Acţiune în constatare. Decizia nr. 202/2012. Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 202/2012 pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 20-03-2012 în dosarul nr. 202/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.: 202
Ședința publică din data de 20.03.2012
Tribunalul constituit din:
Președinte: E. M. O.
Judecător: L. C. C.
Judecător: A. M. C.
Grefier: T. S.
Pe rol se află soluționarea recursului civil, formulat de recurenta S.C. T. S. S.R.L., împotriva sentinței civile nr. 4090 din data de 19.09.2011, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații P. D., P. B., N. V. și N. E., având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, a răspuns recurenta, prin avocat substituent C. A. care depune delegație de substituire la dosarul cauzei, intimații P. D., P. B., N. V., personal și asistați de avocat D. F., cu împuternicire avocațială la fila 32 din dosarul cauzei și intimata N. E., prin avocat D. F..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța procedează la legitimarea intimaților P. D. cu CI . nr._, P. B. cu CI . nr._ și N. V. cu BI . nr._.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Recurenta, prin apărător, solicită instanței admiterea recursului și modificarea în tot a sentinței atacate, iar pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În susținerea cererii, arată că instanța de fond a aplicat în mod greșit legea, obiectul cauzei fiind o servitute stabilită prin fapta omului și instituită în mod gratuit intuitu personae. Mai arată că obligația de servitute are caracter temporar și este personală, conform art. 759 alin. 2 cod civil se poate transmite obligația de servitute doar dacă este înscrisă în Cartea funciară, or în speță această sarcină nu este înscrisă în Cartea funciară. Totodată solicită instanței amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată conform documentelor depuse.
Intimații, prin apărător, solicită instanței respingerea recursului, arătând că instanța de fond a stabilit în mod corect că se solicită respectarea unei servituți convenționale prevăzute într-un înscris autentic. Mai arată că dreptul de servitute este unul opozabil și solicită instanței obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, depunând înscrisuri în acest sens.
Instanța reține cauza în vederea soluționării.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra recursului civil de față, constata următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4090 din data de 19.09.2011, Judecătoria B. a respins excepția lipsei calității procesuale active, ca neîntemeiată, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive, ca neîntemeiată și a admis acțiunea formulată de reclamanții P. D., P. B., N. V. și N. E., în contradictoriu cu pârâta S.C. T. S. SRL. A constatat că reclamanții sunt titulari ai dreptului de servitute de trecere cu piciorul și automobilul care grevează fondul aservit respectiv terenul intravilan în suprafață de 1109 m.p. situat în comuna Balotești, ., județul I., nr. cadastral 371/1/2/3, înscris în CF nr.7690 a localității Balotești, județul I., teren proprietatea pârâtei, servitute constituită în favoarea terenului-fond dominant, proprietatea reclamanților, în suprafață de 3809 m.p., situat în comuna Balotești, . nr.111, județul I., nr. cadastral 371/1/2/1. A obligat pe pârâtă să respecte reclamanților dreptul de servitute de trecere arătat mai sus și a dispus notarea în CF nr.7688-foaia I a localității Balotești și în C.F. nr.7690-foaia a III-a, a dreptului de servitute de trecere menționat mai sus. A mai obligat pe pârâtă la plata către reclamanții P. B. și P. D. a sumei de 3075 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru, timbru judiciar, onorariu de avocat și a sumei de 1000 de lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 07.02.2011, reclamanții P. D., P. B., N. V. și N. E. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. T. S. SRL, să se contate că aceștia sunt titularii dreptului de servitute de trecere cu piciorul și cu automobilul ce grevează fondul aservit, terenul intravilan în suprafață de 1109 m.p. situat în comuna Balotești, ., județul I., având nr. cadastral 371/1/2/3, intabulat în C.F. nr.7690 a comunei Balotești, județul I., teren proprietatea pârâtei, servitute constituită în favoarea terenului proprietatea reclamanților, în suprafață de 3809 m.p. situat în comuna Balotești, ., nr.111, județul I., având nr. cadastral 371/1/2/1, intabulat în C.F. nr.7688 a comunei Balotești, județul I.; obligarea pârâtei să respecte dreptul de servitute de trecere; notarea în C.F. nr.7690 și 7688 a comunei Balotești, județul I., a dreptului de servitute de trecere; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanții P. D. și P. B. au arătat că sunt proprietarii iar reclamanții N. V. și N. E. sunt uzufructuarii imobilului compus din teren în suprafață de 3809 m.p. și construcție, situat în comuna Balotești, ., nr.111, județul I., având nr. cadastral 371/1/2/1, intabulat în C.F. nr.7688 a comunei Balotești, județul I. și acest imobil are calitatea de fond dominant având constituită o servitute de trecere cu automobilul și piciorul, în sarcina terenului proprietatea pârâtei, în suprafață de 1109 m.p., teren ce este fond aservit.
Au precizat reclamanții că terenul a fost dezmembrat în 3 loturi și încă de la început lotul nr.3 a fost constituit ca o cale de acces pentru loturile nr.1 și 2 și pentru a consfinți servitutea existentă, prin contractul de vânzare nr.799/2008 . SRL a constituit cu titlu gratuit un drept de servitute de trecere cu automobilul și cu piciorul în favoarea loturilor nr.1 și 2 și din eroare acest drept de servitute nu a fost notat în foaia III din cartea funciară motiv pentru care, din eroare s-a menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4392/2009, prin care pârâta a devenit proprietară, că terenul vândut este liber de sarcini și servituți, în realitate lotul nr.3 este și era grevat de servitutea de trecere prin contractul nr.799/2008.
