Revendicare imobiliară. Hotărâre din 10-03-2015, Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 10-03-2015 în dosarul nr. 422/2015
DOSAR NR. 7860/ 94/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
Î N C H E I E R E
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 24.02.2015
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P.: M. E.
JUDECĂTOR: L. G. A.
JUDECĂTOR: E. M. O.
GREFIER: M. A. M.
Pe rol se află soluționarea recursului civil, formulat de recurenții T. M. și T. I. împotriva sentinței civile nr. 2648/23.04.2013, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă N. A. R. și intimații pârâți D. I. ȘI V. C., având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă recurenții reprezentați de apărător ales B. D. cu delegație la fila 27 din dosar și intimata –reclamantă personal și asistată de apărător ales C. A. M. cu delegație la fila 36 din dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura de citare cu intimata V. C. este îndeplinită prin afișare la ușa instanței.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Recurenții T. M. și T. I. depun la dosar ziarul prin care fac dovada citării prin publicitate a intimatei V. C., concluzii scrise și declarații de martor extrajudiciare în dovedirea bunei credințe a pârâților la momentul încheierii contractului.
Intimata reclamantă prin apărător, arată că nu se opune probelor depuse de recurenții la dosar.
Tribunalul deliberând încuviințează proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Nemaifiind alte cererii prealabile de formulat sau probe de administrat Tribunalul declară dezbaterile închise și rămâne în pronunțare asupra motivelor de recurs.
Recurenții pârâți prin apărător, solicită admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru lipsa de procedură cu pârâții și față de nesoluționarea cererii de intervenție în interes propriu și în subsidiar admiterea recursului și modificarea sentinței civile recurate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată. Arată că această situație a fost creată în urma unei fraude și a unei infracțiuni. Arată că recurenții au fost de bună credință și au achitat prețul și au făcut diligențe pentru a evita producerea unei fraude. Arată că instanța de fond a procedat în mod greșit la compararea celor două titluri de proprietate întrucât bunul provine de la același autor, iar acțiunea nu a fost întemeiată ca fiind o acțiune în revendicare. Arată că s-a dovedit faptul că reclamanta își invocă propria culpă întrucât nu a făcut demersuri pentru a pune în aplicare hotărârea judecătorească prin care a dobândit dreptul de proprietate, nu a deschis rolul fiscal pentru imobil. Arată că reclamanta nu a făcut dovada că achitat prețul imobilului deși avea posibilitatea să consemneze suma de bani la dispoziția vânzătorilor. Arată că au fost încălcate prevederile art. 113 din Codul de Procedură Fiscală, în lipsa certificatului fiscal hotărârea judecătorească prin care reclamanta a dobândit dreptul de proprietate este nulă. Arată că solicită obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată și solicită restituirea cauțiunii achitată în recurs pentru cererea de suspendare. Depun concluzii scrise la dosar.
Intimata reclamantă prin apărător, solicită respingerea recursului și menținerea sentinței civile apelate. Cu privire la primul motiv de recurs arată că în mod corect instanța de fond a procedat în mod corect la compararea titlurilor, întrucât așa cum s-a stabilit prin decizia ÎCCJ nr. 349/2004 pârâții puteau opune în apărare titlul lor. Arată că în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 888 NCC întrucât prevederile art. 76 din legea nr. 71/2011 prevăd că disp. art 876 – 915 din Codul Civil se aplică numai actelor și faptelor încheiate sau după caz săvârșite după . Codului Civil. Cu privire la cel de al doilea motiv de recurs arată că pârâții D. I. și V. C. nu mai erau pârâți în cauză astfel că instanța nu putea să-i oblige la plata unor despăgubiri, față de prevederile art. 566 alin. 1. În ceea ce privește cel de al treilea motiv de recurs arată că și acesta este neîntemeiat întrucât buna credință a recurenților este pusă la îndoială întrucât aceștia locuiesc în imobil din 2007 și așa cum au luat cunoștință de prezentul dosar au luat cunoștință și de dosarul în care s-a judecat cererea de evacuare și puteau intervenii în acel dosar. Solicită obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată și depune la dosar chitanțele de achitare a acestora.
Tribunalul reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise va amâna pronunțarea pentru data de 03.03.2015
DISPUNE
Amâna pronunțarea pentru data de 03.03.2015
Pronunțată în ședință publică astăzi, 24.02.2015
Președinte Judecător Judecător
M. E. L. G. A. E. M. O.
Grefier
M. A. M.
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
Î N C H E I E R E
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 03.03.2015
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P.: M. E.
JUDECĂTOR: L. G. A.
JUDECĂTOR: E. M. O.
GREFIER: M. A. M.
