| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 24-02-2025 |
 | Emil
Vizitator |
| Buna ziua,
As dori daca ma puteti ajuta cu un sfat legat de un schimb imobiliar. Vreau sa dau unui constructor un teren si un duplex in schimbul altui teren pe care acesta sa edifice o constructie casa, la cheie. M-am gindit la un antecontract de schimb si semnare contrac autentic la finalizare constructie, intr-un termen dat. Dar constructorul mi-a solicitat faptul ca pentru a avea resurse financiare pentru finalizare, ar dori sa vand intre timp terenul si duplexul meu. Pentru siguranta ce tip de act ar trebui sa fac, ca sa poata beneficia si el de vanzare daca gaseste cumparatori pina la finalizarea constructiei mele?
multumesc | |
|
|
|
| 24-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
|
Cod civil
Condiţia
Art. 1400
Condiţia suspensivă
Condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei.
Art. 1401
Condiţia rezolutorie
(1) Condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei.
(2) Până la proba contrară, condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini.
Observatii:
D-stra ar trebui sa incheiati contractul de schimb sub conditie suspensiva ceea ce inseamna ca acest contract de schimb va produce efecte de la data indeplinirii conditiei suspensive.
Conditia suspensiva ar trebui sa fie finalizarea casei la cheie pe terenul dat la schimb de catre constructor.
Aceasta inseamna ca la data finalizarii constructiei de catre constructor dvs veti deveni proprietar al casei si al terenului dat la schimb si constructorul devine proprietar al terenului si al duplexului pe care le-a primit de la dvs la schimb.
Acestea sunt efectele contractului de schimb sub conditie suspensiva (finalizarea casei) care se vor produce incepand cu realizarea conditiei suspensive.
Conditia suspensiva conduce la nasterea dreptului in timp ce conditia rezolutorie duce la stingerea dreptului.
Deci in cazul dvs se aplica conditia suspensiva si nu conditia rezolutorie.
Constructorul la randul sau ar trebui sa incheie contractul de vanzare cumparare cu un cumparator tot sub conditie suspensiva.
Conditia suspensiva in cazul cumparatorului ar trebui sa fie aceeasi - finalizarea casei catre dvs cand cumparatorul va deveni proprietar al terenului si al duplexului dat constructorului de catre dvs prin realizarea efectelor contractului de schimb incheiat intre dvs si constructor.
Devenind proprietar al duplexului si al terenului contractul de vanzare cumparare incheiat intre constructor si cumparator va produce efecte de la data realizarii conditiei suspensive: finalizarea casei dvs la cheie de catre constructor.
.........................
Ar mai exista o varianta: ca constructorul sa incheie cu cumparatorul un contract de vanzare al bunului altuia: terenul si duplexul dvs - art.1683 Cod civil
Cu dvs constructorul sa incheie un contract de schimb sub conditie suspensiva: constructorul sa devina proprietar al terenului si al duplexului incepand cu data finalizarii casei dvs la cheie (aceasta este conditia suspensiva)
Concluzii:
Eu v-as sfatui sa incheiati un contract de schimb sub conditie suspensiva cu constructorul si constructorul sa incheie un contract de vanzare cu un potential cumparator de vanzare a bunului altuia in baza art.1683 Cod civil.
In acest mod constructorul poate transmite definitiv dreptul de proprietate catre cumparator atunci cand constructorul devine proprietar (prin realizarea conditiei suspensive - finalizarea casei) sau cand dvs ratificati , recunoasteti si dati validitate contractului de vanzare incheiat intre constructor si cumparator - art.1683 alin.2 alin.3 Cod civil. | |
|
|
|
| 24-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Codul civil
Art. 1683. Vânzarea bunului altuia
(1) Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător.
***(2) Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
***(3) Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar.
(4) În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese.
(5) Atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
(6) În cazurile prevăzute la alin. (4) şi (5), întinderea daunelor-interese se stabileşte, în mod corespunzător, potrivit art. 1.702 şi 1.703. Cu toate acestea, cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoştea că bunul nu aparţinea în întregime vânzătorului nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare. | |
|
|
|
| 24-02-2025 |
| | Emil
Vizitator |
| |
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Conform art.1407 Cod civil indeplinirea conditiei suspensive care consta in constructia unei case la cheie de catre constructor pentru dvs - produce efecte retroactive din momentul incheierii contractului de schimb la notar intre dvs si constructor si nu din momentul realizarii constructiei (casei la cheie) de catre constructor.
