Pretenţii. Hotărâre din 03-06-2014, Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 03-06-2014 în dosarul nr. 293/2014
Dosar nr. _
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILA NR.293A
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 03 IUNIE 2014
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE - N. P. G.
JUDECĂTOR - M. E.
GREFIER - M. R.
Pe rol judecarea apelului formulat de apelanții S. V., S. C., împotriva sentinței civile nr.3167/19.06.2012, pronunțata de Judecătoria Cornetu, in dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul T. A. M., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 27.05.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, fiind parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 03.06.2014, pentru când, în aceeași compunere a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul judecatoriei Cornetu la data de 23.12.2009 reclamantul T. A. M. a chemat în judecată pe pârâții S. V. și S. C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acestora din urmă la plata sumei de 413.230 lei. Se solicită și cheltuieli de judecată.
În fapt s-a arătat că între părți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care pârâții s-au obligat ca până la data de 30.12.2008 să transfere dreptul lor de proprietate asupra unui apartament dintr-un imobil ce urma să se construiască. Cum imobilul nu a mai fost construit obligația nu a fost îndeplinit- Conform unei clauze contractuale, într-o asemenea situație pârâții sunt obligați să achite reclamantului dublul avansului în cuantum de 98.388 euro.
Cererea este lagal timbrată.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au arătat că cererea este neîntemeiată, având în vedere că neperfectarea contractului se datorează unui caz fortuit. Oricum, contractul nu a fost încheiat din culpa reclamantului, care nu dispunea de fondurile necesare achitării restului de preț.
În drept se invocă disp. C. civ. și C. proc. civ.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Prin sentința civila nr.3167/19.06.2012, pronunțata de Judecătoria Cornetu, in dosarul nr._ a fost admisa cererea formulata de reclamantul T. A. M..
Pentru a pronunța aceasta soluție, instanța a retinut următoarele:
Din antecontractul de vânzare-cumpărare depus la dosar decurge că într-adevăr alegațiile reclamantului sunt veridice, în sensul că în caz de neperfectare a vânzării pârâții sunt obligați la achitarea dublului arvunei. Având în vedere că este vorba despre o obligație de a face, acela care alegă nerespectarea ei nu este obligat să probeze nimic, ci adversarul trebuie să exhibe dovada plății. În speță însă pârâții nu au solicitat administrarea vreunei asemenea probe, ci au recunoscut că vânzarea nu s-a mai încheiat.
Nu se poate reține incidența cazului fortuit exonerator de răspundere, câtă vreme nu reiese din probele de la dosar existența unei situații externe și imprevizibile care să susțină imposibilitatea neculpabilă de executare a contractului.
De asemenea nu se poate reține nici culpa reclamantului, câtă vreme probele nu susțin o asemenea concluzie.
Pentru acestea urmează a se dispune rezoluțiunea antecontractului încheiat între părți, iar pârâții vor fi obligați la plata către reclamant a sumei de_ lei reprezentand dublul avansului platit.
Cât privește cheltuielile de judecată, având în vedere că reclamantul a câștigat procesul, pârâții vor fi condamnați să-i achite suma de 9761 lei, echivalentul taxei de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâtii S. V., S. C. solicitând admiterea apelului și în principal, desființarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe; în subsidiar, schimbarea în tot a sentinței atacate și respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.
În motivarea cererii, apelantii au arătat ca sentinta atacată nu este motivată nici În fapt și nici în drept, instanta neintrând În cercetarea fondului cauzei, drept pentru care se impune desfiintarea sentintei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instante.
Sentința atacată nu conține elementele obligatorii prevăzute de art. 261 pct. 2 (domiciliul sau reședința părților, numele mandatarilor sau reprezentanților legali și al avocaților), art. 261 pct. 3 (obiectul cererii și susținerile în prescurtare ale părților cu arătarea dovezilor) și art. 261 pct. 5 (motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților).
Deși la dosarul primei instanțe subsemnații am depus întâmpinare, numeroase înscrisuri (printre care acțiuni și șase hotărâri judecătorești) și concluzii scrise prin care susțineam teza cazului fortuit exonerator de culpă contractuală și totodată nedovedirea culpei sale contractuale de către reclamant (a se vedea în aces sens motivele II de apel), prima instanță a ignorat susținerile noastre și înscrisurile depuse.