Au mai arătat reclamanții că proprietara actuală a lotului nr.3, pârâta din prezenta cauză, îi împiedică în exercitarea dreptului de servitute.
În susținerea cererii au solicitat încuviințarea probelor cu înscrisuri, sens în care au depus la dosar un set de înscrisuri (filele 10-34), interogatoriu, martori, expertiză topografică.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 251 + 960 lei și timbru judiciar de 5 +2 lei.
La data de 11.05.2011 pârâta a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată, motivând că a cumpărat de la vânzătoarea . SRL un teren fără a fi grevat de sarcini și nu înțelege să recunoască vreun drept de servitute reclamanților și din însuși actul de dezmembrare nu rezultă faptul că lotul nr.3 ar avea categoria de cale de acces la celelalte două loturi sau că ar constitui drum de servitute.
În drept au fost invocate disp. art. 115-118,109 c.p.c., 44 al.1 Constituția României, art.1 al.1 din Protocolul adițional C.E.D.O., art.17 al.1 și 2 din D.U.D.O. din 1948, art.17 din D.115/1938, art.616,art.618, art.634, art.480 c.civ.
La data de 16.05.2011 pârâta a depus la dosar precizări la întâmpinare solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată, respingerea cererii ca fiind introdusă de persoane fără calitate procesuală activă, respingerea cererii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, respingerea acțiunii ca inadmisibilă.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților pârâta a arătat că între aceasta și reclamanți nu a existat și nu există vreo convenție, relație contractuală, înțelegere scrisă sau verbală cu privire la dreptul acestora de servitute.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive pârâta a învederat că un eventual drept de creanță ar putea fi invocat de reclamanți împotriva autorului acesteia, nicidecum față de aceasta.
Cu privire la inadmisibilitatea cererii pârâta a arătat că reclamanții au înțeles să formuleze o acțiune în constatarea unui drept care nu este opozabil acesteia.
În drept au fost invocate disp. art.115-118 c.p.c., art.17 din D.115/1938, art.618,634,480 c.civ.
La data de 30.05.2011 pârâta a depus la dosar notă de ședință și a invocat excepția insuficientei timbrări a cererii de chemare în judecată.
În ședința din 30.05.2011 instanța a luat act că excepția de netimbrare și excepția de inadmisibilitate au rămas fără obiect.
Sub aspectul probatoriului, în cauză au fost încuviințate și administrate proba cu înscrisuri, proba testimonială cu audierea martorilor D. M. și I. G. C. și proba cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie, sens în care a fost atașat la dosar raportul de expertiză întocmit de expert P. E. (filele 75-83).
Analizând cererile și materialul probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 799/18.04.2008 la BNP Asociați A. G. și A. R. M., reclamanții N. V. și N. E. au înstrăinat . SRL, reprezentată de numiții I. G. C. și I. V. G. imobilul – teren lotul nr. 3 în suprafață de 1.109 m.p., categoria curți construcții situat în intravilanul comunei Balotești, . nr. 111, parcelele 93, 94, 95, 102/1, județul I., identificat cu numărul cadastral 371/1/2/3. Prin același act, reclamanții N. V. și N. E. s-au declarat de acord să constituie un drept de trecere cu titlu gratuit în favoarea proprietarilor lotului nr. 1 – N. V. și N. E., și proprietarilor lotului nr. 2 – I. G. C. și I. V. G..
La data de 7 decembrie 2009, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 4932 la BNP M. D., . SRL a înstrăinat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.109 m.p. menționat mai sus, pârâtei ..
Pârâta a invocat faptul că a cumpărat de la . SRL un teren fără ca acesta să fie grevat de sarcini sau servituți, astfel cum reiese din extrasul de carte funciară eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară I..
Instanța de fond a apreciat această susținere neîntemeiată. Chiar dacă în cartea funciară a imobilului nu era înscrisă servitutea constituită în favoarea fondului dominant proprietatea reclamanților, este cert că pârâta avea cunoștință de existența acesteia, întrucât servitutea de trecere era înscrisă în titlul de proprietate al . SRL, respectiv contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 799/18.04.2008, acesta fiind menționat la rândul său în actul de vânzare – cumpărare prin care a dobândit pârâta (f. 19).
Împrejurarea că lotul nr. 3 a fost folosit de la început de către N. V. și N. E. drept cale de acces pentru celelalte două loturi nu prezintă relevanță în cauză, întrucât servitutea de trecere a căror recunoaștere o solicită reclamanții este una constituită prin titlu, respectiv prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 799/18.04.2008.
Pârâta a invocat faptul că reclamanta ar avea acces direct la Șoseaua București – Ploiești (DN1), iar servitutea de trecere pe proprietatea pârâtei ar fi o rută ocolitoare. Într-adevăr, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, terenul proprietatea reclamanților are acces la drumul public, însă această împrejurare nu este de natură să conducă la negarea dreptului de servitute ce i-a fost constituit prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 799/18.04.2008, iar proprietarul fondului aservit are obligația pasivă care constă în aceea că trebuie să se abțină de la orice act de natură a împiedica exercițiul dreptului de servitute.
