Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 2267/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2267/R/2009 | |
Ședința publică din 22 octombrie 2009 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Eugenia Pușașiu | - - |
JUDECĂTORI: Eugenia Pușașiu, Andrea Chiș Ana Ionescu | - - - - |
GREFIER: | - - |
S-a luat în examinare recursul formulat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 274 din 28 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe reclamanți - și -, având ca obiecta acțiune în constatare.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 15 octombrie 2009, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.14.303/19.12.2008, pronunțată în dosarul civil nr- al Judecătoriei Cluj -, a fost admisă în parte acțiunea civilă formulată, modificată și precizată de reclamanții - și -, împotriva pârâților și -, având ca obiect pretenții.
S-a constatat că, asupra imobilului înscris în nr.15.1466 C, nu există un drept de servitute de trecere a conductei de canalizare, drept constituit în favoarea imobilului situat în municipiul C-N,- A, județul
Au fost obligați pârâții să desființeze lucrările de poziționare a conductei de canalizare pe terenul situat în C-N,- B, conducta de canalizare deservind imobilul de pe-
Totodată, au fost respinse restul capetelor de cerere ale acțiunii având ca obiect acțiune în constatare, obligație de a face și despăgubiri și au fost obligați pârâții să le plătească reclamanților suma de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a reținut că, în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.01.2004, pârâții și -, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să vândă și să pună la dispoziția reclamanților - și -, în calitate de promitenți cumpărători, casa situată în C-N,- A, compusă din demisol, parter, mansardă, cu 2 camere la demisol, living, bucătărie, baie de serviciu, garaj, terasă la parter, la mansardă cu 3 camere, o debara, baie și teren în suprafață de 416,7 mp. înscris în nr.20493 C, nr. top 22054. Prețul imobilului a fost stabilit la suma de 77.000 euro, din care s-a plătit la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare suma de 32.000 euro. La art.7 din contract, pârâții s-au obligat să facă toate demersurile necesare pentru executarea în condiții de legalitate a construcției. La art.9 din contract, au fost menționate finisajele construcției.
La data de 18.08.2004, părțile au încheiat un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind că termenul până la care se va face predarea imobilului, încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare și achitarea restului din preț este de 30.09.2004. Până la data de 30.09.2004, promitenții vânzători s-au obligat să pună la dispoziția promitenților cumpărători, imobilul finisat, cu respectarea clauzelor prevăzute la pct.9 din antecontract. De asemenea, a fost completat și art.9 din antecontract, în sensul că, până la data de 30.09.2004, casa de locuit va avea montată pompa de canalizare, instalația de gaz și contorul de gaz, va fi instalat gardul și vor fi finalizate lucrările de nivelare a curții și trotuarului din curte, vor fi finalizate ușile, dușumeaua de la subsol și scările de acces la etajul superior.
Pârâții s-au obligat ca, anterior datei de 30.09.2004, să pună la dispoziția promitenților cumpărători extrasul de carte funciară al imobilului în original, care să cuprindă terenul și construcția, precum și adeverința de nesechestrate, autorizația de construire, proiectul casei și extrasul de carte funciară al terenului.
Părțile au convenit ca finisajele finale să fie la standardele casei promitenților vânzători, aflată în imediata vecinătate a imobilului, diferit urmând a fi balconul, care urma să aibă model de brăduț din lemn.
La pct.7 din actul adițional, s-a prevăzut că, dacă promitenții vânzători nu vor respecta clauzele prevăzute în actul adițional cu privire la finisajele imobilului până la data de 30.09.2004, aceștia vor plăti penalități de întârziere de 1% pe zi din suma de bani plătită cu titlu de avans, respectiv 41.500 euro.
Natura juridică a actului încheiat între părți la data de 30.01.2004 este aceea a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul în suprafață de 416,7 mp. și un bun viitor, respectiv construcția care era în curs de edificare la momentul încheierii actului. Părțile au stabilit, prin clauzele de la art.9 din contract, finisajele care urmau a se face la imobilul - construcție ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.
Această clauză nu transformă actul juridic încheiat între părți cu privire la finisajele construcției într-un contract de antrepriză de construcții.
Astfel, conform art.1413 Cod civil, prin contractul de antrepriză, antreprenorul se obligă să execute, pe riscul său și în mod independent, o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client, în schimbul unui preț. Lucrarea contractată se poate realiza cu materialele procurate de antreprenor sau cu materialele procurate de client, urmând ca la finalizarea lucrării, clientul să devină proprietarul bunului executat.
În cadrul actului juridic încheiat între părți, nu se întâlnesc elemente specifice contractului de antrepriză de construcții, iar astfel de elemente nu rezultă nici în urma interpretării acestui act. Astfel, intenția clară a părților a fost de a se încheia un antecontract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, fiind stipulat și termenul până la care părțile urmau să se prezinte la notar în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Dacă s-ar fi urmărit încheierea unui contract de antrepriză, ar fi fost necesar ca actele premergătoare edificării construcției, respectiv autorizația de construire, proiectul de execuție, să fi fost obținute pe numele reclamanților, situație în care la finalizarea lucrărilor de construire, aceștia ar fi devenit proprietari ai casei, cu titlu de construire și nu cu titlu de cumpărare, cum s-a întâmplat în realitate.
menționate la pct.9 din contract reprezintă o parte din caracteristicile calitative pe care casa ce urma a fi vândută trebuia să le îndeplinească.
După cum s-a arătat în cererea de chemare în judecată și în răspunsul reclamanților la interogatorii, reclamanții s-au mutat în imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare la data de 14.09.2004, iar infiltrațiile de la subsolul imobilului au apărut pentru prima dată în noaptea de 14 spre 15 septembrie 2004.
De asemenea, reclamanții au arătat că, la data la care s-au mutat în imobil, nu erau executate toate finisajele casei. Și din declarațiile martorilor audiați în cauză, rezultă că, la data la care reclamanții s-au mutat în imobil, aceștia au avut cunoștință de starea de fapt a imobilului, precum și de faptul că toate lucrările de finisaj a construcției, lucrări menționate în contractul încheiat cu pârâții, nu erau executate.
Astfel, martorii și au arătat că nu era amenajată de acces, nu era tencuit podul garajului, nu fuseseră montate pervaze la geamuri și balustrada de la balcon, construcția nu era racordată la rețeaua de gaz. Martorii au declarat că pârâții au efectuat finisajele, cu excepția pervazelor exterioare de la ferestre. Din raportul de contraexpertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de experții, - și, rezultă că cerințele prevăzute la art.9 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți au fost realizate, excepție fiind neexecutarea dușumelei din brad la o cameră de la demisol, această cameră fiind frecvent inundată, s-au executat parțial și necorespunzător pervazele de la ferestre, precum și tâmplăria exterioară. Lucrările de nivelare a curții și împrejmuirea au fost executate cu nerespectarea proiectului și nu a fost executată termoizolația exterioară cu polistiren.
Experții au stabilit că există deficiențe și la structura de rezistență a clădirii. Cu privire la infiltrațiile apărute la demisolul clădirii, s-a arătat că acestea se datorează lipsei hidroizolațiilor verticale și orizontale corelata cu lucrările de sistematizare verticală neexecutate sau executate necorespunzător.