Pe rol se află soluționarea recursului civil, formulat de recurenții T. M. și T. I. împotriva sentinței civile nr. 2648/23.04.2013, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă N. A. R. și intimații pârâți D. I. ȘI V. C., având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 24.02.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta și când având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise la dosar instanța a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, când,
TRIBUNALUL
Având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise va amâna pronunțarea pentru data de 10.03.2015
DISPUNE
Amâna pronunțarea pentru data de 10.03.2015
Pronunțată în ședință publică astăzi, 03.03.2015
Președinte Judecător Judecător
M. E. L. G. A. E. M. O.
Grefier
M. A. M.
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 422 R
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 10.03.2015
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P.: M. E.
JUDECĂTOR: L. G. A.
JUDECĂTOR: E. M. O.
GREFIER: M. A. M.
Pe rol se află soluționarea recursului civil, formulat de recurenții T. M. și T. I. împotriva sentinței civile nr. 2648/23.04.2013, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă N. A. R. și intimații pârâți D. I. ȘI V. C., având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 24.02.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta și când având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise la dosar instanța a amânat pronunțarea pentru data de 03.03.2015 apoi pentru astăzi, când,
TRIBUNALUL,
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub nr._ reclamanta N. A. R. a chemat în judecată pe pârâții D. I. ȘI V. C., pentru ca prin sentința ce se va pronunța să fie obligați pârâții să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul apartament cu două camere situat în orașul B., ., ., . I..
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că, a încheiat cu pârâții din prezenta cauză la data de 24.11.2003, Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2396/2003 la BNP C. I. cu privire la imobilul situat în orașul B., pentru care s-a achitat prețul parțial, urmând ca autentificarea contractului de vânzare cumpărare să aibă loc ulterior efectuării lucrărilor de cadastru și publicitate imobiliară, obligație ce revenea promitenților vânzători și pe care aceștia au refuzat să o îndeplinească.
Ulterior a solicitat instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, pronunțându-se în acest sens de către Judecătoria B. în dosarul 3761/2004, sentința civilă nr.36/12.01.2005, rămasă definitivă și irevocabilă prin anularea apelului, respectiv a recursului.
Imobilul al cărei proprietar este și pe care îl revendică, este posedat de către pârâți de câțiva ani, fără nici un drept, refuzând să-l cedeze în deplină proprietate, cu toate că le-a pus în vedere în nenumărate rânduri acest lucru.
În drept:: art. 563, 566 cod civil.
In dovedirea acțiunii a solicitat proba cu acte, martori, interogatoriu si expertiză construcții.
Reclamanta a depus la dosar înscrisuri ( filele 4-6 dosar).
La data de 30.07.2012, numiții T. V.-M. și T. I. a formulat cerere de intervenție în interes propriu, prin care solicită respingerea acțiunii în revendicare formulată de reclamantă ca neîntemeiată.
În motivarea cererii, intervenientii au arătat că, la data de 25 iulie 2007, între subsemnații D. ion și V. C. a intervenit contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2865/25.07.2007 de BNP Asociați Dr.G. D., G. G. și O. M. D. prin care cumpără un apartament cu două camere situat în orașul B. ., ., parter, Județul I. cu număr cadastral 438/2;2;0;1.
La momentul autentificării, vânzătorii le-a ascuns faptul că, apartamentul ar fi în litigiu, astfel încât după prezentarea intabulării dreptului lor de proprietate au trecut la încheierea contractului de vânzare cumpărare act pe care l-au intabulat imediat după încheiere
Au mai aratat intervenientii, că, reclamanta putea cere în termen de 3 ani prin acțiune în rectificare, înscrierea sau radierea titlului lor, conform art. 36 din legea nr.7/1996 cu modificările și completările ulterioare.
De asemenea a considerat că, reclamanta este în complicitate cu numiții vânzători urmărind prejudicierea lor prin diverse acte și acțiuni menite să conducă la pierderea proprietății lor, deoarece dreptul lor este înscris în Cartea Funciară
Au mai aratat intervenientii faptul că, dreptul lor de proprietate a fost făcut public prin publicitatea imobiliară din data de 26 .07.2007 în dosarul nr._ prin încheierea nr._/26.07.2007, pronunțată de OCPI. Astfel, au considerat că sunt de bună credință deoarece au depus toate diligențele ce îi priveau cu privire la aflarea situației imobilului, iar reclamanta se află în culpă deoarece nu și-a intabulat dreptul său pentru a fi opozabil terților. În acest sens au formulat plângere penală.
Intervenientii au depus la dosar acte ( fil.14-19 dosar).
La termenul de judecată din data de 17.12.2012, reclamanta și-a precizat cadrul procesual pasiv în sensul că, a dorit să se judece doar cu intervenientii T. M. și T. I. .
Instanța a solicitat relații de la BNP G. D. ( filele 40-61 dosar).