Astfel prin realizarea casei la cheie se indeplineste conditia suspensiva si constructorul devine proprietar al terenului si al duplexului dvs si dvs deveniti proprietar al casei si terenului constructorului de la data incheierii contractului de schimb la notar in forma autentica si nu de la data indeplinirii conditiei suspensive: realizarii casei la cheie de catre constructor. | |
|
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Pana la momentul realizarii conditiei suspensive (constructia casei la cheie) contractul de schimb incheiat intre dvs si constructor nu produce efecte si constructorul nu este inca proprietar al terenului si duplexului dvs.
Astfel daca constructorul doreste sa vanda terenul si duplexul inainte de finalizarea casei la cheie deci inainte de realizarea conditiei suspensive in contractul de schimb incheiat de constructor cu dvs - atunci constructorul are la indemana doua posibilitati:
1.Fie incheie cu potentialul cumparator tot un contract de vanzare sub conditie suspensiva;
-conditia suspensiva din contractul de vanzare este aceeasi cu conditia suspensiva din contractul de schimb: finalizarea constructiei casei pentru dvs;
-realizarea conditiei suspensive produce efecte retroactive (pentru trecut) de la data incheierii contractului de schimb intre dvs si constructor si mai apoi de la data incheierii contractului de vanzare intre constructor si potentialul cumparator;
2.Fie vanzarea bunului altuia in temeiul art.1683 Cod civil deoarece daca constructorul vinde terenul si duplexul inainte de indeplinirea conditiei suspensive in contractul de schimb adica inainte de constructia casei la cheie - constructorul nu este inca proprietar al terenului si duplexului dvs ci proprietar sunteti tot dvs;
-astfel inainte de realizarea conditiei suspensive bunul este al altuia adica al dvs si nu al constructorului vanzator: terenul si duplexul;
-dar daca vinde bunul altuia conform art.1683 cod civil ulterior constructorul devine proprietar al terenului si al duplexului prin indeplinirea conditiei suspensive (constructia casei la cheie) cand contractul de schimb produce efecte retroactive sau dvs puteti ratifica contractul de vanzare incheiat intre constructor si cumparator dupa ce sunteti multumit de casa la cheie edificata de constructor;
-daca conditia suspensiva nu se realizeaza si contractul de schimb nu produce efecte juridice si constructorul nu devine proprietar al terenului si duplexului sau daca dvs nu ratificati contractul de vanzare dintre constructor si cumparator - atunci constructorul vanzator este obligat sa returneze banii pe care i-a primit ca pret de la cumparator - conform art.1683 alin 4 Cod civil care prevede:
"(4) În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese."
Constructorul si potentialul cumparator pot alege una dintre aceste variante daca constructorul doreste sa vanda tetenul si duplexul INAINTE de realizarea conditiei suspensive adica inainte de edificarea constructiei de catre constructor adica inainte de producerea efectelor contractului de schimb dintre dvs si constructor.
Prin indeplinirea conditiei suspensive care consta in edificarea constructiei de catre constructor contractul de schimb produce efecte retroactive pentru trecut si constructorul devine retroactiv proprietar al terenului si duplexului si dvs deveniti retroactiv proprietar al constructiei si terenului - adica de la data incheierii contractului de schimb si nu de la data edificarii constructiei adica nu de la data realizarii conditiei suspensive. | |
|
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| |
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Constructorul nu poate vinde terenul si duplexul dvs ca proprietar deplin inainte de realizarea conditiei suspensive deoarece constructorul nu este inca proprietar al terenului si al duplexului pana la realizarea conditiei suspensive din contractul de schimb.
De aceea constructorul poate incheia un contract de vanzare cu un potential cumparator inainte de indeplinirea conditiei suspensive din contractul de schimb doar in cele doua variante prezentate in postarea anterioara: fie un contract de vanzare sub aceeasi conditie suspensiva ca in contractul de schimb fie prin vanzarea bunului altuia conform art.1683 cod civil.
In cazul in care conditia suspensiva nu se realizeaza (constructia casei la cheie pentru dvs) contractul de schimb nu va mai produce efecte deci isi pierde valabilitatea si contractul de vanzare incheiat de constructor si cumparator inainte de indeplinirea conditiei suspensive, nu va mai fi nici acesta valabil si: constructorul vanzator va trebui sa returneze banii catre cumparator iar dvs constructorul va trebui sa va returneze terenul si duplexul.