Reclamanții au încheiat cu pârâții contractul autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în C-N,- B, înscris în nr.20493 C, nr. top 22053/1/1/2/3, 22053/2/1/2/3, 22054/3, compus din casă familială și teren în suprafață de 517 mp. actul fiind autentificat sub nr.1539/29.11.2004 de notarul public -.
În contract, s-a prevăzut că predarea folosinței și posesiei imobilului s-a făcut la data de 14.09.2004, iar reclamanții cumpărători au declarat că au cunoștință de situația de fapt și de drept a imobilului, consimțind să-l dobândească potrivit stipulațiilor contractului.
Conform interogatoriilor, reclamanții au justificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deși aveau cunoștință de existența infiltrațiilor de la subsol și de neexecutarea finisajelor, prin faptul că acest act era necesar pentru a obține creditul bancar necesar achitării restului de preț și pentru că pârâții s-au obligat să remedieze lucrările.
Instanța a apreciat că, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, au încetat obligațiile asumate de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.01.2004. Astfel, părțile și-au îndeplinit obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la prețul stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare.
Instanța apreciat că, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, au încetat și obligațiile asumate de părți prin actul adițional încheiat la data de 18.08.2004, inclusiv obligația pârâților de a plăti penalități de întârziere.
După cum s-a arătat, reclamanții au declarat că au cunoștință de situația de fapt și de drept a imobilului, consimțind să-l dobândească potrivit stipulațiilor contractului autentic. În aceste condiții, reclamanții au fost de acord să cumpere imobilul în starea în care se afla, deși nu erau efectuate toate finisajele convenite și deși existau infiltrații de apă la subsol.
Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional îl constituia obligația părților de a încheia în viitor un act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren și o construcție care urma să fie finalizată până la data încheierii actului autentic și care trebuia să aibă anumite finisaje. În situația în care reclamanții au încheiat actul autentic de vânzare-cumpărare, deși construcția nu îndeplinea condițiile calitative pe care le-au convenit inițial, înseamnă că aceștia și-au asumat riscul de a achiziționa un astfel de bun. Dacă erau nemulțumiți de starea imobilului, cumpărători aveau posibilitatea de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau de a stipula în actul autentic lucrările de finisare neexecutate și modul de realizare al acestor lucrări.
Însă, în contractul de vânzare-cumpărare, deși existau mai multe deficiente ale imobilului, deficiente constate anterior încheierii actului, părțile au înțeles să prevadă numai situația conectării imobilului la gaz, fără a fi reglementată și modalitatea de remediere a celorlalte deficiente calitative.
După încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, părțile încheie, la data de 30.11.2004, un act numit " contract de execuție de lucrări". Prin acest act, pârâții s-au obligat să efectueze unele lucrări la imobilului în litigiu, respectiv la efectuarea de către o persoană fizică autorizată a unei expertize tehnice privind infiltrațiile de apă de la subsolul imobilului, care să cuprindă și un mod de rezolvare a acestora și efectuarea de către o persoană autorizată a unui proiect de execuție a respectivelor lucrări și executarea efectivă a lucrărilor de către respectivele persoane care să garanteze și să răspundă pentru lucrările executate.
Pârâții s-au obligat să finalizeze lucrările până la data de 30.05.2005, iar, pentru garantarea unei bune execuții a lucrărilor, pârâții au dat reclamanților suma de 3.000 euro, cu titlu de garanție, suma ce urma a fi restituită de reclamanți la finalizarea lucrărilor la termenul stipulat.
Actul juridic încheiat între părți nu este un contract de antrepriză, deoarece nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1413 Cod civilă, iar pe de altă parte, nu există o obligație corelativă a cumpărătorilor reclamanți.
Faptul că reclamanții s-au obligat să restituie pârâților garanția, în situația în care lucrările asumate de către pârâți erau realizate corespunzător la termenul stipulat, nu reprezintă o obligație corelativa obligației pârâților, ci reprezintă modalitatea în care se va realiza obligația de garanție a lucrărilor asumate de pârâți.
Actul juridic încheiat între părți reprezintă, în realitate, o modificare convenționala a garanției vânzătorului pentru viciile bunului vândut.
Conform art.1352 Cod civil, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă, din cauza lor, lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează astfel valoarea de întrebuințare a bunului încât, cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic. Însă, existența infiltrațiilor la subsolul construcției ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică nu a constituit un viciu ascuns, deoarece cumpărătorii au avut cunoștință de existenta acestora la momentul cumpărării, astfel încât aceste deficiențe ale bunului reprezintă un viciu aparent, pentru care vânzătorul nu răspunde în condițiile art.1352 Cod civil. Părțile pot să limiteze sau să agraveze, prin convenție, garanția pentru vicii, putând conveni asupra unor cauze de agravare a obligației de garanție, inclusiv pentru viciile aparente ale bunului vândut.
Raportat la cele reținute, instanța a apreciat că actul juridic încheiat între părți la data de 30.11.2004 reprezintă o convenție a părților prin care acestea au stabilit modalitatea de executare a obligației vânzătorului pentru viciul aparent al construcției vândute, respectiv modalitatea în care vânzătorul va remedia problema infiltrațiilor de apă apărute la imobilul în litigiu.
De asemenea, părțile au înțeles să evalueze, convențional, prejudiciul cauzat cumpărătorilor, prin neexecutarea corespunzătoare a obligației pârâților vânzători de a remedia problema infiltrațiilor, prin constituirea acelei garanții de 3000 euro.
Astfel, prin stipularea clauzei penale, clauză care poate fi inserată nu numai în contractele sinalagmatice, ci și în obligațiile care au alt izvor, ca în cazul de față, instanța a apreciat că părțile au evaluat anticipat valoarea prejudiciului cauzat reclamanților prin neexecutarea corespunzătoare a obligației de garanție, astfel încât reclamanții nu pot solicita, cu titlu de daune interese decât valoarea stabilită în cadrul clauzei penale.
De asemenea, trebuie reținut și faptul că executarea drenului nu se putea realiza pe timp ploios și că reclamanții nu au permis expertului Fosti să intre în imobil pentru a constata starea de fapt a acestuia și pentru a întocmi proiectul de dren, fapt ce rezultă din declarația martorului -, astfel încât neexecutarea convenției încheiate la data de 30.11.2004, nu este imputabilă pârâților.
Din procesul verbal de predare-primire încheiat la data de 30.05.2005, rezultă că pârâții au predat reclamanților o serie de documente care privesc imobilul teren și construcție ce a făcut obiectul vânzării, reclamanții solicitând prin prezenta acțiune și predarea facturilor și a certificatelor de calitate privind materialele puse în operă la imobilul din C-N,- B, precum și proiectul drumului de servitute.
Din interogatoriul luat pârâților, însă, nu a rezultat că aceștia ar deține astfel de documente, pârâții arătând că nu există o carte tehnică a construcției. Conform art.17 din Legea nr.10/1995, cartea tehnică a construcției cuprinde documentația de execuție și documente privitoare la realizarea și exploatarea acesteia.