Instanța de fond a respins ca neîntemeiată atât excepția lipsei calității procesuale active, cât și excepția lipsei calității procesuale pasive, reținând că indiferent dacă atât reclamanții P. D. și P. B., cât și pârâta, nu au fost părți în contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 799/18.04.2008, totuși, efectele acestui contract le suportă în calitate de succesori cu titlu particular al părților acestui contract în ceea ce privește bunurile imobile cumpărate de la aceștia. În calitate de cumpărătoare a imobilului - teren lotul nr. 3 în suprafață de 1.109 m.p., categoria curți construcții situat în intravilanul comunei Balotești, . nr. 111, pârâta a dobândit prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 4932/7 decembrie 2009 la BNP M. D., atât dreptul de proprietate asupra acestui imobil, dar și sarcina care greva acest drept, respectiv dreptul de servitute constituit cu titlu gratuit în favoarea proprietarilor lotului nr. 1 și lotului nr. 2. Dreptul de servitute cu titlu gratuit constitut prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 799/18.04.2008 la BNP Asociați A. G. și A. R. M. nu a încetat prin înstrăinarea dreptului de proprietate asupra fondului aservit, aceasta nefiind o cauză de încetare a dreptului de servitute. De altfel, art. 636 – 643 C. civ. enumeră modalitățile în care încetează dreptul de servitute, printre acestea neregăsindu-se situația în care se înstrăinează dreptul de proprietate asupra fondului aservit.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, în temeiul prevederilor art. 577 și art. 620 C. civ., instanța de fond a admis cererea de chemare în judecată, și a constatat că reclamanții sunt titulari ai dreptului de servitute de trecere cu piciorul și cu automobilul care grevează fondul aservit, respectiv terenul intravilan în suprafață de 1.109 m.p. situat în comuna Balotești, ., județul I., număr cadastral 371/1/2/3, înscris în cartea funciară nr. 7690 a localității Balotești, județul I., teren proprietatea pârâtei, servitute constituită în favoarea terenului – fond dominant, proprietatea reclamanților în suprafață de 3.809 m.p. situat în comuna Balotești, . nr. 111, județul I., număr cadastral 371/1/2/1.
În temeiul dispozițiilor art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, privind cadastrul și publicitatea imobiliară, instanța de fond a dispus notarea în cartea funciară nr. 7688 – foaia I a localității Balotești, și în cartea funciară nr. 7690 – foaia a III-a, a dreptului de servitute de trecere menționat mai sus.
În baza art. 274 alin. 1 C. pr. civ., având în vedere soluția dată cererii principale, instanța de fond a obligat pe pârâtă la plata către reclamanții P. B. și P. D. a sumei de 3.075 de lei, cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru, timbru judiciar, onorariu de avocat, precum și a sumei de 1.000 de lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert.
Împotriva acestei hotărâri, recurenta . a formulat recurs, înregistrat pe rolul Tribunalului I. – Secția Civilă, la data de 30.11.2011.
În susținerea cererii, recurenta a arătat că, hotărârea pronunțata a fost data cu aplicarea greșita a legii (art. 304, pct. 9 C proc. civ.), în speța, considerând că hotărârea este data cu aplicarea greșita a legii, întrucât instanța a recurs la textele de lege aplicabile spetei dar le-a aplicat greșit, in sensul ca a dat o interpretare greșita textului de lege corespunzător situației de fapt.
În fapt, recurenta a arătat că la data de 07.12.2009 a cumpărat de la . SRL terenul intravilan situat in corn. Balotesti, ., in suprafața totala de 1.109 mp, având număr cadastral 371/1/2/3 intabulat in cartea funciară 7690 a comunei Balotesti, jud. I., semnând in acest sens contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4392/07.12.2009 de către BNP M. D.. In contractul de vânzare cumpărare menționat se stipulează in mod expres faptul ca terenul ce face obiectul tranzacției, identificat ca L. 3 provine din dezmembrarea terenului in suprafața totala de 14.919 mp conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 797/18.04.2008 de către BNPA A. G. si A. R. M.. De asemenea in contractul de vânzare cumpărare menționat se stipulează in mod expres faptul ca terenul ce face obiectul contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 4392/07.12.2009 de către BNP M. D., nu este grevat de sarcini sau servituți așa cum reiese si din Extrasul de Carte Funciara pentru Autentificare nr._/03.12.2009 eliberat de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara I. - Biroul de Carte Funciara de Balotești, solicitat in vederea efectuării vânzării. Prin contractul de vânzare cumpărare încheiat intre N. V. si N. E. in calitate de vânzători si . SRL in calitate de cumpărător, autentificat sub nr. 799/18.04.2008 de către BNPA A. G. si A. R. M., ce are ca obiect vânzarea, respectiv cumpărarea imobilului teren, L. 3, in suprafața de 1109 mp (actualmente proprietatea recurentei), cumpărătorul, respectiv . SRL si-a dat acordul sa constituie un drept de trecere cu titlu gratuit in favoarea proprietarilor Lotului 1 N. V. si N. E. si respectiv proprietarilor Lotului 2 I. G. C. si I. V. G.. Astfel, proprietarii Lotului 1 si 2, vecinii recurentei au avut un drept de trecere cu titlu gratuit asupra Lotului 3 atât timp cat contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 799/18.04.2008 de către BNPA A. G. si A. R. M. garanta acest drept in mod gratuit.
