - atunci dvs va trebui sa platiti un impozit de 3% din valoarea tranzactiei (pretului de 100000 euro) deoarece detineti terenul o perioada mai mica sau egala cu 3 ani.
Din cele spuse se intelege ca dvs doriti sa vindeti terenul imediat dupa cumparare deci intr-un interval de timp mai mic sau egal cu 3 ani. | |
|
|
|
| 28-04-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Interpretare art.111 Cod fiscal
Printr-un contract de vanzare cumparare a unui bun imobil (casa, teren):
I.Poate fi transmis dreptul de proprietate de la vanzator la cumparator;
1.daca valoarea declarata (pretul declarat, stabilit) de parti prin contract este mai mare sau egala decat valoarea minima (pretul minim) stabilita prin studiu de piata, atunci:
- vanzatorul primeste ca pret valoarea declarata prin contract si impozitul de 1% sau 3% se va retine din valoarea declarata prin contract;
2.daca valoarea declarata (pretul declarat, stabilit) de parti prin contract este mai mica decat valoarea minima (pretul minim) stabilita prin studiu de piata, atunci:
- vanzatorul primeste ca pret valoarea declarata prin contract dar impozitul de 1% sau 3% se va retine din valoarea minima stabilita prin studiu de piata si nu din valoarea declarata prin contract de catre parti.
II.Poate fi transmis de la vanzator la cumparator un dezmembramant al dreptului de proprietate;
1.dezmembramintele dreptului de proprietate sunt: uzufructul, uzul, abitatia, servitutea, superficia.
2.valoarea minima la care poate fi vandut un dezmembramant al dreptului de proprietate este egala cu baza de calcul de 20% din valoarea minima a bunului imobil (casa, teren) stabilita prin studiu de piata.
3.daca valoarea stabilita de parti prin contract pentru un dezmembramant este mai mare sau egala cu baza de calcul - atunci vanzatorul primeste ca pret aceasta valoare stabilita prin contract si impozitul de 1% sau 3% se va retine din aceasta valoare stabilita de parti prin contract.
4.daca valoarea stabilita de parti prin contract pentru un dezmembramant este mai mica decat baza de calcul - atunci vanzatorul primeste ca pret aceasta valoare stabilita prin contract dar impozitul de 1% sau 3% se va retine din baza de calcul (de 20%) si nu din valoarea stabilita de parti prin contract.
III.Poate fi transmisa de la vanzator la cumparator nuda proprietate a unui bun imobil (casa, teren);
1.nuda proprietate este dreptul de proprietate grevat (afectat) de un dezmembramant in favoarea unei alte persoane decat proprietarul bunului imobil care devine nud proprietar;
2.valoarea minima la care poate fi vanduta nuda proprietate este egala cu baza de calcul de 80% din valoarea minima a bunului imobil (casa, teren) stabilita prin studiu de piata;
3.daca valoarea stabilita de parti prin contract pentru nuda proprietate este mai mare sau egala cu baza de calcul - atunci vanzatorul primeste ca pret aceasta valoare stabilita prin contract si impozitul de 1% sau 3% se va retine din aceasta valoare stabilita de parti prin contract.
4.daca valoarea stabilita de parti prin contract pentru nuda proprietate este mai mica decat baza de calcul - atunci vanzatorul primeste ca pret aceasta valoare stabilita prin contract dar impozitul de 1% sau 3% se va retine din baza de calcul (de 80%) si nu din valoarea stabilita de parti prin contract.
IV.Impozitul este de 3% daca bunul imobil a fost detinut de vanzator o perioada mai mica sau egala cu 3 ani.
Impozitul este de 1% daca bunul imobil a fost detinut de vanzator o perioada mai mare de 3 ani. | |
|
|
|
| 29-04-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In speta (asa cum am mentionat deja in postarile anterioare) terenul este vandut de doua ori in mod succesiv.
1.Prima vanzare a terenului este de la cele doua fiice catre dvs la pretul de 9000 euro.
