 | Roxana
Vizitator |
|
Potrivit prevederilor legale menţionate, drepturile reale înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii se radiază în baza unei... b) încheieri întocmite in formă autentică prin care notând public constată îndeplinirea pactului comisoriu ...
Aşa cum se observă din lectura textului, legiuitorul a dorit, prin amendamentele aduse de Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, completarea cazurilor tipice de radiere a drepturilor reale din cartea funciară, în temeiul acordului părţilor exprimat în formă autentică sau, în lipsă, în baza unei
hotărâri judecătoreşti irevocabile, cu un al treilea caz, prin care s-a instituit în sarcina notarului public constatarea îndeplinirii pactului comisoriu printr-o încheiere în formă autentică.
Condiţiile şi efectele pactului comisoriu sunt reglementate de alin. (1) şi (2) ale art. 1553 din Codul civil: Pactul comisoriu pmduce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a cămr neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului. In cazul prevăzut la alin. (1), rezoluţiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.
In ceea ce priveşte aspectele de publicitate imobiliară, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 11 din Codul civil, constituie obiect al notării în cartea funciară în scop de opozabilitate faţă de terţi pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului.
Din analiza Legii nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale republicată, cu modificările şi completările ulterioare, rezultă că procedura de emitere a unei încheieri în formă autentică, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la care face trimitere Legea nr. 7/1996, nu este reglementată în actul normativ cadru care priveşte activitatea notarială.
Legea nr. 77/2012 pentru modificarea şi completarea Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, aduce precizări importante cât priveşte autentificarea. în mod similar reglementării introduse prin art. 269 alin. (1) din Noul Cod de Procedură Civilă, care stabileşte că autenticitatea înscrisului se referă la stabilirea identităţii părţilor, exprimarea consimţământului acestora cu privire la conţinut, semnătura acestora şi dala înscrisului, procedura de autentificare este reglementată în Capitolul V: Procedura actelor notariale - Secţiunea 2, prin stabilirea elementelor sale definitorii, enunţate şi în Codul de procedură civilă1. Având în vedere importanţa îndeplinirii condiţiilor cumulative care detennină caracterul autentic al actului notarial, legea prevede în art. 66 obligativitatea menţionării îndeplinirii acestora în încheierea care constată autentificarea înscrisului, sub sancţiunea nulităţii.
Referitor la procedura certificării unor fapte, care ar putea fi urmată de notarul public pentru constatarea îndeplinirii condiţiilor pactului comisoriu, precizăm că art. 8 lit. d) din Legea nr. 36/1995 limitează competenţa notarului public în materia certificării unor fapte la cazurile prevăzute de lege. Procedura certificării de fapte se finalizează prin emiterea unei încheieri care, ca regulă, nu este act autentic.
Noul cod de procedură civilă extinde caracterul autentic şi asupra altor proceduri decât autentificarea notarială propriu - zisă, cum ar fi cele îndeplinite de executori judecătoreşti sau de instanţe de judecată, aşa cum rezultă de exemplu din dispoziţiile art. 278 alin. (1), care menţionează înscrisuri autentice întocmite în condiţiile art. 269, precum încheieri, procese-verbale pentru punerea de sigilii sau pentru facere de inventar ... Din analiza textului reiese că legiuitorul admite posibilitatea de plano ca şi alte încheieri notariale, decât cele reglementate expres în Legea nr. 36/1995, să aibă caracter autentic, dacă în conţinutul lor se regăsesc cerinţele art. 58* alin. (2) din acest act normativ.
Aii. 88 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 36/1995 prevede situaţia tipică în care se poate emite o încheiere de ccrti-ficarc fapte, constatate personal de către notarul public: faptul că o persoană, ca urmare a unei somaţii sau notificări, s-a prezentat ori nu într-o anumită zi şi la o anumită oră într-un anumit loc, precum şi declaraţia acesteia. Litera g) extinde competenţa notarului public şi la certificarea altor fapte, decât cele menţionate expres, respectiv la certificarea altor fapte care nu sunt date în
competenţa exclusivă a altor organe. Astfel, pentru a putea îndeplini această procedură, notarul public se poate prevala de prevederile art. 20 alin. (4) lit. b) din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, carc îi acordă competenţă exclusivă de constatare a condiţiilor pactului comisoriu, prin intermediul procedurii de certificare fapte, conform art. 88 alin. (1) lit. g) din Legea nr. 36/1995.
Astfel, având în vedere dificultatea de interpretare a dispoziţiilor legale incidente, raportată la caracterul de noutate al procedurii, în vederea conferirii tuturor elementelor de siguranţă ale emiterii unei încheieri în formă autentică prin care se constată îndeplinirea condiţiilor pactului comisoriu, în baza căreia se poate solicita radierea dreptului real din cartea funciară, recomandăm îndeplinirea următoarelor condiţii:
- recurgerea la această procedură doar în cazul actelor juridice care prevăd, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept, fără intervenţia instanţei de judecată, cum este de exemplu situaţia în care părţile stabilesc ce fapt îndeplinit sau neîndeplinit are această semnificaţie;
- neexecutarea obligaţiei de către debitor trebuie să fie neîndoielnică şi uşor de constatat de către notarul public, nefiind necesare probe suplimentare care ar conferi raportului juridic un caracter litigios, de exemplu: ajungerea la termen, inexistenţa vreunei opoziţii la rezoluţiunea convenţională;
- în cazul pactului comisoriu de gradul III, notarul public va solicita părţii care invocă pactul comisoriu dovada punerii în întârziere a debitorului, confonn prevederilor contractuale, în cuprinsul căreia i se va cere părţii puse în întârziere să se prezinte la tennenul fixat la biroul notarial;
- părţile vor fi citate pentru exprimarea acordului în fonnă autentică cu privire la reziliere sau rezoluţiune şi repunerea în situaţia anterioară încheierii contractului;
- procedura poate fi folosită doar la cererea părţii interesate, dacă în unua somării la biroul notarial nu a rezultat caracterul litigios al raportului juridic, caz în care, pentru soluţionarea diferendului, acestea vor fi îndrumate către instanţa de judecată;
- în acest context, notarul va constata prin certificare, de exemplu că, potrivit convenţiei părţilor, neprezentarea uncia dintre ele la tennenul stabilit şi la somaţia celeilalte părţi are semnificaţia îndeplinirii pactului comisoriu, în condiţiile art. 20 alin. (4) lit. b) din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, în situaţia în care după efectuarea somării părţile nu se prezintă şi nu îşi exprimă acondul în fonnă autentică cu privire la reziliere sau rezoluţiune. | |
|
|
APLICABILITATEA ART. 20 ALIN. (4) LIT. B) DIN LEGEA CADASTRULUI ŞI PUBLICITĂŢII IMOBILIARE
