Expropriere. Decizia nr. 50/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 50/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 19-01-2016 în dosarul nr. 50/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA nr. 50

Ședința publică din 19 ianuarie 2016

Președinte A. C.

Judecător C. O.

Grefier D. E.

Ministerul Public este reprezentat de procuror C. C. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, cu sediul în municipiul București, sector 1, .. 38 – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței civile nr. 1192 din 27 iunie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă în dosarul nr. _, intimați fiind pârâtele Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, . și reclamanții I. R. și I. Artimizia, cu domiciliul în municipiul Suceava, ., nr. 20 A, județul Suceava.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L. pentru pârâtul apelant, și reclamanta intimată I. Artimizia, asistată de avocat C. D. A., lipsă fiind celelalte părți.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța îi face cunoscut apărătoarei pârâtului apelant faptul că la dosar nu s-a făcut dovada achitării sumei de 200 lei, reprezentând diferență onorariu pentru expertul S. C..

Apărătoarea pârâtului apelant arată că nu este în posesia ordinului de plată cu care a fost achitată diferența de onorariu ce i se cuvine expertului S. C., însă va face demersurile necesare în acest sens.

Constatând că în cauză nu mai sunt cereri de formulat, iar apelul se află în stare de judecată, instanța acordă cuvântul la dezbateri cu privire la acesta.

A. N. L., pentru pârâtul apelant, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și schimbarea în totalitate a sentinței pronunțată de instanța de fond, în sensul respingerii contestației formulate împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor.

Consideră că, în raport de probatoriul administrat în faza instanței de apel, se impune a se reține că prețul acordat în procedura administrativă prealabilă a fost stabilit în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, pe parcursul soluționării apelului, au fost identificate tranzacții autentice de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele situate pe raza unității administrativ teritoriale și care satisfac criteriul prevăzut de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, iar din examinarea acestor tranzacții rezultă că prețul mediu practicat pentru imobilul de pe raza acestei unități administrativ teritoriale este echivalent cu prețul care a fost acordat în procedura administrativă prealabilă.

Apreciază că nu pot fi valorificate concluziile experților – în sensul că despăgubirile care se impun a fi evaluate prin raportare la oferte de vânzare publicate în anul 2011 și care nu au fost materializate sau despre care nu s-a susținut și nu s-a verificat dacă au fost materializate în vreun fel în perioada iulie-august 2011 și până în prezent, pentru că ofertele respective nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele – atâta vreme cât nu există nici un indiciu din care să rezulte, pe de o parte, faptul că persoanele care au postat ofertele dețineau în proprietate imobile la care se referă acestea și câtă vreme nu s-a dovedit seriozitatea acestor oferte.

Mai mult decât atât, experții, deși au înlăturat din analiza lor contractele autentice de vânzare-cumpărare pe motiv că nu pot lua legătura cu părțile, nu au invocat un astfel de raționament și în cazul ofertelor, în sensul că, deși din punctul de vedere al ofertelor rezultă datele de contact ale presupusului vânzător, acesta nu a fost contactat pentru a se verifica realitatea ofertelor, respectiv împrejurarea dacă au existat sau nu potențiali cumpărători la prețul ofertat.

Prin urmare, apreciază apărătoarea apelantului că acele oferte nu satisfac singurul criteriu legal în raport de care se justifică acordarea despăgubirilor și că, având în vedere contractele autentice de vânzare-cumpărare, prețul oferit de expropriator este cel corect, așa încât solicită admiterea apelului, în sensul celor arătate, cu cheltuieli de judecată, constând în onorariile de expertiză suportate de pârâtul apelant.

A. C. D. A., pentru reclamanții intimați, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, ca fiind legală și temeinică.

Consideră că despăgubirile acordate de tribunal prin sentința civilă apelată se susțin și în urma noilor probe administrate în apel.

Astfel, prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit la data de 01 august 2015, confirmat de suplimentul care conține răspunsul la obiecțiunile formulate de apelant, se stabilește o valoare a despăgubirilor de 44.161 euro pentru suprafața de teren expropriată, la data transferului dreptului de proprietate.

Prin urmare, despăgubirile stabilite de experți în cadrul apelului sunt cu mult mai mari față de cele stabilite și acordate de instanța de fond, în sumă de 42.204 euro.

