Revendicare imobiliară. Hotărâre din 03-03-2015, Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 03-03-2015 în dosarul nr. 873/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 873A
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 03.03.2015
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P.: E. M. O.
JUDECĂTOR: C. D.
GREFIER: L. I.
Pe rol se află soluționarea apelului civil, formulat de apelantul reclamanți P. L., P. C., I. D., M. E., P. I., împotriva sentinței civile nr.1620/24.02.2014, pronunțată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă M. I. și intimatul reclamant N. I., având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședință publică, în cadrul amânărilor fără discuții se prezintă apelanții reclamanți reprezentați de apărător ales și intimata pârâtă M. I. reprezentată de apărător ales care depune delegație la dosar lipsind intimatul reclamant.
Procedura de citare este legal îndeplinită .
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței faptul că la data de 02.03.2015 apelanta M. E. a depus concluzii scrise într-un singur exemplar, după care
Nemaifiind alte cererii prealabile de formulat sau probe de administrat Tribunalul declară dezbaterile închise și acordă asupra motivelor de apel.
Apelanții reclamanți prin apărător, solicită admiterea apelului cum a fost formulat și schimbarea sentinței civile apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată. Solicită instanței să aibă în vedere toate înscrisurile depuse la dosar, respectiv actul de adjudecare, care reprezintă actul de proprietate al intimatei, rectificarea actului de adjudecare, foaia de avere și toate celelalte acte de proprietate. Arată că în actul de adjudecare se menționează faptul că se transferă proprietate asupra unei mansarde aferentă unui imobil iar după un an se face un supliment la actul de adjudecare în care se menționează faptul că se transferă imobilul și cota aferentă din părțile comune. Arată că instanța de fond a menționat faptul că nu s-a făcut dovada proprietății însă dar se adună cotele din părțile comune rezultă suprafața menționată în actul de adjudecare. Arată că faptul că în pod, poate exista faianță sau faptul că racordurile de apă și gaze pot fi înălțate nu duce la calificarea podului ca fiind apartament în mansardă. Arată că suprafața terenului raportată la suprafața utilă nu permite și această suprafață utilă de 204 mp. Arată că întrucât nu s-a putut face intabularea de către executorul judecătoresc s-a procedat la vânzarea de cote indivize, prin care un apartament cu două camere vinde cota de 2/9 din cotele comune unui apartament de 204 mp. Solicită obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru și onorariu de avocat pentru fond și apel.
Intimata pârâtă prin apărător, solicită respingerea apelului ca nefondat. Arată că este proprietara apartamentului nr. 11 conform actului de adjudecare înscris în Cartea Funciară nr._ și potrivit anexei 5 la raportul rezultă că de momentul dobândirii apartamentului, proprietarii apartamentului aveau cunoștință de existența acestui apartament și au fost de acord cu micșorarea cotelor. Arată că ceilalți proprietari au dat declarație că sunt de acord cu ridicarea mansardei prin supraînălțarea acoperișului. Arată că la momentul la care apartamentul a fost scos la vânzare s-a depus prețul solicitat și a devenit proprietarul apartamentului, apartament care este racordat la utilități și nu face parte din cotele comune. Arată că la fila 4 din dosar există foaia de avere a imobilului este descrisă suprafața care reprezintă părțile comune în suprafață de 57,8 mp, ori mansarda este o unitate locativă distinctă înscrisă în Cartea Funciară. Arată că la fila 7 din raportul de expertiză expertul reține că apartamentul mansardă se regăsește și în referatul de admitere reapartamentare OCPI, Cca unitate locativă distinctă și nu ca și cotă comună. Arată că la momentul eliberării actului de adjudecare în 2011, debitorii au formulat contestație la executare însă aceasta a fost respinsă. Solicită respingerea apelului ca nefondat și solicită obligare apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
Tribunalul reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL,
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecătoriei Cornetu, reclamantii P. L., P. C.,N. I.,I. D., M. E., P. I., in contradictoriu cu parata M. I., au solicitat obligarea acesteia sa lase in deplina proprietate si linistita posesie podul imobilului situat in localitatea Fundeni, comuna Dobroesti, ., sa oblige parata sa aduca podul la starea initiala, cu cheltuieli de judecata.
Se arata ca reclamantii detin in indiviziune proprietatea supra partilor comune, si asupra podului, iar in conformitate cu autorizatia de construire, acest pod, nu este locuibil. El ar fi putut sa fie amenajat ca locuinta si instrainat ulterior, cu acordul tuturor proprietarilor.