Recurenta a învederat faptul că, potrivit doctrinei, servitutea este, atât in mod pasiv, cat si in mod activ un accesoriu al fondului. In sens activ, acest caracter se exprima prin inadmisibilitatea înstrăinării sau ipotecarii dreptului de servitute in mod distinct de înstrăinare. Sarcina ce corespunde dreptului de servitute urmează fondul aservit in mâinile oricărui dobânditor al fondului, sub condiția îndeplinirii formelor de publicitate imobiliara. Prin urmare, numai daca sunt îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliara in ceea ce privește servitutea, aceasta poate urma fondul aservit in mâinile dobânditorului ulterior al fondului, or in speța, recurenta a arătat că aceasta condiție nu a fost suplinita. Mai mult, a învederat dispozițiile art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938, potrivit căruia drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai daca intre cel care da si cel care primește dreptul este acord de voința asupra constituirii sau strămutării cauzei in temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisa in cartea funciara. Or, in speță, nu s-au îndeplinit formele de publicitate imobiliara in ceea ce privește servitutea pretinsa fi constituita in actul de vânzare - cumpărare nr. 799/18.04.2008, încheiat intre intimații - reclamanți N. V. si N. E. si . SRL. Pe cale de consecință, recurenta a arătat că, atâta timp cat aceasta sarcina nu a fost niciodată notata in Cartea Funciara, condițiile de publicitate imobiliara si deci de opozabilitate fata de terți nefiind îndeplinite, recurentei nu-i poate fi opusa servitutea enunțata generic in actul de vânzare - cumpărare invocat de intimați si acceptat cu ușurință de instanța de judecata.
Recurenta a mai arătat că, instanța supremă a decis ca din dispozițiile Codului civil privitoare la servitute, rezulta ca la constituirea unui drept de servitute de trecere trebuie sa se tina seama si de interesul celui ce urmează sa suporte consecințele ei si nu sa se ia in considerare in mod precumpănitor si exclusiv, interesul celui ce urmează sa beneficieze de dreptul de trecere (I.C.C.I. Secția Civila si de Proprietate Intelectuala, Decizia nr. 2154/18.03.2005, in I.S.C. 2005, Ed Hamangiu, Bucuresti 2006, p 57-58) si ca din moment ce proprietarul fondului are ieșire la drumul public, chiar in condiții mai împovărătoare, cum ar fi lungimea drumului, nu se justifica recunoașterea unei servituți de trecere pe un drum mai scurt ce s-ar situa pe fondul proprietarului învecinat (I.C.C.I. Secția Civila si de Proprietate Intelectuala, decizia nr. 4886/06.06.2005 in I.S.C. 2005, Ed Hamangiu, Bucuresti 2006, p 62)
Recurenta a mai învederat faptul că, așa cum reiese din expertiza tehnica efectuata in cauza si din însuși planul de amplasament anexat de către reclamanți la cererea de chemare in judecata formulata, aceștia, in calitate de proprietari ai Lotului
nr.l: au acces direct la calea publica, respectiv la drumul principal Șoseaua Bucuresti - Ploiesti (DNl), pe o distanta de 17 mp; drumul de servitute pretins de reclamanți nu le scurtează calea la drumul public, ci dimpotrivă, așa cum rezulta din expertiză, aceasta ar reprezenta o ruta ocolitoare in mod evident o astfel de trecere pe terenul recurentei ar prejudicia grav dreptul acesteia de a dispune de întreaga suprafață de teren pe care a cumpărat-o.
Recurenta a mai arătat că trecerea reclamanților pe terenul său, fără ca aceștia să aibă constituit un drept de servitute in favoarea lor, încalcă dreptul de proprietate al recurentei care este garantat in Constituția României in art. 44 alin 1, care prevede ca dreptul de proprietate este garantat de primul Protocol adițional la Convenția Europeana a Drepturilor Omului in art. 1 alin 1 care prevede ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale si de art. 17 alin 1 si 2 din Declarația Universala a Drepturilor Omului din 1948 care prevede ca orice persoana are dreptul la proprietate si nimeni nu poate fi lipsit in mod arbitrar de proprietatea sa.
Recurenta a mai criticat faptul că instanța de fond nu a intrat in cercetarea fondului cauzei (art. 312 alin 5 C proc. civ), în speța dedusa judecații, considerând ca instanța de fond a pronunțat o hotărâre nelegala întrucât nu a procedat la analiza temeinica a probatoriului administrat in cauza.
