Rezoluţiune contract. Decizia nr. 805/2014. Tribunalul ILFOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 805/2014 pronunțată de Tribunalul ILFOV la data de 24-11-2014 în dosarul nr. 805/2014
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL I.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.805/A
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 24.11.2014
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P.: A. L. G.
JUDECĂTOR: V. E.
GREFIER: S. C. E.
Pe rol judecarea apelului privind pe apelanta – reclamantă Ș. L. – M. și pe intimații - pârâți S. V. și S. C. având ca obiect „rezoluțiune contract” împotriva Sentinței Civile nr.4030/04.06.2014 pronunțată de Judecătoria Cornetu în dosarul nr._ .
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 10.11.2014 care au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată și care face parte integrantă din prezenta, când instanța pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 17.11.2014 și la data de 24.11.2014 când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față :
Prin sentința nr.4030/04.06.2014 pronunțată de Judecătoria Cornetu în dosarul nr._ a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta Ș. L. – M..
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 30.04.2013 sub nr._ reclamanta S. L. M., a solicitat, in contradictoriu cu paratii S. V. si S. C., rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 882/29.05.2008 si obligarea paratilor la restituirea dublului arvunei, si anume suma de 53.114 euro. Se solicita cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamanta a aratat ca a incheiat cu paratii antecontractul mentionat pentru achizitionarea unei locuinte. Prin antecontract paratii s-au obligat sa predea toata documentatia si locuinta finisata “la cheie” pana la data de 31.12.2008. Desi paratii au primit avansul de 26.557 euro, acestia nu si-au indeplinit obligatiile, nefinalizand constructia pana la data mentionata, din lipsa de fonduri. Totodata au refuzat sa restituie avansul primit. Avand in vedere culpa exclusiva a paratilor in neincheierea contractului, acestia datoreaza dublul arvunei primite.
In drept a invocat art. 1020, 1075, 1012, 1320, 1321 C. Civ.
Paratul S. V. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii, aratand ca termenul de predare a fost prelungit cu 90 de zile, in temeiul clauzei din paragraful 4 al antecontractului, din cauza conditiilor meteorologice nefavorabile nefiind posibila finalizarea constructiei pana la data de 31.12.2008. Termenul astfel prelungit a fost respectat, procesul-verbal de autoreceptie a apartamentului fiind intocmit in data de 27.01.2009, iar apartamentul renumerotat, din nr. 7A devenind nr. 6. Apartamentul a fost intabulat la data de 10.02.2009, toata documentatia fiind intocmita pana la acea data. Reclamanta a fost notificata la data de 4.03.2009 sa se prezinte la notariat pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, insa aceasta a refuzat, solicitand si restituirea avansului platit, intrucat nu mai poate contracta un credit imobiliar pe fondul crizei economice. Reclamanta nu a solicitat niciodata incheierea contractului, ci doar restituirea avansului, cu atat mai mult cu cat in anul 2009, pe fondul crizei imobiliare pretul apartamentelor era in scadere fata de luna mai a anului 2008 cand a fost incheiat antecontractul.
Parata S. C., legal citata, nu a depus intampinare.
La termenul din 25.09.2013, in rejudecare, paratul S. V. a depus procesul-verbal de autoreceptie a apartamentului nr. 6 (fost 7A), act de dezmembrare, contractul de vanzare-cumparare nr. 1718/25.06.2013 privind apartamentul nr. 6, extras de carte funciara.
La acelasi termen, instanta a incuviintat pentru ambele parti proba cu inscrisurile de la dosarul cauzei si pentru reclamanta proba cu expertiza tehnica in specialitatea constructii, avand ca obiective identificarea si masurarea apartamentului din antecontract si sa se stabileasca daca apartamentul nr. 6 este acelasi cu apartamentul nr. 7A din antecontract.
Raportul de expertiza, intocmit de catre expert ing. T. I. C., a fost depus la dosar (fila 65).
Analizand actele dosarului instanta de fond a retinut urmatoarele:
Intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare nr. 882/29.05.2008, prin care reclamanta s-a obligat sa cumpere, iar paratul sa vanda un apartament cu doua camere, cu o suprafata construita de 82,35 mp, situat in orasul B., .. 1, . .. 7A, pentru pretul de 106.231 euro + TVA. Din aceasta suma reclamanta a achitat cu ocazia semnarii antecontractului un avans in cuantum de 26.557 euro, urmand sa achite diferenta de 79.674 euro prin transfer bancar, dupa obtinerea unui credit de catre promitenta-cumparatoare.