Se arata ca executorul judecatoresc a emis actul de adjudecare 777/25.07.2011, si un supliment al aceluiasi act, datat 18.06.2012, in favoarea paratei.
Reclamantii arata ca nu au acces la pod, acesta fiind incuiat, si nu pot observa eventualele degradari ale imobilului.
Cererea se intemeiaza pe art.631, 632, 633, 649cciv.
Au fost depuse inscrisuri, taxa de timbru.
Prin intampinare, parata M. I. arata ca detine un titlu executoriu, actul de adjudecare 777/25.07.2011 impotriva numitilor MITRANESCU C. C., si T. B. M..
Acestia nu si-au respectat obligatiile, si a trecut la executarea silita a acestora. Executorul judecatoresc a identificat apartamentul nr.11, fiind scos la licitatie, in dosarul de executare 777/2010.
Parata arata ca atunci cand a fost pusa in posesie, apartamentul era devastat de catre debitori, pagubele fiind enorme, apartamentul in litigiu avea rol deschis la Primaria Dobroesti, fiind declarat ca si constructie din anul 2009. Acesta a fost inscris in CF.
Se mai arata in intampinare ca reclamantii si-au manifestat expres acordul pentru diminuarea cotelor indivize din teren si partile comune.
La data dobandirii apartamentului nr.11de catre parata reclamantii aveau inserat in contractul de vanzare cumparare, declaratie autentica prin care-si dau acordul pentru construirea mansardei-apart.11-si micsorarea cotelor indivize.
Parata a depus inscrisuri.
Au fost incuviintate pentru parti proba cu acte, interogatorii, testimoniala si proba cu expertiza tehnica de specialitate.
Analizand si coroborand actele si administrate, instanta a respins cererea reclamantilor ca neantemeiata, pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 563 cciv, “proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor, sau de la o persoana care-l detine fara drept. El are de asemenea dreptul la despagubiri, daca este cazul”.
Regula “actori incumbit probatio” - sarcina probei- inscrisa in art. 249cpc, se aplica si in materia dovedirii proprietatii.
In speta de fata, reclamantii trebuiau sa faca dovada ca ei sunt proprietarii lucrului revendicat si nu parata.
De asemenea nu se face dovada ca parata ar fi ocupat abuziv podul (mansarda) si nu dovedesc tulburarea proprietatii, inscrisurile depuse la dosar fiind nerelevante.
Asa cum reiese din actele dosarului, prin sentinta civila 1489/2010, s-a dispus rezolutiunea antecontractului 1319/2008, iar numitii P. C. SI T. M. au fost obligati sa restituie paratei M. I., suma de 42.120 euro, reprezentand suma achitata cu titlu de avans in baza antecontractului 1319/2008, si_ euro daune interese.
In vederea recuperarii creantei stabilita prin titlul executoriu amintit, a fost emis de B. actul de adjudecare 777/25.07.2011, iar obiectul executarii silite l-a constituit imobilul mansarda aferenta constructiei C1 . in Dobroesti . 97, respectiv apartamentul 11, ce a apartinut debitorilor P. C. SI T. M. .
Desi reclamantii sustin ca respectiva mansarda in litigiu este in realitate un pod si nu o mansarda locuibila(apartamentul 11), din expertiza efectuata in cauza, reise ca apartamentul nr.11 reprezinta mansarda locuibila a imobilului (realizata fara autorizatie de construire).
Expertul face o distinctie clara intre pod si mansarda, si arata ca, in cazul analizat, mansarda cuprinde apratamentul 11.
De asemenea expertul arata ca in casa scarii, la parter, exista cutia postala a apartamentului 11.
Mansarda, dupa dezafectare (distrugere) a devenit pod, pentru care, potrivit expertizei nu sunt necesare lucrari suplimentare, si nici nu poate fi considerat parte .. Relevante sunt in acest sens si anexele 9-11 ale raportului de expertiza.
Este evident ca podul revendicat este de fapt un apartament, ce a apartinut debitorilor P. C. SI T. M., si pentru care fostii proprietari urmau sa obtina autorizatia de construire
Faptul ca podul (apartamentul 11) revendicat de reclamanti este in realitate, proprietatea paratei, reiese si din declaratia martorului D. L., care a declarat ca “ la momentul punerii in posesie mansarda avea faianta si tapetul distruse, era distrusa usa de la intrare; era o mansarda locuibila si nu un pod;”
Aceeasi situatie reiese si din declaratia martorului DUSELEVICI E. ERMINA care arata ca “parata are un act de adjudecare pentru pod, ca blocul are pod care ar fi trebuit sa fie transformat in mansarda,iar locatarii ar fi trebuit sa dea declaratii la notariat pentru obtinerea autorizatiei de construire.”