Solicită a se avea în vedere faptul că valoarea stabilită prin completarea la suplimentul raportului de expertiză, prin care experții au răspuns la obiectivul instanței privind estimarea despăgubirilor prin raportare strict la tranzacțiile autentificate depuse la dosar, nu reprezintă valoarea de piață a imobilului expropriat, ci prețul informativ pentru stabilirea pragului minim de preț la transferul dreptului de proprietate din calculatorul notarial valabil din ianuarie 2011 pentru județul Suceava.

Apărătorul reclamanților intimați solicită respingerea apelului ca nefondat, pentru susținerile din întâmpinare și din concluziile scrise pe care le depune la dosar, cu obligarea pârâtului apelant la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 500 lei, reprezentând onorariu avocat achitat cu chitanța nr. 40 din 27 noiembrie 2015, anexată.

Reprezentanta Ministerului Public pune concluzii de admitere a apelului, astfel cum a fost formulat, motivat și susținut oral, astăzi, în instanță.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

CURTEA,

Asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 11.07.2013 și înregistrată sub nr._, reclamanții I. R. și I. Artemizia, în contradictoriu cu S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, ., . – Comisia de verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, au formulat contestație la expropriere împotriva Hotărârii nr. 55 din 26.10.2011 dată în Dosarul nr.9/2011- of de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de ei.

Reclamanții au mai solicitat anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului S. R. - reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat, de 30 euro pe mp, în sumă de 83.850 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că prin Hotărârea nr.55 din 26.10.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 2.795 mp, identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.3409 din C.F._.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, (poziția nr.56 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul ,,Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Din documentația cadastral juridică rezultă că, în prezent, ei sunt titularii dreptului de proprietate și îndreptățiți a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.734/2005 de BNP A. I., extrasul de carte funciară și planul de amplasament..

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, ,, în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…”.

Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art.44 alin.3 din Constituția României și art.1 din Protocolul I adițional la Convenția europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece, în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Prin Decizia nr.9760/2.12.2009, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că ,,sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.1 și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Expropriatorul nu a realizat și nu le-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să poată vedea exact situația terenului rămas neexpropriat, dar, la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care au solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 40 euro pe mp.

Reclamanții au solicitat admiterea contestației, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 Cod procedură civilă.

Pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin C.N.A.D.R din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași a formulat întâmpinare, în motivarea căreia au arătat că prin hotărârea nr. 55 din 26.10.2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă, la poziția nr. 56, cu suprafața de 2795 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 3450 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 30 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul comunei Șcheia, la locul numit “Tinoasa”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de rețeaua de energie electrică, celelalte utilități, respectiv apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune, fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cca 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse, iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat pârâtul că despăgubirea solicitată de reclama este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.

Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 2322 m.p. și 3783 m.p. teren rămase în patrimoniul reclamanților nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.

Nu pot fi acordate despăgubiri pentru „câștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție” (realizarea unei construcții sau înstrăinarea), deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții, neexistând nici un înscris care să materializeze intenția de edificare a unei construcții sau posibilitatea reală de înstrăinare a parcelei în discuție, astfel încât valoarea de circulație și eventualele prejudicii generate de expropriere trebuie stabilite în raport de destinația și situația de fapt concretă de la momentul respectiv, iar nu în raport de o destinație ipotetică.

A mai susținut pârâtul că fără temei pretind reclamanții că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție, aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu referire la „prejudiciul cauzat proprietarului”, nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului, care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului, deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat (climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc.).

Față de apărările sus menționate, consideră că nu este justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.

Ceilalți intimați, deși legal citați, nu și-au delegat un reprezentant în instanță și nici nu au depus la dosar întâmpinare.

La termenul din 20.06.2014, reclamanții au depus precizări la acțiune, arătând că își micșorează pretențiile primului capăt de cerere la suma de 42.204 Euro și că renunță la judecarea celui de al doilea capăt de cerere privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri pentru prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Prin sentința civilă nr. 1192 din 27 iunie 2014, Tribunalul Suceava a admis acțiunea, astfel cum a fost restrânsă, a modificat în parte Hotărârea nr.55 din 26.10.2011 a Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia; a obligat pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin C.N.A.D.R din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților I. R. și I. Artemizia suma de 42.204 Euro, echivalent în lei la cursul oficial al BNR din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 2795 mp teren, identică cu parcela nr._ a comunei cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.3409 din C.F nr._ Șcheia.