Tot la solicitarea instanței au fost depuse la dosar relații de la Primăria orașului B., respectiv un istoric de rol cu privire la imobilul apartament in cauză.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele :
Prin sentinta civila nr.36 din 12.01.2005, a Judecatoriei B., pronuntata in dosarul 3761/2004, ramasa irevocabila, a fost admisa actiunea promovata de reclamanta din prezenta cauza in contradictoriu cu paratii D. I. si V. Constanta, in temeiul art.969 si 1073 C.civ. s-a constatat intervenita vanzarea imobilului-apartament de 2 camere, situat in orasul B., ., ., ., hotararea judecatoreasca pronuntata tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 2865 din 25.07.2007 la BNP G. D., G. G. si O. M. D., vanzatorii D. I. si V. Constanta au transmis cumparatoarei T. I. dreptul de proprietate asupra imobilului-aparatament de 2 camere, situat in orasul B., ., ., ., cu numar cadastral 438/2,0,1, inscris in cartea funciara nr.2177 a orasului B..
Prin Incheierea nr._ din 26.07.2007, a OCPI I., a fost intabulat dreptul de proprietate al paratei T. I. rezultat din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 2865 din 25.07.2007 la BNP G. D., G. G. si O. M. D..
Potrivit art.563 alin.1 C.civ. „Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept.”
In speta de fata, instanta a retinut ca ambele parti se prevaleaza de titlu de proprietate cu privire la acelasi imobil: reclamanta se prevaleaza de o hotarare judecatoreasca- sentinta civila nr.36 din 12.01.2005, a Judecatoriei B., pronuntata in dosarul 3761/2004, ramasa irevocabila; parata se prevaleaza de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 2865 din 25.07.2007 la BNP G. D., G. G. si O. M. D..
Instanta nu a dat preferinta partii care si-a inscris prima titlul in cartea funciara intrucat aceasta regula este valabila pentru ipoteza cand titlurile ambelor parti provind de la acelasi autor.Instanta a constatat insa ca titlul paratei provine de la autorii D. I. si V. Constanta in timp ce titlul reclamantei provine dintr-o hotarare judecatoreasca.
Potrivit art.26 alin.1 si 2 din Legea 7 din 1996, aplicabile in cauza in raport de data titlurilor de proprietate,:
„Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune.Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele.
In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.”
Prin urmare, in raport de dispozitiile legale amintite, instanta a constatat ca dreptul de proprietate al reclamantei era opozabil paratei chiar fara inscrierea dreptului sau in cartea funciara intrucat dreptul de proprietate provine, in acest caz, asa cum s-a mentionat, dintr-o hotarare judecatoreasca.
F. de considerentele de mai sus, instanta a admis actiunea astfel cum a fost modificata sub aspectul cadrului procesual pasiv, si a obligat paratii sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul-apartament de 2 camere, situat in orasul B., ., . I..
În temeiul art.274 C.proc.civ., fata de culpa procesuala a partilor, instanta a obligat la plata catre reclamanta a sumei de 2011 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Împotriva sentinței civile nr. 2648/23.04.2013 au formulat recurs T. M. Și T. I., solicitând în principal admiterea recursului, casarea sentinței atacate, reținerea spre rejudecare și pe fondul cauzei respingerea cererii reclamantei ca neîntemeiată, iar în subsidiar admiterea recursului modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiate și obligarea pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată în conformitate cu art. 274 Cod Civil. 2) Cod Procedură Civilă, iar în temeiul dispozițiilor art. 300 alin. 2) au solicitat instanței de recurs să dispună suspendarea executării hotărârii recurate, respectiv a efectelor executării Sentinței Civile nr.2648/23.04.2013 pronunțată de Judecătoria B. în Dosarul nr._ .
În motivare, recurenții au susținut faptul că sentința recurată este netemeinică, ilegală, dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, acordând mai mult decât s-a cerut prin acțiunea introductivă. Astfel, motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. 6) Cod procedură Civilă ” dacă instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut", este aplicabil deoarece acțiunea în revendicare formulată de reclamantă a fost întemeiată pe dispozițiile art. 563 si 566 Cod Civil, temeiuri de drept care prevăd acțiunea în revendicare de la persoanele care doar îl posedă sau de la persoanele care îl dețin fără drept, ceea ce nu poate fi aplicat în cauză dat fiind faptul că recurenții au un titlu de proprietate valabil încheiat și înscris la cartea funciară conform art. 888Cod Civil, iar reclamanta nu are achitat prețul acestui imobil, instanța acordând un drept de revendicare sau preferință unui act imperfect. Art. 888 cod civil prevede: ” înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămasă definitivă, a certificatului de moștenitor, sau în baza unui alt act în cazurile în care legea prevede aceasta” Iar dispozițiile art. 557 alin. 4) Cod Civil prevăd: ”Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute de art. 888 Cod Civil” Art. 566 Cod Civil - Efectele admiterii acțiunii în revendicare prevede: ”(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleași condiții, pârâtul vă fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acetora. în toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.” Mai mult decât atât, în temeiul art. 563 și 566 Cod Civil, instanța nu putea să-i acorde reclamantei decât despăgubiri pe care ar fi trebuit să le plătească numiții D. I. și V. C. care sunt în culpă și împotriva cărora reclamanta a renunțat la judecată, acțiunea împotriva recurenților fiind neîntemeiată.
