Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 93/2016. Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 93/2016 pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 19-01-2016 în dosarul nr. 93/2016
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ILFOV
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 93
Ședința publică de la 19 Ianuarie 2016
Completul compus din:
PREȘEDINTE E. M. O.
Grefier C. E. S.
Pe rol judecarea cauzei privind pe reclamantul R. C. în contradictoriu cu pârâtul P. P., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reclamantul personal și pârâtul prin apărător cu împuternicirea avocațială aflată la fila 11 dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că reclamantul a depus înscrisuri la data 26.11.2015 și concluzii scrise, după care,
Tribunalul, nemaifiind alte cereri prealabile, excepții de invocat ori probe de administrat, acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reclamantul, personal, solicită admiterea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare pentru imobilul teren și construcție. Învederează faptul că nu este incident în cauză art.24 din Legea nr.7/1996, întrucât în contractul de vânzare – cumpărare nu este specificat cuvântul promisiune. Arată că pârâtul s-a obligat prin contract să perfecteze actul de vânzare – cumpărare, calitatea acestuia fiind de cumpărător iar calitatea pârâtului fiind de vânzător. Poate să dovedească cu martori faptul că a fost încheiat contractul de vânzare – cumpărare, în 2 exemplare. Mai arată că pârâtul nu recunoaște faptul că ar fi semnătura lui deși au fost efectuate 4 expertize, inclusiv la contractul de împrumut. Apreciază că toate acuzațiile făcute de pârât au fost făcute pentru a se tergiversa cauza. Arată că nu solicită cheltuieli de judecată.
Apărătorul pârâtului solicită respingerea acțiunii. Învederează faptul că pentru un contract de vânzare – cumpărare legea cere încheierea acestuia în formă autentică. Dispozițile art.1244 din Codul Civil instituie o condiție specială pentru transmiterea unui drept de proprietate prin act de vânzare-cumpărare, prin urmare contractul este nul. La art.1269 coroborat cu art.1179 din Codul civil se precizează faptul că dacă a fost încheiată o promisiune bilaterală de vânzare, cealaltă parte poate să ceară pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare, dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite. Rezultă că inclusiv acest contract ar trebui să îmbrace forma autentică și apreciază că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, prin urmare contractul este nul. În ipoteza în care părțile au încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare acesta ar fi trebuit să îmbrace forma autentică. Arată că solicită cheltuieli de judecată pe cale separată și depune la dosar concluzii scrise.
În replică, reclamantul, personal, arată că în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare, în partea finală, pârâtul a fost de acord să meargă să perfecteze contractul la notariat. Pârâtul a fost de acord cu acest contract, a primit banii și urma să meargă, în 30 de zile, la notariat. Reclamantul mai arată că el este obligat să respecte toate clauzele incluse în contract. Depune la dosar memoriu.
Tribunalul reține cauza spre soluționare.
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Strehaia la data de 11.12.2013, sub nr._, reclamantul R. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul P. P. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că în data de 15.06.2013 a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare cu pârâtul privind o suprafață de teren intravilan și o casă situată în Popești Leordeni, cu prețul de 300.000 euro, valoare lei 1.320.000 lei. Au stabilit să se prezinte la notar în termen de 30 de zile pentru încheierea actului autentic, dar pârâtul a refuzat.
Cererea a fost întemeiată în drept pe disp. art.1669 din Codul Civil.
La data de 08.01.2014 pârâtul a depus întâmpinare prin care solicită respingerea cererii ca neîntemeiată. Arată că nu a semnat niciodată un act de vânzare – cumpărare pentru nici unul dintre bunurile aduse în discuție de reclamant, nu a primit niciodată suma de 140.000 euro și nici o altă sumă de bani cu titlul de preț al vreunei vânzări de la reclamant.
Invocă excepția de nulitate a actului juridic întrucât promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare este contractul prin are părțile se obligă reciproc să încheie în viitor, în forma autentică cerută de lege sau stabilită de părți de comun acord pentru însăși formarea contractului, într-un termen determinat sau nedeterminat, o vânzare ale cărei elemente esențiale au fost deja convenite. În fapt, se arată că reclamantul și pârâul nu au fost niciodată în aceste raporturi juridice întrucât pârâtul nu a semnat nici un act de vânzare – cumpărare cu reclamantul pentru nici unul din bunurile sale.
Pârâtul invocă lipsa consimțământului în realizarea înscrisurilor care au fost prezentate instanței, condiție reglementată de disp. 1179 alin.1 Cod Civil. În conformitate cu art.1179 alin.1 învederează cauza ilicită și imorală a acestor înscrisuri, bazate pe furtul actelor, lipsa de consimțământ, realizarea și instigarea de către reclamant la infracțiuni diverse.
Pârâtul mai învederează instanței faptul că este încălcată și o a treia condiție esențială de validitate a contractului de vânzare cumpărare și anume capacitatea de a contracta.
Se mai arată că acest contract nu respectă condiția privitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul părților și cu privire la cauza licită și morală. Legea prevede ca toate transferurile drepturilor reale asupra proprietăților să fie realizate sub forma unor acte autentificate notarial, pentru ca drepturile respective să poată fi înscrise în cartea funciară.
Prin Sentința civilă nr.214/26.02.2014 Judecătoria Strehaia a admis excepțiile necompetenței materiale și teritoariale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
În fapt, la data de 15.06.2013, între pârâtul P. P., în calitate de promitent vânzător și reclamantul R. C., în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat un înscris intitulat „contract de vânzare-cumpărare” prin care pârâtul a declarat că vinde reclamantului imobilul construcție situat în comuna Popești Leordeni, .. 22, jud. Ilfov și terenul aferent, astfel cum este identificat pe schița anexă a înscrisului.
