Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1067/2015. Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1067/2015 pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 23-06-2015 în dosarul nr. 1067/2015
DOSAR nr. _
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr. 1067R
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 23.06.2015
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE E. M. O.
JUDECĂTOR R. V. A.
JUDECĂTOR M. E.
GREFIER L. I.
Pe rol se află soluționarea recursului civil formulat de recurentul pârât V. T. împotriva sentinței civile nr. 4228/29.05.2013 pronunțată de Judecătoria Cornetu în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata reclamantă D. G., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă recurentul pârât, reprezentat de apărător ales lipsind intimata reclamantă.
La apelul nominal făcut în ședință publică, părțile nu au răspuns.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței faptul că părțile au solicitat judecarea cauzei în lipsă, după care,
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat sau probe de administrat, Tribunalul declară dezbaterile închise și acordă cuvântul asupra motivelor de recurs.
Recurentul pârât prin apărător, solicită admiterea recursului și modificarea hotărârii instanței de fond. Arată că recurentul pârât nu este singurul coproprietar și că instanța de fond nu s-a conformat deciziei de casare. Solicită obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Tribunalul reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL,
Prin sentința civilă nr. 4228/29.05.2013, Judecătoria Cornetu a admis acțiunea privind pe reclamanta D. G. în contradictoriu cu pârâtul V. T. și a constatat că reclamanta a dobândit prin cumpărare dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 500 mp., situată în or. Popești-Leordeni, jud. I., teren intravilan, tarlaua 53/1, . prin raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul A. M., conform antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat de părți, sub forma unui înscris sub semnătură privată. Hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare și a obligând pârâta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 5.705 lei, reprezentând onorariu de avocat, onorariu de expert, taxă de timbru și timbru judiciar.
Împotriva sentinței civile nr. 4228/29.05.2013, a formulat recurs pârâtul solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate și respingerea cererii ca neîntemeiată.
În motivare s-a arătat că instanța de fond nu a analizat înscrisurile aflate la dosarul cauzei, dar a aplicat prevederile art. 1073 și 1077 C. civ. sumar fără a argumenta juridic condițiile de valabilitate a transferului dreptului de proprietate, care, sub sancțiunea nulității trebuie să respecte anumite condiții de fond și formă.
Recurentul a arătat că a afirmat în mai multe rânduri că nu este singurul moștenitor al imobilului și că acțiunea ar trebui formulată în contradictoriu și cu ceilalți coproprietari, însă reclamanta în susținerile sale, a motivat că ceilalți coproprietari nu sunt semnatarii „chitanței de mână” și nu ar avea calitate procesuală.
S-a mai arătat că instanța de fond nu a avut în vedere nici aspectul potrivit căruia pârâtul nu avea cum să semneze un act de dispoziție, neavând titlu de proprietate la data chitanței prezentate de reclamant în instanță, iar ulterior acest teren a fost folosit de sora pârâtului C. Filieana care nu este parte în proces, deși este trecută pe titlul de proprietate alături de ceilalți coproprietari.
Cu privire la expertiza realizată de INEP recurentul pârât a arătat în privința concluziilor acesteia că sunt precare, experții rezumându-se la compararea semnăturilor de pe anumite copii xerox, prezentate de reclamantă, cu semnătura de pe chitanță.
Recurentul pârât a mai arătat că înscrisul denumit chitanță de mână nu întrunește elementele formei autentice, notariale impuse de lege pentru înstrăinarea terenurilor, întrucât înscrisurile sub semnătură privată constituie un început de dovadă scrisă, până la dovada contrarie, probă ce a fost în sarcina reclamantei.
În opinia recurentului, reclamanta a indus în eroare instanța de judecată, care a calificat înscrisul denumit chitanță, ca o formă de promisiune de vânzare-cumpărare, deși acest înscris nu este un act translativ de proprietate.
Recurentul a susținut că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, sau cel mai târziu la data pronunțării hotărârii, promitentul vânzător să fie proprietar exclusiv al bunului ce face obiectul antecontractului, deoarece în cazul actelor juridice translative de proprietate, obiectul actului juridic necesită îndeplinirea unei condiții speciale, respectiv condiția ca cel care se obligă să transmită dreptul de proprietate cu privire la un bun să fie titularul exclusiv al acestui drept de proprietate.