În susținerea afirmațiilor, recurenta a arătat că în cauză s-au administrat proba cu înscrisuri, proba cu expertiza tehnica judiciara si proba testimoniala, din care a rezultat faptul ca prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr4392/07.12.2009 de către BNP M. D., prin care a dobândit de la . SRL dreptul de proprietate asupra terenului in suprafața totala de 1.109 mp ( L. 3), având număr cadastral "371/1/2/3 intabulat in cartea funciara nr. 7690 a comunei Balotesti, jud. I., nu a fost constituit un drept de servitute de trecere in favoarea proprietarilor Lotului 1- N. V. si N. E.; faptul ca prin Actul de dezmembrare autentificat sub nr. 797/ 18.04.2008 de BNPA A. Gbeoribita si A. R. M., prin care suprafața totala de 14.919 mp deținută de reclamanții-intimați N. V. si N. E. a fost împărțită in trei loturi cărora li s-au atribuit cărți funciare distincte, reclamanții au declarat in mod expres in fata notarului ca lotul in suprafața de 1.109,00 mp (deținut in prezent de recurentă) nu este grevat de sarcini (prin urmare, nu s-a stabilit un drept de servitute la momentul dezmembrării); faptul ca prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18.04,2008 de către BNPA A. G. si A. R. M., încheiat intre . SRL (autoarea recurentei) si N. V. si N. E., nu s-a acordat reclamanților-intimați o servitute de trecere cu piciorul si cu automobilul fiind menționat doar generic ca se acorda o servitute de trecere "cu titlu gratuit"; faptul ca dreptul de servitute pretins de intimații-reclamanți nu a fost niciodată notat in cartea funciara; in acest sens a fost depus la dosar Extrasul de Carte Funciara pentru Autentificare nr._/03.12.2009 eliberat de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara I. - Biroul de Carte Funciara de Balotesti, solicitat in vederea efectuării vânzării, unde se arata fără echivoc faptul ca terenul in suprafața de 1.109,00 mp vândut către recurentă de . SRL, nu este grevat de sarcini sau servituți.
Recurenta a mai arătat că raportul de expertiza tehnica judiciara întocmit in cauza, a relevat faptul ca terenul proprietatea reclamanților-intimați nu are caracterul de loc înfundat, întrucât acesta se învecinează in mod direct cu drumul public DN1, pe o distanta de 17,81 mp. Potrivit expertizei, calea reclamată de intimați pe terenul recurentei reprezintă in fapt o ruta ocolitoare până la drumul public. Din declarațiile martorilor audiați in cauza, a rezultat ca intimații-reclamanți au adus pagube terenului proprietatea recurentei, intrând fără drept si fără o cauza obiectiva cu utilaje mari pe teren, fără a avea acest drept, in condițiile in care aveau o alta cale de acces direct la Șoseaua Bucuresti -Ploiesti, pe o distanta de 17,81 mp.
Astfel, recurenta a considerat că din probatoriul administrat in cauza rezulta fără echivoc faptul ca asupra terenului in suprafața totala de 1.109 mp ( L. 3) nu a fost constituit un drept de servitute de trecere in favoarea proprietarilor Lotului 1: N. V. si N. E., fapt declarat expres, in fata notarului public de către reclamanți, terenul nu are caracter de loc înfundat si mai mult are acces direct la calea publica, respectiv la drumul principal Șoseaua București-Ploiești (DN1).
În subsidiar, recurenta a solicitat instanței sa dispună respectarea de către aceasta doar a unei servituți de trecere cu piciorul, nu si cu autoturismul.
În susținerea cererii, recurenta a arătat că din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 799/18.04.2008 de către BNPA A. G. si A. R. M. reiese fără echivoc faptul ca dreptul de trecere se instituie in mod gratuit insa nu prevede în niciun caz trecerea cu automobilul. Or in speță, atribuirea de către instanță reclamanților a dreptului de servitute de trecere cu automobilul, atât timp cat contractul de vânzare-cumpărare mai sus amintit, nu o prevede este total nelegala si netemeinica.
În drept, recurenta și-a întemeiat susținerile pe dispozițiile art. 299 si urm. Cod pr. Civ, art.304 pct 9 Cod pr. Civ, art. 304 ind 1 C.proc.civ., 312 alin 5 C proc Civ, Constitutia Romaniei - art 44 alin 1, Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului in art 1 alin 1, art 17 alin 1 si 2 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului din 1948, art 17 din Decretul Lege nr 115/1938, art 616, art 618, art 634, art 480 Cod Civ din vechiul Cod civil.
Intimații, legal citați, au depus întâmpinare la termenul din data de 21.02.2012 prin care au solicitat instanței respingerea recursului, ca neîntemeiat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Referitor la primul motiv de recurs, intimații au arătat că, recurenta-parata a susținut neîntemeiat ca dreptul de servitute constituit in favoarea intimaților prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18-04-2008 de B.N.P.A. "A. G. si A. R. -M." nu ar fi opozabil recurentei-parate pentru motivul ca in Cartea Funciara nr. Cartea Funciara nr. 7690 a comunei Balotesti nu era notat dreptul de servitute al intimaților. Au învederat faptul că sistemul Cărților Funciare instituit de Legea nr. 7/1996 nu este un sistem real, constitutiv de drepturi, ci este un sistem care reglementează doar opozabilitatea fata de terții subdobânditori a drepturilor înscrise in cartea funciara. Astfel, nenotarea unui drept asupra unui imobil înscris in Cartea Funciara, nu este echivalenta cu neexistenta dreptului, ci naște o prezumție de inopozabilitate a dreptului nenotat in Cartea Funciara. Așadar, in sistemul actual de publicitate imobiliara, reglementat prin Legea nr. 7/1996, un drept real asupra unui imobil poate exista si in lipsa notarii acestuia in Cartea Funciara a imobilului.