Astfel, în condițiile în care nu s-a făcut dovada că pârâții dețin documentele solicitate de reclamanți, instanța a apreciat că aceștia nu pot fi obligați să predea aceste documente.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, pârâții au arătat că a existat o conductă de canalizare pe terenul reclamanților, conductă care deservea imobilul proprietatea pârâților, însă pârâții nu au făcut dovada că a existat drept de servitute de trecere a conductei de canalizare, drept constituit în mod legal și că a fost ridicată de către pârâți aceasta conductă de canalizare.
Față de considerentele reținute, instanța a admis în parte acțiunea reclamanților. Astfel, în conformitate cu art.111 Cod procedură civilă, a constatat că asupra imobilului aflat în proprietatea reclamanților nu există un drept de servitute de trecere a conductei de canalizare, drept constituit în favoarea imobilului proprietatea pârâților, iar pârâții au fost obligați să desființeze lucrările de poziționare a acestei conducte de canalizare.
Capătul de cerere al acțiunii având ca obiect constatarea neîndeplinirii de către pârâți a obligațiilor asumate prin contractul de execuție de lucrări încheiat la data de 30.11.2004 în fata notarului public -, a fost respins, deoarece nu sunt îndeplinite condițiile unei acțiuni în constatare astfel cum sunt reglementate de art.111 Cod procedură civilă.
Astfel, reclamanții au solicitat constatarea unei stări de fapt, și nu a unui drept.
Pretențiile reclamanților având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 40.000 euro, echivalentul a 144.572 lei, cu titlu de daune interese compensatorii, reprezentând echivalentul prejudiciului cauzat prin neexecutarea contractului de execuție de lucrări încheiat la data de 30.11.2004 și prin neexecutarea totală sau parțială ori prin executarea defectuoasă a obligațiilor asumate de pârâți prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.01.2004 și actul adițional din data de 18.08.2004, precum și obligarea pârâților la plata sumei de 41.500 euro, echivalentul sumei de 149.993,45 lei, reprezentând penalități de întârziere calculate începând cu data de 30.09.2004 și până în prezent, datorate în temeiul art.7 din actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare au fost respinse ca neîntemeiate, având în vedere ca obligațiile asumate de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare și actul adițional al acestui act au încetat prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar prejudiciul cauzat reclamanților prin neexecutarea lucrărilor de dren au fost reparate prin inserarea clauzei penale din contract, respectiv suma de 3000 euro, încasată de reclamanți, cu titlu de garanție.
Instanța a respins și capătul de cerere al acțiunii având ca obiect obligarea pârâților să predea reclamanților toate facturile și certificatele de calitate privind materialele puse în opera la imobilul din C-N,- B, precum și proiectul drumului de servitute, având în vedere că nu s-a făcut dovada că pârâții dețin astfel de documente.
Reclamanții au efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 17.371,9 lei, conform notei de cheltuieli depusă la dosar. Pârâții nu au făcut dovada cheltuielilor de judecată pe care le-au făcut în prezenta cauză.
Astfel, având în vedere prevederile art.276 Cod procedură civilă, acțiunea reclamanților fiind admisă în parte, instanța i-a obligat pe pârâții să plătească reclamanților suma de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, corespunzător pretențiilor admise.
Prin decizia civilă nr. 274/A/28.04.2009 a Tribunalului Cluj,a fost admis în parte apelul declarat de reclamanții - și -, împotriva sentinței civile nr.14.303/19.12.2008, pronunțată în dosarul civil nr- al Judecătoriei Cluj -N, care a fost schimbată parțial, în sensul că a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanți împotriva pârâților și - și, în consecință, s-a constatat neîndeplinirea de către pârâți a obligațiilor asumate prin contractul de execuție de lucrări încheiat între părți la data de 30.11.2004 la. -.
Pârâții au fost obligați să achite reclamanților echivalentul în lei, la data plății, a sumei de 40.000 Euro, cu titlu de daune compensatorii și a sumei de 23.380 Euro, cu titlu de daune moratorii parțiale; la predarea către reclamanți a tuturor facturilor și a certificatului de calitate privind materialele puse în operă la imobil (betoane, țiglă, geamuri, uși interioare și exterioare, parchet, instalație electrică, termică, gaze) și proiect drum și să achite reclamanților cheltuieli de judecată la fond în sumă de 15.107,7 lei, fiind menținute restul dispozițiilor sentinței.
Intimații au fost obligați să achite apelanților cheltuieli de judecată în apel în sumă de 6.561,74 lei.
Aderarea la apel formulată de pârâți a fost respinsă.
În considerentele acestei decizii, tribunalul reținut că esențial în soluționarea cauzei este a se stabili natura raporturilor juridice obligaționale dintre părți, raportat la multiplele acte încheiate între aceștia.
1. Astfel, în data de 30.01.2004 între părți se încheie un act intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare", prin care pârâții, în calitate de vânzători, au vândut casa situată în municipiul C-N,- B, compusă din demisol, parter, mansardă, cu suprafața de 205 mp. cu 2 camere la demisol, living, bucătărie, baie de serviciu, garaj, terasă la parter, la mansardă: 3 camere, o debara, baie, teren în suprafață de 416,7 mp. din 4.100 mp. înscris în nr.20493, cu nr.top.22054, în baza certificatului de urbanism, reclamanților, în calitate de cumpărători, pentru prețul de 77.000 Euro, la data semnării actului, aceștia achitând un avans de 32.000 Euro, urmând ca până la data de 30.06.2004 să se semneze contractul autentic.
De remarcat că, în cuprinsul art.7 al contractului, s-a stipulat obligația vânzătorilor de a face toate demersurile necesare pentru executarea în condiții de legalitate a construcției, iar, în art. 29, s-a inserat o " clauză specială", cum o numesc părțile, în privința finisajelor, respectiv: în camere parchetul va fi din lemn de fag; la demisol se va monta dușumeaua din lemn de brad; la bucătărie gresie de sau și faianță, pe care părțile le vor alege împreună; placă de acces în casă și treptele vor avea gresie antiderapantă (sau piatră de ); terasa va fi placată cu piatră de; gardul de la drum din beton și schelărie din fier forjat; gardul lateral va fi din plasă sudată; garajul va avea ușa oscilobatabilă; pe hol va fi gresie de sau; scările interioare vor fi din lemn de fag (costul va fi evaluat ulterior); balustradele de la scări din lemn de fag; ușile de la parter cu geamuri; ușile de la etaj din lemn de fag fără geam; balustrada de la balcon va fi din lemn de fag; la etaj parchet de fag peste tot; în B de la parter cabină de duș și obiecte sanitare, gresie și faianță; la etaj gresie și faianță, și obiecte sanitare; pervazele ferestrelor la interior vor fi din lemn iar la exterior din granit; centrala va fi "De ", caloriferele ""; țigla "" din ceramică, geamurile din stejar stratificat, conductele de încălzire din tub "".
