Revendicare imobiliară. Sentința nr. 7433/2014. Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7433/2014 pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 21-05-2014 în dosarul nr. 250/2014
DOSAR NR._ /2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.250A
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 21.05.2014
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P.: M. E.
JUDECĂTOR: A. D.
GREFIER: L. I.
Pe rol se află soluționarea apelului civil, formulat de apelanții T. G. R. și T. A. împotriva sentinței civile nr.7433/12.12.2013, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata . S.R.L, având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 13.05.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta și când având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise la dosar instanța a amânat pronunțarea pentru data de 20.05.2014 și apoi pentru data de astăzi când
TRIBUNALUL,
Prin cererea de chemare în judecata înregistrata pe rolul Judecatoriei B. la data de 14.05.2013 sub nr._ reclamantul . SRL în contradictoriu cu pârâtii T. G. R., T. A. a solicitat obligarea paratilor sa lase în deplina proprietate si linsitita posesie imobilul teren agricol situat în extravilanul comunei Stefanestii de Jos, ./6, judetul I., numar cadastral 684, înscris în CF nr. 2620, provenita din CF nr. 478 a localitatii Stefanestii de Jos, în suprafata de_ mp, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii s-a aratat ca, reclamanta este unicul proprietar al imobilului situat în extravilanul comunei Stefanestii de Jos, . I., numar cadastral 684, înscris în CF nr. 2620, provenita din CF nr. 478 a localitatii Stefanestii de Jos, în suprafata de_ mp, teren dobandit prin Contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1441/30.05.2005.
S-a mai aratat ca autorii reclamantei au dobandit dreptul de proprietate prin Contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2489/08.07.2004.
În urma desfasurarii unei activitati infractionale, fostul administrator a intocmit un document neadevarat, numit ,, Act de dare în plata”, prin care reclamanta în contul unei pretinse datorii ar fi transmis acesteia dreptul de proprietate asupra terenului mentionat, inscris anulat prin sentinta civila nr._/19.12.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti.
Ulterior întocmirii actului de dare în plata, imobilul proprietatea reclamantei a fost înstrainat în mod fraudulos catre parati, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 334/15.04.2009.
În drept cererea a fost întemeiata pe disp. art. 480, 481, 644 cod civil de la 1864.
În sprijinul cererii, reclamanta a depus Contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1441/30.05.2005, contract de dare în plata, contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 334/15.04.2009, sentinta civila nr._/19.12.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Decizia civila nr. 527/12.12.2012 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti.
Paratii au depus întampinare prin care au invocat exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei B., exceptie la care au renuntat la termenul de judecata din data de 12.12.2013. iar pe fond, respingerea actiunii ca neîntemeiata.
S-a arata prin intampinare ca au cumparat prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 334/15.04.2009 de la Vasiluta L., imobilul teren agricol situat în extravilanul comunei Stefanestii de Jos, ./6, judetul I., numar cadastral 684, înscris în CF nr. 2620, provenita din CF nr. 478 a localitatii Stefanestii de Jos, în suprafata de_ mp, imobil dobandit de vanzatoare de la reclamanta în temeiul Contractului de dare în plata autentificat sub nr. 102/13.02.2009.
S –a mai aratat prin întampinare că, prin Sentinta civila nr._/19.12.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti s-a admis cererea de anulare a titlului vanzatoarei paratilor, dar s-a respins cererea în anulare a contractului autentificat sub nr. 334/15.04.2009, ca neîntemeiata.
Prin sentința civilă nr.7433/12.12.2013, Judecătoria B. a admis acțiunea a obligat pârâtii să lase reclamantului în proprietate si posesie suprafața de_ mp, situat în Ștefanesti de Jos, ./6, judetul I., cu numar cadastral 478 Stefanesti, CF 2620 și a obligat pârâtii la 2736, 3 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
Analizand cererile si materialul probator administrat în cauza, instanta de fond a retinut că, reclamanta a dobandit prin contractul de vanzare cumpărare în anul 2005 suprafata de_ mp teren, cu respectarea dispozitiilor legale cu privire la transmiterea dreptului de proprietate a bunurilor imobile.
Ulterior un angajat al reclamantei a înstrainat terenul în mod nelagal, încheind un ,, Act de dare în plata”, cu privire la teren, stingând astfel o datorie a firmei ( datorie fictiva).
Acelasi teren a fost vandut de dobanditorii paratelor prin contract de vanzare cumpărare nr. 334/15.04.2009.
Ulterior s-a constat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumpărare 102/13.02.-.2009, prin sentinta civila_/2011 a Tribunalului Bucuresti, sentinta ramasa irevocabila.
Prin aceeasi sentinta, s-a respins capatul de cerere privind constatarea nulitati absolute a contractului de vanzare cumpărare 33/2009, apreciindu-se că, reclamanta nu a reusit sa rastoarne prezumtia de buna credinta dobanditorilor terenului ( paratii din prezenta cauza).
