 | Guru
Vizitator |
|
Drepturile reale constituite pe temeiul dreptului de proprietate publică, indiferent că acesta are ca titular statul sau o unitate administrativ-teritorială, au un grad mai redus de autonomie decât dezmembrămintele dreptului de proprietate privată. De altfel, opozabilitatea primelor se realizează numai în cadrul raporturilor juridice de drept privat nu şi a celor de drept administrativ. Astfel, în raporturile juridice de drept public dintre titularul dreptului dc proprietate publică şi titularii drepturilor constituite pe baza lor, opozabilitatea funcţionează doar în mod limitat şi numai în măsura în care sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de lege, în vreme ce dezmembrămintele dreptului de proprietate privată se caracterizează printr-o opozabilitate deplină, erga omnes, pe toată durata existenţei lor.
Dreptul de concesiune, ca modalitate a dreptului de proprietate publică, se găseşte în această situaţie intermediară, cu precizarea că uneori se constituie pe temeiul dreptului de proprietate privată a statului sau a unei comunităţi locale. Nici în această ultimă ipoteză, dreptul de concesiune nu poate fi considerat un
dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, deoarece natura lui de drept civil este alterată de elemente de drept administrativ privitoare la naşterea, exercitarea şi stingerea lui.
Plecând de la această constatare, se poate observa că, în vederea construirii de locuinţe, dreptul de concesiune este reglementat de art. 13 şi următoarele din Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, nr., republicată. Astfel, terenurile destinate construirii şi aparţinând domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, pot fi vândute, concesionate ori închiriate prin licitaţie publică, în condiţiile respectării prevederilor documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii, în vederea realizării de titularul construcţiei.
în schimb, terenurile aparţinând domeniului public al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai în vederea realizării construcţiilor sau obiectivelor de uz şi/sau de interes public. Prevederi similare se regăsesc în art. 61 din Ordinul pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. , nr. 839/2009.
Prin excepţie de la prevederile arătate, terenurile destinate construirii se pot concesiona fără licitaţie publică, cu plata taxei de redevenţă stabilită potrivit legii, ori pot fi date în folosinţă pe termen limitat, după caz, în următoarele situaţii:
a) pentru realizarea unor obiective de utilitate publică sau de binefacere, cu caracter social, fără scop lucrativ, altele decât cele care se realizează de colectivităţile locale pe terenurile acestora;
b) pentru realizarea de locuinţe de Agenţia Naţională pentru Locuinţe, potrivit legii;
c) pentru realizarea de locuinţe pentru tineri, până la împlinirea vârstei de 35 de ani;
d) pentru strămutarea gospodăriilor afectate de dezastre, potrivit legii;
e) pentru extinderea construcţiilor pe terenuri alăturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia;
f) pentru lucrări de protejare ori de punere în valoare a monumentelor istorice, definite potrivit legii, cu avizul conform al Ministerului Culturii şi Cultelor, pe baza documentaţiilor de urbanism avizate potrivit legii (art. 15 din Legea nr. 50/1991).
în ceea ce priveşte natura şi întinderea dreptului concesionarului asupra porţiunii de teren din domeniu public ce i s-a concedat, atât în concesiunile temporare, cât şi în cele cu caracter de perpetuitate, nu există dreptul concesionarului de a dispune, deci titularul concesiunii apare lipsit de exerciţiul componentei jus abutendi.
în privinţa concesiunii acordate pe terenurile ce fac parte din domeniul privat, în continuare rămân aplicabile dispoziţiile art. 41 din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei pentru a cărei realizare acesta a fost constituit; în aceleaşi condiţii, se poate transmite şi autorizaţia dc construire. Dacă prin Constituţie sau lege nu se dispune altfel, dreptul de proprietate publică încetează prin trecerea bunului-obiect al acestui drept în proprietatea privată a aceluiaşi titular sau a altui subiect de drept privat. Trecerea bunurilor din domeniul public în domeniul privat se face, după caz, printr-o hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeţean sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, respectiv a Consiliului Local (art. 10 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). De altfel, potrivit prevederilor art. 45-46 din Legea nr. 18/1991, modificată şi republicată, privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate privată în folosul persoanelor fizice sau al altor subiecte colective de drept, cu privire la terenuri cu vegetaţie forestieră, trecute în proprietatea statului, ca efect al unor acte normative speciale, în temeiul legii se dispune trecerea unor asemenea bunuri din domeniul public al statului în proprietate privată (în limita a 30 ha/proprietar deposedat).