Intimații au solicitat instanței să constate ca susținerea recurentei-parate este neîntemeiata motivat de faptul ca pentru a-i fi opozabil acesteia, nu era necesara notarea in Cartea funciara a imobilului a dreptului de servitute al subsemnaților, atâta timp cat dreptul de servitute a fost constituit prin însuși Titlul de proprietate al vânzătoarei S.C. Proex General Construct S.R.L. Într-adevăr Legea nr. 7/1996 instituie o prezumție legala de inopozabilitate a unui drept nenotat in cartea funciara, insa aceasta prezumție este una relativa, care poate fi răsturnata cu orice mijloc de proba. Astfel, partea căreia i se opune inopozabilitatea dreptului său nenotat in Cartea Funciara, poate demonstra ca cel care invoca inopozabilitatea cunoaște sau trebuia sa cunoască existenta dreptului nenotat in Cartea Funciara. Aserțiunea recurentei-parate ar fi fost corecta doar daca dreptul de servitute al intimaților ar fi fost constituit printr-un alt înscris decât Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18-04-2008 ( titlul de proprietate al vânzătoarei S.C. Proex General Construct S.R.L.).
Intimații au mai arătat că doctrina si jurisprudența s-au pronunțat in mod constant in sensul ca terțul subdobânditor al imobilului nu poate invoca inopozabilitatea unui drept real constituit anterior de către dobânditorul inițial (autorul subdobânditorului) in favoarea altei persoane, daca dreptul a cărui inopozabilitate se invoca a fost constituit prin însuși Titlul de proprietate al dobânditorului inițial (autorul subdobânditorului).
Asupra celui de-al doilea motiv de recurs, intimații au arătat că recurenta-parata a susținut neîntemeiat ca dreptul de servitute al intimaților ar fi fost valabil doar pana la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4392/07-12-2009 de B.N.P. "M. D.", prin care S.C. Proex General Construct S.R.L. a vândut lotul nr. 3 - terenul in suprafața de 1.109 mp. situat in Comuna Balotesti, ., având nr. cadastraI371/1/2/3 intabulat in Cartea Funciara nr. 7690 a comunei Balotesti, către societatea recurenta-parata - S.C. T. S. S.R.L. Au mai arătat că in actul de constituire a dreptului de servitute Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18-04-2008, dreptul de servitute nu a fost constituit pentru o perioada determinata (pana la eventuala vânzare a imobilului de către S.C. Proex General Construct S.R.L.), ci a fost constituit pentru o perioada nedeterminata, iar recurenta-parata a dobândit dreptul de proprietate asupra Lotului nr. 3 așa cum era in patrimoniul autoarei sale S.C. Proex General Construct S.R.L., adică grevat de servitute a constituita in favoarea intimaților.
Privitor la cel de-al treilea motiv de recurs, intimații au solicitat instanței să constate ca, deși, din punct de vedere teoretic, aserțiunile recurentei-parate sunt corecte, ele sunt străine de obiectul cauzei, având in vedere ca intimații au invocat faptul ca au constituită o servitute convenționala sau, in subsidiar, o servitute constituita prin destinația proprietarului, iar nu o servitute legala. Așadar, nu are importanta ca imobilul proprietatea intimaților nu este loc înfundat (in definiția data de art. 614-618 din fostul C.civil), ci relevant in cauza este faptul ca prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18-04- 2008 S.C. Proex General Construct S.R.L. a constituit in favoarea acestora un drept de servitute de trecere cu titlu gratuit pentru o perioada nedeterminata si ca recurenta-parata a dobândit dreptul de proprietate asupra Lotului nr. 3 așa cum era in patrimoniul autoarei sale S.C. Proex General Construct S.R.L., adică grevat de servitutea constituita in favoarea intimaților.
Pe fondul cauzei, intimații au arătat că P. B. si P. D. sunt proprietarii, iar N. V. si N. E. sunt uzufructuarii, imobilului situat in Comuna Balotesti, ., Nr. 111, Jud. I., imobil compus din casa de locuit, anexe si teren in suprafață de 3.809 mp., având nr. cadastral 371/1/2/1, intabulat in Cartea Funciara nr. 7688 a comunei Balotesti. Imobilul sus-menționat are calitatea de fond dominant, având constituita o servitute de trecere cu automobilul si piciorul, in sarcina terenului proprietatea paratei in suprafață de 1.109 mp., teren ce este fond aservit. Astfel, prin Actul de Dezmembrare autentificat sub nr. 797/18-04-2008 de B.N.P.A. "A. G. si A. R. -M.", intimații N. V. si N. E. au dezmembrat imobilul-teren fost proprietatea lor, in suprafață totala de 14.919 mp, situat in intravilanul Comunei Balotesti, ., nr. 111 parcele 93, 94, 95, 102/1, având nr. cadastral 371/1/2 si înscris in Cartea Funciara nr. 7633 a loc. Balotesti. Terenul sus-menționat a fost dezmembrat, conform Planului de amplasament si delimitare întocmit de Ing. F. I., in trei loturi: Lotul nr. 1 - locuința si teren in suprafața de 3.809 mp. având nr. cadastral 371/1/2/1; Lotul nr. 2 in suprafața de 10.000 mp. având nr. cadastral 371/1/2/2 si Lotul nr. 3 in suprafața de 1.109 mp. având nr. cadastraI371/1/2/3. Atât înainte, cat si după dezmembrare, Lotul nr. 3, așa cum este identificat in Planul de amplasament si delimitare întocmit de Ing. F. I., avea si are categoria de folosință de "cale de acces" pentru Loturile nr. 1 si 2 susmenționate, aspect ce rezulta si din poziționarea pe teren a celor 3 loturi, din folosința îndelungată a acestora ca trei corpuri de proprietate si din lățimea de numai 8 m a lotului nr. 3.
