| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 17-07-2026 |
 | Vizitator
Vizitator |
| - Accesiune imobiliara artificiala, superficie, servitute -
Constructorul ce construiește pe terenul proprietatea altuia are un drept de superficie asupra terenului și un drept de proprietate asupra construcției daca proprietarul terenului nu invoca accesiunea imobiliara artificiala asupra construcției - conform art.693 alin.4 Cod civil.
În cazul în care constructorul are un drept de superficie in temeiul unui contract, unei uzucapiuni sau prin lege atunci proprietarul terenului nu mai poate invoca accesiunea imobiliara artificiala asupra construcției edificate pe terenul lui de către constructor.
Un exemplu în acest sens îl reprezintă și dreptul de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil când constructorul are un drept de superficie conform legii asupra terenului proprietatea altuia pe care a construit conductele pentru rețelele edilitare și un drept de proprietate asupra conductelor, iar proprietarul terenului nu mai poate invoca accesiunea imobiliara artificiala asupra acestor construcții (conducte pentru rețele edilitare).
Daca conductele pentru rețelele edilitare sunt ale proprietarului terenului atunci persoana care dorește să beneficieze de ele prin racordare are un drept de servitute adică un drept de folosință în baza legii (și nu un drept de proprietate) - conform art.621 Cod civil privind dreptul de trecere pentru utilități.
De obicei, dreptul de superficie asupra terenului altei persoane durează cat exista construcția (conducta pentru rețeaua edilitară: apa, gaz).
Proprietarul terenului care este grevat de un drept de superficie sau de un drept de servitute, devine nud proprietar asupra terenului și are dreptul să folosească terenul lui la fel ca titularul dreptului de superficie sau de servitute. | |
|
|
|
| 17-07-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
|
Superficia - Cod civil
Art. 693
Noţiune
(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
Articolul 621 - Cod civil
Dreptul de trecere pentru utilități
(1) Proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a rețelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeași zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a canalelor și a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum și a oricăror alte instalații sau materiale cu același scop.
(2) Această obligație subzistă numai pentru situația în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
(3) În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă.
(4) Clădirile, curțile și grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă ea are ca obiect conducte și canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilități noi. | |
|
|
|
| 17-07-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Servituţile - Cod civil
Art. 755
Noţiune
(1) Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
(2) Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.
Art. 760
Servituţile aparente şi neaparente
(1) Servituţile sunt aparente sau neaparente.
(2) Servituţile aparente sunt acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct.
(3) Servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime. | |
|
|
|
| 17-07-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cod civil
Accesiunea imobiliară artificială
Art. 581
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă
În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Art. 582
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă
(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă. | |
|
|
|
| 17-07-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Concluzionând: referitor la dreptul de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil:
1.daca se construiește o conductă pentru rețele edilitare (apa, gaz) de către un constructor pe terenul altei persoane, atunci constructorul are un drept de superficie asupra terenului și un drept de proprietate asupra conductei;
- proprietarul terenului devine nud proprietar pe porțiunea de teren pe care este amplasata conducta, și are dreptul să folosească această porțiune de teren asemeni constructorului superficiar;
2.daca se construiește o conductă pentru rețele edilitare (apa, gaz) de către proprietarul unui teren atunci persoana care dorește să folosească această conducta pentru racordare la rețelele edilitare (apa, gaz) are un drept de servitute, de folosinta asupra conductei proprietarului terenului și asupra porțiunii de teren pe care este amplasata conducta, și nu un drept de proprietate;
- proprietarul terenului devine nud proprietar pe conducta și pe porțiunea de teren pe care este amplasata conducta și are dreptul să folosească conducta și porțiunea de teren pe care este amplasata conducta asemeni persoanei care are dreptul de servitute (de folosință). | |
|
|
|
| 17-07-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Este vorba de o superficie legala și de o servitute legală, prevăzute de art.621 Cod civil care reglementează dreptul de trecere pentru utilități. | |
|
|
|
| 17-07-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Proprietarul terenului grevat de un drept de superficie sau de un drept de servitute poate primi unele despăgubiri pentru îngrădirea dreptului său de folosință asupra terenului deținut ca nud proprietar. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Completări:
În cazul unei construcții subterane pe terenul altuia, legea recunoaște în principal un drept de superficie dacă se dorește dobândirea proprietății asupra construcției și a folosinței subsolului, însă pentru rețelele edilitare (conducte, cabluri) se aplică frecvent un drept de servitute (drept de trecere pentru utilități).
Alegerea depinde de natura și scopul lucrării conform Codului Civil.
Dreptul de Superficie
Definiție: Este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție nu doar la suprafață, ci și în subsolul terenului altuia, dând drept de proprietate asupra lucrării și drept de folosință asupra solului.