A luat act că reclamanții au renunțat la judecata cererii privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri privind prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

A admis în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată și a obligat pârâtul să plătească reclamanților I. R. și I. Artemizia suma de 2200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu experți și onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea nr.55 din 26.10.2011, emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, județul Suceava s-a dispus plata sumei de 3450 lei în favoarea reclamanților I. R. și I. I., cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în ., constând în suprafața de 2795 mp teren, identic cu . comunei cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.3409 din C.F nr._ Șcheia.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/16.06.2011 (poziția nr.56 din anexa la Hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „ Variantei de ocolire a Municipiului Suceava”.

Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.

Prin Decizia nr. 9760/02.XII.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.

În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 3450 lei, expropriații au pretins suma de 30 Euro/mp, adică 83. 850 Euro, pe care ulterior au micșorat-o la suma de 42.204 Euro. Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către Comisia de experți formată din expert C. D., S. C. și M. A. s-a propus într-o primă variantă suma de 1397,50 Euro (0,50 Euro/mp), prin raportare la expertiza actualizată a Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 42.204 Euro (15,10 Euro/mp), prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare ( filele 103-123 dosar fond).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubiri inițială, invocând faptul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de piață doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție ( filele 131-133 dosar fond).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare pentru terenuri similare sau comparabile. Comparația directă se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea de piață a terenului se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării. Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile. Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a prețurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmată de efectuarea unor corecții ale prețurilor terenurilor libere, comparabile pentru a cuantifica diferențele dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață, cauzate de diferențele între caracteristicile specifice ale terenurilor și tranzacțiilor cu acestea ( numite elemente de comparație).

Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței, pentru a găsi proprietăți similare, iar aceste proprietăți se vor compara cu proprietatea care trebuie evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unei proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoare.

Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piață imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma ofertelor și tranzacțiilor cu proprietăți similare efectuate din aceeași zonă. Valorile selectate în urma studiului de piață, analizate prin prisma limitelor menționate, sunt corectate cu o . factori care să reflecte o valoare de piață asimilată pentru spațiul supus evaluării. Evaluatorul folosește informații privind piața imobiliară, informații obținute în urma investigațiilor făcute în teren, de la agenții imobiliare și din publicații de specialitate.

În suplimentul la raportul de expertiză depus la filele „77-186 dosar fond, cu referire la determinarea valorii terenului, experții au arătat că, în perioada întocmirii raportului, având în vedere gradul scăzut de activitate a pieței, sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, cabinete notariale localnicii nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, acest aspect confirmând caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008-2010, de unde raritatea informațiilor despre tranzacțiile încheiate pentru zonele de interes din raport, la data întocmirii raportului (fila 179 dosar fond).

Experții au analizat un număr de opt contracte de vânzare-cumpărare în perioada 2008-2010, constatând că între prețurile de vânzare stipulate în aceste contracte există diferențe nejustificat de mari pentru terenuri situate în aceeași zonă, respectiv de la 0,5 Euro/mp, la 27,32 Euro/mp.

Din contractele identificate, cele care reprezintă garanția veridicității valorilor de tranzacționare sunt contractele care sunt susținute de credite imobiliare încheiate cu băncile comerciale, deoarece acestea au un interes de monitorizare a creditării susținute de evaluări periodice făcute de evaluatorii interni sau acreditați.

În zona rezidențială „Dealul Crucii” a fost analizat detaliat contractul de vânzare-cumpărare nr.657/04.05.2010, având ca obiect . suprafață de366 mp cu construcție casă, cu finanțare de la Banca Transilvania cu suma de 75.000 Euro.

Având în vedere că tranzacția analizată s-a făcut în anul 2010, analiștii imobiliari estimând în prezent o scădere globală a prețurilor de piață a imobilelor între 25-40 %, rezultă că la data întocmirii raportului, valorile statistice de piață ale terenurilor din zona „Dealul Crucii” se estimează a fi situate în intervalul de valori 16,40 Euro/mp – 20,50 Euro/mp.