Termenul pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare s-a stabilit la data de 31.12.2008, in continuare aratandu-se ca acest termen poate fi prelungit cu maxim 90 de zile, fara notificare din partea promitentului-vanzator, in cazul in care conditiile meteo vor fi nefavorabile si nu vor permite finalizarea lucrarilor la termenul stipulat.
Reclamanta solicita rezolutiunea acestui antecontract, din culpa exclusiva a paratilor, care nu si-au respectat obligatia de a incheiat contractul pana la data de 31.12.2008 si i-au propus spre vanzare apartamentul nr. 6, desi in antecontract era prevazut apartamentul nr. 7A.
Conditiile rezolutiunii, conform art. 1020 si urm. C. Civ. sunt urmatoarele: 1. sa existe un contract sinalagmatic; 2. sa existe o neexecutare suficient de grava; 3. neexecutarea sa fie culpabila; 4. debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere. In speta paratii au fost pusi in intarziere prin introducerea cererii de chemare in judecata.
Cu privire la prima conditie instanta de fond a constatat ca este indeplinita, intrucat antecontractul mentionat a dat nastere la obligatii reciproce si interdependente in sarcina ambelor parti.
Cea de-a doua conditie s-a apreciat că nu este indeplinita. Astfel, desi imobilul nu a fost finalizat pana la data de 27.01.2009, dupa cum rezulta din procesul-verbal de autoreceptie, instanta de fond a constatat ca au devenit aplicabile prevederile contractuale conform carora termenul din 31.12.2008 a fost prelungit cu 90 de zile (urmand a se implini in 31.03.2009), avand in vedere conditiile meteo nefavorabile (temperaturi sub 0 grade Celsius), astfel cum rezulta acestea din dispozitia de santier nr. 213/31.10.2008. Mai mult, este un fapt notoriu ca in lunile de iarna temperaturile scad sub 0 grade Celsius la aceasta latitudine, nefiind necesar a se proba acest aspect. Apartamentul a fost finalizat la data de 27.01.2009 si intabulat la data de 10.02.2009, reclamanta fiind notificata sa se prezinte pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, dupa cum rezulta din notificarea depusa la dosar si confirmarea de primire a acesteia, din data de 4.03.2009. Faptul ca reclamanta nu s-a prezentat pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare se datoreaza culpei acesteia, nefiind un fapt imputabil paratilor.
Reclamanta a mai aratat ca nu a incheiat contractul de vanzare-cumparare intrucat apartamentul mentionat in antecontract avea numarul 7A, iar cel oferit spre vanzare era nr. 6, acestea fiind doua apartamente diferite, cu suprafete diferite. Insa, din raportul de expertiza intocmit in cauza a rezultat ca este vorba despre acelasi apartament, avand suprafata totala construita de 87,99 mp. Desi in antecontract s-a specificat o suprafata de 82,35 mp (blocul de locuinte fiind la acel moment in stadiul de proiect), prin faptul ca pretul a fost stabilit in mod global, iar diferenta de suprafata este in plus pentru promitentul-cumparator, aceasta diferenta nu poate constitui o neexecutare suficient de grava pentru a se dispune rezolutiunea antecontractului, neproducand nicio vatamare reclamantei.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta Ș. L. – M. și solicită admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei atacate in sensul admiterii cererii de chemare in judecata; obligarea intimatilor parati la plata cheltuielilor de judecata.
Consideră că instanta de fond in mod gresit a apreciat ca vina in nefinalizarea acestui contract apartine promitentei-cumparatoare, neluand in considerare probele administrate in prezenta cauza, in sensul ca promitentii-vanzatori nu au respectat obligatiile asumate in antecontractul de vanzare-cumparare nr.882/29 mai 2008, neobtinand toate avizele, certificatele si documentele necesare incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare.
In ceea ce priveste aprecierea instantei legat de conditiile meteo nefavorabile in sensul ca acestea sunt "un fapt de notorietate ce nu trebuie dovedit, consideră ca instanta ar fi putut sa aprecieze in acelasi mod, faptul ca promitentii-vanzatori ar fi trebuit sa tina cont de aceste aspecte de notorietate si in momentul in care au stabilit termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, respectiv 31.12.2008.