2. Prin actul adițional la actul menționat anterior, încheiat în data de 30.01.2004, părțile au convenit ca pârâții să pună la dispoziția reclamanțilorimobilul finisat, cu respectarea clauzelor prevăzute la pct.9 din antecontract, conform pct.2, iar pct.9, la care s-a făcut referire mai sus, s-a completat în sensul că imobilul va avea montate și pompa de canalizare în stare perfectă de funcționare, urmând să se poată folosi și gazul metan în imobil, având contor și întreaga instalație montată, gardul va fi instalat, urmând a fi finalizate și lucrările de nivelare a curții și trotuarul din curte, precum și ușile, dușumeaua de la subsol și scările de acces la etajul superior, drumul către imobil va fi pietruit, în așa fel încât accesul să se poată face cu autoturismul până în fața porții, toate aceste lucrări urmând să se realizeze până la termenul stipulat.
De asemenea, la pct. 6 din același act, s-a convenit faptul că promitenții cumpărători nu vor mai plăti nicio sumă suplimentară pentru lucrările care se vor face imobilului, învederea finisărilor finale, la standardele identice casei promitenților vânzători, aflată în imediata vecinătate a imobilului, la data de 18.08.2004, astfel curtea imobilului prezentând o alee din pavaj, de la poartă până la ușa de intrare în casă, terasa fiind pavată cu gresie, existând de asemenea, o bordură de ciment de 60 cm în jurul casei, diferențele față de imobilul etalon fiind doar în ceea ce privește balconul, care va avea forma de brăduț din lemn.
La pct.6, s-a stabilit obligația suportării unor penalități de întârziere de 1%/zi din suma de bani plătită cu titlu de avans din preț, respectiv 41.500 Euro de către pârâți, în cazul în care nu vor respecta clauzele privind finisajele descrise mai sus.
3. În data de 29.11.2004 s-a încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare privind construcția și terenul pentru prețul de 77.000 Euro, din care s-a achitat suma de 55.000 Euro, restul urmând a fi achitat prin credit bancar până la data de 06.12.2004.
S-a mai menționat faptul că s-a predat posesia imobilului, acesta fiind conectat la utilități, cu excepția conectării la gaz, care s-a făcut doar parțial.
4. În ziua următoare încheierii actului de mai sus, pârâții s-au obligat, prin înscrisul intitulat "contract de execuție de lucrări",la efectuarea unor lucrări, respectiv efectuarea de către o persoană juridică sau fizică autorizată a unei expertize tehnice privind infiltrațiile de apă de la subsolul imobilului, care să cuprindă și un mod de rezolvare a acestora și efectuarea de către o persoană juridică sau fizică autorizată a unui proiect de execuție lucrări și executarea efectivă a lucrărilor de către respectivele persoane, care să garanteze și să răspundă pentru lucrările executate, lucrări cu termen de execuție 30.05.2005.
S-a mai prevăzut faptul că pârâții garantează buna executare a lucrării, iar la finalizarea lucrărilor, reclamanții se obligă să restituie suma de 3.000 Euro ce reprezintă garanția de bună execuție.
5. Ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale, reclamanții i-au notificat pe pârâți, în sensul punerii la dispoziție a întregii documentații privind imobilul dobândit, executării lucrărilor descrise în contractul de execuție de lucrări și remedierea unor deficiențe în ceea ce privește finisajele convenite, sub sancțiunea plății unor penalități de întârziere.
6. În data de 30.05.2005, ca o consecință a notificării, s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire, în care s-a consemnat predarea parțială a actelor care constituie documentația imobilului, cu mențiunea că nu au fost predate toate, deoarece pârâții au declarat că nu se află în posesia lor, nu s-a convenit asupra prelungirii termenului de execuție privind lucrările stabilite prin contractul de execuție, iar în ceea ce privește finisajele, pârâții au arătat că au respectat clauzele stipulate în antecontractul încheiat în data de 30.01.2004 și actul adițional la acest antecontract.
Raportat la cele menționate anterior, tribunalul a apreciat că primul act la care s-a făcut referire, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 30.01.2004, privit în ansamblu, este un contract nenumit, neputând fi încadrat într-una din categoriile reglementate de Codul civil, având pe de o parte, clauze specifice unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare și, pe de altă parte, clauze care derivă dintr-un contract de antrepriză ( din perspectiva executării finisajelor).
Cu alte cuvinte, această convenție are o natură mixtă.
Însă, prin îndeplinirea obligațiilor specifice promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, care a constat în perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu s-au stins implicit și obligațiile cuprinse în clauzele specifice contractului de antrepriză, respectiv cele privind executarea construcției în conformitate cu prevederile art.21 și 23 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcții, sub aspectul finisajelor, atât a celor descrise amănunțit în antecontract și în actul adițional cât și a celor nedetaliate dar determinate prin raportare la construcția promitenților vânzători aflată în vecinătate, denumită de părți "imobil etalon"(art.21 prevede obligațiile investitorului printre care se numără: asigurarea execuției corecte a lucrărilor prin diriginți sau agenți economici specializați, pe tot parcursul lucrărilor, acționarea în vederea soluționării neconformităților, a defectelor apărute pe parcursul execuției lucrărilor, precum și a deficiențelor proiectelor, întocmirea cărții tehnice a construcției și predarea acesteia către proprietar, art.23 stabilește obligațiile executantului și anume: sesizarea investitorilor asupra neconformităților și neconcordanțelor constatate în proiecte, asigurarea nivelului de calitate conceput, soluționarea neconformițăților a defectelor și a neconcordanțelor apărute în fazele de execuție, numai pe baza soluțiilor stabilite de proiectant cu acordul investitorului).
Pornind de la prevederile art.969 Cod civil, care consacră principiul obligativității contractului între părți, tribunalul a considerat că, în temeiul acordului realizat printr-un astfel de contract, iau naștere obligații contractuale de la care părțile nu pot abdica prin voința lor unilaterală, existând o simetrie între modul de încheiere a contractului și modul de revocare al ei, contractul fiind rezultatul unuimutuus consensus,deci și revocarea lui trebuie să fie rezultatul unuimutuus dissensus.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat, părțile nu au revocat prin consimțământ mutual obligațiile referitoare la calitatea construcției și a finisajelor, neexistând o clauză expresă în acest sens în cuprinsul actului, mențiunea "noi cumpărătorii declarăm că, cunoaștem starea de fapt și de drept a imobilului identificat mai sus ce cumpărăm, ca bun comun și consimțim să-l dobândim potrivit stipulațiilor din contract, pentru care solicităm întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului",neechivalând cu un asemenea acord, deoarece vizează la modul general starea faptică și de drept a imobilului.
De altfel, această convingere a instanței se bazează și pe poziția exprimată de către pârâți în cuprinsul procesului-verbal încheiat ca urmare a notificării efectuate de către reclamanți, arătat anterior, conform căreia au fost îndeplinite obligațiile asumate în antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 30.01.2004 și în actul adițional la acest contract, aceștia recunoscând implicit existența unor asemenea obligații, neinvocând stingerea lor prin încheierea actului autentic.