Daca constructorul vinde terenul si duplexul dupa realizarea conditiei suspensive atunci vanzarea este valabila cu efect retroactiv pentru trecut de la momentul incheierii contractului de vanzare intre constructor si cumparator deoarece si contractul de schimb este valabil cu efect retroactiv pentru trecut de la data incheierii contractului de schimb intre constructor si dvs (si nu de la data edificarii casei). | |
|
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cod civil
Art. 1407
Efectele îndeplinirii condiţiei
***(1) Condiţia îndeplinită este prezumată a produce efecte retroactiv, din momentul încheierii contractului, dacă din voinţa părţilor, natura contractului ori dispoziţiile legale nu rezultă contrariul.
(2) În cazul contractelor cu executare continuă sau succesivă afectate de o condiţie rezolutorie, îndeplinirea acesteia, în lipsa unei stipulaţii contrare, nu are niciun efect asupra prestaţiilor deja executate.
***(3) Atunci când condiţia suspensivă produce efecte retroactive, în caz de îndeplinire, debitorul este obligat la executare ca şi cum obligaţia ar fi fost simplă. Actele încheiate de proprietarul sub condiţie suspensivă sunt valabile şi, în cazul îndeplinirii condiţiei, produc efecte de la data încheierii lor.
(4) Atunci când condiţia rezolutorie produce efecte retroactive, în caz de îndeplinire, fiecare dintre părţi este obligată să restituie celeilalte prestaţiile pe care le-a primit în temeiul obligaţiei ca şi cum aceasta nu ar fi existat niciodată. Dispoziţiile privitoare la restituirea prestaţiilor se aplică în mod corespunzător. | |
|
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In concluzie, daca nu se realizeaza conditia suspensiva nu se transmite dreptul de proprietate nici in contractul de schimb de la dvs la constructor si nici in contractul de vanzare de la constructor la cumparator (asupra terenului si duplexului) si constructorul este obligat: sa va restituie dvs terenul si duplexul si sa restituie cumparatorului banii pe care i-a primit de la acesta ca pret.
Daca se realizeaza conditia suspensiva atunci se transmite dreptul de proprietate de la dvs la constructor prin contractul de schimb si mai apoi de la constructor la cumparator asupra terenului si duplexului prin contractul de vanzare - si dvs deveniti proprietar al casei la cheie si al terenului si constructorul ramane cu banii, cu pretul primit de la cumparator pe duplex si teren. | |
|
|
|
| 25-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Codul civil
Art. 1404
Constatarea îndeplinirii condiţiei
***(1) Îndeplinirea condiţiei se apreciază după criteriile stabilite de părţi sau pe care acestea este probabil să le fi avut în vedere după împrejurări.
***(2) Când obligaţia este contractată sub condiţia producerii unui eveniment într-un anumit termen, condiţia este socotită neîndeplinită dacă termenul s-a împlinit fără ca evenimentul să se producă. În lipsa unui termen, condiţia se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce.
(3) Atunci când obligaţia este contractată sub condiţia că un eveniment nu se va produce într-un anumit termen, condiţia se consideră îndeplinită dacă este sigur că evenimentul nu se va produce. În lipsa unui termen, condiţia nu se consideră îndeplinită decât atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce.
***(4) Partea interesată poate cere oricând instanţei să constate îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei.
Observatii: in cazul in care dvs stabiliti cu constructorul prin contractul de schimb ca acesta sa va construiasca casa intr-un anumit termen atunci conditia suspensiva depinde si de un anumit termen.
Evenimentul viitor care se produce intr-un anumit termen este constructia casei la cheie iar termenul in care trebuie sa fie finalizata casa este cel prevazut de dvs in contractul de schimb de comun acord cu constructorul.
In speta dvs daca este vorba si de un termen se aplica art.1404 alin.2 Cod civil care prevede ca implinirea, expirarea termenului fara sa fie construita casa determina neindeplinirea conditiei suspensive si implicit contractul de schimb nu va mai produce efecte si nici contractul de vanzare.
Astfel, constructorul trebuie sa va restituie terenul si duplexul si cumparatorului trebuie sa ii restituie banii primiti prin contractul de vanzare daca a incheiat un astfel de contract inainte de indeplinirea conditiei suspensive adica inainte de construirea casei in termenul stabilit in contractul de schimb.