După punerea în aplicare a Legii privind regimul concesiunilor, nr. 219/1998, în privinţa terenurilor concesionate anterior în vederea construirii de locuinţe,
dispoziţiile referitoare la modul de calcul şi de plată a redevenţei intrate în competenţa de stabilire a ministerelor de resort ori, după caz, a autorităţilor administraţiei publice locale (art. 4) au determinat, din partea acestora din urmă, practica încheierii unor noi contracte de concesiune cu dobânditorul dreptului de proprietate asupra locuinţei, indiferent de modul de transmitere al acesteia (prin acte inter vivos sau mortis causa).
Prin noile contracte încheiate s-a redus şi durata concesiunii la 49 de ani, potrivit cerinţelor acestui act normativ (art. 30).
Legea nr. 219/1998 a fost abrogată prin Ordonanţă de urgenţă nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, act normativ care nu cuprinde dispoziţii referitoare la concesionarea terenurilor.
În schimb, asemenea reglementări se regăsesc în Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică,nr. 54/2006, care dispune în art. 51 alin. 3, următoarele: contractul de concesiune trebuie să conţină interdicţia pentru concesionar de a subconcesiona, în tot sau în parte, unei alte persoane obiectul concesiunii, cu excepţia cazurilor în care subconcesionarea este permisă în mod expres. Deşi se precizează faptul că vechile contracte de concesiune întocmite până la data intrării în vigoare a ordonanţei rămân supuse reglementărilor în vigoare la data încheierii lor, iar pentru contractele de concesiune a terenurilor de orice natură este obligatorie înregistrarea de concesionar în registrele de publicitate imobiliară sau în cartea funciară (art. 70 şi 71), şi în acest caz s-a procedat la încheierea unui nou contract de concesiune, după înstrăinarea construcţiilor.
In acest context legislativ, prin punerea în aplicare a Legii privind Codul civil, nr. 287/2009, la 1 octombrie 2011, dreptul de concesiune apare reglementat în mod unitar, prin capitolul referitor la drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice (art. 871 şi următoarele), care nu cuprinde nicio prevedere referitoare la dreptul de concesiune corespunzător domeniului privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Din această perspectivă, după opinia noastră, la transmiterea dreptului de proprietate asupra unei construcţii edificate pe un teren asupra căruia titularul are un drept de concesiune este necesar să se verifice dacă:
- acest teren aparţine domeniului public sau celui privat;
- în primul caz, dispoziţia art. 872 alin. 1 teza II din Codul civil, potrivit căreia concesionarul nu poate înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii şi care trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, să fie predate concedentului la încetarea, din orice motive, a concesiunii, este aplicabilă, chiar dacă dreptul de concesiune a fost dobândit anterior, întrucât restricţia privind transmiterea concesiunii operează faţă de prevederea din Constituţie (art. 136) şi din Legea 213/1998 (art. 11) potrivit căreia dreptul de proprietate publică este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. De altfel, prevederi asemănătoare există în Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 54/2006, la care ne-am referit mai sus;
- în al doilea caz, rămân aplicabile prevederile art. 41 din Legea nr. 50/1991, dar cu observarea practicii autorităţii locale de a încheia un nou contract de concesiune ori de câte ori se înstrăinează construcţia, pe numele subdobân-ditorului acesteia Aşadar, dreptul de proprietate al celui care deţine construcţia amplasată pe un teren concesionat nu poate fi limitat, dar concesiunea terenului ca drept accesoriu trebuie consfinţită prin încheierea unui contract de concesiune între unitatea administrativ-tcritorială, în al
cărui domeniu privat este inclus respectivul teren, pe de-o parte şi noul proprietar al construcţie, pe de alta în acest scop, este recomandabil ca notarul să pună în vedere dobânditomlui construcţiei, prin acte inter vivos sau mortis causa, necesitatea de a îndeplini această formalitate;
- dacă nu s-au înscris dreptul de proprietate asupra construcţiei şi de concesiune asupra terenului pe numele primului concesionar, se impune ca în documentaţia cadastrală să fie evidenţiată unitatea administrativ-teritorială, ca titulară a dreptului de proprietate asupra terenului şi abia după ce se realizează această primă înscriere, se va putea trece la înscrierea subsecventă a dreptului de concesiune, dobândit de persoana fizică sau juridică, proprietară a construcţiei, în vederea edificării acesteia
în concluzie, s-ar impune să luaţi legătura cu oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul situării imobilului pentm a vă informa dacă nu sunt şi alte probleme care au determinat neînscrierea acestuia în cartea funciară, ţinând cont şi de precizările făcute mai sus.
Legea civilă nu retroactivează, dar spiritul ei trebuie armonizat cu raporturile juridice care se nasc în prezent, pe baza unor reglementări anterioare (art. 6 Cod civil). | |
|
|
Refuz intabulare