Când se aplică: Pentru construcții subterane substanțiale și autonome cu caracter durabil (de exemplu, un beci mare, o parcare subterană sau o stație/incintă tehnică subterană).
Caracteristici: Conferă drept de proprietate privată pe o durată determinată (maxim 99 de ani) asupra edificiului subteran.
Dreptul de Servitute (de trecere pentru utilități)
Definiție: O sarcină care grevează un teren (fond aservit) pentru utilitatea altui imobil (fond dominant), obligând proprietarul să permită trecerea rețelelor subterane.
Când se aplică: Pentru rețele edilitare obișnuite (conducte de apă, canalizare, gaze, cabluri electrice sau de internet) care traversează terenul altcuiva.
Caracteristici: Nu se devine proprietar pe porțiunea de subsol ocupată de țeavă/cablu în sensul clasic al unei clădiri, ci se instituie o servitute legală sau convențională de trecere/amplasare. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Rețelele edilitare complexe construite pe terenul altuia dau naștere, în principal, la un drept de superficie (dacă sunt considerate lucrări autonome cu caracter durabil în subsol sau pe sol, conferind proprietatea rețelei și folosința terenului), dar se intersectează obligatoriu și cu un drept de trecere/servitute pentru utilități reglementat legal pentru asigurarea funcționării lor.
Dreptul de Superficie
Definiție: Potrivit Codului Civil român (art. 693 și art. 702), superficia se aplică nu doar clădirilor, ci și altor lucrări autonome cu caracter durabil realizate în subsolul sau pe terenul altuia.
Proprietate și Folosință:
Constructorul rămâne proprietarul rețelei edilitare și dobândește un drept de folosință asupra terenului afectat de acea lucrare.
Caracteristici: Este un drept real imobiliar, de regulă temporar (maximum 99 de ani, cu posibilitate de prelungire), care trebuie înscris în cartea funciară.
Dreptul de Servitute / Trecere pentru Utilități
Definiție:Articolul 621 din Codul Civil instituie „dreptul de trecere pentru utilități”, obligând proprietarul terenului să permită trecerea rețelelor (apă, gaz, canal, electricitate) dacă o altă rută ar fi imposibilă sau foarte costisitoare.
Diferența esențială: Servitutea este doar o îndatorire de trecere și suportare a utilităților pe fondul aservit, pe când superficia recunoaște și protejează dreptul de proprietate asupra rețelei ca structură complexă edilitară în sine amplasată pe/în solul altcuiva.
Când se aplică fiecare
Se aplică Superficia: Când rețelele edilitare sunt complexe, de sine stătătoare, au o durabilitate mare în subsolul/solul altuia și se dorește o recunoaștere clară a proprietății asupra rețelei și a folosinței terenului aferent.
Se aplică Servitutea / Trecerea: Pentru simpla traversare sau amplasare minoră de conducte/cabluri care deservesc un fond dominant, ori în baza legilor speciale de utilitate publică pentru operatorii de rețele. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| De obicei, rețelele edilitare subterane sau aeriene construite pe terenul altuia dau naștere unui drept de trecere pentru utilități (asimilat unei servituți legale speciale), și nu unui drept de superficie.
Codul Civil obligă proprietarul terenului să permită trecerea acestei infrastructuri, pentru că rețelele servesc altor fonduri și nu presupun un drept complex de folosință a solului specific superficiei.
Dreptul de trecere pentru utilități:
Servitute legală -Este reglementat expres de Codul Civil (art. 621).
Se aplică pentru conducte de apă, gaz, canalizare, cabluri electrice sau internet.
Funcționează doar dacă o altă rută este imposibilă sau foarte costisitoare.
Oferă constructorului doar dreptul de trecere și mentenanță strict necesară, fără a schimba proprietarul solului sau a da drept de folosință generală asupra terenului.
Dreptul de superficie:
Presupune dreptul de a avea o construcție durabilă pe terenul altuia.
Se aplică rar rețelelor linare simple, fiind destinat mai degrabă clădirilor sau structurilor complexe.
Se naște prin acordul părților (contract), uzucapiune sau lege, nu automat prin simpla trecere a unor conducte. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Dreptul de superficie și dreptul de servitute (sau dreptul de trecere pentru utilități) pot coexista în cazul unei rețele edilitare, deoarece au funcții juridice diferite:
- superficia acoperă proprietatea asupra rețelei (construcția/lucrarea din subsol sau de pe teren), iar
- servitutea asigură dreptul de trecere și exploatare a acesteia pe terenul altcuiva.
Aspecte Juridice privind Coexistența
Diferența de obiect:
Superficia: Oferă dreptul de proprietate asupra rețelei edilitare (conducte, cabluri, stâlpi) și folosința terenului strict necesară.
Servitutea / Dreptul de trecere: Reprezintă sarcina impusă asupra terenului (fond aservit) pentru a permite trecerea și accesul tehnic al rețelei.