În speță, hotărârea atacată nu cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, considerentele hotărârii primei instanțe nesatisfăcând exigențele textului de lege menționat anterior, împrejurare care este de natură să atragă nulitatea absolută a hotărârii primei instanțe ca act de procedură, în temeiul art. 105 și art. 108 C.p.c.
Au precizat apelantii că întârzierea în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare se datorează unor împrejurări imprevizibile independente de vointa subsemnatului, care se încadrează în notiunea de caz fortuit, respectiuni actiune de anulare a autorizatiei de construire introduse pe rolul instantelor judecatoresti de un proprietar vecin, cauză de înlăturare a culpei și totodată exoneratoare de orice răspundere civilă contractuală sau delictuală, potrivit art. 1082 și 1083 Cod civil, drept pentru care subsemnatul nu pot fi obligat la plata dublului avansului către reclamant.
Nu în ultimul rând precizeaza că reclamantul a afirmat că nu poate achita TV A-ul aferent tranzacției imobiliare (20.770 Euro) si in consecinta nu mai doreste perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, solicitând restituirea avansului în conditiile clauzelor contractuale pag. 3 ultimele două alineate din Promisiunea bilaterală.
Mai mult, potrivit declarației verbale făcute de către reclamant nici acesta nu mai puteau contracta un credit pentru achitarea restului de preț nemaiîndeplinind noile condiții de creditare modificate urmare a crizei financiare.
Reclamantul nu a solicitat niciodată perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, ci doar restituirea dublului arvunei.
Nu în ultimul rând, precizeaza că după data soluționării irevocabile a acțiunii în anularea autorizațiilor de construire, respectiv 18.10.2011, a reluat lucrările de construire și a finalizat blocul. După finalizare în anul 2012, a oferit reclamantului apartamentul contractat fară plata restului de preț, un apartament similar în alt ., însă reclamantul a refuzat, insistând să achit dublul arvunei încasate.
A mai arătat si ca reclamantul nu face cu nume dovada lipsei culpei sale contractuale. Astfel, reclamantul nu face cu nimic dovada posibilității acestuia de achitare a restului de preț, respectiva sumei de 60.126 EUR (+TVA 20.770 EUR), la data de 31.12.2008, dată limită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Deși reclamantul îi impută o culpă exclusivă în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în termenul contractual (31.12.2008), reclamantul nu a solicitat până la termenul de perfectare niciodată perfectarea contractului, fiind evident astfel că nu dispuneau de mijloacele bănești necesare achitării restului de preț.
Mai mult, pe fondul crizei imobliare și financiare, a lipsei de lichidități și nu în ultimul rând a scăderii prețurilor apartamentelor pe piața imobiliară, reclamantul nici nu mai dorea în decembrie 2008 să cumpere un apartament de 2 camere, contractat în februarie 2008 cu 109.321 EUR, fără TVA, de vreme ce prețurile scăzuseră cu 1/3.
În consecință, pe fondul scăderii prețurilor apartamentelor pe piața imobiliară și a imposibilității de contractare a unui credit imobiliar, reclamantul nu a mai vrut să mai cumpere un apartament de 2 camere cu 109.321 EUR + TVA, fapt de înțeles, dar care nu îl îndreptățește să solicite de la subsemnatul plata dublului arvunei încasate.
A arătat si ca a dorit sa ii restituie avansul și, mai mult, a oferit reclamantului un apartament identic în blocurile finalizate, CI, D 1 sau D2 la alegerea acestuia, în aceleași condiții contractuale, însă acesta a refuzat.
Deasemenea nu au solicitat în primă instanță administrarea probei testimoniale, față de împrejurarea faptului că respectiva împrejurare ce constituie caz fortuit rezultă din înscrisurile depuse în primă instanță (hotărâri judecătorești, acțiuni judiciare și rezoluții), și sub acest aspect reținerile primei instanțe fiind neîntemeiate.
În concluzie, în situația lipsei culpei contractuale a subsemnaților în neperfectarea contractului și/sau în situația reținerii și a culpei contractuale a intimatului-reclamant în neperfectarea contractului, instanța nu putea dispune obligarea subsemnați10r la plata dublului avansului achitat, conform clauzei penale contractuale, ci doar restituirea avansului.
În drept, cererea a fost intemeiata pe dispozițiile art. 105, art. 108, art. 261 pct. 5, art. 282 și urm., art. 297 alin. 1 C.p.c.; art. 6 alin.1 CEDO; art. 24 C.R; art. XXII alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 202/20 1 O privind unele măsuri pentru accelerarea soluționării proceselor.