Din proba depusa chiar de promitentii-uanzatori la dosar, rezulta faptul ca pana la data de 31.12.2008, data de finalizare mentionata in antecontract, au fost numai 15 zile cu temperaturi minime incadrate sub O grade C. Totodata trebuie avut in vedere faptul ca, este de notorietate ca temperaturile minime se inregistreaza noaptea si nu ziua atunci cand pe santier se puteau desfasura lucrarile de finalizare a constructiei.
Apelanta consideră că instanta in mod eronat nu a tinut cont in pronuntarea hotararii de faptul ca promitentii vanzatori au depus ca proba Contractul de ipoteca nr.68/19 ianuarie 2009, incheiat intre acestia si Credite Europe Bank Romania SA prin care se instituia o ipoteca de rangul 1 in favoarea bancii, precum si o interdictie de instrainare, interdictie ce viza inclusiv apartamentul nr. 7A. Mai mult decat atat, promitentii- vanzatori au depus la dosar un acord al bancii din 17.11.2009 pentru instrainarea unui apartament, la aproape 1 an de cand trebuia perfectat contractul in forma autentica. Avand in vedere faptul ca obligatia contractuala asumata de promitentii vanzatori era de a obtine toate avizele necesare pentru demararea formalitatilor de vanzare pana cel tarziu la 31.12.2008 precum si de a obtine acordul de instrainare din partea bancii, rezulta in mod indubitabil ca promitentii vanzatori nu si-au indeplinit aceasta obligatie contractuala la termenul stabilit.
Prima instanta nu a explicat contextul notificarii emisa de promitentii vanzatori, ci a apreciat doar ca urmare a notificarii din data de 04.03.2009 de prezentare la biroul notarial in vederea perfectarii contractului, promitenta-cumparatoare s-a aflat in culpa in ceea ce privește nefinalizarea contractului in forma autentica cu toate ca la acel moment intentiona finalizarea contractului in conditii corecte pentru ambele parti.
Se arată că în motivare a sentintei, instanta constata ca este vorba de acelasi apartament oferit spre vanzare conform renumerotarii cu aceleasi caracteristici, diferenta de suprafata fiind in plus pentru promitentul-cumparator, iar aceasta diferenta nu poate constitui o neexecutare suficient de grava pentru a se dispune rezolutiunea contractului.
In ceea ce priveste acest aspect, consideră ca apelantei i-a fost incalcat dreptul de optiune de cumparare, avand in vedere ca bunul imobil pentru care s-a platit avansul nu a mai fost construit cu aceleasi caracteristici conform anexei la antecontractul nr. 882/29.05.2008, paratii-intimati, dorind sa vanda un apartament cu caracteristici diferite fata de cel contractat de apelanta. Nu exista o identitate intre apartamentul contractat de apelanta si cel construit, cu toate ca atat instanta de fond cat si experta in raportul de expertiza, in mod eronat apreciaza ca este acelasi apartament, avand in vedere ca suprafata este diferita cat si numarul de incaperi este diferit. In promisiunea de vanzare cumparare nr.882/29.05.2008, conform anexei figureaza un nr. de 2 camere, 1 bucatarie, o baie si 1 HOL spre deosebire de 2 HOLURI, 2 camere, 1 bucatarie si 1 baie care sunt specificate in contractual de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1718/25.06.2013.
La data de 08.09.2014 intimații – pârâți au depus întâmpinare prin care solicită respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea în tot a sentinței civile ca fiind temeinică și legală, obligarea apelantei – reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii se arată că potrivit concluziilor Raportului de expertiza tehnica intocmit in cauza de ing. T. I. C., exista identitate intre apartamentul promis spre vanzare și apartamentul finalizat.
De asemenea, notabil este faptul că prin acțiune, apelanta-reclamantă nu a formulat motive privind acest aspect, respectiv pretinsa neidentitate între apartamentul promis spre vânzare și cel finalizat.
Se arată că nu au întârziat finalizarea constructiei cu nerespectarea clauzelor antecontractului, dovedind incidenta conditiilor meteo defavorabile cu Răspunsul Administratiei Nationale de Meteorologie nr. 258/20.01.2011. Termenul de perfectare putea fi prelungit în mod unilateral, rară notificare, cu 90 de zile calendaristice, deci până la data de maxim 31.03.2009.
La data de 31.10.2008 s-a adoptat dispoziția de șantier nr. 213/31.10.2008 prin care s-a stabilit că "în perioada 04.11._09, din cauza condițiilor meteorologice (temperaturi scăzute) se vor sista toate lucrările de construcție în blocul D1", prelungind în mod unilateral antecontractul cu 90 de zile prin aplicarea clauzei sus-menționate, deci până la data de 31.03.2009.