Stabilind în consecință, necesitatea respectării obligațiilor pârâților privind executarea finisajelor, dar și pe aceea a edificării construcției vândute, sub aspectul rezistenței și a stabilității structurii de rezistență a acesteia, în conformitate cu proiectul și dispozițiile legale incidente, menționate anterior, (antrenându-se în această situație răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, în a treia variantă recunoscută de doctrină, și anume obligarea vânzătorului să plătească repararea bunului înstrăinat, întemeiat pe regulile dreptului comun, art.1075 și 1077.civ. dublată de răspunderea instituită de art.29 din Legea 10/1995 în sarcina executantului construcției) tribunalul a analizat în ce măsură reclamanții sunt îndreptățiți la obținerea sumelor de bani pretinse.
Conform prevederilor art.1073 cod civil "creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației", iar, dacă acest lucru nu este posibil, el are dreptul la dezdăunare, care reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutării, executării necorespunzătoare sau cu întârziere.
Prejudiciul produs reclamanților în privința finisajelor constă, conform raportului de expertiză tehnică judiciară completat, în următoarele: într-o cameră de la demisol s-a executat pardoseală din gresie, iar într-o cameră nu s-a executat, întrucât are risc de degradare, camera fiind frecvent inundată, deși trebuia dușumea de brad la întregul demisol al clădirii; terasa a fost placată cu gresie în loc de piatră de; pervazele ferestrelor la interior care trebuiau să fie lemn și la exterior trebuia să fie din granit au fost executate doar parțial; lucrările de nivelare a curții nu s-au realizat conform proiectului, care prevede cota terenului sistematizat la 0,36, în realitate cota terenului sistematizat fiind de 0,05; trotuarul din curte este executat necorespunzător, prezentând tasări considerabile; ușile s-au executat și montat cu obiecțiuni în ceea ce privește calitatea.
De asemenea, s-a constatat că anumite categorii de lucrări nu îndeplinesc condițiile de calitate cerute de Legea nr.10/1995 sau, cel puțin calitatea medie, respectiv lucrările de sistematizare pe verticală executate nu respectă cotele de nivel din proiect și ca urmare nu asigură eliminarea apelor pluviale din incinta imobilului, în proiect prevăzându-se o cotă sa terenului sistematizat de 0,36, în realitate cota terenului fiind de cca.0,05 m; hidroizolațiile verticale și orizontale nu au fost realizat conform soluțiilor din proiect, nici la hidroizolațiile verticale ale pereților de la subsol și nici la hidroizolația orizontală de sub pardoseala de la subsol, refacerea acestora trebuind a fi rezolvată pentru întregul ansamblu al incintei imobilului, refacerea parțială nerezolvând problema infiltrațiilor de apă de la subsol (aspecte care au făcut obiectul contractului de execuție de lucrări); executarea termoizolației exterioare din polistiren nu a fost executată, aceasta fiind necesară proiectului; trotuarele nu au fost realizate potrivit detaliilor din proiect, acestea s-au realizat la alte cote de nivel, pe o umplutură necompartată, fiind drept urmare degradate; executarea terasei nu s-a făcut la dimensiunile din proiect, fiind mai mică, având 16,5 față de 22,74 mp.; fundația terasei este la adâncimea de 60 cm față de cea din proiect de 1,6, situație în care nu s-a realizat treapta la terasă; palierul de intrare și treptele de acces în holul clădirii nu respectă cotele din proiect; ramele tâmplăriei exterioare prevăzute din stejar stratificat s-au executat din lemn obișnuit, partea mobilă a ferestrelor și a ușilor exterioare prezintă deformări, fiind neetanșe, la fel sunt ușa de la balcon, două ferestre de la mansardă, fereastra de la bucătărie și ușa de acces la terasă, tâmplăria exterioară trebuie înlocuită în totalitate, nu s-au montat pervazurile exterioare la baza ferestrelor, așa cum au fost prevăzute în antecontract, pervazurile interioare prevăzute în antecontract din lemn sunt din gresie, dar lipsesc la patru pereți, ușile de la terasă și de la balcon necesită praguri mai înalte; la vizualizarea elementelor șarpantei acoperișului s-a constatat că nu sunt ignifugate și tratate împotriva biodegradării, cu mențiunea că între facturile puse la dispoziție există una pentru o soluție de ignifugare, dar nu există dovada palpabilă că la s-a folosit la clădirea în litigiu; executarea canalizării nu s-a făcut conform proiectului dar soluția actuală este mult mai bună decât cea din proiectul inițial, iar împrejmuirea nu este executată conform proiectului, principala abatere constând în nerespectarea adâncimii de fundare, care are 40 cm față de 90 cm, prevăzută în proiect, în dreptul stâlpilor, în dreptul soclului, adâncimea la care acesta este îngropat este de cca. 20 cm față de 50 cm în pământ.
În ceea ce privește deficiențele privind rezistența și stabilitatea structurii de rezistență a imobilului, comisia de experți a arătat că deficiențele structurale semnalate în raportul de expertiză întocmit de către expertul ing., (conform cărora structura de rezistență s-a realizat fără control, nu a fost sesizat faptul că proiectul avea lipsuri și greșeli, nu s-au cerut completări la proiect dar nici nu s-a consemnat modul în care s-au realizat elementele ale căror detaliu au lipsit, nu s-a consemnat adâncimea fundațiilor și dacă s-a fundat pe teren bun de fundație, situație în care nu se poate constitui cartea tehnică a construcției, s-au produs și abateri de la prevederile proiectului, unele elemente s-au executat greșit, cu abateri de la normele de calitate) sunt reale, dar cu precizarea că în urma abaterilor de la proiect și în lipsa proceselor-verbale de lucrări ascunse, precum și a soluției modificatoare din partea proiectantului, nu își poate exprima punctul de vedere asupra rezervei de siguranță a plăcii de planșeu și nici asupra soluțiilor de remediere, propunându-se efectuarea unor lucrări etapizate, pe diverse faze, în funcție de reacția construcției la acestea.
Referitor la cauza infiltrațiilor generate de apă de la nivelul demisolului, s-a constatat că acestea se datorează lipsei hidroizolațiilor verticale și orizontale prevăzute în proiect, corelate cu lucrările de sistematizare verticală neexecutate sau executate necorespunzător, impunându-se realizarea unui dren, soluție constructivă necesară a fi proiectată de către un specialist în domeniu.
Experții au mai arătat că, în realitate, cartea tehnică a construcției nu poate fi întocmită, lipsind procesele-verbale de lucrări, procesele-verbale la fazele determinate, certificate de calitate privind materialele puse în operă, dispoziții de șantier pentru soluțiile constructive modificatoare, precum și modificările soluțiilor constructive făcute de proiectant.
În concluziile acestui raport de expertiză s-a precizat că remedierea deficiențelor constatate nu poate fi cuantificată numai ca o diferență între stadiul actual al construcției și soluția prezentată prin proiect, deoarece se impune o etapizare a lucrărilor de intervenție, care se pot modifica în funcție de evoluția comportării în timp a structurii de rezistență a clădirii.
În consecință, constatând că sunt îndeplinite elementele răspunderii civile contractuale, fapta ilicită a pârâților, vinovăția, prejudiciul și raportul de cauzalitate, tribunalul a constatat neîndeplinirea de către pârâți a obligațiilor asumate prin contractul de execuție de lucrări încheiat între părți la data de 30.11.2004 la. -, referitoare la infiltrațiile de apă, apreciind că acest petit nu este inadmisibil raportat la prevederile art.111 Cod procedură civilă, constituind mai degrabă o explicitare a petitului în realizare și va obliga pe aceștia să achite reclamanților echivalentul în lei la data plății a sumei de 40.000 Euro, cu titlu de daune compensatorii.