Recurenții au mai susținut faptul că, dacă există dispoziție legală care reglementează situația în care imobilul este vândut, instanța nu poate acorda mai mult decât s-a cerut conform temeiului de drept, încălcând astfel cadrul procesual stabilit de reclamantă însăși pe de o parte, iar pe de altă parte încălcând dispozițiile legale stabilite expres de legiuitor în cazurile în care sunt mai mulți propietari cu titluri provenind de la același vânzător. Astfel, instanța de fond a acordat mai mult decât s-a cerut, prin aceea că hotărârea excede cadrului procesual stabilit ca temeiuri de drept tocmai de către reclamantă, urmărind să dea preferință unui titlu deși în cauză nu s-a cerut compararea celor două titluri de proprietate, acțiune pentru care au solicitat administrarea unui probatoriu adecvat si raportat la temeiul de drept si motivarea în fapt a acțiunii, și nicidecum o acțiune în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 563 și 566 Cod Civil. Așadar, dacă ar fi fost investită instanța să analizeze cele două titluri de proprietate, ar fi fost obligatoriu să facă aplicarea dispozițiilor art. 891 Cod Civil care prevede„ Conflictul dintre terții dobânditori de la un autor comun în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, dreptul asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară” Prin urmare, și în acest caz instanța a acordat mai mult decât s-a cerut. Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. 8) Cod procedură Civilă ” când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”, prin aceea că instanța fiind investită cu o acțiune în revendicare pe dispozițiile art. 563 și 566 Cod Civil, instanța nu putea să-i acorde reclamantei decât despăgubiri pe care ar fi trebuit să le plătească numiții D. I. și V. C. care sunt în culpă și împotriva cărora reclamanta a renunțat la judecătă, acțiunea împotriva subsemnaților fiind neîntemeiată, cu atât mai puțin instanța nu a fost investită să analizeze cui dă preferință titlului mai bine caracterizat.
Totodată, recurenții au mai precizat faptul că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura juridică a acțiunii fără să îi informeze, precizând că au administrat probe pe o acțiune în revendicare și nu pe o acțiune în comparare de titluri așa cum a calificat-o instanța de fond după închiderea dezbaterilor și rămânerea în pronunțare. Prin urmare, instanța a schimbat natura juridică a acțiunii în revendicare în acțiune prin comparare de titluri, dând preferință unui titlu ce nu este bine caracterizat, prin aceea că nu are achitat prețul integral iar această problemă nu a putut fi pusă în discuție dat fiind temeiul acțiunii. Mai mult, instanța și-a motivat hotărârea pe dispozițiile unei norme ce nu a fost invocată de reclamantă respectiv art. 26 alin. 1) și 2) din Legea 7 din 1996 ca fiind aplicabilă în speța de față, depășind cadrul juridic stabilit de reclamantă însăși prin apărător specializat-avocat, astfel hotărârea este ilegală și dată cu încălcarea legii. De asemenea, aplicarea unei dispoziții legale abrogate, într-o speță dedusă judecății în anul 2012, este o interpretare greșită a legii cu atât mai mult cu cât nu a fost pus în dezbaterea părților această chestiune de drept, fiind în imposibilitate de a se apăra corespunzător.
În ceea ce privește motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. 9) Cod de procedură civilă " când hotărârea pronunțată este lipsită de temei egal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii”, recurenții au susținut faptul că este aplicabil în speța de față deoarece instanța de fond a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal, întrucât nici o dispoziție legală nu prevede o preferință a titlului de proprietate constituit dintr-o hotărâre judecătorească în detrimentul actului autentic care reprezintă acordul de voințe al părților, achitarea integrală a prețului si îndeplinirea tuturor formalităților cerute de lege. Prin urmare, hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, întrucât nu există dispoziție legală care să prevadă o preferabilitate a unei hotărâri judecătorești, cu atât mai mult cu cât instanță reține că titlul reclamantei provine de la o instanță de judecată și nu de la autorul comun în speță numiții D. I. și V. C., fiind într-o gravă eroare de drept substanțial. Mai mult, Instanța de judecată nu poate vinde sau cumpăra bunuri pentru 5 ne sau pentru altul, nu poate fi parte în dosarul pe care-l judecă etc., atribuțiile instanței de judecată fiind expres și limitativ arătate în lege astfel încât este total greșită motivarea instanței de fond, trebuind categoric înlăturată această susținere din hotărâre și de asemenea acest temei.