Intimații au mai învederat faptul că cele trei loturi erau folosite de N. V. si N. E., ca trei corpuri de proprietate distincte, lotul nr. 3 având categoria de folosință de cale de acces la celelalte doua loturi, pe acest teren intimații circulând cu piciorul, cu automobilul si cu diverse utilaje agricole pentru a ajunge la lotul nr. 1 si lotul nr.2. Astfel, lotul nr. 1 care cuprinde casa de locuit, anexele gospodărești si terenul aferent in suprafață de 3.809 mp. era folosit, ca si acum, ca si casa de locuit cu curte si gradina aferenta, terenul fiind împrejmuit. Lotul nr. 2, in suprafață de 10.000 mp., era folosit de către intimați ca teren agricol, de-a lungul timpului cultivându-l cu diferite culturi agricole, iar lotul nr. 3, era folosit ca si cale de acces cu piciorul, cu automobilul si cu diverse utilaje agricole la celelalte doua loturi. Dezmembrarea sus-menționata a fost efectuata de familia N., proprietari la acel moment ai întregului teren, in scopul vinderii celor doua Loturi 1 si 2 si constituirii, si prin acte, a caii de acces - Lotul nr. 3 - la cele doua loturi dominante. Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 798/18-04-2008 (aceeași data cu "Actul de dezmembrare") de B.N.P.A. "A. G. si A. R. -M. an", N. V. si N. E. au vândut lotul nr. 2 teren in suprafața de 10.000 mp. - comparatorilor I. G.-C. si I. V.-Gpeorghita. Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18-04-2008 (aceeași data cu "Actul de dezmembrare" si cu Contractul de vânzare nr. 798 susmenționat) de B.N.PA. "A. G. si A. R. -M.", N. V. si N. E. au vândut lotul nr. 3 cumpărătoarei S.C. Proex General Constuct S.R.L., societate la care cumpărătorii Lotului nr. 2 sunt unici asociați. Având in vedere ca, încă de la început, Lotul nr. 3 a fost constituit ca o cale de acces pentr Loturile nr. 1 si 2 si pentru a consfinți servitutea existenta prin "destinația proprietarului", prin Contractul de vânzare nr. 799/18-04-2008, S.C. Proex General Construct S.R.L. a constituit cu titlu gratuit un drept de servitute cu automobilul si cu piciorul in favoarea Loturilor nr. 1 si 2. Astfel, in Contractul de vânzare nr. 799/18-04-2008 se prevede ca "Subscrisa cumpărătoare (S.C. Proex General Construct S.R.L. s.n.), prin reprezentanții ei, sunt de acord sa constitui un drept de trecere cu titlu gratuit in favoarea proprietarilor Lotului 1 - N. V. si N. E. - si respectiv proprietarilor Lotului 2 - I. G.-C. si I. V. CA-G..". Din eroare, la momentul solicitării intabulării in cartea Funciara a lotului nr. 3 a dreptului de proprietate al S.C. Proex General Construct S.R.L., notarul public a uitat sa solicite notarea in Foaia III - "Sarcini" si a dreptului de servitute constituit in favoarea loturilor 1 si 2.
F. de cele arătate, intimații au concluzionat că ca lotul nr. 3 - terenul intravilan in suprafață de 1109 mp situat in Comuna Balotesti . Jud. I. având nr. cadastral 371/1/2/3 intabulat in Cartea Funciara nr. 7690 a Comunei Balotesti, teren proprietatea paratei - este grevat de servitutea de trecere cu automobilul si cu piciorul in favoarea lotului nr. 1 așa cum exista situația de fapt "destinația proprietarului" anterior vânzării lotului nr. 3.
Totodată, intimații au solicitat instanței obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul formulat, tribunalul constată că este nefondat pentru următoarele considerente:
Tribunalul nu va reține critica referitoare la necercetarea fondului pricinii de către judecătorul fondului, având în vedere că prin această noțiune, în sensul dispozițiilor art. 312 pct. 5 din Codul de procedură civilă, trebuie înțeleasă situația în care instanța s-a pronunțat în temeiul unei excepții procesuale, a omis să soluționeze o cerere ori s-a pronunțat cu privire la altceva decât i s-a cerut.
Or, în speță, judecătorul s-a pronunțat asupra fondului cererii de chemare în judecată, a analizat cererile părților și probele administrate, pe care și-a întemeiat soluția adoptată.
Astfel, motivul de casare invocat de recurentă nu este aplicabil.
Referitor la motivele de modificare a hotărârii judecătorești, se constată că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18.04.2008 de BNP Asociați A. G. și A. R. M., intimații N. V. și N. E. au transmis către . SRL dreptul de proprietate asupra unui imobil teren lot 3 în suprafață de 1109 mp, situat în intravilanul comunei Balotești, identificat cu număr cadastral 371/1/2/3.