Tribunalul a avut în vedere costul total al lucrărilor de intervenție stabilit de către dl. expert care a identificat aceleași deficiențe și nu a mai considerat necesară efectuarea unui supliment de expertiză de către comisia de experți solicitat de către pârâți, întrucât, pe de o parte, cei nemulțumiți de acest cuantum au fost reclamanții, care au și solicitat o contraexpertiză, considerând valorile mult prea mici, iar, pe de altă parte, nu poate fi primită concluzia comisiei de experți referitoare la faptul că remedierea deficiențelor nu poate fi cuantificată deoarece contravine regulilor răspunderii civile contractuale, creditorul având dreptul la dezdăunări,așa cum s-a arătat.
S-a mai invocat, în cuprinsul întâmpinării, faptul că suma de 3.000 Euro încasată de către reclamanți în baza contractului de execuție de lucrări din data de 30.11.2004 acoperă prejudiciul constând în infiltrațiile de apă, fiind inadmisibilă cuantificarea daunelor raportat la clauza penală, însă tribunalul a considerat că aceasta nu constituie o asemenea clauză, prin care părțile să determine anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutării obligației de către debitor întrucât prejudiciul fusese deja produs, fiind acordată suma cu titlu de garanție pentru bună execuție, garantând astfel buna execuție a lucrării ce urma să se realizeze pentru remedierea deficiențelor, suma fiind remisă în acest sens reclamanților.
Referitor la daunele moratorii solicitate, acestea au fost acordate parțial și numai din momentul punerii în întârziere realizată de către reclamanți în data de 18.05.2005, prin notificarea realizată prin intermediul executorului judecătoresc, debitorii nefiind de drept în întârziere conform prevederilor art.1079 pct.1 Cod civil, cuantificate de instanță la suma de 23.380 Euro, având în vedere pct.7 din actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 30.01.2004.
Totodată, tribunalul i-a obligat pe pârâți la predarea către reclamanți a tuturor facturilor și a certificatului de calitate privind materialele puse în operă la imobil (betoane, țiglă, geamuri, uși interioare și exterioare, parchet, instalație electrică, termică, gaze) și proiect drum, raportat la faptul că, potrivit art.21 lit.din Legea nr. 10/1995, pârâții aveau obligativitatea întocmirii cărții tehnice, care trebuie să cuprindă toate aceste înscrisuri.
În ceea ce privește aderarea la apel, tribunalul a respins-o, apreciind soluția instanței de fond ca fiind temeinică și legală, în condițiile în care pârâții nu sunt titularii unui drept de servitute asupra fondului reclamanților, în conformitate cu art.620-643.civ. fiind lipsit de relevanță faptul că acea conductă nu este funcțională și este îngropată la 3 adâncime.
Împotriva acestei decizii, au declarat în termen legal recurs pârâții, solicitând modificarea ei, în sensul respingerii apelului reclamanților, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele.
În motivarea recursului lor, pârâții reiterează starea de fapt, arătând că instanța de apel a calificat în mod eronat actul juridic dedus judecății, motiv de recurs prev. de art. 304 pct.8 Cod proc.civ. a acordat ceea ce nu s-a cerut, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 6 Cod proc.civ. făcând o incorectă aplicare a dispozițiilor legale pertinente în materie, motiv de recurs prev. de art. 304 pct.9 Cod proc.civ. și omițând să motiveze de o manieră coerentă cuantumul daunelor interese compensatorii, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.
Referitor la primul motiv, instanța de apel a reținut în mod greșit natura juridică mixtă a convenției încheiată între părți, apreciind că este vorba de clauze ce țin atât de contractul de vânzare-cumpărare, cât și de cel de antrepriză.
În realitate, art. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.01.2004 nu este altceva decât o clauză de impunere a unor standarde de calitate ale viitoarei case, obiect la promisiunii, nicidecum o clauză autonomă specifică contractului de antrepriză, neputându-se identifica angajamentul ferm al pârâților să execute în regie proprie și pe propriul risc unele lucrări, antrepriza fiind un contract oneros și neputându-se prezuma, în tăcerea contractului, că prețul vânzării include și o retribuție pentru antrepriză, clauza nu este una echivocă, pentru trebui să fie lămurită prin interpretare, oricum, clauzele contractuale trebuind interpretate prin prisma ansamblului, neputând fi identificat un contract de antrepriză într-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare numai pentru simplu fapt că sunt stipulate detalii de finisare.
În realitate, actul încheiat între părți are caracterul unei promisiuni de vânzare-cumpărare unui bun viitor, încheierea contractului autentic atrăgând caducitatea dispozițiilor antecontractului din 30.01.2004, neexistând temei pentru angajarea răspunderii contractuale a pârâților, în condițiile în care reclamanții au acceptat nivelul calitativ al locuinței cumpărate, actul adițional din 30.01.2004 prevăzând că promitenții cumpărători vor achita restul de preț până la 30.09.2004 dacă până la această dată se va încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare și vor fi respectate toate clauzele cuprinse în antecontract și actele adiționale. Data încheierii contractului autentic a fost prorogată, însă reclamanții l-au semnat și au plătit prețul în integralitatea sa, împrejurare ce echivalează cu recunoașterea conformității calitative a locuinței cumpărate și renunțarea la dreptul de invoca viciile aparente, altminteri, reclamanții ar fi invocat excepția de neexecutare al contractului.
Când părțile au dorit să încheie un contract de execuție, l-au și denumit ca atare, așa cum este cazul contractului autentificat la data de 30.11.2004.
Câtă vreme reclamanții au acceptat nivelul calitativ al locuinței, în mod greșit au fost obligați pârâții la plata daunelor interese compensatorii și a celor moratorii evaluate prin clauză penală.
Referitor la garanția de bună execuție din contractul de execuție, instanța de apel nu a sesizat că pârâții și-au asumat o obligație alternativă, în sensul art. 1026 și urm. civil, lăsând la dispoziția reclamanților o sumă consistentă, respectiv 3.000 Euro, net superioară valorii lucrărilor ce se impuneau a fi efectuate, înțelegând ca, în măsura în care n-ar fi reușit să-și îndeplinească obligațiile, să abandoneze suma la dispoziția beneficiarilor, obligația stingându-se astfel prin executarea obligației alternative.
În ceea ce privește cuantumul daunelor interese, pârâții au fost obligați la plata unei sume ce aproape atinge prețul locuinței, fără ca instanța de apel să motiveze modul de calcul al acestei sume, din raportul de expertiză întocmit de ing. rezultând un cost total al lucrărilor de intervenție necesare de 34.358 Euro.
Instanța de apel a acordat ceea ce nu s-a solicitat prin acțiunea introductivă, fiind angajată răspunderea pârâților și pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, în forma obligării lor la repararea bunului înstrăinat.