De asemenea, recurenții au considerat că instanța de fond a încălcat dispozițiile legale referitoare la preferința celui ce își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară, astfel:art. 557 alin. 4) Cod Civil prevede: ”Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute de art. 888 Cod Civil”, art. 566 Cod Civil-Efectele admiterii acțiunii în revendicare-prevede:”(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleași condiții, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.” Mai mult, în temeiul art. 563 și 566 Cod Civil, instanța nu putea să-i acorde reclamantei decât despăgubiri pe care ar fi trebuit să le olâtească numiții D. I. și V. C. care sunt în culpă și împotriva cărora reclamanta a renunțat la judecătă, acțiunea împotriva subsemnaților trebuia respinsă ca neîntemeiată.
Recurenții au mai arătat faptul că, au achitat prețul integral pentru imobilul cumpărat în timp ce reclamanta nici până în ziua de azi nu a achitat prețul integral și vrând să se sustragă acestei obligații a introdus cererea în revendicare imobiliară, uitând de restul de plată ce reprezintă mai bine 1/3 din prețul antecontractului ce a stat la baza hotărârii judecătorești obținute-ce reprezintă titlul reclamantei. Astfel, reclamanta cu rea credință și cu dorința de fraudare a renunțat la judecată împotriva vânzătorilor comuni, urmărind sustragerea de la achitarea diferenței de preț, dovedind un interes meschin și ilegal prin promovarea acestei acțiuni, solicitând revendicarea unui imobil ce nu a fost niciodată în posesia ei, eludând dispozițiile legale, reclamanta cu rea credință a solicitat revendicarea deoarece sunt terți în legătură cu hotărârea judecătorească obținută în condiții suspecte, nefiindu-le opozabilă deoarece nu a fost înscrisă la cartea funciară iar recurenții nu au figurat cu carte în dosar. Mai mult, reclamanta nu a avut raporturi juridice cu recurenții, astfel încât este inadmisibilă acțiunea în revendicare de vreme ce aceasta nu a dobândit posesia niciodată și nici titlul său nu este bine caracterizat, fiind afectat de achitarea diferenței de preț, diferență ce se urmărea a fi evitată la plată prin această acțiune, dar renunțând la a se judeca cu vanzătorii este neîntemeiată acțiunea.
Au mai menționat recurenții faptul că, au cercetat orice este posibil și uman ca vânzătorii să nu îi înșele, dar în nici un moment nu și-au imaginat că poate exista vreo persoană care să aibă un titlul de proprietate asupra aceluiași imobil și care să nu-l fi înscris în cartea funciară pentru opozabilitate. Prin urmare, este culpa exclusivă a reclamantei neînscrierea în cartea funciară și neînscrierea pe rol la primărie, creându-le aparența unei situații de normalitate fiind într-o eroare comună si invincibilă. Mai mult, dreptul reclamantei de înscriere în cartea funciară nu a fost împiedicat de către recurenți, fiind de bună credință din momentul contractării cu autorul comun (vânzătorul comun), iar dreptul la acțiune al reclamantei este prescris conform dispozițiilor art. 892 alin. 3) Cod Civil, în trei ani de la momentul înscrierii de către terț a dreptului în folosul său, astfel încât de la data de 25 iulie 2010 dreptul reclamantei la acțiune este prescris.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune distinct, recurenții au susținut faptul că instanța de judecată trebuia să analizeze această excepție și să pronunțe o soluție, dar cu toate acestea aceasta a ignorat atât ca procedură cât și ca cerere formulată în cadrul intervenției în nume propriu.
Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 3041 Cod Procedură Civilă ” Recursul declarat împotriva unei hotărâri judecătorești care, potrivit legii, nu poate fi atacată cu apel nu este limitat la motivele de casare prevăzute în art. 304, instanța putând să examineze cauza sub toate aspectele”, recurenții au solicitat instanței să analizeze cauza sub toate aspectele de fapt și de drept astfel încât pe fondul cauzei să pronunțe o hotărâre prin care i se respinge reclamantei cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. Astfel, instanța nu este limitată să cerceteze cauza doar din prisma motivelor de recurs prevăzute de art. 304 Cod Procedură Civilă, ci poate analiza cauza sub toate aspectele atât în drept cât și în fapt, putând reține cauza spre rejudecare. Așadar, recurenții au susținut că reclamanta nu a putut proba nici o culpă ce s-ar putea reține în sarcina acestora, iar reclamanta este în culpă deoarece nu și-a intabulat dreptul astfel încât să fie opozabil terților.
Au mai arătat recurenții faptul că, nefiind procedura îndeplinită cu pârâții principali, nu se putea renunța la acțiunea formulată împotriva acestora, sau cel puțin trebuia să se pună în discuția părților doar cuprocedura îndeplinită.
În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 304 alin. 6,8 și 9 Cod Procedură Civilă, Art. 3041 iod Procedură Civilă, Art. 563 și 566 Cod Civil; Art. 891 Cod Civil; art. :57 alin. 4) Cod Civil; Art. 888 Cod Civil; Art. 274 Cod Procedură Civilă.