Valoarea de piață a terenului expropriat, estimată la 15,10 Euro/mp la data întocmirii raportului, rezultată prin aplicarea metodei comparației ofertelor, se situează sub intervalul statistic de valori (16,40 – 20,50 Euro) datorită particularităților terenului evaluat, analizate prin criteriile comparative, dar într-o marjă de diferență, rezonabilă, rezultând astfel că aplicarea principiilor Standardelor Internaționale de Evaluare 2011 s-a făcut corect (filele 185-186 dosar fond).

Prin urmare, instanța de fond și-a însușit concluzie raportului de expertiză care sunt unanime și au o bază legală de reglementare (IVS 2011).

Pârâtul a depus la dosar o . tranzacții încheiate în perioada 2008, 2009, 2011, lunile mai, iunie, august și noiembrie 2013, fără eficiență juridică însă, în condițiile în care, potrivit art.26 al.2 din Legea nr.33/194, la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, iar în cauză raportul de expertiză și suplimentul la raport au fost întocmite în lunile februarie, respectiv mai 2014.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (filele 131-133 dosar fond), arătând următoarele:

1) Din cuprinsul grilei de comparații expusă în raportul de evaluare rezultă că, raportat la comparabila de referință (nr.2), nu s-au aplicat toate corecțiile impuse de deosebirile existente între respectiva comparabilă și terenul expropriat, iar unii din coeficienții aplicați au fost greșit individualizați. Astfel:

- În privința criteriului referitor la utilizarea permisă a terenului în discuție se impune aplicarea unui coeficient negativ de corecție pe care experții l-au omis, aceasta deoarece terenul expropriat este amplasat într-o zonă agricolă extravilană, neavând potențial construibil decât în ipoteza aprobării unui PUZ ( condiție care nu era îndeplinită la data exproprierii), în timp ce comparabila de referință este amplasată în intravilan, putând fi afectată edificării unei construcții indiferent de existența sau inexistența unui PUZ.

Prin urmare, raportat la momentul exproprierii, dar și la data întocmirii raportului, între terenurile în discuție există deosebiri relevante din perspectiva criteriului utilizării permise, motiv pentru care era necesară aplicarea unei corecții negative care să reflecte, cel puțin, costurile ocazionate de întocmirea unui PUZ pe baza căruia . dobândi potențial construibil;

- Pentru criteriul privind topografia terenului trebuia aplicat un coeficient de corecție negativ mai mare, motivat de faptul că, potrivit explicațiilor din cuprinsul raportului, terenul expropriat are o pantă de 8,24%, această topografie impunând costuri suplimentare substanțiale pentru nivelarea terenului și exploatarea lui optimă fie în scopuri agricole, fie în scopul edificării unei construcții, ori în privința comparabilei de referință experții nu au identificat vreo topografie în pantă. Așa fiind, era necesar ca această corecție aplicată pentru criteriul topografiei să reflecte în mod real diferența de valoare dintre un teren plat și un teren cu o pantă accentuată, de peste 8%.

2). In răspunsul la obiectivul nr. 2, în mod greșit s-au raportat experții la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava de la data întocmirii raportului (decembrie 2013) în loc de cea de la data emiterii hotărârii de expropriere (0,3 euro/mp), când, potrivit art. 9 alin. 4 din Legea nr. 255/2010, a operat de drept transferul dreptului de proprietate.

3). La stabilirea valorii terenului expropriat au fost avute în vedere doar oferte de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, fără a se ține seama de tranzacțiile concrete efectuate cu astfel de terenuri, așa cum impun dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care se referă la „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel”.

Răspunzând acestor obiecțiuni, prin suplimentul la raportul de expertiză (filele 177- 186 dosar fond), experții au arătat următoarele:

- În privința criteriului referitor la „utilizarea permisă” - analiza de piață a zonei „Dealul Crucii –Tinoasa” de la pag.12 evidențiază și prezintă caracteristicile specifice urbanistice ale acestei zone, caracteristici comune tuturor terenurilor libere oferite la vânzare; comparabilele utilizate sunt toate amplasate în această/aceeași zonă, deci condițiile de „utilizare permisă” ale comparabilelor utilizate sunt similare cu alte terenului expropriat, o corecție din acest punct de vedere nefiind justificată și necesară;