În realitate, instanța de apel nu a analizat diferența dintre viciile ascunse și neconformitățile aparente, reclamanții nesolicitând angajarea răspunderii pârâților pentru viciile ascunse, ci doar pentru neconformități aparente.
Reclamanții, prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Referitor la interpretarea contractului din 30.01.2004, pârâții susțin că intenția comună a părților a fost de obligare pârâților recurenți la realizarea finisajelor construcției (art. 977.civil), acesta fiind sensul în care clauza respectivă produce efecte (art. 978.civ.), o astfel de interpretare rezultând și prin folosirea metodei sistematice (art. 982.civ.), cu atât mai mult cu cât pârâții s-au obligat ca, în cazul în care nu vor respecta clauzele din actul adițional referitoare la finisajele imobilului, să plătească o penalitate de 1% pe zi întârziere.
Obligațiile asumate de pârâți nu s-au stins prin semnarea de către reclamanți a contractului autentic de vânzare-cumpărare din 30.01.2004 și a actului adițional din 18.08.2004, prin încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare stingându-se doar obligația de a face asumată de promitenții vânzători de a se prezenta în fața notarului public și încheia contractul în formă autentică prevăzută de lege, neexistând nicio manifestare de voință a părților, în sensul art. 969.civ. referitoare la desființarea mutuală a convențiilor din 30.01.2004 și 18.08.2004, prin care pârâții și-au asumat obligații referitoare la finisaje.
Faptul că ultimul act adițional la antecontractul din 30.01.2004, respectiv actul din 3.11.2004, nu mai face referiri la finisaje, nu înseamnă caducitatea clauzelor referitoare la această obligație, în dreptul românesc, tăcerea neavând valoare juridică decât în cazurile expres și limitativ prevăzute de lege. În realitate, actul adițional la care se face referire, adaugă la obligații și nu scutește de obligații preexistente.
Invocarea excepției de neexecutare a contractului este o facultate și nicidecum o obligație a pârâților, astfel că nu se poate interpreta neexercitarea acestui drept ca o renunțare la executarea obligațiilor corelative asumată de cealaltă parte.
Suma de 3.000 Euro din contractul de execuție este garanție, respectiv o clauză penală, și nicidecum o obligație alternativă, altminteri nu avea nici un sens prevederea acestei sume în contract, ea putând fi pur și simplu predată în fața notarului public.
Instanța de apel a limitat cuantumul daunelor interese compensatorii la suma solicitată de reclamanți prin cererea introductivă, ea dispunând de o marjă de apreciere, în condițiile unei justificări rezonabile, fiind ușor de observat pentru instanță că evaluările expertului nu corespund fidel condițiilor actuale ale pieței construcțiilor, singurul expert evaluator fiind adus din Tg. M, ca urmare a dispoziției primei instanțe, iar acesta invocând un decret, respectiv Decretul nr. 256/1982, care nu are în vedere realitatea actuală, iar coeficientul de actualizare al prețurilor raportându-se la trimestrul IV al anului 2006, acesta fiind motivul pentru care instanța de apel majorat cuantumul daunelor interese stabilite de expert de la suma de 34.358 Euro la suma de 40.000 Euro.
În contractul autentic de vânzare-cumpărare, reclamanții au declarat doar că ei cunosc situația imobilului, iar prevederea contractuală referitoare la consimțământul la dobândire potrivit stipulațiilor din contract nu reprezintă altceva decât o manifestare de voință în sensul obligațiilor asumate de aceștia prin antecontract, respectiv de a cumpăra imobilul, constând în suprafața de teren înstrăinată și construcție, cu privire la finisaje, părțile încheind contracte distincte.
Prin contractul încheiat la 30.01.2004, vânzătorii s-au obligat să facă toate demersurile pentru executarea în condiții de legalitate construcției, iar normele tehnice privind stabilitatea și rezistența construcțiilor sunt norme imperative de la care părțile nu pot deroga.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 6-9 Cod proc.civ. ce constituie temeiul său în drept, curtea apreciază că acesta este doar parțial fondat, în ceea ce privește cuantumul daunelor interese compensatorii, din considerentele ce urmează a fi expuse.
a) Astfel, primul motiv de recurs se referă la greșita calificare a actului juridic dedus judecății, motiv prev. de art. 304 pct. 8. pr. civ. susținându-se că greșit a reținut instanța de apel natura juridică duală a convenției încheiată între părți, respectiv ca având clauze specifice promisiunii de vânzare-cumpărare și celui de antrepriză, în realitate fiind vorba doar de o promisiune de vânzare cumpărare.
În calificarea juridică a acestei convenții, trebuie să se pornească de la împrejurarea că este vorba de transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren pe care urma să fie edificată o construcție din materialele celui care s-a obligat la transferul proprietății, părțile înțelegându-se asupra detaliilor referitoare la construcția ce urma să fie edificată, incluzând și finisajele. Problema care se ridică în această situație este dacă vorbim de promisiunea de vânzare a unui bun viitor, de un contract de antrepriză sau, așa cum a reținut instanța de apel, de un contract de natură mixtă. Evident, înainte de toate, se impune lămurită împrejurarea dacă poate coexista convenția privind vânzarea unui bun viitor (sau promisiunea de vânzare a unui bun viitor) cu un contract de antrepriză sau cele două se exclud reciproc. În opinia instanței, cele două contracte se exclud reciproc, întrucât, în cazul în care procurarea materialului de către antreprenor nu constituie decât o clauză accesorie contractului, al cărui obiect principal este realizarea lucrării, privită ca rezultat, contractul este de antrepriză, în sensul art. 1478. civ. iar, în cazul în care materialul procurat de antreprenor este elementul esențial al contractului, depășind valoarea muncii, vorbim de o vânzare a unui bun viitor (a se vedea, în acest sens, Fr., Tratat de drept civil, speciale, Ed. A IV-a, actualizată de și, vol. II, Ed. Universul Juridic 2006, p. 192-193). În cauza de față, terenul a fost proprietatea pârâților, pe acesta edificându-se o construcție din materiale procurate de pârâți, astfel că acest contract este unul de vânzare (promisiune de vânzare) a unui bun viitor, cu atât mai mult cu cât, așa cum corect susțin pârâții, după încheierea contractului autentic și plata prețului, nu s-a stabilit un nou preț al contractului intitulat "de executare de lucrări", antrepriza având un caracter oneros.