În drept, au fost invocate art. 3042 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ.
Deși legal citată cu copia motivelor de recurs intimata nu a formulat întâmpinare, însă a depus note scrise prin care a solicitat respingere recursului și menținerea hotărârii de fond.
Intimata reclamantă a arătat că, deși recurentul a susținut că terenul nu îi aparține, acesta nu a înțeles să indice titularul dreptului și nici nu a depus la dosar titlul de proprietate asupra terenului.
S-a mai arătat că din raportul de expertiză efectuat în cauză și declarațiile martorilor audiați rezultă faptul că terenul este deținut de intimata reclamantă și nu de alte persoane așa cum susține recurentul.
În opinia intimatei, apărările recurentului în sensul că nu putea transmite terenul aflat în coproprietate cu alt doi moștenitori sunt vădit nefondate, întrucât instanța poate califica actul de vânzare-cumpărare ca fiind un contract de vânzare-cumpărare a unei cote indivize de 500 mp. din terenul de 13.925 mp. ce face obiectul titlului de proprietate.
Analizând sentința civilă recurată în raport de motivele invocate, tribunalul reține următoarele:
În fapt, la data de 17.12.1994, intre recurentul pârât, in calitate de promitent vanzator si intimata reclamanta, in calitate de promitentă cumparatoare, s-a incheiat un „act de vanzare-cumparare” prin care recurentul parat a declarat ca vinde intimatei reclamante imobilul situat in comujna Popești Leordeni, jud. I., în suprafata de 500 mp.
Potrivit raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat de expert M. A. în fața primei instanțe, asupra terenului în litigiu, recurentul pârât este doar unul dintre proprietari, aspect confirmat de Titlul de Proprietate nr._/20.12.2007 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor I. (fila 27 dosar recurs).
În drept, conform dispozițiilor art. 1.073 din Codul civil de la 1864, creditorul are dreptul de a obține îndeplinirea exactă a obligației, adică dreptul de a obține executarea obligației în natura ei specifică, în sensul realizării obiectului avut în vedere de părți, iar, potrivit art. 1077 din Codul civil de la 1864, nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Deși promisiunea încheiată între părți nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare prin care se transmite proprietatea, totuși el stabilește în sarcina părților o obligație de a face, reprezentată de îndatorirea de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea lui.
Însă, tribunalul reține că, pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de vanzare-cumparare, trebuie îndeplinite toate conditiile necesare pentru incheierea valabila a actului juridic, printr-o asemenea operațiune juridică, instanta suplinind doar conditia de forma a actului juridic.
Analizând sub acest aspect probele administrate la dosar, tribunalul reține că în cauză, nu s-a făcut dovada că recurentul pârât are calitatea de unic proprietar asupra imobilului teren în litigiu.
Astfel, potrivit Titlului de Proprietate nr._/20.12.2007 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor I., calitatea de proprietar asupra imobilului în litigiu aparține recurentului, Vicentiu T., D. V. și C. Filiana.
Prin urmare, nefiind dovedită calitatea recurentului pârât de proprietar exclusiv asupra bunului în litigiu, nici în fața primei instanței și nici în recurs, tribunalul reține că recurentul pârât nu are în patrimoniul sau dreptul de proprietate exclusiv asupra imobilului care a facut obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, astfel încât nu putea dispune de acesta în sensul promisiunii de a-l înstrăina.
În acest sens, tribunalul reține că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile și cu conținutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părțile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc și conținutul esențial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă și prețul). Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu este act de înstrăinare și nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligația personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis.
În ceea ce privește cerința ca bunul promis spre vânzare să fie proprietatea exclusivă a promitentului-vânzător la momentul formulării unei asemenea acțiuni sau cel târziu la momentul soluționării acesteia se impune a fi îndeplinită cu necesitate. Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru întregul imobil, deși promitentul-vânzător este titularul unei cote-părți asupra bunului, hotărâre sub condiție rezolutorie, ignoră faptul că hotărârea judecătorească este un act jurisdicțional specific, pronunțat de instanțe prevăzute de lege și învestite cu atribuții de judecată, care tranșează litigiul dintre părți și îl finalizează astfel încât acesta nu mai poate fi repus în discuție. Hotărârea pronunțată de o instanță de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părți, îndeplinind funcții diferite, dar având fiecare un regim juridic specific. Contractul reprezintă acordul de voință al părților, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părțile având drepturi și obligații ce pot fi afectate de termene, sarcini și condiții, inclusiv de o condiție rezolutorie. Or, în ceea ce privește o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicțional de dispoziție al instanței, prin care judecătorul se dezînvestește de soluționarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecății. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie și tranșează definitiv litigiul dintre părți, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părților readucerea litigiului în fața instanței.