Prin același act juridic, cumpărătoarea a declarat că este de acord să constituie un drept de trecere cu titlu gratuit în favoarea proprietarilor loturilor nr. 1, 2 (loturi rezultate din dezmembrare unui teren în suprafață totală de_ mp, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 797/18.04.2008), respectiv intimații N. și numiții I. G. C. și I. V. G..
Ulterior, prin actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4392/07.12.2009 de BNP M. D., . SRL a înstrăinat către recurentă terenul în suprafață de 1109 mp, anterior menționat.
În acest ultim act, se precizează că terenul înstrăinat nu este grevat de sarcini sau servituți, însă se indică actul de proprietate al vânzătorului ca fiind reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18.04.2008.
Este adevărat că servitutea de trecere constituită în favoarea intimaților nu a fost înscrisă în cartea funciară, aspect necontestat de părți, însă astfel, cum a reținut și prima instanță, recurenta pârâtă avea cunoștință de existența servituții de trecere, deoarece actul prin care a fost constituită era menționat în titlul de proprietate al recurentei.
Înscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar are drept scop a face opozabil terților respectivul drept dobândit printr-un act juridic, conform art. 26 din Legea nr. 7/1996, în forma existentă la data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, însă în speță inopozabilitatea respectivului act prin care a fost constituită servitutea de trecere nu poate fi invocată de recurentă, în condițiile în care aceasta a putut lua cunoștință de acest dezmembrământ al dreptului de proprietate din actul juridic prin care a fost constituit.
Apreciază tribunalul și că art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, invocat de recurentă, nu este aplicabil, având în vedere că în raport de locul situării imobilului, regimul de carte funciară este supus dispozițiilor Legii nr. 7/1996.
Totodată, tribunalul constată că servitutea de trecere invocată în prezentul litigiu este o servitute stabilită prin fapta omului, căreia îi sunt aplicabile dispozițiile art. 620 din Codul civil, potrivit cărora „ proprietarii vor stabili prin voința lor, orice servituți vor găsi de cuviință”.
În consecință, proprietarii pot, prin convenția lor, să stabilească orice servitute, inclusiv cea care este reglementată ca servitute legală, dar nu sunt întrunite toate condițiile pe care legea le impune pentru nașterea sa. Prin urmare, va putea fi constituită o servitute de trecere, deși fondul dominant nu este înfundat.
Față de cele arătate, concluziile raportului de expertiză efectuat de expert P. E., în sensul că terenul proprietatea reclamanților nu este loc înfundat, având acces la calea publică, nu au relevanță în condițiile în care părțile prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 799/18.04.2008 de BNP Asociați A. G. și A. R. M., în baza manifestării lor de voință, au înțeles să constituie o servitute de trecere cu titlu gratuit, în alte condiții decât cele aplicabile servituților legale.
În același timp, indiferent de modul de constituire a servituții, având caracter perpetuu, stingerea ei se poate produce fie prin desființarea titlului prin care a fost constituită, fie prin modificarea sau schimbarea modului de exercitare.
În speță, având în vedere că servitutea a fost stabilită prin titlu, se reține că nu a intervenit un caz de revocare, rezoluțiune, anulare a actului juridic, care să conducă la stingerea dreptului real, ci acesta s-a transmis subdobânditorilor fondului aservit.
Înstrăinarea bunului imobil ce reprezintă fondul aservit nu reprezintă o cauză generală de stingere a dreptului de servitute sau o cauză specială, conform art. 636-643 din Codul civil, astfel încât și acest argument al recurentei va fi înlăturat, aspect reținut de altfel și de prima instanță.
Referitor la modalitatea de exercitare a dreptului de servitute, se constată că părțile prin titlu nu au stabilit dacă trecerea se face cu piciorul și cu automobilul, însă din probele administrate în prezentul litigiu, rezultă că voința părților contractante a fost în acest sens. Astfel, potrivit declarației martorului D. M., drumul de servitute a fost folosit pentru trecerea cu piciorul, cu automobilul, cu diverse utilaje agricole.
Această declarație coroborată cu lipsa unei limitări a trecerii, doar cu piciorul, prin voința părților, conduce la prezumția simplă, instituită de art. 1203 din Codul civil, în sensul că trecerea se poate face atât cu piciorul, cât și cu automobilul.
Pentru considerentele arătate, în temeiul art. 304 pct. 9, 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
Conform art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, constatând culpa procesuală a recurentei, va fi obligată aceasta la plata sumei de 1240 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimați, cheltuieli reprezentate de onorariu avocat (chitanța nr. 895/13.12.2011, fila 35 dosar recurs).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenta S.C. T. S. S.R.L. cu sediul în București, sector 3, ., ., . civile nr. 4090 din data de 19.09.2011, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații P. D., P. B. ambii domiciliați în ., sat Ciolpani, ., N. V. și N. E., ambii domiciliați în ., . nr. 111, ca nefondat.
Obligă recurenta la plata sumei de 1240 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimați.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 20.03.2012.
Președinte Judecător Judecător E. M. O. L. C. C.A. M. C.
Grefier
T. S.
Concept red. gref. T.S. – 17.04.2012
Red. Jud: L.C.C./2ex
Jud.fond: E. M. – Jud. B.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 253/2012.... | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 181/2012. Tribunalul ILFOV → |
|---|
