| Forum întrebări juridice - Litigii |
|
|
| 04-01-2020 |
 | Mircea
Vizitator |
| Buna seara !
Am si eu o problema putin deosebita, cred eu …
In 1982 m-am casatorit si intrucat noi, ambii soti, aveam fiecare apartament proprietate (cumparate cu credite de la stat), cf legii nr. 4/1973, eram obligati sa vindem unul dintre apartamente ; n-am renuntat la niciun apartament si-atunci, in 1984, statul a trecut unul din apartamente in proprietatea sa, cu plata despagubirilor adica ne-a dat inapoi banii platiti la credit. Acest apartament fusese dobandit in 1979, prin Contract de vanzare-cumparare garantat cu ipoteca (credit de la CEC) de catre unul din soti.
In iulie, 1996 am revendicat apartamentul in natura, cf legii nr. 112/1995 dar in toamna aceluiasi an (sfarsitul lunii noiembrie), primaria a vandut apartamentul celui care-l ocupa in calitate de chirias.
Am dat in judecata Primaria si pe mostenitorii cumparatorului (cumparatorul decedase) si in ianuarie 2005, instanta de judecata a dispus prin hotarare definitiva/irevocabila, anularea contractului de vanzare-cumparare (dintre Primarie si chirias), cumparatorul-chirias fiind declarat de rea credinta si s-a dispus repunerea « in deplina proprietate si linistita posesie » a vechiului proprietar stabilit prin Contractul de vanzare-cumparare garantat cu ipoteca, semnat in 1979.
Primaria ia act de hotararea instantei de judecata si emite o dispozitie, luand act de nulitatea Contractului de vanzare cumparare din noiembrie, 1996 si restituie in proprietate apartamentul catre fostul proprietar caruia i se luase apartamentul in 1984. Se mentioneaza ca proprietarul nu plateste nimic pentru apartament ; nici hotararea instantei nu spune ca ar trebui sa se plateasca ceva pentru reintrarea in proprietate si posesie a apartamentului. Hotararea spune doar ca apartamentul a fost nationalizat de stat cu plata de despagubiri dar nu spune ca trebuie inapoiate catre stat/primarie acele despagubiri.
S-a intocmit si un proces verbal de predare primire al apartamentului, intre primarie si proprietarul deposedat in 1984, fara nicio mentiune in ceea ce priveste vreo datorie financiara pe care ar avea-o vechiul proprietar de dinaintea lui 1984.
Acum vreau sa fac cadastru si intabulare la apartament dar la Cartea Funciara mi se cere radierea ipotecii (eu ma folosesc de Contractul de vanzare cumparare garantat cu ipoteca din 1979, ca titlu de proprietate).
Cine imi da mie radierea ipotecii in aceasta situatie ? Ma gandesc ca, chiar de mi-ar cere cineva (Primaria, de exemplu) plata apartamentului, a intervenit termenul de prescriptie de mult timp (hotarare din ianuarie,2005, suntem in ianuarie, 2020, au trecut 15 ani …) Pe de alta parte, este foarte probabil ca Primaria sa fi incasat déjà pretul apartamentului de la chiriasul-cumparator prin acel Contract de vanzare-cumparare anulat de instanta (noiembrie, 1996) si fiindca acel chirias-cumparator a fost declarat de instanta « de rea-credinta », nu i-a mai dat banii inapoi si de aceea nu mi i-a mai cerut nici mie.
Mentionez ca, de la primirea hotararii definitive a instantei de judecata si pana in prezent, am platit la Primarie toate impozitele aferente imobilului, la zi.
Daca nu mi se face cadastru/intabulare, pe cine dau in judecata ? Cui ma adresez pentru radierea ipotecii ?
Multumesc. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
|
Radierea ipotecii poate fi solicitata functionarului de Carte Funciara de catre reprezentantul legal al CEC sau de catre dvs cu consimtamantul reprezentantului legal al CEC exprimat prin act autentic notarial sau de catre dvs in temeiul unei hotarari judecatoresti pronuntata in urma unui proces deschis de dvs in contradictoriu cu Cartea Funciara si cu CEC, hotarare prin care sa se dispuna de catre instanta radierea ipotecii din Cartea Funciara.