În acest context este de neconceput pronunțarea unei hotărâri a instanței sub condiție rezolutorie, pentru că ar însemna că litigiul dintre părți nu a fost tranșat, existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiției.
Pronunțând hotărârea, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică existența elementelor acestuia în înțelegerea acestora și, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părți era nejustificat, atunci instanța pronunță hotărârea care să suplinească această cerință.
Hotărârea judecătorească pronunțată în acest caz asigură executarea silită a obligației de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, și nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent- cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare, în sens de negotium.
Pe de altă parte, din perspectiva actualului Cod civil, prin mecanismul pronunțării hotărârii care ține loc de contract pentru întregul imobil, deși promisiunea de vânzare a fost făcută doar de către un coproprietar, se ajunge să se creeze coproprietarilor vătămați o situație juridică defavorabilă, comparativ cu situația în care aceștia s-ar fi aflat dacă s-ar fi încheiat însuși contractul de vânzare. Astfel, chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esențiale ale acesteia (lucrul vândut și prețul) trebuie să fie convenite de părți încă de la data promisiunii. Atât sub imperiul vechii reglementări, cât și din perspectiva actualului Cod civil, promisiunea trebuie să conțină toate clauzele esențiale ale contractului promis, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea fi executată.
În situația analizată, promitentul-vânzător își asumă obligația de a încheia contract de vânzare-cumpărare și de a transmite proprietatea asupra întregului imobil, deși, la momentul încheierii promisiunii de vânzare, el deține doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate.
Pentru a-și putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător ar trebui ca, anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie într-o altă modalitate juridică), întrucât, în situația în care ar încheia totuși un contract de vânzare pentru întregul bun, deși nu este proprietar decât pe o cotă-parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. (4) din Codul civil (principiu recunoscut și anterior în materia coproprietății), respectiv acela potrivit căruia actele de dispoziție cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
Conform prevederilor actualului Cod civil, sancțiunea actului juridic încheiat cu încălcarea acestui principiu este inopozabilitatea actului față de coproprietarul care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea acestuia [art. 642 alin. (1) din Codul civil].
Mai reține tribunalu că nici soluția admiterii în parte a acțiunii, în limita cotei de proprietate a coproprietarului promitent, nu poate fi avută în vedere, în situația în care instanța este învestită exclusiv cu cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract pentru întregul bun. Conform principiului disponibilității, promitentul-cumpărător este singurul în măsură să opteze între obținerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil (situație în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluțiunea acesteia) sau să ceară rezoluțiunea promisiunii, cu daune-interese, în situația în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenția sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime).
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., tribunalul va admite recursul, va modifica în tot sentința civilă recurată, în sensul că va respinge acțiunea ca neîntemeiată, reținând lipsa calității promitentului vânzător de proprietar exclusiv asupra imobilului în litigiu.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., tribunalul va obliga intimata reclamantă la plata către recurentul pârât a sumei de 3.140,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, fond și recurs, conform chitanțelor și timbrelor aflate la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurentul pârât V. T. împotriva sentinței civile nr. 4228/29.05.2013 pronunțată de Judecătoria Cornetu în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata reclamantă D. G..
Modifică în tot sentința recurată, în sensul că:
Respinge acțiunea ca neîntemeiată.
Obligă intimata la plata către recurent a sumei de 3.140, 5 lei, cheltuieli de judecată, fond și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.06.2015.
Președinte Judecător Judecător
E. M. O. R. V. A. M. E.
Grefier
L. I.
pentru grefier plecat din instanță
semnează primul grefier al tribunalului
Concept red. gref. L.I.
Red. Jud.: EO/2 exemplare/Jud. fond: V. B. M. - Jud. Cornetu
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 1968/2015.... | Contestaţie la executare. Hotărâre din 23-06-2015, Tribunalul... → |
|---|
