| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 07-07-2012 |
 | Avocat i. pana
Vizitator |
| Referitor la autentificarea contractelor de vânzare cu clauză de întreţinere (în situaţia în care creditorul întreţinerii primeşte şi o sumă de bani) - luând în considerare noua reglementare a contractului de întreţinere, precum şi faptul că principiul delimitării contractului de vânzare de contractul de întreţinere, consacrat în practica judiciară (dacă suma de bani plătită de dobânditorul bunului reprezintă mai puţin dejumătate din valoarea bunului, contractul este de întreţinere; în caz contrar, va fi un contract de vânzare), avea în vedere reglementarea anterioară, opinia unor notari pe care i-am consultat a fost în sensul de a se autentifica: fie contracte de întreţinere, fie contracte de vânzare, iar opinia altor notari a fost de a se autentifica un contract mixt, înglobând două reglementări juridice, intitulat: contract de vânzare şi întreţinere;
Care credeti ca este solutia corecta?
Astept pareri. Multumesc. | |
|
|
|
| 07-07-2012 |
 | Luana
BUCURESTI
|
|
Referitor la contractele complexe, adică acele contracte care reunesc elementele a două sau mai multor contracte numite, în măsura în care nu ar exista o reglementare specială pentru acestea, se vor aplica normele prevăzute de lege pentru elementele (contractele) componente.
Dacă înstrăinarea bunului se face numai în schimbul întreţinerii, contractul nu poate fi confundat cu vânzarea, de esenţa ultimei fiind preţul.
Problema delimitării faţă de vânzare se pune însă, în cazul în care bunul se înstrăinează în schimbul atât al întreţinerii, cât şi al unei sume de bani. Astfel, pentru a soluţiona problema naturii juridice a contractului, trebuie să se determine care este obligaţia principală, scopul principal urmărit de părţi la încheierea acestuia. Valoarea întreţinerii fiind aleatorie, urmează ca prestaţia în bani să fie raportată la valoarea bunului. Astfel, contractul va fi numai de întreţinere dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat, după cum în mod judicios a stabilit practica judiciară pe care o invocaţi, iar în caz contrar va fi doar de vânzare. Tot astfel se stabileşte natura contractului şi în ipoteza în care, în schimbul bunului obligaţia de întreţinere este cumulată cu o altă prestaţie decât plata unei sume de bani determinată, de exemplu o rentă viageră. în acest sens, nu este indicat să se folosească denumirea de vânzare cu întreţinere, şi nici întreţinere cu vânzare care poate crea confuzii, întrucât ceea ce interesează este natura contractului, iar aceasta nu poate fi dublă, în situaţiile la care m-am referit mai sus. Aceeaşi este soluţia dacă în afară de întreţinere se prestează şi o rentă viageră, având în vedere că în prezent ambele contracte sunt numite; dacă obligaţia principală o constituie întreţinerea contractul va fi de întreţinere, iar în caz contrar de rentă viageră.
Dificultatea practică de evaluare a unei obligaţii pe o perioadă nedeterminată este contracarată de faptul că notarul stabileşte natura juridică a contractului ţinând seama de voinţa părţilor, după ce le-a explicat că în privinţa componentelor ce se regăsesc în act există o reglementare diferită, astfel că în ultimă instanţă acestea vor stabili regulile aplicabile voinţei lor.
Teoria contractelor complexe reprezintă o creaţie a doctrinei, ea neregăsindu-se reglementată ca atare nici în noul cod civil. în privinţa întreţinerii însă aceasta a devenit un contract numit fiind reglementată de art. 2254-2263 Cod civil, astfel că nici în privinţa ei nu se mai aplică doar principiile ce guvernează obligaţiile.
Din punctul mru de vedere, importantă este nu denumirea contractului, ci stabilirea naturii juridice a acestuia.
Astfel, se poate imagina şi un contract mixt, pro parte de vânzare şi pro parte de întreţinere dacă voinţa părţilor ar determina o asemenea construcţie juridică. De exemplu, proprietarul unui imobil, înţelege să transmită aceluiaşi dobânditor, o cotă-parte determinată (de exemplu jumătate) în schimbul unui preţ, iar diferenţa (cealaltă jumătate), contra obligaţiei de întreţinere. In acest caz, actul cuprinde două contracte distincte, dintre care unul ar putea să subziste (de ex. vânzarea pentru că dobânditorul şi-a îndeplinit obligaţia de a plăti preţul), chiar dacă celălalt contract ar fi rezoluţionat (întreţinerea pentru neexecutarea contraprestaţiei de către debitor). De asemenea, în privinţa obligaţiei neexecutate, în situaţia la care m-am referit a obligaţiei de întreţinere, este posibilă transformarea ei, (de ex. o novaţie subiectivă sau obiectivă), deşi cealaltă obligaţie a fost executată iar în privinţa acesteia, novaţia nu mai poate opera.
