Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 246/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ Nr. 246/ Dosar nr-
Ședința publică din 06 octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniel Marius Cosma
JUDECĂTOR 2: Maria Carmen Tică
Judecător - -
Grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursurilor declarate de pârâții UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ - MUNICIPIUL PRIN PRIMAR, și, împotriva deciziei civile nr. 80/Ap din data de 25 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 29 septembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta iar instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 6 octombrie 2008.
CURTEA:
Asupra recursului civile de față,
Constată că prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la Judecătoria Brașov sub nr. 13848/2002, reclamantul a solicitat în contradictoriu cu pârâții, -, - SRL și Orașul prin primar, ca prin sentința ce se va pronunța a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, având ca obiect imobilul din str. - 67, radierea din CF 4560 a dreptului de proprietate întabulat pe numele părților persoane fizice cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr. 7878/25.09.2003 pronunțată în dosarul nr.13848/2002, Judecătoria Brașova admis cererea precizată de reclamant, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr.628/13.02.2007 și a ordinului Prefectului Județului B 361/1997, dispunând radierea din CF 4650 a dreptului de proprietate al părților persoane fizice.
Prin decizia civilă nr. 464/11.05.2004, pronunțată în dosarul nr. 514/2004, Curtea de APEL BRAȘOVa admis apelurile declarate de apelanții pârâți - - B, Unitatea Administrativ Teritorială a municipiului prin primar, Prefectura Județului B, -, și, împotriva sentinței civile nr.7878/2003 a Judecătoriei Brașov, pe care a schimbat-o în tot, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, fiind totodată respinsă și cererea formulată de apelanții, -, și pentru acordarea cheltuielilor de judecată.
Prin decizia civilă nr. 11/11.01.2006, pronunțată în dosarul nr. 1499/2005 Curtea de APEL BRAȘOVa admis recursul declarat de reclamant împotriva deciziei civile nr. 464/2004 a Curții de APEL BRAȘOV, pe care a casat-o, trimițând cauza spre rejudecare Tribunalului Brașov.
Prin decizia civilă nr. 279/25.10.2007, Tribunalul Brașova respins apelurile declarate de apelanții pârâți - -, Unitatea Administrativ Teritorială municipiul, -, și împotriva sentinței civile nr.7878/2003 pronunțată de Judecătoria Brașov și a respins apelul declarat de apelanta Prefectura Județului B ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală.
Prin decizia civilă nr. 24/29.01.2008, pronunțată în dosarul nr-, Curtea de APEL BRAȘOVa admis excepția nulității hotărârii atacate, în consecință a admis recursurile declarate de pârâții Unitatea Administrativ Teritorial municipiul, -, și împotriva deciziei civile nr.279/25.10.2007 a Tribunalului Brașov, pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecarea apelurilor la Tribunalul Brașov.
Prin decizia civilă nr. 80/25.03.2008, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Brașova respins apelurile declarate de apelanții - - Unitatea Administrativ Teritorială municipiul, -, și împotriva sentinței civile nr. 7878/25.09.2003 a Judecătoriei Brașov, pe care a păstrat-o și a respins apelul declarat de apelanta Prefectura Județului B, ca fiind formulată de o persoană lipsită de capacitate procesuală.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele.
Apelanta - - a susținut valabilitatea contractului de vânzare cumpărare a cărei nulitate se cere raportat la prevederile Legii 112/1995.
Conform art. 9 din Legea 112/1995 chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari sau reprezentanților acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat între apelanta - - și apelanții și la data de 13.02.1997.
Cumpărătorii erau chiriași în imobil din anul 1982.
Reclamantul a formulat cerere de restituire a imobilului în natură la data de 24.04.1996.
Din adresa depusă la fila 127 în dosarul de fond rezultă că reclamantul s-a adresat Comisiei Județene de aplicare a Legii 112/1995 cu o cerere de restituire în natură a imobilului situat în, str. -, nr. 67, cerere ce a fost înregistrată în dosarul 469/8.07.1996.