Pretul de 9000 euro fiind un pret sub pretul pietii impozitul se plateste din valoarea egala cu pretul pietii adica din valoarea minima a terenului stabilita prin studiu de piata si nu se plateste din pretul de vanzare declarat de 9000 euro.
Impozitul este de 1% din valoarea minima a terenului stabilita prin studiu de piata deoarece cele doua fiice au detinut terenul o perioada mai mare de 3 ani (o perioada de 7 ani). Acest impozit se plateste de cele doua fiice in calitate de vanzator.
2.A doua vanzare a terenului este de la dvs la persoana juridica la pretul de 100 000 euro.
Pretul de 100 000 euro fiind un pret mai mare decat pretul pietii adica mai mare decat valoarea minima a terenului stabilita prin studiu de piata impozitul se plateste din pretul de vanzare declarat de 100 000 euro si nu din valoarea minima.
Impozitul este de 3% din pretul de vanzare de 100 000 euro deoarece dvs doriti sa vindeti terenul catre persoana juridica intr-o perioada mai mica de 3 ani de zile inclusiv. | |
|
|
|
| 29-04-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | *pretul pietei si nu pretul pietii | |
|
|
|
| 29-04-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Vanzatorul este cel care trebuie sa plateasca impozitul deoarece el primeste pretul (banii) pentru bunul vandut (in speta, teren).
Astfel, la prima vanzare de 9000 euro impozitul de 1% din valoarea minima a terenului stabilita prin studiu de piata se plateste de catre cele doua fiice, deoarece ele au calitatea de vanzator in primul contract de vanzare cumparare.
La a doua vanzare de 100 000 euro impozitul de 3% din aceasta suma se plateste de catre dvs, deoarece dvs aveti calitatea de vanzator in al doilea contract de vanzare cumparare (pentru acelasi teren). | |
|
|
|
| 01-05-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Codul fiscal prevede in art.111 impozitarea veniturilor obtinute din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal.
Intr-un caz particular, vanzatorul este cel care transfera proprietati imobiliare din patrimoniul personal si obtine venituri adica anumite sume de bani care se impoziteaza.
Astfel vanzatorul trebuie sa plateasca conform legii impozitul pe veniturile (sumele de bani, preturile) obtinute din vanzarea bunurilor imobile din patrimoniul personal. | |
|
|
|
| 01-05-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Venituri din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal | Normă metodologică
Parte integrantă din Hotărâre 1/2016
Art. 33.
(1) În aplicarea prevederilor art. 111 alin. (1) din Codul fiscal se definesc următorii termeni:
a) prin ***contribuabil, în sensul art. 111 din Codul fiscal, se înţelege persoana fizică căreia îi revine ***obligaţia de plată a impozitului.
În cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia prin acte juridice între vii, contribuabil este cel din patrimoniul căruia se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele acestuia:
- ***vânzătorul,
- credirentierul,
- transmiţătorul în cazul contractului de întreţinere, al actului de dare în plată, al contractului de tranzacţie etc., cu excepţia transferului prin donaţie.
În contractele de ***schimb imobiliar calitatea de ***contribuabil o au toţi ***copermutanţii, ***coschimbaşii,
- cu excepţia schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliară, cu un bun mobil, situaţie în care calitatea de ***contribuabil o are ***numai proprietarul bunului imobil.
În cazul transferului dreptului de proprietate prin ***donaţie, calitatea de contribuabil revine ***donatarului, în situaţia în care acesta este contribuabil potrivit prevederilor titlului IV "Impozitul pe venit" din Codul fiscal.
Contribuabil este şi persoana fizică din patrimoniul căreia se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrăminte ale acestuia cu titlu de ***aport la capitalul social.
În cazul transferului dreptului de proprietate pentru cauză de moarte, prin succesiune legală sau testamentară, calitatea de ***contribuabil revine ***moştenitorilor legali sau testamentari, precum şi legatarilor cu titlu particular; | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Impozit 80% vanzare teren extravilan agricol
