| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 07-07-2012 |
 | Notar irina p.
Vizitator |
| Ce parere aveti despre reglementarea dreptului de preemptiune in noua reglementare a Codului civil? eu nu am una prea buna.
Asta pentru ca in practica deja s-au ivit mai multe probleme. Redactorii Codului au optat pentru o reglementare complicată, echivocă şi dificil de transpus în practică, fiind necesară din punctul meu de vedere o iniţiativa legislativa pentru modificarea acestui text, plecând de la dispoziţiile mult mai clare şi utile din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.
Dau cateva exemple:
- pentru ca vânzătorul să poată identifica eventualii preemptori, în condiţiile în care planul cadastral nu este actualizat, va trebui să se adreseze Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, cerând, pe cheltuiala sa, certificat de sarcini sau extras de informare;
- în ce formă se face notificarea? Având în vedere sancţiunea nerespectării acestui drept, precum şi unele situaţii în care eventualul preemptor ar fi decedat sau nu ar avea discernământ, pentru a se evita tragerea la răspundere a notarului, s-ar impune prezenţa preemptorilor în faţa lui?
- în ceea ce priveşte dreptul de preempţiune - în cazul în care expiră cele 30 de zile şi vânzătorul nu primeşte niciun răspuns, notarul poate autentifica actul?
- referitor la dreptul de preempţiune al arendaşului - art. 1849 Cod civil, se aplică şi contractelor de arendă încheiate înainte de data de 01.10.2011 (raportat la art. 5 pct. 2 din Legea nr. 71/2011 -Dispoziţiile Codului civil sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din starea şi capacitatea persoanelor, din căsătorie, fdiaţie, adopţie şi obligaţia legală de întreţinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor şi din raporturile de vecinătate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a Codului civil) sau numai contractelor de arendă încheiate după data de 01.10.2011 (raportat la art. 102 pct. 1 din Legea nr. 71/2011 — Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.). | |
|
|
|
| 07-07-2012 |
 | Alexandru
Bucuresti
|
|
Dreptul de preemţiune al arendaşului cu privire la bunurile agricole arendate este instituit de Noul Cod civil prin art. 1849, ceea ce înseamnă că, indiferent dacă imobilul arendat este înscris, respectiv preemţiunea notată în Cartea Funciară sau nu, la încheierea actului de vânzare, notarul public trebuie să se intereseze dacă există încheiat vreun contract de arendare. Dreptul de preemţiune se naşte în favoarea arendaşului în temeiul legii pentru toate contractele de arendare încheiate după data intrării în vigoare a Codului civil, deoarece anterior acestei date (respectiv la momentul intrării în vigoare a Legii 247/2005) art. 9 din Legea arendării nr. 16/1994, care reglementa pe atunci dreptul de preemţiune al arendaşului, a fost abrogat.
în această ordine de idei, eu zic că, potrivit dispoziţiilor art. 6 din Codul Civil, care consacră principiul neretroactivităţii legii civile, contractul de arendare încheiat anterior datei de 01 octombrie 2011 şi ulterior anului 2005 nu poate conferi arendaşului un drept de preemţiune la vânzarea terenului de către arendator, întrucât dispoziţia care reglementa acest drept fusese abrogată, după cum am arătat mai sus.
în situaţia în care dreptul de preemţiune s-a născut în baza convenţiei părţilor, respectiv a contractului de arendare încheiat anterior datei de 1 octombrie 2011, dar în care acest drept a fost menţionat expres, atunci dreptul subzistă. Totuşi în doctrină s-a menţionat că acordul de voinţă al părţilor potrivit căruia proprietarul unui imobil se obligă ca, în caz de vânzare, să acorde preferinţă unei anumite persoane (deci în cazul nostru, arendaşului) dacă acesta îi oferă un preţ egal, atunci această variantă a promisiunii de vânzare se numeşte pact de preferinţă.
Deci, anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, dacă în contractul de arendare era cuprins şi un pact de preferinţă, dreptul acordat beneficiarului acestuia se menţine şi după 1 octombrie 2011 şi va fi exercitat în condiţiile stabilite prin pact sau în lipsa acestora în condiţiile Noului Cod civil.
Codul civil a operat nu numai o unificare terminologică stabilind denumirea generică de drept de preemţiune şi pentru cel instituit pe cale convenţională, dar a stabilit şi un nou mod de exercitare al acestuia, care se pare că ridică probleme de aplicare în activitatea notarială. Dreptul de preemţiune referitor la un imobil nu este de natură să-l indisponibilizeze, chiar dacă acest drept se notează în cartea funciară. Vânzarea către un terţ este posibilă, numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune de către preemtor. Fiind afectat de o condiţie suspensivă, dreptul de proprietate se înscrie provizoriu în cartea funciară (art. 898 pct. 1).
în această situaţie dacă preemtorul, căruia i s-a notificat un exemplar al actului de vânzare împreună cu încheierea prin care s-a dispus înscrierea provizorie, înţelege să-şi manifeste dreptul de preemţiune, în sensul că în intervalul termenului de 30 de zile face dovada consemnării preţului înscris în act la dispoziţia vânzătorului, atunci se procedeze la înscrierea definitivă a preemtorului în calitate de proprietar al imobilului.
Este posibilă, de asemenea şi autentificare ofertei de vânzare care se transmite preemtorului după procedura arătată mai sus, în cazul în care cumpărătorul nu doreşte să devină parte într-un contract de vânzare încheiat sub condiţie suspensivă. | |
|
|
|
| 11-09-2012 |
| | Tudor
Vizitator |
| Foarte interesante comentarii.
,,n situaţia în care dreptul de preemţiune s-a născut în baza convenţiei părţilor, respectiv a contractului de arendare încheiat anterior datei de 1 octombrie 2011, dar în care acest drept a fost menţionat expres, atunci dreptul subzistă. Totuşi în doctrină s-a menţionat că acordul de voinţă al părţilor potrivit căruia proprietarul unui imobil se obligă ca, în caz de vânzare, să acorde preferinţă unei anumite persoane (deci în cazul nostru, arendaşului) dacă acesta îi oferă un preţ egal, atunci această variantă a promisiunii de vânzare se numeşte pact de preferinţă.
Deci, anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, dacă în contractul de arendare era cuprins şi un pact de preferinţă, dreptul acordat beneficiarului acestuia se menţine şi după 1 octombrie 2011 şi va fi exercitat în condiţiile stabilite prin pact sau în lipsa acestora în condiţiile Noului Cod civil.''
Referitor la cele de mai sus..care este temeiul legal? Citind textele de lege (art.123, 102 LPA, aplicarea legii civile in timp - cu exceptia art.5 LPA) ma duce cu gandul ca ar contrazice ceea ce ati afirmat in cele de mai sus.
Am o situatie foarte dificila, incalcarea dreptului de preemtiune contractual nascut inainte de intrarea in vigoare a NCC printr-un contract de arenda (inregistrar la CL, dar nenotat dr de preemtiune din cauza inexistentei CFunciare) prin incheierea de catre propietar a unui antecontract de vanzare cu o terta persona, care ulterior obtine o hotarare judecatoreasca care tine loc de contract.
Intrebare...cum pot cere anularea hotararii? pe ce temei? incalcarea dreptului de preemtiune zice ICCJ ca nu duce la desfiintarea contractului de vanzare, nu este o cauza de nulitate ci duce la rezilierea de drept a contractului de anrenda/in 2009. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Dreptul de preemptiune in noul Cod civil. Ce parere aveti?