Dar radierea ipotecii de catre dvs sau de catre CEC in conditiile prezentate mai sus - este posibila numai daca dvs ati achitat integral catre CEC pretul total al apartamentului, adica intregul credit bancar.
In cazul in care dvs ati achitat creditul total catre CEC inainte de intrarea apartamentului in proprietatea statului, atunci radierea ipotecii este posibila in conditiile prezentate mai sus.
In cazul in care dvs nu ati achitat in mod integral creditul respectiv, atunci trebuie sa platiti mai intai care CEC toti banii pe apartament sau restul de credit neachitat daca ati platit o parte din credit si apoi sa solicitati radierea ipotecii in conditiile prezentate mai sus.
Eu consider ca dvs nu trebuie sa inapoiati statului (primariei) banii pe care acesta vi i-a dat cu titlu de despagubire, deoarece autoritatile statului au beneficiat de dreptul de folosinta al apartamentului pe toata perioada cat apartamentul s-a aflat in proprietatea statului, si care asa cum ati mentionat, autoritatile locale au incasat chirie pe apartamentul respectiv.
In cazul in care primaria va solicita sa ii restituiti banii primiti de dvs cu titlu de despagubire, atunci dvs trebuie sa inapoiati primariei banii primiti, apoi sa achitati CEC ului si restul de credit neachitat si in final sa solicitati Cartii Funciare radierea ipotecii prin una dintre cele 3 cai explicate la inceput. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Mircea
Vizitator |
| Buna dimineata si La Multi Ani !
Multumesc mult pentru raspuns.
Nu a fost platit creditul catre CEC. Sigur ca o eventuala solicitare de plata ar genera un proces in care, probabil, o expertiza ar arata cat a incasat statul din chirie si din vanzarea apartamentului in noiembrie, 1996 comparativ cu pretul cerut pe apartament. Dar dupa 15 ani de la sentinta definitiva, orice asemenea solicitare fie din partea Primariei, fie din partea statului, nu este prescrisa ?
Multumesc mult ! | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Mircea
Vizitator |
| Revin ... corectez : "fie din partea Primariei, fie din partea CEC-ului ..."
Imi cer scuze ! ... | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| Pentru radierea ipotecii dvs trebuie sa vedeti daca a fost achitat catre CEC creditul bancar in totalitate: fie dvs l-ati achitat integral inainte ca apartamentul sa intre in proprietatea statului, fie dvs ati achitat bancii numai o parte din credit si primaria a achitat restul de credit bancar.
In cazul in care creditul bancar a fost achitat in totalitate de dvs sau de dvs si stat (de primarie) atunci dvs aveti dreptul sa ramaneti cu apartamentul si sa solicitati radierea ipotecii din Cartea Funciara pe una din cele 3 cai enumerate in primul articol. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| |
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| Dvs trebuie sa dati in judecata Cartea Funciara si CEC ul si sa solicitati ca instanta sa constate faptul ca au trecut 15 ani de cand trebuia achitat creditul, deci mai mult de 3 ani, timp in care CEC ul nu v-a trimis nicio somatie sau notificare de plata, si ca a obligatia dvs de plata s-a prescris (prescriptie extinctiva), astfel ca dvs aveti dreptul sa ramaneti proprietar al apartamentului chiar daca nu ati achitat integral creditul bancar si instanta trebuie sa pronunte o hotarare judecatoreasca in contradictoriu cu paratele din proces: Cartea Funciara si CEC prin care sa dispuna radierea ipotecii din Cartea Funciara.
La Multi Ani 2020! | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Mircea
Vizitator |
| Multumesc mult pentru raspunsuri.
Creditul a fost platit doar partial dar si acea parte de credit platita, a fost returnata sub forma de despagubiri. Ma gandesc ca Primaria si-a luat banii pe apartament nemaiinapoind pretul pe care l-a platit chiriasul-cumparator, acesta fiind stabilit de instanta "de rea-credinta". Se poate ?