F. de cele retinute si în temeiul art. 480, 481 cod civil, a fost admisă actiunea asa cum a fost promovata, urmand ca parata sa fie obligata sa lase reclamantul în proprietate si posesie terenul din litigiu.
Procedand în acest mod, instanta a avut în vedere faptul că, titlul reclamantului este de preferat celui detinut de parta.
Astfel, bunul imobil a iesit din patrimoniul reclamantei printr-un act ilegal, asa cum rezulta din sentinta civila_/2011 a Tribunalului Bucuresti.
Reclamanta de buna credinta nu a avut nicio culpă, imobilul iesindu-i din patrimoniul prin manevre dolosive efectuate de un angajat.
Avem în speta doua ,, buna credinte”, atat a reclamantilor cat si a paratilor, punandu-se astfel problema celui care este de preferat.
Protejându-l pe dobanditorul de bu a credinta, il defavorizam pe reclamant, care este în egala masura de buna credinta.
Este de preferat, în opinia instantei, titlul reclamantului întrucat este primul încheiat, iar bunul i-a iesit din patrimoniul printr-un act ilegal, fara nicio legatura cu buna sau reaua – credinta a acestuia.
Vazand si disp. art. 453 cpc, au fost obligați pârâtii la 2736, 3 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
Împotriva sentinței civile nr. 7433/12.12.2013, au formulat apel pârâții solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii introductive ca neîntemeiată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului s-a arătat că nu se contestă că regula qvud nullum est nullum producit efectum este un principiu ce guvernează efectele nulității actului juridic civil, însă în cazul de față principiul nu produce efecte deoarece este înlăturat de la aplicare de principiul ocrotirii bunei credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, precum și de principiul asigurării stabilității circuitului civil.
Astfel, apelanții au arătat că au cumpărat imobilul în considerarea calității de proprietar a pârâtei Vasiluta L. și a deplinei concordanțe în titlul acesteia de proprietate cu extrasul de Carte Funciară a imobilului. Din cuprinsul contractului de dare în plată nu rezultă vreun viciu al titlului care să pună sub semnul întrebării dreptului de proprietate al vânzătoarei, iar din extrasul de carte funciară nu rezultă că ar exista vreo contestare a acestui drept.
Apelanții au mai susținut că orice critică a reclamantei cu privire la precaritatea titlului lor de proprietate a fost tranșată de Tribunalul București prin sentința civilă nr._/19.12.2011 prin care s-a respins cererea reclamantei de anulare a contractului de vânzare cumpărare nr. 334/15.04.2009. În consecință, criticile reclamantei reprezintă o încălcare a autorității de lucru judecat a acestei hotărârii irevocabile.
Cât privește citarea de către reclamantă a unor referințe legate de interpretarea CEDO, apelanții au arătat că această convenție protejează în egală măsură și dreptul lor de proprietate.
În opinia apelanților este eronat raționamentul instanței de fond în sensul că titlul reclamantei ar urma să fie preferat pentru argumentul cum că aceasta ar fi pierdut proprietate imobilului în urma unei acțiuni frauduloase a propriului angajat, întrucât reclamanta se prevalează de propria culpă întrucât vânzătoarea Vasiluta L. nu era un simplu angajat al reclamantei, ci era chiar administratorul statutar al acesteia, astfel că există o culpă în desemnarea mandatarului.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 28.04.2014, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin întâmpinarea intimata a solicitat calificarea căii de atac ca fiind recurs, întrucât dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului ca fiind recurs și constatare nulității acestuia motivat de faptul că motivele invocate de pârâți nu se încadrează în cele opt motive de nelegalitate prevăzute de art. 488 C..
S-a mai arătat că în speță, pârâții nu au formulat critici referitoare la valoarea imobilului și că nici la fond nu au contestat-o, astfel că nu poate fi vorba de un apel, justificat de o altă valoare decât cea reținută prin sentința civilă criticată.
Pe fondul cauzei intimata a arătat că atâta timp cât instanța care a anulat actul principal în dosarul nr._/3/2009 constatând că acesta este ilegal, nu mai poate fi aplicat art. 31 alin. 1 din legea nr. 7/1996 care menționează necesitatea legalității actului juridic, dincolo de totala lipsă de bună credință a autoarei recurenților Vasiluta L..
Intimata a mai arătat că în speță nu operează autoritatea de lucru judecat, întrucât în dosarul nr._/3/2009 s-a solicitat între altele anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 334/15.04.2009 în timp ce obiectul dosarului de față îl constituie revendicarea imobilului. Faptul că într-un alt dosar nu s-a dispus anularea titlului apelanților nu are consecințe juridice asupra revendicării din prezentul dosar, unde instanța a comparat titlurile.
În opinia intimatei motivarea căii de atac pe buna credință este neavenită în condițiile în care instanța nu infirmă buna credință a pârâților și nici nu își bazează motivarea hotărârii pronunțate pe reaua lor credință.
În drept au fost invocate disp. art. 205 și urm C.., art. 483 și urm C..