La data de 27.02.2014, intimatul a depus la dosarul cauzei întâmpinare solicita respingerea apelului ca nefundat si menținerea sentinței atacate ca temeinica si legala.
În motivarea intampinarii, intimatul a arătat ca susținerea apelanților, cum ca sentința de fond nu a fost motivata este nereala, întrucât in cauza au fost administrate proba cu interogatoriu si proba cu înscrisuri, iar apelanții au fost reprezentați de avocați pe tot parcursul procesului. Mai mult nu se pote retine ca instanta nu a intrat in cercetarea fondului. In cazul de față, intervenția cazul fortuit este o împrejurare interna, astfel ca instanța de fond a reținut corect faptul ca nu se poate retine incidenta cazului fortuit exonerator de răspundere cata vreme nu reiese din probele de la dosar existenta unei situații externe si imprevizibile.
In punctele 6-12 motivele de apel, apelanții fac doar afirmații care nu pot fi probate.
Arata ca nu a primit niciodata vreo oferta de restituire a avansului. la data de 13,11,2009 am notificat apelantii-parati S. in vederea restituirii dublului avansului, intrucat obligatia principala nu putea fi dusa la indeplinire deoarece la acea data, blocul nu era construit
Nereala este si sustinerea potrivit căreia nu aveam posibilitatea achitarii restului de pret, întrucât așa cum rezulta din actele depuse la dosar, respectiv contract de vanzare,cumpărare din data de 09.03.2009, a achiziționat un imobil in ..
Mai mult, invocarea cazului fortuit in speța nu poate fi reținuta de instanța, intrucat. in afara aspectelor invocate mai sus, apelanții nu l-au notificat niciodată despre aparitia vreunei cauze care sa duca la imposibilitatea executării obligației.
A mai arătat ca a achitat un avans, iar în ceea ce privește perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma finala, obligațiile pentru încheierea acestuia reveneau apelanților, conform clauzelor contractuale, obligații care nu au fost îndeplinite.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiata pe dispozițiile art.115 C:proc.civ.
Analizând apelul civil de față prin raportare la motivele invocate, Tribunalul constată următoarele:
Cu privire la motivul de apel vizând nemotivarea sentinței civile apelate, tribunalul retine că reglementarea art. 261 Cod procedură civilă reprezintă o componentă esențială a ideii de justiție, a asigurării autorității de lucru judecat și a ocrotirii drepturilor procesuale ale părților, ca element fundamental al statului de drept. Nemotivarea hotararii are drept consecință privarea părților de posibilitatea concretă de a-și formula apărări în calea de atac, neputându-se stabili dacă considerentele pe care le cuprinde sunt cele care fundamentează soluția pronunțată, împiedicând, astfel, și instanța de control judiciar de a realiza cenzura hotărârii.
Insa raportand aceste considerente la situatia de fapt din dosar, tribunalul retine ca, desi nu exhaustiv, prima instanta a oferit raspuns tuturor cererilor cu care a fost investita, hotărârea fiind, astfel, motivată si prin urmare, tribunalul urmeaza a respinge acest motiv de apel ca nefondat.
În privința criticilor vizând fondul cauzei, tribunalul reține că la data de 05.05.2008 între reclamantul T. A. M. – în calitate de „promitent cumpărător” – și pârâții S. V. si S. C. – în calitate de „promitenți vânzători” – s-a încheiat o convenție denumită „promisiune bilaterala de vânzare – cumpărare” autentificata sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M. prin care pârâții s-au obligat să vanda dreptul de proprietate asupra apartamentului cu nr. 29, compus din doua camere, cu o suprafata construita de 88,43 mp, pozitionat la etajul 4, . – . va construi pe terenul situat in orasul B., .. 45, judetul I., perfectarea actului de vanzare-cumparare urmand a se efectua pana cel mai tarziu la data de 30.12.2008.
Astfel, prin contractul mentionat pârâtii și-au asumat obligația de a vinde reclamantului apartamentul nr. 29, pozitionat la etajul 4, . – . se va construi pe terenul situat in orasul B., .. 45, judetul I. în schimbul prețului de 109.321 euro. Pârâtii s-au obligat să finalizeze imobilul și să transfere dreptul de proprietate până la data de 30.12.2008.