Multumesc ! | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| Din moment ce statul a trecut apartamentul in proprietatea sa, dvs nu ati mai avut posibilitatea in anul 1984 sa continuati achitarea creditului bancar, dar incepand cu anul 1984 proprietar al apartamentului nu ati mai fost dvs, ci statul, care v-a restituit creditul platit de dvs.
Asa cum afirmati, problema intervenirii prescriptiei obligatiei de plata trebuie vazuta incepand cu anul 1996 cand apartamentul a reintrat in proprietatea dvs, data de la care CEC ul sau statul, primaria trebuia sa va someze in vederea achitarii creditului, pretului pe apartament.
Cum au trecut 15 ani de atunci, de la pronuntarea sentintei definitive, fara ca in baza acestei hotarari judecatoresti sau in baza unei alte hotarari judecatoresti ulterioare CEC ul sau primaria sa va solicite plata creditului (pretului) prin somatie sau instiintare de plata, termenul de 3 ani pentru exercitarea dreptului material la actiune in vederea recuperarii creditului s-a implinit si obligatia dvs de plata s-a prescris.
Deci CEC ul sau primaria nu mai pot deschide un nou proces impotriva dvs pentru a va obliga la plata creditului, pretului pe apartament, termenul de 3 ani al dreptului material la actiune fiind implinit, intervenind prescriptia extinctiva.
Cu toate acestea, dvs trebuie sa deschideti proces impotriva CEC ului, primariei si Cartii Funciare prin care sa solicitati instantei sa constate prescriptia extinctiva a obligatiei de plata prin implinirea termenului de 3 ani (incepand cu anul 1996) si obligarea paratelor (CEC ului) la radierea ipotecii din Cartea Funciara. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| | Chiar daca a fost de rea-credinta chiriasul-proprietar trebuia sa isi primeasca inapoi banii pe care acesta i-a dat primariei cand a cumparat apartamentul, la momentul desfiintarii contractului sau de vanzare-cumparare prin sentinta din anul 1996. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| | Primaria avea dreptul sa ramana numai cu chiria platita de chirias pe toata perioada cat acesta a locuit cu chirie in apartament, dar primaria trebuia sa restituie chiriasului pretul platit de acesta cand a cumparat apartamentul, la momentul cand a fost desfiintat contractul lui de vanzare cumparare prin sentinta din 1996, deci in opinia mea instanta trebuia sa dispuna prin sentinta din 1996 restituirea pretului platit de chirias. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| In situatia dvs, pretul platit de chirias pe apartament a ramas primariei, statului, CEC ului, iar apartamentul a ramas al dvs.
Astfel, ipoteca trebuie radiata deoarece CEC ul si-a primit banii de la chirias, dar ar trebui ca dvs sa fiti obligat sa platiti pretul apartamentului catre chirias, care a ramas si fara bani si fara apartament.
Cum au trecut 15 ani din 1996 de cand dvs puteati fi obligat la plata pretului pe apartament catre chirias, deci mai mult de 3 ani, atunci obligatia dvs de plata s-a prescris si cum instanta a constatat reaua credinta a chiriasului inseamna ca acesta nu mai are dreptul sa pretinda niciun ban de la dvs.
Ipoteca poate fi radiata, deoarece CEC ul (statul, primaria) a primit banii pe apartament de la chiriasul de rea credinta si in cazul dvs a intervenit prescriptia extinctiva de 3 ani, pentru obligatia dvs de plata.
Dar pentru stabilirea situatiei asa cum am prezentat-o trebuie pronuntata o hotarare judecatoreasca de radiere a ipotecii din Cartea Funciara in cadrul unui proces pornit de dvs in contradictoriu cu CEC ul, primaria, Cartea Funciara si cu mostenitorii chiriasului.
In proces dvs puteti invoca toate argumentele in favoarea dvs, mentionate mai sus. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| In perioada in care dvs plateati ratele creditului bancar, statul, CEC-ul si primaria reprezentau o singura persoana juridica de drept public.
In prezent acestea sunt institutii diferite si independente, avand calitatea de persoane juridice de drept public sau de drept privat. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| | In prezent statul este reprezentat in calitatea sa de persoana juridica, de exemplu intr-un proces, prin Ministerul Finantelor Publice. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| | Revin cu unele detalii in legatura cu ipoteca si creditul bancar. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Mircea
Vizitator |
| Multumesc foarte mult pentru amplele raspunsuri/precizari/interpretari. Aveti intreaga mea consideratie !
