Posibilitatea validării unui contract afectat de nulitatea absolută

Forum întrebări juridice - Drept civil

Bine aţi venit Vizitator [Cont nou] Conectare

Răspunde

22-09-2013

AlinaF
Vizitator

Referitor la următoarea speţă, vă rog respectuos un punct de vedere:

În 2008 s-a înstrăinat un apartament de către trei persoane fizice către S.C. S.

Anul acesta, societatea comercială a dorit să înstrăineze apartamentul şi în urma cererii solicitate de cumpărători către Direcţia pentru Cultură a Municipiului Bucureşti, s-a confirmat că imobilul este înscris pe lista Monumentelor istorice aprobate prin Ordinul Ministrului Culturii şi Patrimoniului Naţional.

Cei trei vânzători nu au avut niciodată cunoştinţă despre acest lucru şi nici autorul lor, care le era frate şi de la care au dobândit apartamentul prin contract de întreţinere şi în consecinţă la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare, nu s-a solicitat exercitarea dreptului de preemţiune la vânzarea de către organele legal abilitate.

Totodată proprietarii nu au fost înştiinţaţi de către serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor despre clasarea apartamentului într-un imobil Monument istoric, obligaţie ce le revenea conform art. 13 şi 14 din Legea nr. 422/2001.

Societatea proprietară solicită notarului public să acopere nulitatea absolută, prevăzută de art. 4 din Legea nr. 422/2001, a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2008, nulitate născută în urma neexercitării dreptului de preemţiune al statului român, prin Municipiul Bucureşti, la vânzarea apartamentului.

întrucât procedura de acoperire a nulităţii absolute îmbracă forma juridică a unui act de validare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la nivelul anului 2008, care este legalitatea unui astfel de act şi aspectele esenţiale pe care ar trebui să le conţină un astfel de act, ţinând cont de faptul că s-ar valida în anul 2013 un contract de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2008.

Ţin să menţionez că la solicitarea societăţii proprietară, Comisia de analiză a solicitărilor privind exercitarea dreptului de preemţiune al Primăriei Municipiului Bucureşti, întrunită în şedinţa din data de 13.03.2013, a decis neexercita-rea acestui drept pentru apartamentul mai sus menţionat.

Răspunde

22-09-2013

Luana
BUCURESTI

După cum aţi observat prima înstrăinare nu este afectată de nulitate întrucât imobilul nu a fost vândut ci transmis prin contract de întreţinere, act pentru întocmirea căruia nu este posibilă exercitarea preempţiunii.

Al doilea act însă este lovit de nulitate absolută, sancţiune prevăzută de art. 4, alin. (4) din Legea privind protejarea monumentelor istorice nr. 422/2001, republicată; în acest caz soluţia pe care ar trebui să o adopte părţile ar trebui să fie constatarea pe cale amiabilă a nulităţii absolute şi refacerea înscrisului. Cât priveşte validarea lui prin îndeplinirea ulterioară a condiţiei această soluţie rezidă în doctrină; în realitate însă, eu apreciez că atunci când legiuitorul permite validarea unui act afectat de nulitate absolută o arată în mod expres ca de exemplu în cazul confirmării liberalităţilor (art. 1010 din Codul civil) sau a acoperirii nulităţii unei societăţi simple (art. 1933 din Codul civil).

într-o astfel de opinie (a se vedea L. Pop, Obligaţiile, vol. 2, citat de Zamşa în noul cod civil - comentarii pe articole - art. 1261) se menţionează şi drept cauză de validare a actului juridic lovit de nulitate, regularizarea care implică un nou acord de voinţă al părţilor cu un obiect limitat: corijarea cauzei de nulitate sau complinirea unei neregularităţi a actului juridic; noul acord de voinţă limitat la îndreptarea neregularităţii produce efecte retroactiv din momentul încheierii contractului afectat iniţial de nulitate.

Soluţia regularizării este reglementată în materia societăţii simple la art. 1934 din Codul civil dar nu apare ca o soluţie distinctă în materia cauzelor de validare a contractului (art. 1261 din Codul civil); dacă s-ar fi regăsit în ultimul text citat ar fi putut reprezenta cea mai bună soluţie spre a i se da eficienţă actului lovit de nulitate absolută.

Răspunde

Răspunde

Răspuns rapid

Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te)

E-mail:

Publică mesaj

Răspunsurile primite de la avocații înscriși pe forum nu reprezintă consultanță juridică. Consultanța juridică plătită, în cadrul unui cabinet de avocatură, presupune un studiu mai aprofundat al cauzei și documentelor și angajează răspunderea avocatului consultat. În toate cazurile, vă recomandăm să vă programați la un cabinet de avocatură pentru acordarea unei consultanțe juridice plătite.