Potrivit dispozitiilor contractuale, in cazul in care perfectarea contractului de vanzare-cumparare nu are loc din culpa promitentului vanzator, acesta este obligat sa restituie promitentului cumparator dublul sumei primite cu titlu de arvuna, cu exceptia situatiei in care se va percepe TVA.
Reclamantul a achitat pârâtilor suma de 49.194,45 Euro cu titlu de avans, însă pârâtii nu și-au îndeplinit obligația de a finaliza imobilul până la termenul prevăzut în contract (30.12.2008).
La data de 16.11.2009 reclamantul a notificat pârâtilor intenția sa de solutionare pe cale amiabila a litigiului izvorat din refuzul restituirii de catre acestia a sumei de 98.388,89 euro reprezentand dublul avansului platit, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M..
Instanța constată că apartamentul ce formează obiectul convenției părților nu era finalizat la data formulării cererii de chemare în judecată.
În drept, potrivit art. 1020-1021 C. civ., ce reprezintă dreptul comun în materia rezoluțiunii contractuale, în cazul în care una din părți nu-și îndeplinește obligația asumată prin contract, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie să silească pe cealaltă a executa convenția, fie să-i ceară desființarea, cu daune interese.
Conform art. 969 C.civ. „Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante”.
Raportând textele de lege mai sus menționate la situația de fapt reținută, tribunalul retine ca pentru a fi admisibilă rezoluțiunea, se cer a fi îndeplinite următoarele condiții: a) una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, b) neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, c) debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
În speță, tribunalul reține că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, acesta fiind un contract sinalagmatic nenumit căruia i se aplică regulile generale prevăzute în dispozițiile enunțate.
Prin acțiunea precizata ce face obiectul acestei cauze, reclamantul a solicitat rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, obligarea paratilor la restituirea dublului avansului plătit, optând astfel pentru desființarea contractului încheiat.
Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M.tribunalul retine ca pentru a se dispune rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligației corelative, este necesar să existe o neexecutare culpabilă din partea debitorului.
Prin înfățișarea, în instanță, de către reclamant, a copiei de pe contractul autentificat sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M., coroborat cu neprezentarea în mod nejustificat a pârâtilor la interogatoriul încuviințat – pe care tribunalul, în temeiul art. 225 C.proc.civ., o apreciaza ca fiind o mărturisire deplină – instanța constată că existența obligației în sarcina pârâților a fost dovedită. Astfel, principala obligatie asumata de parati prin antecontract a constat in transmiterea dreptului de proprietate, respectiv edificarea si finalizarea apartamentului si documentatia cadastrala intocmita in termenul prevazut in antecontract - pana la data de 31.12.2008.
Obligatia de a finaliza si preda apartamentul in termen asumata de parati si neexecutata este o obligatie contractuala. Operează astfel în sarcina pârâților o prezumție de neexecutare, iar dacă aceștia nu dovedesc îndeplinirea obligației, acționează o a doua prezumție în sensul că neexecutarea le este imputabilă. Or, din datele speței nu rezultă faptul că pârâții și-ar fi îndeplinit obligația asumată, aceștia nefăcând vreo dovadă în acest sens.
Apărarea pârâtilor potrivit căreia întârzierea predării a fost cauzată de apariția unui caz fortuit – existenta unor litigii pe rolul instantelor de judecata avand ca obiect autorizatia de construire si certificatul de urbanism - este neîntemeiată întrucât obligația de a finaliza apartamentul putea fi îndeplinită de pârâti, cat timp nu s-a dispus nicio masura, nici macar provizorie, cu privire la actele administrative contestate. Pe de altă parte cazul fortuit este o imprejurare externa care nu are caracter extraordinar si poate fi prevazuta si evitata cu diligenta si prudenta, imprejurare externa, care, spre deosebire de forta majora, nu are caracter extraordinar, nefiind imprevizibila in mod absolut si nici inevitabila, care intervine pe parcursul derulării contractului. Or, existenta unor litigii pe rolulul instantelor, cu atât mai mult cu cât nu s-au anulat actele administrative contestate, nu pot fi considerate caz fortuit si cu atat mai putin criza economica invocata, pârâtii asumându-și obligațiile în noul context economic, această obligație fiind asumată în condițiile modificărilor economice și în piața imobiliară, condiții a căror realitate depinde de hazard, astfel incat apararea paratilor nu poate fi reținută întrucât obligația acestora de a finaliza apartamentul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M.și de a transfera dreptul de proprietate asupra acestui apartament până la data de 31.12.2008 este o obligație a cărei realizare depinde doar de debitor.