Daca conditia suspensiva se indeplineste si casa este construita in termenul prevazut in contractul de schimb atunci si contractul de schimb si contractul de vanzare sunt valabile retroactiv, pentru trecut, de la data incheierii lor si nu de la data indeplinirii conditiei suspensive in termenul stabilit si pe cale de consecinta aceste contracte vor produce efectele dorite de parti prin incheierea lor: dvs casa si terenul, constructorul pretul si cumparatorul terenul si duplexul.
Conform art.1404 alin.2 cod civil:
" În lipsa unui termen, condiţia se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce." - evenimentul fiind constructia casei la cheie iar in contractul de schimb nu se prevede de parti un termen pentru constructia casei dvs de catre constructor. | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In locul unui contract de schimb incheiat cu constructorul sub conditie suspensiva (construirea casei) dvs ati avea si alta varianta:
- sa incheiati mai intai un contract de vanzare cumparare pentru teren si duplex cu un cumparator gasit de dvs sau propus de catre constructor;
- apoi, din banii obtinuti dvs sa incheiati cu constructorul un contract de vanzare cumparare pentru terenul acestuia si pentru construirea unei case pentru dvs de catre constructor;
- dvs puteti plati constructorul pentru construirea casei in mai multe transe: de exemplu in trei transe - o transa de bani pentru prima parte din casa, o alta transa de bani pentru a doua parte din casa si o ultima transa din bani pentru a treia parte din casa care este si ultima;
- daca pe parcursul construirii casei dvs nu sunteti multumit puteti sista, opri constructia casei de catre constructor si puteti alege un alt constructor care sa continuie lucrarea si sa va termine construirea casei;
- dvs trebuie sa vindeti terenul si duplexul pe un pret destul de bunicel pentru a va permite sa cumparati si terenul de la constructor si sa il platiti pe acesta si pentru construirea casei dvs. | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | In aceasta ultima varianta puteti stabili din start cu constructorul ce pret sa ii oferiti pe teren si ce pret sa ii oferiti pe finalizarea casei sau pentru fiecare transa de bani din cele trei (de comun acord) si astfel stiti de la bun inceput cam cu ce pret aproximativ ar trebui sa vindeti terenul si duplexul dvs. | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Ideea este ca nu constructorul trebuie sa vanda terenul si duplexul dvs ci dvs trebuie sa le vindeti si apoi din pretul obtinut sa cumparati terenul de la constructor si casa construita de acesta.
Constructorul poate sa va propuna el cumparatorul pentru teren si duplex daca este un cumparator care ofera un pret bun sau puteti gasi dvs acest cumparator.
Deci este mai buna aceasta varianta cu contracte de vanzare cumparare intre dvs si cumparator pentru teren si duplex si apoi cu banii obtinuti intre dvs si constructor pentru teren si casa decat un contract de schimb sub conditie suspensiva: constructia casei in cazul dvs si vanzarea bunului altuia in cazul constructorului. | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Pentru a evita situatia in care constructorul s-ar razgandi in legatura cu vanzarea terenului si construirea casei pentru dvs dupa ce dvs vindeti terenul si duplexul unui cumparator - ar fi bine sa fiti prezenti toti trei la notar (dvs, constructor, cumparator) si sa incheiati cele doua contracte de vanzare cumparare in aceeasi zi:
- primul contract de vanzare cumparare incheiat intre dvs si cumparator cand acesta va da banii pentru teren si duplex si
- al doilea contract de vanzare cumparare intre dvs si constructor cand dvs din banii obtinuti din primul contract de la cumparator platiti catre constructor banii pentru terenul acestuia si pentru casa (pentru casa ar fi bine sa prevedeti in contract ca plata sa se faca in trei sau mai multe transe dupa cum cadeti de acord cu constructorul). | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | La notar platiti catre constructor banii pe teren si prima transa de bani pentru casa. | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Cu aproximatie cati bani primiti pe teren de la cumparator atatia bani ar trebui sa platiti constructorului pe terenul acestuia - si cu aproximatie cat primiti pe duplex de la cumparator cam atat ar trebui sa platiti pe casa edificata de constructor. | |
|
|
|
| 03-03-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Deci ar fi mai buna varianta cu contractele de vanzare cumparare decat varianta cu contractul de schimb. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Schimb imobiliar