Pentru corecta dvs. informare precizez ca hotararea definitiva a instantei a fost emisa in ianuarie, 2005 si nu in 1996. Asadar sunt 15 ani, acum, luna aceasta, de la emiterea hotararii.
Eu am demarat actiunea in prima instanta de judecata, in anul 2000 iar in septembrie, 2001, chiriasul-cumparator a decedat. In ianuarie, 2002 a fost efectuata succesiunea dupa defunct. In tot acest timp se derula procesul meu cu Primaria si chiriasul-cumparator iar dupa decesul acestuia, cu mostenitorii lui.
Primaria a vandut apartamentul catre chirias, in baza legii 112/1995, la un pret modic de cca 2.700 US Dollars (calculat de mine, la paritatea ROL/USD de la data tranzactiei), pret care a avut ca fundament normele acestei legi care favorizau evident pe chiriasii imobilelor pe care le ocupau in baza contractelor de inchiriere cu statul. Banuiesc ca acelasi pret ar fi trebuit sa mi-l ceara si mie ca si conditie de reintrare in proprietatea/posesia apartamentului si NU, pretul stabilit prin contractul de vanzare-cumparare garantat cu ipoteca, din 1979, care pret era mult mai mare.
Ma intreb daca mostenitorii chiriasului-cumparator aveau dreptul sa ceara Primariei pretul inapoi dupa ce instanta a stabilit nulitatea contractului de vanzare-cumparare semnat de defunct, cu rea-credinta. Ei, practic, devenise mostenitori a unui bun dobandit printr-un act nul de drept …
Multumesc foarte mult ! | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| Concluzii:
In prezent, un cumparator ia un credit de la banca (de la CEC) sub forma unei sume de bani pe care o plateste dezvoltatorului proprietar al apartamentului.
Acesta vinde apartamentul cumparatorului prin contract de vanzare-cumparare imediat ce primeste banii de la cumparator.
Apoi, cumparatorul plateste bancii creditul luat cu dobanda astfel incat valoarea finala a creditului achitat de acesta ajunge sa fie mai mare decat valoarea initiala a creditului, astfel ca banca castiga si ea profitul ei, de pe urma contractului de vanzare-cumparare.
Inainte de 1984 dvs ati cumparat de la primarie, de la stat un apartament prin credit bancar la CEC.
Ratele lunare pe care dvs le plateati CEC-ului acesta le platea primariei, statului.
Deci banii dvs intrau direct in contul primariei, statului prin intermediul CEC-ului, care era o institutie de stat, ceea ce inseamna ca, de fapt, dvs ati facut un credit la stat.
In anul 1984 primaria, statul v-a luat inapoi apartamentul si v-a restituit partea de credit achitata de dvs pana atunci primariei prin intermediul CEC-ului.
Astfel, dvs nu mai aveati obligatia sa platiti primariei, statului prin intermediul CEC-ului restul de credit, de unde rezulta ca datoria dvs fata de banca a incetat in anul 1984 cat apartamentul a intrat in proprietatea primariei, in proprietatea statului.
Din anul 1984 si pana in anul 1996 CEC-ul sau primaria trebuia sa solicite Cartii Funciare radierea dreptului de ipoteca al CEC asupra apartamentului, deoarece apartamentul a reintrat in proprietatea primariei, statului, si primaria nu mai trebuia sa continue sa achite ea restul de credit catre CEC, care era tot o institutie a statului, un intermediar.
Normal, era ori ca primaria sa va plateasca pe apartament in anul 1984 tot creditul pe care dvs l-ati facut la CEC si dvs sa achitati restul de credit CEC-ului, datoria dvs incetand prin plata, ori ca primaria dupa ce v-a platit numai partea de credit achitata de dvs CEC-ului sa continue ea sa plateasca catre CEC restul de credit neachitat de dvs.
Dar, primaria nu a trebuit sa mai plateasca CEC-ului restul de credit neachitat, deoarece CEC-ul era o institutie subordonata statului, un intermediar si nu o persoana juridica cu statut propriu ca in prezent.