Raportat la această împrejurare, se ridică problema care este natura juridică a convenției de executare de lucrări, încheiată a doua zi după semnarea contractului autentic notarial de vânzare cumpărare. La data încheierii contractului autentic, construcția era terminată, deci bunul exista, însă nu era la standardele dorite de cumpărătorii reclamanți, asupra cărora părțile s-au înțeles. Se face o confuzie raportat la actul juridic încheiat între părți referitor la remedierea defecțiunilor, pornind de la împrejurarea că așa zisul contract de executare de lucrări a fost încheiat la o zi după încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, confundându-se actul juridic în sens denegotium iuris(manifestare de voință făcuta cu scopul de a produce efecte juridice) cu cel deinstrumentum probationis(înscris constatator, mijloc de probă). În realitate, din succesiunea faptelor, este evident că părțile au dorit executarea întocmai a obligațiilor asumate. Pentru că, așa cum se putea vedea parțial cu ochiul liber, construcția nu corespundea standardelor asupra cărora se înțeleseseră părțile, vânzătorii s-au obligat să remedieze aceste defecțiuni, fiind vorba, în realitate, de o clauză de agravare a răspunderii pentru vicii, aceasta extinzându-se și la viciile aparente. De aceea, așa cum corect susțin reclamanții cumpărători, nu se poate reține că, semnând contractul autentic notarial de vânzare cumpărare, aceștia ar fi renunțat la pretențiile referitoare la calitatea construcției, actul încheiat la interval de o zi confirmând doar acest lucru.
b) În ceea ce privește obiectul acțiunii, pentru că pârâții recurenți susțin că reclamanții cumpărători au investit instanța doar cu o acțiune în răspundere pentru vicii aparente, nu și pentru vicii ascunse, ca dovadă că au înregistrat o altă acțiune sub nr- la Judecătoria Cluj N, având ca obiect garanția pentru vicii ascunse, în realitate, așa cum rezultă din cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamanții au investit instanța cu o acțiune în răspundere contractuală întemeiată pe contractul de executare de lucrări, care, așa cum s-a reținut deja, este o clauză de agravare a răspunderii pentru vicii, instanța fiind, așadar, investită cu o acțiune în răspunderea vânzătorilor pentru vicii ale lucrului, ascunse și aparente, instanța de apel neacordând, astfel, mai mult decât s-a cerut, nesubzistând, deci, motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 6. pr. civ.
Faptul că reclamanții au exercitat o altă acțiune cu același obiect nu este de natură să modifice interpretarea clauzelor contractuale sau a cuprinsului cererii de chemare în judecată, punându-se doar problema autorității de lucru judecat, în sensul art. 1201. civil, litispendența prev. de art. 163. pr. civ. neputând fi invocată în condițiile în care prezenta cauză se află în recurs, și nu în fața instanțelor de fond.
c) Referitor la garanția de bună execuție, pârâții au invocat existența unei obligații alternative la alegerea debitorului, în sensul art. 1026 și urm. civ. susținere contrazisă de plata sumei de 3000 Euro la data încheierii convenției intitulată de executare de lucrări în care se stipulează obligația viitoare a vânzătorilor de a remedia lucrările executate necorespunzător. Dacă debitorul avea alegere între cele două obligații, executarea uneia la data încheierii convenției făcea inutilă stipularea obligației alternative.
În realitate, se pune, eventual, problema unei obligații facultative ( a se vedea, în acest sens,de obiecte,în, Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Academiei România 1981, p. 379-380), creditorul putând solicita doar executarea prestației obiect al obligației (în cazul în speță, a obligației de remediere a lucrărilor), debitorul putându-se, însă, libera prin executarea prestației facultative (adică prin lăsarea sumei de 3000 euro achitată cu titlu de garanție în mâna creditorului). Această teză putea fi susținută dacă rezulta din intenția părților, pârâții afirmând că suma respectivă depășea considerabil valoarea lucrărilor, de aceea lăsarea garanției în mâinile creditorilor era liberatorie. Așa cum rezultă, însă, din cuprinsul contractului încheiat la 30.11.2004, părțile nu cunoșteau nici măcar aproximativ valoarea lucrărilor de reparații, înțelegându-se cu privire la efectuarea unei expertize care să evalueze aceste lucrări. Din expertiza efectuată în cursul procesului, rezultă că valoarea lucrărilor de reparații era considerabil mai mare decât suma oferită cu titlu de garanție.
Desigur, se ridică legitim întrebarea ce efecte producea această clauză privind obligația de garanție, care a fost intenția reală a părților cu privire la această sumă. Că nu poate fi vorba de o obligație facultativă, rezultă și din cuprinsul contractului, în care nu se arată, cum ar fi în cazul obligației facultative, că debitorii se puteau libera lăsând în mâna debitorilor suma plătită cu titlu de garanție, dacă, de ex. într-un anumit termen, nu au efectuat lucrările de remediere, ci, dimpotrivă, că creditorii se obligau să restituie această sumă în cazul în care debitorii își executau obligația.
Să fie vorba de o evaluare convențională a prejudiciului, o clauză penală în sensul art. 1066 și urm. civ.? Dacă ar fi așa, aceasta opera doar la cererea creditorilor, fiind facultatea lor să solicite executarea obligației (de a face) sau să invoce clauza penală, dar daunele compensatorii, oricum, s-ar limita la evaluarea convențională.
În realitate, nu rezultă nici o astfel de intenție a părților, tocmai datorită împrejurărilor deja arătate, adică a faptului că părțile au urmărit executarea întocmai a obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare cumpărare, materializată în contractul de vânzare cumpărare completat cu clauza de agravare a răspunderii cuprinsă în contractul de execuție de lucrări. Oricum, clauzele neclare, potrivit art. 1312 alin. 2. civ. se interpretează împotriva vânzătorului.
Prin urmare, se poate pune, eventual, problema unei obligații alternative la alegerea creditorilor (promitenți cumpărători deveniți cumpărători) în sensul art. 1027. civ. ei fiind cei care puteau opta între executarea obligației de remediere a construcției, în funcție de valoarea lucrărilor stabilite prin expertiza ce urma să se efectueze, și păstrarea sumei oferite cu titlu de garanție.
Nu subzistă, așadar, nici sub acest aspect, motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 8. pr. civ. privind greșita interpretare a convenției dintre părți.
d) În ceea ce privește motivul referitor la nemotivarea cuantumului daunelor compensatorii, prev. de art. 304 pct. 7. pr. civ. acesta este fondat, întrucât, într-adevăr, în raportul de expertiză întocmit de ing. exp., cuantumul acestora este evaluat la suma de 33.318 Euro, iar instanța de apel reține doar că reclamanții au contestat această sumă, fără a motiva, însă, vreun alt cuantum.
Față de această împrejurare, în temeiul art. 312 alin. 1-3 raportat la art. 304 pct. 7. pr. civ. curtea va admite recursul pârâților și va modifica decizia obiect al recursului, limitând cuantumul daunelor interese compensatorii la această sumă, completând considerentele deciziei instanței de apel în sensul că, la stabilirea acestei sume, instanța a avut în vedere concluziile raportului de expertiză, din împrejurările cauzei nerezultând vreun alt cuantum ce să poată fi estimat de instanță, pe considerente de echitate, contrar susținerilor reclamanților intimați din întâmpinare.
Întrucât recursul urmează a fi admis în parte, în temeiul art. 276. pr. civ. curtea va compensa cheltuielile de judecată ale părților.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite în parte recursul declarat de pârâții și - împotriva deciziei civile nr. 274 din 28 aprilie 2009 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, pe care modifică parțial, în ceea ce privește cuantumul daunelor compensatorii, care este de 33.318 euro în loc de 40.000 euro.
Menține restul dispozițiilor.
Compensează cheltuielile de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 29 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - -
plecată la, semnează
președintele curții
Red. dact. GC
7 ex/22.10.2010
Jud.apel:,
Președinte:Eugenia PușașiuJudecători:Eugenia Pușașiu, Andrea Chiș Ana Ionescu