Prin întâmpinarea depusă la data de 21.01.2014, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului, ca nefondat si menținerea soluției instanței de fond aceasta fiind temeinica si legala.
În motivare, intimata-reclamantă a susținut în ceea ce privește primul motiv de recurs invocat, întemeiat pe art. 304 6 C.proc.civ., că este nefondat, întrucât în drept, a întemeiat acțiunea in revendicare pe textele legale din noul Cod Civil, in vigoare la data introducerii cererii ( 29.06.2012 ), in speța art. 563, care stabilesc condițiile legale de exercitare a acțiunii si efectele admiterii acesteia. Astfel, avand in vedere necesitatea modificării cadrului procesual, fata de conținutul cererii de intervenție in interes propriu, a făcut aceasta precizare instanței de judecata, cerere înmânata si intervenienților, asa cum reiese din înscrisurile depuse la dosar, astfel ca, in cauza au ramas in calitate de parați numiții T. V.-M. si T. I.. Iar, acțiunea in revendicare fiind întemeiata direct si nemijlocit pe existenta dreptului de proprietate, opozabil erga omnes, obliga pe reclamant sa faca dovada ca este proprietarul bunului revendicat. Astfel, în aparare, paratul poate opune titlul sau, a cărui examinare judiciara, fara a fi ultra petita, este fireasca si esențial necesara soluționării cauzei ( I.C.C.J., secția civila, Decizia nr. 3349/05.05.2004 ).
Intimata a considerat faptul ca, in mod corect instanța de fond a trecut la compararea titlurilor, dând eficienta principiului rolului activ al instanței, in cadrul procesual stabilit de parti, fata de care parații ( foștii intervenienti in interes propriu ) nu au avut nici un fel de comentarii de făcut, cu toate ca erau reprezentați de avocat ( se poate observa si cererea depusa de aparatorul acestora la data de 05.11.2012 ). De asemenea, in aceste condiții, nu se mai putea pune in discuție obligarea la despăgubiri a paraților inițiali, aceștia nemaiavând calitate procesuala pasiva in cauza. Tot astfel, nu se poate face aplicarea in cauza art. 888 N.C.C. fata de existenta prevederilor legale exprese conținute in Legea nr. 71/2011 care in art. 76 stipulează ca dispozițiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele si regimul incrierilor in cartea funciara se aplica numai actelor si faptelor juridice încheiate sau, după caz, savarsite sau produse după . Codului civil.
A mai precizat intimata faptul că apararea paraților in sensul ca nu a cerut in mod inițial compararea de titluri si ca in acest mod nu au putut sa administreze in cauza un probatoriu adecvat nu are susținere întrucât aceștia au fost reprezentați de aparator ales, prezent in sala de judecata la termene.
În ceea ce privește al doilea motiv de recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 8 C.proc.civ., intimata a susținut ca si acesta trebuie respins avand in vedere faptul ca numiții D. I. si Văduvă Constanta nu mai erau parați in cauza, in consecinta instanța nu putea sa-i oblige la plata unor despăgubiri, fata de prevederile art. 566 alin. 1 N.C.C. De asemenea, parații insista in a acredita ideea ca ar mai exista un fel de acțiune, aceea prin comparare de titluri, fara a indica, insa, si care ar fi temeiul de drept corect pentru o astfel de acțiune, despre a cărui existenta a aflat cu ocazia judecării acestui recurs.
F. de al treilea motiv de recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C.proc.civ., intimata a solicitat, instanței să-l respingă, întrucât prin Sentința civila nr. 36/12.01.2005, pronunțata de Judecătoria B., hotarare ramasa definitiva si irevocabila, a devenit proprietara imobilului ce face obiectul acestui litigiu, întrucât nu a reușit in mod amiabil sa intre in posesiea efectiva a apartamentului, a obtinut o alta hotarare judecătoreasca, avand ca obiect evacuarea paraților inițiali, ramasa, de asemenea, definitiva si irevocabila. Astfel, buna credința invocata de recurenți la încheierea contractului de vanzare-cumparare este pusa la îndoiala de faptul ca, daca la momentul la care a introdus prezenta acțiune in revendicare, aceștia au luat cunoștința de citatia trimisa de către instanța si s-au prezentat, intervenind in cauza, la momentul la care se desfasura judecata in acțiunea in evacuare, acest lucru nu s-a intamplat. Mai mult trebuie avuta in vedere afirmația făcută de recurenți, in sensul ca au cumpărat imobilul din iulie 2007 si l-au avut in posesie efectiva, in consecința, la acest apartament primindu-se si citațiile emise in cadrul judecării evacuării, care a avut loc din anul 2006 pana in anul 2008. Prin urmare, nu se poate discuta de vreo obligație a intimatei-reclamante de a achita vreo diferența de preț, aceasta chestiune ar putea fi pusa in discuție doar de cei care au fost parte atat la încheierea antecontractului de vanzare- cumpărare, cat si la judecarea acțiunii in constatare, la acest moment, hotararea pronunțata fiind rămasa definitiva si irevocabila. Ca urmare, nu exista nicio legătură intre aceasta acțiune in revendicare si sustragerea sa de a achita vreo suma de bani, pe care o invoca recurenții. Iar, facand comparație intre titlurile de proprietate exibate in fata instanței, se poate observa ca la data la care a fost încheiat Contractul de vanzare-cumparare intervenit intre recurenți si parații inițiali, in speța 25.07.2007, intimata-reclamantă era proprietara imobilului in discuție, chiar neintabulat in cartea funciara, notarea facandu-se, la acel moment, pentru opozabilitate fata de terti.
In ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune de a solicita radierea din cartea funciara a unui drept de oroprietate concurent si pe care instanța de fond, in opinia recurenților, trebuia sa o analizeze, intimata a precizat faptul că nu a fost invocata ca atare si pusa in discuție de niciuna dintre parti, recurenții facand doar unele aprecieri cu caracter de aparari, prin cererea de intervenție.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe disp. art. 308 C.proc.civ.
Analizând hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs invocate de către recurenți, dar și a dispozițiilor art. 3041 Cod proc. civ., tribunalul constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Primul motiv de recurs privește faptul că acțiunea în revendicare a fost întemeiată pe dispozițiile art. 563 și 566 Cod civil, temeiuri de drept care nu sunt aplicabile în cauză, având în vedere că recurenții au un titlu de proprietate valabil încheiat și înscris în cartea funciară, iar reclamanta nu a achitat prețul pentru acest imobil, instanța acordând un drept de preferință unui act imperfect.
Motivul de recurs este neîntemeiat. Astfel, tribunalul reține că prin sentința civilă nr. 36/12.01.2015, pronunțată în dosarul nr. 3761/2004 al Judecătoriei B., a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de către intimata - reclamantă din prezenta cauză și s-a constatat intervenită vânzarea imobilului – apartament cu două camere situat în localitatea B., ., ., ., această hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare – cumpărare. Sentința menționată a devenit definitivă prin anularea apelului și irevocabilă prin anularea recursului declarat (f. 5-6 din dosarul primei instanțe). Tribunalul constată că în cuprinsul acestei hotărâri se menționează faptul că imobilul a fost înstrăinat pentru suma de_ de lei vechi, din care a fost achitată suma de_ de lei vechi, însă nu se condiționează transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de achitarea diferenței de preț. De altfel, acest aspect ține de raportul juridic contractual existent între intimata – reclamantă și numiții D. I. și V. C. în urma promisiunii de vânzare – cumpărare încheiate între aceștia. Așadar, singurele persoane interesate a invoca neachitarea integrală a prețului sunt numai persoanele menționate în cuprinsul sentinței civile nr. 36/12.01.2015 drept promitenți – vânzători, iar nu recurenții – intervenienți din cauză, aceștia fiind terți față de actul juridic civil reprezentat de promisiunea de vânzare – cumpărare al cărei beneficiar este intimata – reclamantă.
Recurenții au invocat prin cel de-al doilea motiv de recurs faptul că prima instanță ar fi putut cel mult să acorde despăgubiri pe care erau obligați să le plătească numiții D. I. și V. C., care sunt în culpă și împotriva cărora reclamanta a renunțat la judecată.
Tribunalul reține, în ceea ce privește acțiunea în revendicare că, potrivit art. 480 C. civ. anterior, în vigoare la data nașterii raportului de drept, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, cu respectarea limitelor determinate de lege.
Cel mai eficient mijloc de apărare a dreptului de proprietate îl reprezintă acțiunea în revendicare, prin care proprietarul neposesor solicită recunoașterea dreptului său de proprietate asupra unui bun determinat și obligarea posesorului neproprietar la restituirea posesiei bunului și la abținerea de la orice faptă prin care ar aduce atingere exercițiului normal și deplin al dreptului de proprietate.
În cauză, se constată că intimata – reclamantă este beneficiara unul titlu de proprietate, acesta fiind reprezentat de sentința civilă nr. 36/12.01.2005 pronunțată de către Judecătoria B., și nu se află în posesia imobilului revendicat, astfel încât poate introduce o acțiune în revendicare pentru protejarea drepturilor sale patrimoniale. În același timp, aceasta a avut și posibilitatea intentării unei acțiuni în pretenții împotriva numiților D. I. și V. C., însă această acțiune a reprezentat numai o posibilitate pentru aceasta, nefiind obligată să opteze pentru o asemenea acțiune.
Prin cel de-al treilea motiv de recurs s-a invocat faptul că sentința civilă pronunțată este lipsită de temei legal, deoarece nicio dispoziție legală nu prevede o preferință a titlului de proprietate reprezentat de o hotărâre judecătorească în detrimentul actului autentic care reprezintă acordul de voință al părților.