In cadrul procesului pe care il porniti impotriva primariei, CEC-ului si Cartii Funciare dvs trebuie sa solicitati instantei radierea dreptului de ipoteca al CEC-ului deoarece CEC-ul sau primaria trebuia sa solicite radierea dreptului de ipoteca in perioada 1984-1996 cand apartamentul a intrat in proprietatea statului moment in care datoria dvs catre CEC s-a stins, a incetat in mod integral.
In cazul in care, primaria solicita in instanta ca dvs sa ii platiti in prezent pretul pe apartamentul care a reintrat in proprietatea dvs, fie cu bani in mana fie printr-un alt credit bancar, dvs puteti invoca in instanta faptul ca pretul pe apartament a fost platit de chiriasul de rea-credinta si dvs nu trebuie sa il despagubiti pe chirias achitandu-i ceea ce el a platit, deoarece in primul rand exista o hotarare judecatoreasca care constata reaua sa credinta si in al doilea rand s-a implinit termenul de prescriptie extinctiva de 3 ani, dupa 15 ani din 1996. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| | Rectific in text, nu 1996 ci 2005. | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Mircea
Vizitator |
| Multumesc foarte mult pentru tot !
Sa fiti sanatos/sanatoasa ! S-aveti numai zile senine in suflet ! | |
|
|
|
| 05-01-2020 |
| | Consultant
Vizitator |
| In cazul in care chiriasul ar solicita in instanta restituirea pretului platit de el pe apartament, aceasta restituire ar trebui sa se faca numai de primarie, care a primit banii si nu de dvs.
Deci dvs nu trebuie sa platiti nimic chiriasului.
Totusi, dvs nu puteti invoca in instanta faptul ca pretul pe apartament a fost platit de chirias, deoarece acesta nu a facut o plata in locul dvs si in numele dvs ci a facut o plata pentru el si in numele lui.
Deci chiriasul trebuie sa ceara restituirea pretului platit de la primarie nu de la dvs.
Primaria la randul ei ramane cu banii de la chirias ca urmare a sentintei nedrepte din anul 2005, care ar putea fi indreptata, corectata numai printr-o actiune a chiriasului impotriva primariei pentru restituirea pretului platit de el pe apartament.
Si, primaria are dreptul sa ceara plata pretului pe apartament la valoarea actuala de piata in mod integral de la dvs, chiar daca ramane si cu banii platiti de chirias.
Dvs platind primariei pretul integral pe apartament nu mai trebuie sa il despagubiti si pe chirias, deoarece acesta poate fi despagubit numai de primarie, mai ales dupa ce faceti dvs plata catre primarie.
Pentru motivele aratate, eu consider ca datoria dvs fata de banca a fost stinsa, a incetat in mod integral in anul 1984 cand apartamentul a fost preluat de stat, astfel ca in perioada 1984-2005 cat apartamentul s-a aflat in proprietatea statului, primaria sau CEC-ul trebuia sa solicite Cartii Funciare radierea dreptului de ipoteca al CEC pe apartament.
Un motiv temeinic pentru care datoria dvs catre banca trebuie considerata stinsa este ca in anul 1984 cand a preluat apartamentul de la dvs, primaria, statul v-a inapoiat doar partea de credit achitata de dvs CEC-ului si nu v-a restituit creditul in mod integral, din care dvs sa platiti CEC-ului si creditul care a ramas neachitat, asa cum ar fi fost normal.
Deci circuitul banilor a fost altul: primaria v-a restituit banii primiti de la dvs prin intermediul CEC-ului (ratele platite la CEC de dvs) si statul a stabilit ca datoria dvs catre CEC si catre primarie a incetat (in anul 1984).
La randul sau statul (primaria) ar fi trebuit sa achite el mai departe catre CEC restul de credit neachitat, dar cred ca nu a procedat asa, din moment ce banca era tot o institutie de stat, un intermediar si nu o persoana juridica independenta cu capital propriu. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Revendicare imobil lg. 112/1995, solutie favorabila in instanta, cadastru, intabulare, ipoteca