In acest ultim exemplu, acelaşi înscris (instrumentum) înglobează două contracte (negotium) cu regim juridic diferit, dar care au ca element comun părţile contractante şi o parte a obiectului derivat (imobilul). Deşi, doctrina nu s-a preocupat de această situaţie pe care am încercat să o expun ca teorie a contractului mixt, consider că abordarea mea este corectă şi poate fi avută în vedere în activitatea practică.
Implicaţiile pe care mai ales contractul complex le poate avea în practica notarială se circumscriu noii reglementări din codul civil în materia rezoluţiunii, astfel potrivit art. 1549 alin. 2 rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contactului numai atunci când executarea sa este divizibilă. Această situaţie este evidentă în cadrul contractului pe care l-am numit mixt, dar apare cu mai puţină claritate în cazul contractului complex. Pe de altă parte, creditorul nu are dreptul la rezoluţiune în cazul unei neexecutări de mică însemnătate, având doar posibilitatea să solicite o reducere proporţională a prestaţiei sale, iar dacă aceasta nu este posibilă are dreptul doar la daune interese (art. 1551 Cod civil). Rezoluţiunea nu va interveni nici atunci când neexecutare a obligaţiei este determinată de acţiunea sau inacţiunea creditorului, deci când îi este imputabilă chiar lui (art. 1517 Cod civil).
Complexitatea problemei arată că redactarea actului de către notar depinde de la un caz la altul, fiind determinată de voinţa părţilor şi rolul său activ în stabilirea naturii juridice a contractului, astfel încât exemplificarea tuturor variantelor la care m-am referit, ar fi dificilă şi ar determina ca mesajul meu să fie foarte extins, ceea ce timpul nu imi permite.
Cu toate acestea ţine să precizez că notarul instrumentator ar putea să pună în vedere părţilor ca în caz de neexecutare a obligaţiilor să recurgă la noua formă de rezoluţiune reglementată de art. 1550 Cod civil, şi anume la rezoluţiunea unilaterală, care operează prin declaraţia de rezoluţiune a părţii interesate ce se notează în cartea funciară. Se pot evita astfel inconvenientele rezoluţiunii judiciare, care pe lângă durată şi cheltuieli, presupune dreptul instanţei de a acorda debitorului un termen de graţie pentru exercitarea obligaţiei. De asemenea, dacă părţile nu au stabilit prin contract caracterul esenţial al ambelor obligaţii asumate, instanţa va putea să dispună o reducere a prestaţiei reclamantului, menţinând valabilitatea contractului. | |
|
|
|
| 11-04-2014 |
| | Dansorin
Vizitator |
| | Un contract de inchiriere se poate incheia de catre 2 copropietari care detin 5/8 dintr-un spatiu(garaj) iar cel care detine 3/8 parti si este in minoritate se opune ? | |
|
|
|
| 15-08-2014 |
| | Alina
Vizitator |
| buna ziua,
Detin un contract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere din partea bunicii.As dori sa stiu daca surorile mamei vor avea drept de mostenitoare(atat timp cat bunica este in viata sau dupa deces).
multumesc de raspuns | |
|
|
|
| 16-08-2014 |
|
|
| 24-11-2016 |
| | Samuila Cristina
Vizitator |
| Buna seara am consultat mai multi notari si nu am primit nici un rasp la fel
Parintii mei au facut un fel de testament intre ei la moartea unuia sai ramana celuilant.Mama a decedat pe 29August
As vrea sa stiu daca poate sami faca donatie mie
Eu mai am 2 frati dar eu locuiesc cu tata
Multumesc | |
|
|
|
| 28-11-2016 |
| | Dana
Vizitator |
| | Da, poate sa faca donatie, dar donatia asta este sigura daca si ei primesc o donatie egala in valoare. Daca nu primesc, dupa moartea parintilor ei pot sa va ceara socoteala si sa va reduca din donatie. | |
|
|
|
| 09-02-2018 |
| | Cornelia
Vizitator |
| Buna ziua
Ași dori sa stiu cum trebuie sa procedez în legătură cu cumpararea unei case care vreau sa fie pe numele băiatului dar mie frică să nu fiu dată mai tarziu afara de el si nora pt ca voi locui cu ei.
Multumesc anticipat | |
|
|
|
| 07-03-2018 |
| | Stoian Elena
Vizitator |
| | Buna ziua. Am un contract de vanzare cumparare si clauza de intretinere facut de un barbat cu care traiesc in concubinaj. Barbatul are un fiu care detine si el o cota de 3/8 din casa. Vreau sa intreb ce se poate intampla daca eu decedez. Obligatiile trebuie prestate de catre fiul meu? Poate fiul meu sa intre in posesia cotei de 5/8 care in prezent imi apartine sau va fi contestat de fiul batranului? | |
|
|
|
| 05-04-2018 |
| | MihailZC
Vizitator |
| | obligatia se mosteneste de fiul dvs , fiul concubinului nu poate ataca in nici un fel actul incheiat de tatal sau cu dvs | |
|
|
|
| 24-04-2018 |
| | Ioana
Vizitator |
| Buna ziua!