- În privința costurilor ocazionate de întocmirea unui PUZ - Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are un caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcțiunile: locuire, servicii, producție, circulație, spații verzi, instituții publice, etc.) și asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG localității din care face parte; PUZ-ul este necesar în următoarele situații:

- când terenul este extravilan și trebuie introdus în intravilan;

- dacă nu există un PUZ efectuat și avizat anterior, iar la nivelul de sistematizare existent al zonei impune efectuarea acestui studiu;

- dacă din motive întemeiate se intenționează modificarea prevederilor unui PUZ existent și aprobat;

- PUD-ul sau PUZ-ul reprezintă o modificare a regulamentului de urbanism, care se poate face numai prin Hotărâre a Consiliului Local al localității în care se dorește construirea imobilului. Această modificare se face în baza unui proiect întocmit de către o firmă specializată, prin elaborarea unei documentații însoțită de un nou regulament de urbanism ce urmează a fi aprobat prin Hotărâre a Consiliului Local al Primăriei pe raza căreia se dorește construcția imobilului, tema de proiectare fiind stabilită de potențialul cumpărător și nu de vânzător.

- ofertele avute în vedere pentru terenuri libere, nu construite, concluzia logică fiind că, nici în cazul comparabilelor nu exista PUZ sau PUD elaborate; practica verificării ofertelor imobiliare a demonstrat că existența unui PUZ/PUD pentru un teren liber este un detaliu care nu va fi niciodată omis dintr-o ofertă de vânzare, dacă acest element există-nici o comparabilă nu are menționat acest fapt deci situația terenului evaluat cu a comparabilelor este similară, o corecție din acest punct de vedere nefiind justificată și necesară;

- de asemenea, este cunoscut că din anul 2013 este întocmit noul PUG al comunei Șcheia, care prevede extinderea intravilanului satului Sf. I. Nou cu vechile tarlale denumite ”Dealul Crucii” și „Tinoasa”, PUG în faza finală de aprobare, fapt care motivează dezvoltatorii imobiliari din zona Dealul Crucii să aștepte finalizarea aprobării reglementărilor urbanistice care anulează costurile personale necesare elaborării și obținerii documentației PUD sau PUZ.

- În privința criteriului referitor la „topografia terenului”- panta terenului evaluat de 8% a fost avută în vedere prin corecția negativă de -8% aplicată – pag.17 din raport; aprecierea privind necesitatea unei corecții „corecții negative mai mari” este subiectiv formulată, deoarece SIE nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a corecțiilor, estimarea corecțiilor aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, ci prin exercitarea experienței profesionale, raționamentelor, cunoașterea condițiilor din piață a evaluatorului în baza atitudinii participanților pe piață, vânzători și cumpărători; cuantumul corecției negative aplicate a considerat două posibilități de utilizare:

- ca teren exploatat agricol panta terenului de 8% nu are semnificație majoră atât timp cât utilajele agricole pot realiza lucrările necesare;

- ca posibilitate de reconversie în teren pentru construcții, un teren în pantă se poate constitui chiar într-un avantaj, diferențele de nivel generând posibilitatea obținerii de spații ușor accesibile, gen demisol sau subsol cu acces direct de la CNT ( cota terenului natural), avantaj care optimizează costurile de construcție.

Valoarea corecției aplicată a fost corect estimată prin prisma faptului că, la achiziționarea unui teren, cele mai vizate criterii în vederea alegerii unui teren sunt amplasamentul, situația juridică și prețul terenului, topografia în pantă a terenului fiind un defect minor al calităților terenului, depreciere care poate fi ușor corectată sau chiar pusă în valoare prin modul de exploatare al proprietății; o pantă de 8% a terenului este o pantă mică, nerelevantă pentru funcțiunea prezentă/viitoare a imobilului, deoarece induce o diferență de nivel de numai 0.80 m( 80 cm) la o lungime de 10,00 m.

În consecință, instanța de fond și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 15,10 Euro/mp, valoare rezonabilă, având în vedere caracteristicele concrete ale terenului situat pe raza comunei Șcheia, la limita Municipiului Suceava, se bucură de o poziție atractivă din punct de vedere imobiliar, fiind înconjurată de zone construite, zone liniștite cu acces apropiat la drumuri asfaltate și utilități, cu o dezvoltare rezidențială de anvergură, în zonă derulându-se programe de dezvoltare imobiliară de amploare atât de către persoane fizice, cât și de societăți comerciale, iar în ultimi ani zona s-a dezvoltat vertiginos din punct de vedere economic și rezidențial.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză (decembrie 2013), față de prevederile exprese în acest sens ale art.26 al.2 din Legea nr.33/1994.