Au mai menționat părțile că pârâtul a primit de la reclamant, la data încheierii înscrisului suma de 140.000 euro pentru imobilul teren și casă anterior menționate.
De asemenea, prin același înscris, reclamantul R. C. și-a asumat obligația de a respecta o . obligații, precum: permisiunea pentru pârât de a continua să locuiască în imobil; respectarea acestei obligații chiar și de un viitor cumpărător al imobilului în ipoteza în care reclamantul va dori să vândă imobilul; suportarea taxelor necesare perfectării la notariat a contractului de vânzare-cumpărare; asigurarea unei burse lunare de 200 USD domnului V. Ș., cumnat cu pârâtul, pentru a o ajuta pe nepoata sa, V. A. M. C.; cumpărarea unei garsoniere minorei V. A. M. C., când aceasta va împlini vârsta de 14 ani, iar domnului V. Ș. un autoturism atunci când va dori, dar după perfectarea contratului la notariat.
În drept, tribunalul reține că, prin raportare la data încheierii înscrisului menționat și la prevederile art. 102 din Legea nr. 71/2011, în cauză sunt incidente dispozițiile noului Cod civil.
Astfel, conform dispozițiilor art. 1.516 alin. 1 din Codul civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației, adică dreptul de a obține executarea obligației în natura ei specifică, în sensul realizării obiectului avut în vedere de părți, iar, potrivit art. 1.528 alin. 1 din Codul civil, în cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși ori să facă să fie executată obligația.
Procedând la calificarea juridică a înscrisului prezentat de reclamant, tribunalul reține că acesta nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare prin care se transmite proprietatea, întrucât nu îndeplinește condițiile esențiale pentru validitatea unui contract, astfel cum sunt reglementate de art. 1.179 din Codul civil și anume: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză ilicită și imorală; iar în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Sub această din urmă condiție, tribunalul reține că, potrivit art. 1.178 din Codul civil, contractul se încheie prin simplul acord de voință al părților, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă. Însă, în ipoteza contractelor care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, forma cerută este aceea a unui înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1.244 din Codul civil).
Pe cale de consecință, înscrisul încheiat de părți intitulat „contract de vânzare-cumpărare” nu poate valora decât cel mult o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, nefiind îndeplinite toate condițiile de validitate ale contractului prevăzute de art. 1.179 din Codul civil, ca efect al principiului conversiunii contractului lovit de nulitate absolută, care va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege (art. 1.260 alin. 1 din Codul civil).
De altfel, și reclamantul însuși a dat o asemenea calificare juridică înscrisului, învestind instanța cu o acțiune de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, analizând valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, se reține de către tribunal că, potrivit art. 1.669 alin. 1 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Așadar, redevin incidente dispozițiile art. 1.179 din Codul civil referitoare la condițiile de validitate ale unui contract și anume: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză ilicită și imorală; iar în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. În același sens, sunt și prevederile art. 1.279 alin. 3 din Codul civil, potrivit cu care, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Pe cale de consecință, concluzia ce se desprinde din interpretarea coroborată a tuturor acestor dispoziții este aceea că, dacă promisiunea de vânzare nu îndeplinește cerința formei prevăzute de lege pentru contractul ce urmează a se încheia, în caz de nerespectare a promisiunii, beneficiarul acesteia nu poate obține o hotărâre care să țină loc de contract.
Din acest punct de vedere, se reține de către tribunal că, întrucât, în privința contractului de vânzare-cumpărare ce ar fi trebuit încheiat între părți, opera forma înscrisului autentic, aceeași formă trebuia îndeplinită și de promisiunea de vânzare cumpărare.
Mai mult decât atât, tribunalul mai reține și împrejurarea că momentul relevant pentru determinarea valabilității unui contract este cel al încheierii acestuia, în conformitate cu regula tempus regit actum (art. 102 din Legea nr. 71/2011).
Cercetând și dispozițiile legale speciale în vigoare la data de 15.06.2013, data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părți, tribunalul reține că, potrivit art. 24 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data menționată, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta și actele de alipire și dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Prin urmare, raportat atât la dispozițiile de drept comun, cât și la cele speciale, antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între părți trebuia să îmbrace forma autentică pentru a fi valabil încheiat. Așadar, nefiind întrunite toate condițiile de validitate ale antecontractului în litigiu, cu excepția consimțământului pârâtului pe care instanța era chemată a-l suplini, tribunalul urmează a reține nevalabilitatea acestuia, astfel încât cererea de validare a promisiunii printr-o hotărâre care să țină loc de act de act de vânzare-cumpărare nu poate fi admisă.
Pentru toate aceste considerente, în condițiile art. 249 C. proc. civ., tribunalul va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea privind pe reclamantul R. C. domiciliat în C., ., J. D. în contradictoriu cu pârâtul P. P. cu domiciliul ales în București, .. 12, .. 7, . ca neîntemeiată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apelul urmând a fi depus la Tribunalul Ilfov.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19.01.2016.
PREȘEDINTE GREFIER
E. M. O. S. C. E.
Concept red. gref. C.S
Red. Jud: EO./4 exemplare
Comunicat 2 exemplare
| ← Obligaţie de a face. Sentința nr. 102/2016. Tribunalul ILFOV | Acţiune în constatare. Decizia nr. 28/2016. Tribunalul ILFOV → |
|---|