Prin încheierea de ședință din data de 13.05.2014, Tribunalul a calificat calea de atac ca fiind apel, întrucât pe rolul Tribunalului I. a fost înregistrat ca fiind recurs.
In cauza, nu au fost administrate probe noi; partile intelegand sa se foloseasca de cele administrate in fata primei instante.
Analizând apelului civil de față, prin prisma criticilor invocate si a probatoriului administrat, Tribunalul îl apreciază ca fiind nefondat si îl va respinge in consecința pentru următoarele considerente:
Conform dispozițiilor art. 223 din Legea nr. 71/2011 „procesele si cererile in materie civila sau comerciala in curs de soluționare la data intrării in vigoare a Codului civil din 2009 se soluționează de către instanțele legal investite, in conformitate cu dispozițiile legale, materiale si procedurale in vigoare la data cand aceste procese au fost pornite, afara de cazul in care in Legea nr. 71/2011 exista dispoziții care prevăd altfel". Ca atare, in speta sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod civil relative la acțiunea in revendicare, mai puțin articolele privind efectele înscrierii dreptului in cartea funciara (art.557 alin.4, art.565, art.,885 alin.1 si art.886 – art.56 din Legea nr.71/2011).
Potrivit art.563 alin.1 NCciv proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept.
Acțiunea in revendicare este acea acțiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, sau de la cel care il deține fara drept.
In cauza de față, se observă că atât reclamanta cat si pârâții dețin titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu (terenul de 14.800 mp), respectiv reclamanta deține contractul de vânzare-cumpărare încheiat in anul 2005 si intabulat in evidentele de carte funciara in timp ce parații au dobândit același teren prin cumpărare in anul 2009, dreptul lor fiind de asemenea intabulat in cartea funciara.
Astfel cum au decis in mod constant doctrina si practica judiciara in astfel de situații, se procedează la compararea drepturilor autorilor de la care provin cele două titluri, urmând să câștige acea parte care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil, fiind o aplicare a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.
Se observa ca in cauză, paratii au dobandit terenul de la autoarea Vasiluta L. dar titlul acesteia, respectiv contractul de dare in plata autentificat sub nr.102/13.02.2009, a fost desfiintat prin sent civ nr._/19.12.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a VI-a Civila in dos nr._/3/2009 ramasa irevocabila prin respingerea recursului.
Ca atare, făcând aplicarea principiului susmentionat, prima instanta a reținut in mod legal si temeinic ca dreptul de proprietate al reclamantei este preferabil intrucat a fost primul contract incheiat, iar bunul a iesit din patrimoniul acesteia printr-un act ilegal, fara nicio legatura cu buna sau reaua credinta a acesteia.
In privința principiilor invocate de apelanti, respectiv al ocrotirii bunei credinte a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros si al asigurării stabilității circuitului civil, tribunalul constata ca acestea nu sunt aplicabile in materia revendicării ci doar in materia nulității actelor juridice, principii care de altfel au fost valorificate de părți in litigiul ce a făcut obiectul dosarului nr. nr._/3/2009 si care au condus la menținerii valabilității actului lor de proprietate, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.334/15.04.2009. Nu se poate vorbi de autoritate de lucru judecat intre prezentul litigiu si cel inițiat in anul 2009 întrucât cauzele au obiecte diferite (revendicare, respectiv anularea act) iar principiile ce guvernează cele două acțiuni, sunt distincte după cum s-a arătat.
Concluzionând tribunalul apreciază criticilor apelanților ca fiind neîntemeiate întrucât prima instanța a făcut o legala si temeinica aplicare a regulii comparării titlurilor părților, dând câștig de cauza reclamantei care a dobândit de la proprietar, in timp ce pârâții au dobândit dreptul de proprietate de la un neproprietar.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 480 NCPC tribunalul va respinge apelul ca nefondat.
Reținând pe de o parte culpa procesuala a apelanților, iar pe de alta parte caracterul excesiv al onorariului de avocat in cuantum total de 5518,40 lei solicitat de intimata, raportat la durata scurta a fazei apelului, cu aplicarea art. 451 alin. 2 NCPC vor fi obligați apelanții la plata către intimată a sumei de 2.500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanții T. G. R., CNP_ și T. A. CNP_, ambii domiciliați în București, . nr. 49, sector 2 împotriva sentinței civile nr.7433/12.12.2013, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata . S.R.L J40/1519/28.01.2005, C.U.I_, cu sediul în București, .. 2, cam 31, sector 1, cu sediul ales la SCA „C., Rilla și asociații” în București, .. 104-106, corp B, ., ca nefondat.
Cu aplicarea art. 451 alin. 2 NCPC obligă apelanții către intimată la plata sumei de 2.500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 21.05.2014.
Președinte Judecător Grefier
M. E. A. D. L. I.
Concept red. gref. L.I
Red. Jud: DA./ 5 ex
Jud.fond :C. A. - Jud.B.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 2191/2014. Tribunalul ILFOV | Fond funciar. Decizia nr. 1538/2014. Tribunalul ILFOV → |
|---|