Referitor la sustinerea reclamantilor ca podul revendicat face parte din partile comune indivize ale blocului, nu are baza reala si nu poate fi primita de instanta, deoarece din foaia de avere Partea I fila 431-432, cartea funciara colectiva 1720, extras OCPI,din partile comune ale blocului fac parte: holul de intrare, casa scarii, hol acces palier, subsol tehnic,ghena,terenul aferent blocului, nu este specificat in aceste acte si podul ca parte . indivize sunt cele din actele de vanzare cumparare ale locatarilor, si, asa cum se poate observa, cotele indivize se refera la partile comune si la terenul aferent blocului, nu la mansarda-pod.
Mai mult decat atat, art.649cciv pe care se intemeiaza actiune, arata clar care sunt considerate partile commune.
Pentru toate aceste considerente, si avand in vedere ca reclamantii nu au facut dovada ca sunt proprietarii bunului, a fost respinsă cererea ca neîntemeiata.
Împotriva sentinței civile nr. 1620/24.02.2014, au formulat apel reclamanții solicitând P. L., P. C., I. D., M. E., P. I., solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței civile apelate, iar pe fondul cauzei admiterea cererii de chemare în judecată cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului s-a arătat că instanța fondului nu a observat că din foaia de avere a imobilului rezultă că suprafața utilă ar fi de 746 mp în condițiile în care din autorizația de construire a imobilului rezultă că suprafața utilă este de 547,19 mp și că s-au redus cotele părți indivize aferente apartamentului nr. 2 prin cedare către apartamentul numărul 11.
În opinia apelanților toate cotele comune ale imobilului raportate la suprafața utilă sunt altele decât cele înscrise în foaia de avere nu se poate ca apartamentul nr. 9 cu o suprafață utilă de 46 mp să aibă o cotă de teren de 8,46% iar apartamentul de 204 mp să aibă o cotă de teren de 6,98%.
S-a mai arătat că instanța fondului a considerat că nu s-a făcut dovada proprietății în condițiile în are la dosarul cauzei s-au depus toate titlurile de proprietate reprezentate de contractele de vânzare cumpărare întocmite și intabulate anterior actului de adjudecare al pârâtei.
În opinia apelanților faptul că în pod poate să existe faianță sau racordurile de gaze și apă nu duce la calificarea podului ca fiind apartament în mansardă. Pentru a exista mansarda ar fi trebuit să existe un supliment la autorizația de construire și acordul expres al tuturor proprietarilor cu privire la cedarea cotelor de proprietate comună.
S-a mai arătat că deși s-au formulat contestații la executare acestea au fost respinse și s-a solicitat să se aibă în vedere obiecțiunile formulate la raportul de expertiză care privesc forma de acoperiș existentă care este identică cu cea din autorizația de construire și de asemenea înălțimea la cornișă nu a suferit modificări.
În drept au fost invocate prevederile art. 282 și urm. C. proc. Civ.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimata pârâtă M. I. a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că în realitate ceea ce apelanții reclamanți denumesc în acțiunea introductivă de instanță ca fiind pod, este în realitate o mansardă, o unitate locativă distinctă față de celelalte apartamente, care a fost identificată în raportul de expertiză construcții efectuat în cauză și a fost evaluată în suplimentul la raport.
S-a mai arătat că potrivit adresei nr. 432 C emisă de OCPI I., apelanții reclamanți au cunoscut încă de la momentul când au semnat contractele de vânzare cumpărare că imobil urma să se amenajeze un apartament la mansardă, iar declarațiile martorilor audiați în cauză confirmă această ipoteză.
Intimata pârâtă a arătat că din toate actele depuse la dosar rezultă că suprafața mansardei nu face parte din proprietatea comună stabilă și forțată aferentă celorlalte apartamente din imobil iar inexistența autorizației de construcție nu suprimă existența dreptului de proprietate ci doar ar putea atrage sancțiunea amenzii contravenționale.
S-a mai arătat că la fila 4 din dosar există foaia de avere a imobilului este descrisă suprafața care reprezintă părțile comune în suprafață de 57,8 mp, ori mansarda este o unitate locativă distinctă înscrisă în Cartea Funciară și că la fila 7 din raportul de expertiză expertul reține că apartamentul mansardă se regăsește și în referatul de admitere reapartamentare OCPI, Cca unitate locativă distinctă și nu ca și cotă comună.