Utilizarea în rețele edilitare:
O rețea edilitară subterană sau aeriană poate fi deținută cu titlu de superficie (ca lucrare autonomă cu caracter durabil).
Pentru funcționarea sa pe proprietăți străine, ea beneficiază în același timp de o servitute legală de trecere (conform reglementărilor din Codul Civil) sau de o servitute convențională.
Compatibilitatea practică:
Nu se exclud reciproc; din contră, în cazuri complexe, servitutea poate completa superficia asigurând că rețeaua se poate conecta la și traversa alte parcele adiacente care nu fac obiectul dreptului de superficie. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Conform opiniei majoritare, art.621 Cod civil reglementează o servitute de trecere pentru utilitati și nu un drept de superficie, indiferent de cine este proprietarul rețelelor edilitare (simple sau complexe) construite pe terenul unei alte persoane. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Conform opiniei majoritare, art.621 Cod civil reglementează o servitute de trecere pentru utilitati și nu un drept de superficie, indiferent de cine este proprietarul rețelelor edilitare (simple sau complexe) construite pe terenul unei alte persoane, astfel:
Proprietarul rețelelor edilitare poate fi proprietarul fondului dominant, care le-a construit pe terenul proprietarului fondului aservit,
Sau
Proprietarul rețelelor edilitare poate fi proprietarul fondului aservit, care le-a construit pe terenul proprietatea sa (fond aservit). | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Conform art.621 alin.3 Cod civil:
"(3) În toate cazurile, proprietarul (nota: proprietarul fondului aservit) are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă." | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Completări:
Daca părțile între care există un drept de servitute de trecere pentru utilități conform art.621 Cod civil, ajung la un acord:
- pot încheia un contract pentru un drept de superficie in favoarea proprietarului conductei de apa, care cuprinde dreptul de proprietate al acestuia asupra conductei de apa și dreptul de folosință al acestuia asupra terenului altuia pe care se afla amplasata conducta sa de apa;
Sau
- pot încheia un contract prin care proprietarul conductei de apa construite pe terenul altuia sa cumpere portiunea de teren pe care se afla conducta sa de apa, și astfel aceasta persoana este proprietar și pe conducta sa de apa precum și pe porțiunea de teren pe care se afla instalată conducta de apa.
În ambele cazuri, proprietarul conductei de apa își menține accesul la rețeaua publică de canalizare, așa cum se întâmplă și în cazul invocării dreptului de servitute de trecere pentru utilități, conform art.621 Cod civil. | |
|
|
|
| 06-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cazuri posibile:
1.Dreptul de servitute de trecere pentru utilități reglementat de art.621 Cod civil se referă la dreptul proprietarului fondului dominant de a amplasa rețele edilitare (apa, gaz) pe terenul proprietarului fondului aservit.
Acest drept de servitute de trecere pentru utilități se înscrie în cartea funciară.
2.Dreptul de superficie se referă:
- la dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcției sau asupra unei lucrări cu caracter durabil, amplasata pe solul sau în subsolul terenului altei persoane și
- la dreptul de folosință al superficiarului asupra porțiunii de teren al altei persoane pe care se afla amplasata construcția sau lucrarea cu caracter durabil a superficiarului.
2.In cazul in care conducta de apa amplasata pe fondul aservit (pe terenul altuia) nu este considerată o construcție majoră și complexă, atunci nu este vorba de un drept de superficie ci de un drept de servitute de trecere pentru utilități.
3.Mai ales în cazul în care conducta de apa este considerată o construcție majoră și complexă pe terenul fondului aservit (pe terenul altei persoane) atunci părțile pot încheia un contract de superficie in favoarea proprietarului conductei care va avea cele doua drepturi:
- un drept de proprietate asupra conductei de apa, și
- un drept de folosință asupra porțiunii de teren din fondul aservit (terenul altei persoane), pe care este amplasata conducta de apa.
În acest caz dreptul de superficie se înscrie în cartea funciară fara a mai fi nevoie în unele cazuri sa se înscrie în cartea funciară și dreptul de servitute de trecere pentru utilități (art.621 Cod civil).
4.De asemenea, părțile pot încheia un contract de vânzare cumpărare prin care proprietarul conductei de apa sa cumpere de la proprietarul fondului aservit porțiunea de teren pe care se afla amplasata conducta de apa.
Astfel, proprietarul conductei de apa devine și proprietarul terenului pe care aceasta este amplasata și își poate înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară.
5.Atat în cazul în care părțile încheie un contract de superficie cat și in cazul in care încheie un contract de vânzare cumpărare pentru teren, proprietarul conductei își menține dreptul de acces la rețeaua publică de apa, la fel ca în cazul dreptului de servitute de trecere pentru utilități (art.621 Cod civil). | |
|
|
|
| 07-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cazuri posibile (completare):
1.Dreptul de servitute de trecere pentru utilități reglementat de art.621 Cod civil se referă la dreptul proprietarului fondului dominant de a amplasa rețele edilitare (apa, gaz) pe terenul proprietarului fondului aservit.