Tribunalul retine ca pârâtii nu pot invoca în apararea lor niciun argument care sa justifice împrejurarea ca nici pâna în prezent situatia imobilului ce a facut obiectul vânzarii intervenite între parti nu este certa, fiind evident ca întreaga culpa a faptului ca aparatamentul nu a fost finalizat, le apartine.
Tribunalul va înlatura sustinerile pârâtilor legate de culpa reclamantului promitent cumparator pentru neîncheierea contractului, motivata de faptul ca acesta nu ar fi avut lichiditati pentru achitarea restului de pret. Tribunalul apreciaza ca obligatia de achitare a restului de pret este o obligatie corelativa celei de încheiere a contractului în forma autentica, iar cum promitentii vânzatori nu si-au îndeplinit propriile obligatii, ei nu pot invoca neexecutarea obligatiei de promitentul-cumparator. Dimpotriva, la momentul formularii actiunii în rezolutiune, reclamantul a dovedit ca avea posibilitatile financiare pentru plata pretului, asa cum rezulta din înscrisurile din dosar.
Totodata tribunalul apreciaza ca neexecutarea este suficient de importanta pentru a se dispune rezolutiunea, fata de intervalul de timp mare scurs între momentul încheierii antecontractului si momentul pronuntarii.
Prin urmare, pentru neexecutarea obligațiilor de a finaliza și de a preda apartamentul promitentilor-cumpărători până în data de 31.12.2008, având în vedere că pârâții nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce privește neîndeplinirea obligației de predare a bunului, cum bunul imobil nu era finalizat la data convenită de părți, instanța in mod corect a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterala de vânzare – cumpărare” autentificata sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M..
Întrucât un efect al desființării contractului îl constituie repunerea părților în situația anterioară prin restituirea prestațiilor efectuate, Tribunalul retine ca partile trebuie repuse în situatia anterioara încheierii antecontractului, restituindu-si una alteia tot ceea ce si-au prestat în temeiul contractului desfiintat iar beneficiarul cumparator are dreptul la daune interese (art. 1021 Cod civil).
Fiind pe tarâmul antecontractului de vânzare – cumparare, clauza având ca obiect restituirea de catre promitentii vânzatori a dublului sumei primite catre beneficiarul cumparator, în ipoteza desistarii unilaterale a promitentului, constituie o clauza penala care, potrivit art. 1066 cod civil poate însoti orice obligatie iar nu o conventie de arvuna care este specifica vânzarii cumpararii. Partile au evaluat în cadrul conventiei încheiate despagubirile datorate de promitentii vânzatori beneficiarului cumparator, în ipoteza încalcarii obligatiei asumate de catre promitenti. Clauza penala fixeaza anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare, instanta de judecata neavând dreptul sa-i reduca sau sa-i mareasca cuantumul.
Astfel, cu privire la capătul al doilea al cererii introductive, reținând că reclamantul a făcut dovada achitării sumei de 49.194,45 euro, cu titlu de avans conform promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. 739 de B.N.P. A.-C. M., fata de dispozitiile contractuale, tribunalul retine ca paratii au obligatia să restituie reclamantului suma de 413.230 lei, contravaloarea in lei a sumei de 98.388 euro reprezentând dublul avansului achitat.
Față de soluția la care a ajuns instanța în urma deliberării, având în vedere dispozițiile art. 274 C.pr.civ. care prevăd că partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată, tribunalul va respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecata efectuate in apel, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanții S. V., S. C., cu dom. ales la C.. Av. E. B. F., ..7, ., ., București, împotriva sentinței civile nr.3167/19.06.2012, pronunțata de Judecătoria Cornetu, in dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul T. A. M. cu domiciliul in ., ., ., J. I. ca nefondat.
Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecata efectuate in apel, ca neîntemeiată.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronunțata in ședința publică, astăzi, 03.06.2014.
Președinte, N. P. G. | Judecător, M. E. | |
Grefier, M. R. |
Concept red. gref. M.R.
Red. Jud: N.P.G/ 15.02.2015/2 exemplare
Jud.fond: B. C. - Jud.Cornetu
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 2813/2013. Tribunalul ILFOV | Fond funciar. Sentința nr. 1857/2013. Tribunalul ILFOV → |
|---|