Detin un act de vanzare cumparare cu clauza de intretinere de la parintii mei, pentru un apartament .Parintii au decedat.( mama in 2012 si tata in 2018)
Nu am dezbatut succesiunea.
Sora mea ar avea dreptul ?
Constiutie obiectul masei succesorale acesta? | |
|
|
|
| 23-07-2018 |
| | Gabriela
Vizitator |
| Buna ziua,
Detin un act de vanzare cumparare cu clauza de intretinere de la parintii mei ,pentru un apartament Parintii au decedat(mama in 2005 ,tata in iulie 2018). Mai trebuie facuta succesiunea?
Va multumesc, | |
|
|
|
| 27-01-2020 |
| | Boulean petre
Vizitator |
| | buna seara mătușa mea făcut act de vânzare cumpărare cu clauza de întreținere acum mă dat în judecată find influențat de o vecina eu am păstrat chitanțele și bonurile că sa pot dovedi în instanță | |
|
|
|
| 30-01-2023 |
| | Lazar Dumitrian
Vizitator |
| | Buna ziua am dat casa cu clauza de intrtinere o parte fiicei si o parte nea rămas o pot da la alt cineva cu act de vanzare. | |
|
|
|
| 30-01-2023 |
| | Jurist
Vizitator |
| Dvs aveti dreptul sa vindeti altuia numai partea dvs din casa.
Puteti vinde altuia toata casa (in intregime) daca si fiica dvs este de acord sa vanda si ea partea ei din casa persoanei careia doriti sa o vindeti dvs. | |
|
|
|
| 30-01-2023 |
| | Jurist
Vizitator |
| Daca doriti sa vindeti casa in intregime catre altcineva mai puteti anula contractul de intretinere incheiat cu fiica dvs la notarul public si apoi dupa ce va revine si partea din casa a fiicei dvs aveti dreptul sa vindeti toata casa catre alta persoana.
Daca nu procedati asa atunci dvs aveti dreptul sa vindeti numai partea din casa ce a ramas a dvs. | |
|
|
|
| 30-01-2023 |
| | Jurist
Vizitator |
| Deci dvs aveti dreptul sa vindeti prin act de vanzare casa integral catre o alta persoana dupa ce anulati mai intai contractul de intretinere de comun acord la un notar public si partea din casa a fiicei dvs reintra in patrimoniul dvs.
In caz contrar dvs aveti dreptul sa vindeti prin act de vanzare numai partea din casa ce va revine dvs. | |
|
|
|
| 30-01-2023 |
| | Jurist
Vizitator |
| O alta varianta ar fi sa cereti in loc de anulare rezolutiunea contractului de intretinere - de comun acord la notarul public si astfel partea din casa a fiicei dvs sa va revina dvs si apoi puteti vinde casa integral.
In caz contrar dvs aveti dreptul sa vindeti numai partea dvs din casa. | |
|
|
|
| 31-01-2023 |
| | Lex
Vizitator |
| Dintre anularea contractului de intretinere si rezolutiunea contractului de intretinere mai avantajoasa din punct de vedere juridic este rezolutiunea contractului de intretinere.
Dupa ce obtineti rezolutiunea contractului de intretinere de comun acord cu fiica dvs la notarul public puteti vinde prin act de vanzare casa in totalitate , integral deoarece partea din casa a fiicei dvs a reintrat in patrimoniul dvs prin rezolutiunea contractului de intretinere de comun acord la notarul public.
Daca nu desfiintati contractul de intretinere prin rezolutiune atunci dvs aveti dreptul sa vindeti prin act de vanzare numai partea din casa ce va revine dvs.
Fiica dvs nu poate vinde ea partea ei din casa aceleiasi persoane careia o vindeti dvs pentru ca fiica dvs are fata de dvs o obligatie de intretinere care nu poate fi transmisa prin actul de vanzare nou incheiat obligatia de intretinere fiind o obligatie intuituu personae - in considerarea calitatilor persoanei din contractul de intretinere.
De aceea pentru a putea vinde casa in integralitate contractul de intretinere trebuie desfiintat prin rezolutiune de comun acord la notarul public.
In caz contrar dvs aveti dreptul sa vindeti doar partea dvs din casa. | |
|
|
|
| 12-09-2023 |
| | Corina Gabriela
Vizitator |
| | Una ziua.Detin un contract de vânzare cumpărare cu clauza de întreținere din partea unei mătuși de-a mea.Actul este făcut în 2003,mătușa a decedat în 2005 și eu am divorțat în 2008.In act sunt trecute casa și pământul aferent.Am 3copiicu fostul soț.Atat casa cat și pământul ,de 14-15 ani le întrețin eu.Fostul soț își vrea dreptul....Ce as putea face pentru a mi trece pe numele meu casa și pământul?! | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Contract de vanzare cu clauza de intretinere noul cod civil