Tribunalul reține că recurenții – intervenienți au încheiat la data de 25 iulie 2007 contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 2865 (f. 14-15 din dosarul primei instanțe) asupra imobilului care face obiectul cauzei cu numiții D. I. și V. C., iar dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară prin încheierea nr._/26.07.2007 (f. 16), emisă de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară I..
În speță, se constată că ambele părți, atât recurenții – intervenienți, cât și intimata – reclamantă, au titluri de proprietate asupra imobilului revendicat care provin de la același autor. În această situație, regula este aceea că va avea câștig de cauză partea care a înscris mai întâi dreptul său de proprietate, chiar dacă actul înscris mai întâi a fost încheiat ulterior celuilalt act. Totuși, potrivit prevederilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, în vigoare la data dobândirii de către intimata – reclamantă a dreptului său de proprietate, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din hotărâri judecătorești. Așadar, în speță, intimata - reclamantă, la momentul dobândirii dreptului său de proprietate, nu avea obligația de a respecta formalitățile de publicitate față de terți, prin înscrierea în cartea funciară, având în vedere prevederile legale menționate mai sus, motiv pentru care în mod temeinic prima instanță a acordat preferință titlului de proprietate invocat de către reclamantă.
În ceea ce privește faptul că prima instanță și-a motivat hotărârea pe dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului și a publicității imobiliare, deși acestea nu au fost invocate, tribunalul reține că, în temeiul principiul legal al rolului activ al instanței, reglementat de art. 129 alin. 4 c. pr. civ. anterior, aplicabil speței de față, judecătorul nu este ținut de textul de lege indicat de parte, ci el trebuie să aplice acel text de lege care corespunde situației de fapt calificată juridic de către parte, în măsura în care situația de fapt respectivă este confirmată de probele administrate în cauză. Astfel, calificarea juridică a situației de fapt și aplicarea textului de lege sunt două operațiuni distincte, ce nu trebuie confundate, cea din urmă presupunând-o pe cea dintâi. Supunând o pretenție judecății, reclamantul și-o fundamentează pe o anumită situație de fapt, pe care o califică apoi din punct de vedere juridic, astfel încât ca pretenția respectivă să apară ca fiind justificată. În baza mijloacelor de probă administrate, judecătorul stabilește apoi situația de fapt a speței, reținând din împrejurările de fapt prezentate de către părți numai pe acelea care au fost probate, fără să poată da o altă calificare juridică, iar apoi va aplica textul de lege corespunzător acestei situații, indiferent de eventualele dispoziții legale indicate de către părți.
Prin ultimul motiv de recurs s-a susținut că intimata – reclamantă nu a putut proba nicio culpă care s-ar putea reține în sarcina recurenților – intervenienți, întrucât chiar aceasta este cea care nu și-a intabulat dreptul său de proprietate, astfel încât acesta să fie opozabil terților.
Motivul de recurs este neîntemeiat, având în vedere că admiterea unei acțiuni în revendicare în urma comparării titlurilor de proprietate nu este condiționată de existența unei culpe a unei dintre părți, ci doar de existența unui drept de preferință care se acordă unuia dintre cele două titluri de proprietate, iar cu privire la neefectuarea unei înscrieri a dreptului de proprietate în cartea funciară, tribunalul a arătat mai sus că în speță sunt incidente prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, în vigoare la data dobândirii de către intimata – reclamantă a dreptului său de proprietate.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 C. pr. civ., recursul va fi respins ca nefondat.
În temeiul prevederilor art. 274 alin. 1 C. pr. civ., având în vedere soluția pronunțată cu privire la cererea de recurs, vor fi obligați recurenții la plata către intimata N. A. R. a sumei de 2.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanțelor depuse la dosar (f. 200-201).
În baza art. 723 ind. 1 alin. 3 C. pr. civ., întrucât a fost respinsă cererea de suspendare a executării silite, va dispune restituirea către recurenți a sumei de 2.450 de lei, reprezentând cauțiune, consemnată cu chitanța . nr._ (f. 43).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenții T. M. și T. I. împotriva sentinței civile nr. 2648/23.04.2013, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă N. A. R. și intimații pârâți D. I. ȘI V. C., ca nefondat.
Obligă pe recurenți la plata către intimata N. A. R. a sumei de 2000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Dispune restituirea către recurenți a sumei de 2.450 de lei, reprezentând cauțiune, consemnată cu recipisa . nr._.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.03.2013
Președinte Judecător Judecător
M. E. L. G. A. E. M. O.
Grefier
M. A. M.
Concept red. gref. M.A.M.
Red. Jud: M.E./2exemplare
Jud.fond :R. V. A.– Jud.B.
| ← Grăniţuire. Hotărâre din 10-03-2015, Tribunalul ILFOV | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 915/2015.... → |
|---|