Cererea expropriatorului, în sensul de a fi menținută despăgubirea acordată inițial, nu poate fi primită, deoarece suma propusă cu titlu de despăgubiri de 3450 lei a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art.11 al.7,8 din Legea nr.255/2010 și art.8 din Normele Metodologice de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici, expertize care sunt doar orientative.

În plus, autorul raportului arată că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului (fila 54 dosar fond), ori în cauză interesează valoarea de piață.

Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța de fond a admis acțiunea, astfel cum a fost restrânsă, a modificat în parte Hotărârea nr.55 din 26.10.2011 a Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia și a obligat pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin C.N.A.D.R din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților I. R. și I. Artemizia suma de 42.204 Euro, echivalent în lei la cursul oficial al BNR din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 2795 mp teren, identică cu parcela nr._ a comunei cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.3409 din C.F nr._ Șcheia.

În baza art. 406 al.1 NCPC, tribunalul a luat act că reclamanții au renunțat la judecata cererii privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri privind prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Cu referire la cheltuielile de judecată, s-a reținut că reclamanții au avansat cu acest titlu suma totală de 2700 lei, din care suma de 1700 onorariul experților C. D. și S. C. și 1000 lei onorariu avocat, conform chitanțelor depuse la filele 83, 84, 98, 130 dosar fond.

Cum reclamanții au renunțat la judecata celui de al doilea capăt de cerere, în baza art.453 al.1 Cod procedură civilă, instanța de fond a admis în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată și a obligat expropriatorul, în calitate de parte căzută în pretenții, să plătească reclamanților suma de 2200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, proporțional cu gradul de admitere al pretențiilor formulate.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, în motivarea căruia a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului "specialia generalibus derogant".

Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că, în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27), textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, respectiv prin suplimentul acestui raport, ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține scama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta, întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții), actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, apelantul a arătat că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, cum ar fi:

- contractul de vânzare cumpărare nr. 3736 din 20 noiembrie 2009 prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp și, respectiv, 477 mp teren, situate în intravilanul satului Sf. I., . de 3500 lei, adică 1,1 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1967 din 25 august 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafață de 2500 mp teren arabil situată în extravilanul comunei Șcheia cu prețul de 4504 lei, adică 1,76 curo/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1869 din 7 aprilie 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5200 mp teren arabil situată în extravilanul comunei Șcheia cu prețul de 9667 lei, adică 0,5 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1750 din 28 aprilie 2009, prin care a fost înstrăinat cu prețul total de 27.701 lei (adică 6550 euro) un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. I., . un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracției (adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției) rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 3478 din 8 noiembrie 2013, prin care a fost înstrăinată o suprafață totală de 1300 mp teren situat în extravilanul comunei Șcheia cu prețul de 2100 lei, adică mai puțin de 1 euro/mp;

- contractele de vânzare-cumpărare enumerate în adresele emise de birourile notariale de pe raza municipiului Suceava.

Tranzacțiile atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada finalizării raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții elective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

Referitor la împrejurarea că el, apelantul, nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, arată faptul că actele autentice de vânzare-cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizare ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală, în condițiile art. 5 din actul normativ sus-menționat, fapt dovedit cu actele depuse la dosar.

Pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților și calității terenurilor au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de prima instanță fără vreo motivare pertinentă, doar în considerarea faptului că valoarea finală stabilită prin raport a fost însușită de toți experții.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamant, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamant și stabilite în sarcina sa proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că, din această perspectivă, dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 274 cod procedură civilă anterior.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 Cod procedură civilă, solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtului.

Prin întâmpinarea depusă la filele 31-34 dosar și prin concluziile scrise depuse la termenul de judecată de astăzi, reclamanții intimați solicită, în principal, respingerea apelului, ca nefondat, și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, ca temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată.