Prin cererea depusă la data de 18.11.2014, apelanta P. I. a arătat că înțelege să renunțe la judecata apelului.
În ședința publică din data de 06.01.2015, Tribunalul a pus în discuție și a admis excepția netimbrării cererii de apel formulată de P. I..
Analizând apelul prin prisma criticilor invocate, Tribunalul reține următoarele:
Apelanții P. L., P. C., I. D., M. E. sunt proprietarii unor apartamente situate în imobilul din comuna Dobroești, ., parter județul I., conform contractelor de vânzare cumpărare depuse la dosar.
Intimata M. I. este proprietara mansardei ( pod ) situată în imobilul din comuna Dobroești, ., parter județul I., conform actului de adjudecare 777/25.07.2011.
Conform contractelor de vânzare cumpărare depuse la dosar apelanții dețin și cote indivize aferente terenului, părților și dependințelor comune aflate în folosința comună, perpetuă și forțată. De asemenea în cuprinsul contractelor apelanții I. D. și M. E. au declarat că au luat cunoștință de intenția vânzătorilor de a supraetaja imobilul și de a forma o nouă unitate locativă, renunțând la orice pretenție în legătură cu acest aspect.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză apartamentul nr.11 reprezintă mansarda locuibila a imobilului realizata întradevăr fără autorizație de construire, după dezafectare (distrugere) devenind pod – suprafață neîncălzită.
Totodată tribunalul constată că potrivit extrasului OCPI existent la dosar din părțile comune ale blocului fac parte: holul de intrare, casa scării, hol acces palier, subsol tehnic,ghena,terenul aferent blocului.
Astfel, din analiza coroborată a materialului probator administrat în cauză, rezultă că podul – mansardă este o construcție realizată ulterior dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentelor de către apelanți, susceptibilă de a fi considerată unitate locativă distinctă. Față de această împrejurare și de intenția clară a vânzătorilor consemnată și în cuprinsul unora dintre contractele depuse la dosar, nu se poate considera că imobilul în litigiu este proprietate comună.
În drept, reține că potrivit dispozițiilor art. 563 c. civ, „ proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor, sau de la o persoana care-l detine fara drept ”. Așadar specificul acțiunii în revendicare îl constituie împrejurarea că proprietarul neposesor se îndreaptă împotriva posesorului neproprietar.
Raportând textul de lege enunțat anterior la situația de fapt reținută Tribunalul constată că apelanții nu au făcut dovada dreptului de proprietate asupra mansardei, construcția fiind realizată ulterior cumpărării apartamentelor astfel încât este nefondată susținerea conform cărora aceștia ar fi dobândit, în mod automat, și cotele indivize aferente podului – mansardă. De asemenea Tribunalul nu poate primi nici apărarea apelanților vizând reducerea cotelor părți indivize câtă vreme această împrejurare nu este de natură a le conferi vreun drept asupra construcției realizate ulterior iar o parte dintre apelanți chiar au consimțit în mod expres la o eventuală diminuare.
Pentru considerentele expuse va anula apelul formulat de P. I. ca netimbrat și va respinge în rest apelurile formulate de P. L., P. C., I. D., M. E. ca nefondate.
Văzând dispozițiile art. 274 cod proc civ va obliga apelanții la plata către intimata M. I. a sumei de 1600 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Anulează apelul formulat de P. I. cu domiciliul ales la C.. Av. M. Janette R. în București, .. 6, ., împotriva sentinței civile nr.1620/24.02.2014, pronunțată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă M. I. și intimatul reclamant N. I. ca netimbrat.
Respinge în rest apelurile formulate de P. L., P. C., I. D., M. E., toți cu domiciliul ales la C.. Av. M. Janette R. în București, .. 6, .. ., împotriva sentinței civile nr.1620/24.02.2014, pronunțată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă M. I. domiciliată în Dobroiești, ., ., județ I., și intimatul reclamant N. I. domiciliat în ., ., ., ca nefondate.
Obligă apelanții la plata către intimata M. I. a sumei de 1600 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 03.03.2015.
Președinte Judecător
E. M. O. C. D.
Grefier
L. I.
Concept red. gref. L.I-
.Red. Jud: CD./9ex
Jud.fond: F. A. L.– Jud Cornetu
Comunicat 6 ex.
| ← Reziliere contract. Sentința nr. 4720/2015. Tribunalul ILFOV | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 1920/2015.... → |
|---|