Acest drept de servitute de trecere pentru utilități se înscrie în cartea funciară.
2.Dreptul de superficie se referă:
- la dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcției sau asupra unei lucrări cu caracter durabil, amplasata pe solul sau în subsolul terenului altei persoane și
- la dreptul de folosință al superficiarului asupra porțiunii de teren al altei persoane pe care se afla amplasata construcția sau lucrarea cu caracter durabil a superficiarului.
3.In cazul in care conducta de apa amplasata pe fondul aservit (pe terenul altuia) nu este considerată o construcție majoră și complexă, atunci nu este vorba de un drept de superficie ci de un drept de servitute de trecere pentru utilități.
4.In cazul în care conducta de apa este considerată o construcție majoră și complexă pe terenul fondului aservit (pe terenul altei persoane) atunci părțile pot încheia un contract de superficie in favoarea proprietarului conductei care va avea cele doua drepturi:
- un drept de proprietate asupra conductei de apa, și
- un drept de folosință asupra porțiunii de teren din fondul aservit (terenul altei persoane), pe care este amplasata conducta de apa.
În acest caz dreptul de superficie se înscrie în cartea funciară fara a mai fi nevoie în unele cazuri sa se înscrie în cartea funciară și dreptul de servitute de trecere pentru utilități (art.621 Cod civil).
5.De asemenea, părțile pot încheia un contract de vânzare cumpărare prin care proprietarul conductei de apa sa cumpere de la proprietarul fondului aservit porțiunea de teren pe care se afla amplasata conducta de apa.
Astfel, proprietarul conductei de apa devine și proprietarul terenului pe care aceasta este amplasata și își poate înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară.
6.Atat în cazul în care părțile încheie un contract de superficie cat și in cazul in care încheie un contract de vânzare cumpărare pentru teren, proprietarul conductei își menține dreptul de acces la rețeaua publică de apa, la fel ca în cazul dreptului de servitute de trecere pentru utilități (art.621 Cod civil).
7.Pe durata cât există contractul de superficie sau dreptul de servitute de trecere pentru utilități nu poate fi invocată accesiunea imobiliara artificiala asupra conductei de apa de către proprietarul fondului aservit. | |
|
|
|
| 07-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Daca se încheie un contract de superficie cu privire la conducta de apa, acesta trebuie sa fie însoțit și de dreptul legal de servitute de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil.
Din acest motiv, daca se invocă dreptul legal de servitute de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil nu mai este necesar sa se încheie un contract de superficie și nu se poate invoca nici accesiunea imobiliara artificiala între cei doi proprietari: fond dominant și fond aservit.
În cartea funciară, va fi trecut numai dreptul legal de servitute de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil. | |
|
|
|
| 07-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Dreptul de superficie include deja folosința terenului afectat construcției, dar trecerea rețelelor edilitare prevăzută de art. 621 Cod civil este o servitute legală distinctă care necesită publicitate imobiliară proprie dacă vizează fonduri exterioare.
Când utilitățile trec strict prin terenul grevat deja de superficie pentru acea construcție, nu e nevoie de o servitute separată, folosința fiind inclusa de conținutul legal al superficiei.
Natura Juridică și Limitele Superficiei
Folosința terenului: Superficia conferit titularului dreptul de a folosi terenul exact pe suprafața aferentă și necesară exploatării construcției.
Rețelele proprii: Amplasarea utilităților care deservesc direct construcția aflată pe acel teren se realizează în limitele exercitării normale a dreptului de superficie.
Când este insă necesară inscrierea separată
Fonduri străine: Dacă utilitățile trec prin alte terenuri învecinate care nu fac obiectul dreptului de superficie (conform alin. 1 al art. 621), acele porțiuni impun constituirea și înscrierea unei servituți legale de trecere pentru utilități pe fiecare fond aservit în parte.
Opozabilitate terților: Orice drept de servitute sau sarcină care depășește limitele propriului teren afectat superficiei cere înscrierea în cartea funciară pentru a deveni opozabil terților dobânditori. | |
|
|
|
| 07-08-2026 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Daca este vorba de o construcție edilitara complexă (conducta de apa complexă) pe terenul altei persoane ar putea fi încheiat un contract de superficie care să cuprindă dreptul de proprietate asupra conductei și dreptul de folosință asupra terenului pe care aceasta este amplasata.
Dar, având în vedere că există un drept legal de servitute de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil, încheierea contractului de superficie nu ar fi necesară.
În cartea funciară, se înscrie numai dreptul legal de servitute de trecere pentru utilități prevăzut de art.621 Cod civil. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Accesiune imobiliara artificiala, superficie, servitute