Se mai arată că în luna noiembrie 2008 (23-24.11.2008) a notificat-o pe apelanta-reclamantă să se prezinte la biroul de vânzări pentru a ridica actele necesare vânzării (acte de proprietate, acte cadastrale, încheiere intabulare imobil, autorizație construire, proces-verbal recepție finală) cu excepția actului de dezmembrare și a încheierii de intabulare apartament dezmembrat, acte care au fost gata mai târziu, respectiv la data de 09.02.2009 și 23.02.2009. Apelanta-reclamantă a refuzat să se prezinte și a solicitat denunțarea bilaterală a antecontractului, pe motiv că nu mai îndeplinește condițiile pentru contractarea unui credit pentru restul de preț.
La data de 04.03.2009 (data comunicării notificării din 01.03.2009) a notificat-o din nou pe apelanta-reclamantă în scris, cât și telefonic în numeroase rânduri în cursul lunii martie 2009, să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Apelanta-reclamantă nu a dat însă curs solicitării.
Apartamentul promis spre vânzare era complet finisat și utilat încă de la data de 27.01.2009, fapt ce rezultă din Procesul verbal de autoreceptie al apartamentului în cauză din 27.01.2009.
Intimații mai arată că obligația de neipotecare a apartamentului a fost înscrisă din eroare de către notar în antecontract (obligație standard preluată copy/paste), însă atât notarul cât și apelanta-reclamantă cunoșteau faptul că toate blocurile din cartier erau/au fost construite în urma contractării unor credite de investiții de la Credit Europe Bank, ipoteca constituită asupra suprafețelor de teren pe care urmau să fie construite blocurile extinzându-se și asupra blocurilor realizate pe acestea.
Potrivit procedurii agreate cu Credit Europe Bank (CEB), înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare banca emitea un acord condiționat de ridicare a interdicției de înstrăinare și grevare asupra apartamentului în cauză, condițiile constând în: 1. plata prețului în contul subsemnatului S. V. deschis la CEB și 2. rambursarea parțială anticipată a creditului acordat de CEB, respectiv Y2 din prețul apartamentului vândut.
In al doilea ciclu procesual, apelanta-reclamantă a invocat un argument ce excede din nou motivele de fapt invocate prin actiune, respectiv faptul ca apartamentul realizat nu este acelasi cu cel promis spre vanzare.
Desi in al doilea ciclu procesual, in rejudecare, actiunea nu poate fi modificata sau completata cu motive de fapt noi extinderea probatoriul contravenind totodata dispozitiilor instantei superioare Tribunalul I., s-a administrat proba cu expertiza tehnica. Potrivit concluziilor Raportului de expertiza tehnica intocmit in cauza de ing. T. I. C., exista identitate intre apartamentul promis spre vanzare si apartamentul finalizat.
In ceea ce priveste diferentele de suprafete dintre suprafata apartamentului promisa spre vanzare si suprafata apartamentului realizat, facem urmatorile precizari:
- promisiunea viza un bun viitor, blocul fiind in stadiu de proiect la data promisiunii;
- schita de proiect anexă la promisiunea de vanzare-cumparare cu suprafetele
apartamentului avea caracter informativ, nefiind o schita cadastrala;
- in domeniul constructiilor exista intotdeauna o diferenta intre suprafetele utile si construite ale apartamentelor in stadiu de proiect si cele rezultate din masuratorile cadastrale;
- potrivit Raportului, identitatea consta in pozitionare in cadrul blocului si adresa postala, configuratie arhitecturala, numarul de camere principale (doua camere);
- diferenta conform Raport - pag. 7, consta in "specificarea suprafetelor din cele doua documente (0,95 mp de suprafata utila pentru apartament si 5,64 mp de suprafata construita desfasurata) si din faptul ca apartamentul 6 mai contine un hol de intrare (6) de 2,01 mp.fata de descrierea din antecontract (nota subsol prin pozitionarea acestui hol, este posibil ca aceasta incapere sa fi facut parte din spatiul comun al casei de scara, in conceptia initiala a proiectului)";
- diferenta de suprafata 0,95 mp utila si 5,64 mp construita este in plus si nu in minus, neavand de ce deranja pe reci amanta, avand in vedere ca pretul apartamentului promis era fix si nu per mp;
- holul de la intrare (6) este in continuarea holului de la intrare (5), neformand o incapere distincta, aspect care rezulta din releveul apartamentului; deci nu exista un hol in plus, din punct de vedere cadastral, expertul cadastral putand numerota cu un singur numar holurile 6 si 5, deoarece acestea nu sunt despartite, alegerea numerotarii distincte apartinand cadastristului.