Consideră că despăgubirile acordate de prima instanță se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de declararea ca neconstituțional a textului de lege care prevedea, ca dată a stabilirii despăgubirilor, data întocmirii raportului de expertiză.

Astfel, prin suplimentul la raportul de expertiză tehnică judiciară, întocmit de comisia de experți la data de 01.08.2015 și confirmat de suplimentul care conține răspunsul la obiecțiunile formulate de apelant, se stabilește o valoare a despăgubirilor de 44.161 euro pentru suprafața de 2.795 mp expropriată, la data de 14 septembrie 2011 – data transferului dreptului de proprietate, valoare care este mult mai mare față de despăgubirile acordate de prima instanță în sumă de 42.204 euro.

Mai arată apărătorul intimatei că valoarea stabilită în partea de început a completării la suplimentul raportului de expertiză tehnică judiciară, prin care experții au răspuns la obiectivul instanței privind estimarea despăgubirilor prin raportare, în mod strict, la tranzacțiile autentificate depuse la dosar, nu reprezintă valoarea de piață a imobilului expropriat, ci „prețul informativ pentru stabilirea pragului minim de preț la transferul drepturilor de proprietate” din Calculatorul Notarial valabil din luna ianuarie 2011 pentru județul Suceava.

Verificând, în limitele motivelor de apel, conform art. 477, art. 479 alin. 1 Cod procedură civilă, stabilirea situației de fapt și aplicarea de către prima instanță a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârea nr. 55 din 26.10.2011 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 3450 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 2795 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la momentul transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 36 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul întocmit și prin completarea la acest supliment (f. 287 dosar apel), comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Metoda abordării prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite obiecțiunile apelantei, nici cele referitore la stabilirea unor alte tipuri de valoare (de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată), și nici cele privind efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, dat fiind faptul că nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost comunicate de birourile notariale și valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-au făcut aprecieri în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți au stabilit în unanimitate o valoare de piață de 15,8 euro/m.p., respectiv valoarea de_ euro pentru întreaga suprafață expropriată de 2795 m.p.

Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea reține următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate, și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății și rămasă în discuție vizează cuantumul despăgubirilor din cuprinsul hotărârii de stabilire a despăgubirilor, iar cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea, și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

În baza art.453 alin.1 Cod procedură civilă, pârâtul va fi obligat să plătească reclamanților sumele de 500 lei cheltuieli de judecată din apel, reprezentând onorariu avocat achitat conform chitanței de la fila 240 dosar.

Prin încheierea de ședință din data de 08 decembrie 2015, instanța a încuviințat onorariul definitiv solicitat de domnul expert S. C., în cuantum de 400 lei, și a pus în vedere apărătoarei apelantului să achite acestuia diferența rămasă neplătită, în cuantum de 200 lei.

Până la data pronunțării, această sumă nu a fost achitată, nefiind depus ordinul de plată, așa încât Curtea va obliga pârâtul apelant, în baza art. 23 din OG nr. 2/2000, să plătească suma de 200 lei în contul expertului S. C., reprezentând diferență de onorariu rămasă neachitată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE :

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, CUI_, cu sediul în municipiul București, sector 1, .. 38 – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței civile nr. 1192 din 27 iunie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă în dosarul nr. _, intimați fiind pârâtele Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, . și reclamanții I. R., CNP_, și I. Artimizia, CNP_, ambii domiciliați în municipiul Suceava, ., nr. 20 A, județul Suceava, cu domiciliul ales la Cabinetul de avocatură „C. D. A.”, cu sediul în satul Mihoveni, comuna Șcheia, ., județul Suceava.

Obligă pârâtul apelant să plătească reclamantului intimat suma de 500 lei, cheltuieli de judecată din apel.

Obligă pârâtul apelant să plătească în contul expertului S. C., legitimat în cadrul Biroului Local de Expertize de pe lângă Tribunalul Suceava, suma de 200 lei, reprezentând diferență de onorariu rămasă neachitată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 19 ianuarie 2016.

Președinte, Judecător, Grefier,

Redactat A.C.

Judecător fond I. G.

Tehnoredactat Dir.E.

7 ex. / 15 februarie 2016

← Expropriere. Decizia nr. 147/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Expropriere. Decizia nr. 67/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Expropriere. Decizia nr. 67/2016. Curtea de Apel SUCEAVA