În drept, art.115 C..
Analizând sentința civilă apelată în raport de motivele invocate, tribunalul reține următoarele:
Cu privire la motivul de apel ce vizează nerespectarea termenului de perfectare a actului de vânzare-cumpărare, tribunalul reține că prin promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare părțile s-au înțeles ca ”perfectarea actului de vânzare cumpărare se va efectua până cel mai târziu la data de 31.12.2008”. Părțile au stipulat totodată că în situația în care condițiile meteo vor fi nefavorabile și nu vor permite finalizarea lucrărilor la termenul stipulat, acesta se poate prelungi, dar nu mai mult de 90 de zile calendaristice, fără notificare din partea promitentului vanzător.
Reține tribunalul că prin dispozitia de șantier nr. 213/31.10.2008 s-a stabilit ca în perioada 04.11._09 din cauza condițiilor meteorologice se vor sista toate lucrările de constructie din blocul D1. Din cuprinsul dispozitiei aflate la fila 52 dosar fond, tribunalul reține că dispozitia de santier a fost dată de către colectivul tehnic de specialitate .
Deși apelanta susține că în perioada indicată au fost numai 15 zile cu temperaturi minime încadrate sub 0 grade, tribunalul reține din Normativul pentru realizarea pe timp friguros a constructiilor C/16-84 că „Zi friguroasă se numeste ziua în care temperatura aerului exterior, măsuratăconform pct.1.3., este inferioară valorii de+5°C si nu are tendintă de urcare.
Or, din analiza adresei emise de Administratia Natională de Meteorologie în perioada indicată temperatura înregistrată a fost constant sub 5 grade, astfel că dispoziția de santier și-a găsit pe deplin aplicarea.
Reține tribunalul că, deși lucrările erau sistate, apelanta a fost notificată în interiorul termenului initial, respectiv la data de 23/24.11.2008 să se prezinte la biroul de vânzări în vederea ridicării documentatiei necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În continuare, intimata s-a preocupat de intocmirea documentelor astfel cum rezultă din actul de dezmembrare în formă autentificată iar prin încheierea din data de_/10.02.2009 s-a dispus și intabularea acestuia.
La data de 01.03.2009, în termenul stipulat de către părți astfel cum a fost prelungit, intimata a notificat-o pe apelantă să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărarea, însă aceasta nu s-a prezentat.
Prin urmare, tribunalul apreciază că nu poate reține vreo culpă intiumatului cu privire la neperfectarea contractului de vânzare-cumpărarea în termenul stipulat de către părți,astfel că rezoluțiunea contractului nu poate opera.
Nici susținerile apelantei referitoare la împrejurarea că i-a fost oferit spre cumpărare un apartament cu alte caracteristice decât cele negociate de către părți nu pot fi reținute de către instanță. Astfel, din cuprinsul raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, tribunalul reține că apartamentul oferit apelantei are aceeași configuratie arhitecturală, fiind
identic din punct de vedere al pozitionării precum și al numărului de camere cu apartamentul care figurează în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare . Diferenta constă doar în existenta unei suprafete cu 5,64 metri mai mare decât cea contractată intial, fără însă a se solicita un alt pret pentru aceasta.
Față de toarte aceste motive, tribunalul urmează să respingă apelul declarat de către apelanta reclamantă Ș. L. M. ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul privind pe apelanta – reclamantă Ș. L. – M. domiciliată în sector 6, București, .. 23, ., . și pe intimații - pârâți S. V. și S. C. ambii cu domiciliul ales în sector 5, București, Frunte L., nr. 7, . având ca obiect „rezoluțiune contract” împotriva Sentinței Civile nr.4030/04.06.2014 pronunțată de Judecătoria Cornetu în dosarul nr._ ca nefondat.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.11.2014.
Președinte, L. G. A. | Judecător, E. V. | |
Grefier, C. E. S. |
Concept red. gref.C.S.
Red. Jud: EV/5 exemplare/05.02.2015
Jud.fond – C. D. - Jud.Cornetu
Comunicat 3 exemplare
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 2620/2014. Tribunalul ILFOV | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 733/2014.... → |
|---|