Această cerere a fost respinsă prin Hotărârea 621/21.06.1999.
Din aceste înscrisuri rezultă că reclamantul a formulat cerere de restituire a imobilului care a fost înregistrată la data de 24.04.1996 la Consiliul Local, iar contractul de vânzare cumpărare criticat a fost încheiat după formularea acestei cereri și înainte de soluționarea sa.
Dispoziția legală mai sus menționată permite numai vânzarea apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari iar în prezenta cauză această condiție nu a fost îndeplinită la data încheierii contractului ce face obiectul prezentului litigiu.
Este adevărată susținerea apelantei conform căreia cauza de nulitate trebuie să existe la data încheierii contractului, însă așa cum am arătat anterior, la data încheierii contractului nu erau îndeplinite toate condițiile impuse de lege pentru a fi permisă cumpărarea.
Necunoașterea de către pârâți a demersurilor făcute de către reclamant pentru retrocedarea imobilului nu înlătură neîndeplinirea condiției nerespectate la încheierea contractului.
Apelanta - -, în calitate de administrator a imobilului, era datoare să verifice dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale pentru a putea încheia contractul de vânzare cumpărare a imobilului.
Această apelantă invocă în susținerea motivelor de apel buna credință a cumpărătorilor. Pentru ca actul juridic de înstrăinare să nu fie lovit de nulitate absolută trebuie ca ambele părți contractante să fie de bună credință în momentul încheierii actului.
Instanța a solicitat apelantei - - să comunice ce măsuri s-au întreprins pentru clarificarea situației juridice a locuințelor.
La această solicitare s-a răspuns că la data vânzării nu exista nici o notificare cu privire la imobilul în litigiu, că imobilul era deținut de chiriași cu contract de închiriere și că Decretul 223/1974 reprezenta titlul valabil al statului, fără a indica dacă înainte de a proceda la încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a adresat Comisiei Locale de aplicare a Legii 112/1995 pentru a verifica dacă există cerere de restituire a imobilului formulată de fostul proprietar.
Acest răspuns duce la concluzia că apelanta nu a făcut nici un demers pentru a verifica dacă s-a solicitat imobilul de către foștii proprietari, astfel că nu se poate reține buna credință a acesteia.
După respingerea cererii reclamantului de restituire a imobilului formulată în baza Legii 112/1995, acesta s-a adresat instanței de judecată pentru constatarea nevalabilității titlului statului și după apariția Legii 10/2001 a formulat notificare în baza acestei legi.
Aceste demersuri ale reclamantului nu au relevanță relativ la buna credință a cumpărătorului.
S-a invocat că art. 18 lit. d din Legea 10/2001 reprezintă o recunoaștere a valabilității actelor de dobândire a locuințelor de către foștii chiriași.
Această prevedere legală se referă la situația în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispozițiilor Legii 112/1995, însă contractul ce face obiectul prezentului litigiu nu se încadrează în această categorie.
B credință a cumpărătorilor a fost invocată și de aceștia prin apelul declarat și acest motiv va fi analizat în apelul acestora.
Cu privire la apelul declarat de apelanții, -, și reținem următoarele:
O primă critică se referă la faptul că instanța de fond se regăsește în poziția de apărător al părții reclamante și nu observă că în acest caz nu era posibilă o restituire a imobilului în natură, că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare statul deținea un titlu valabil, că au fost respectate dispozițiile art. 9 și vânzarea s-a făcut cu bună credință, că dreptul material aplicabil este Legea 112/1995 nu Legea 10/2001.
Conform prevederilor art. 129 alin. 5 cod procedură civilă judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză. Raportat la aceste prevederi legale nu este întemeiată susținerea apelanților conform căreia instanța de fond a devenit apărător al reclamantei.
S-a susținut că instanța trebuia să observe că nu este și nu era posibilă restituirea în natură a acestui imobil.
Instanța de fond nu a fost investită cu o cerere în sensul constatării posibilității restituirii în natură a imobilului, ci cu o cerere de constatarea a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare.
Legea 112/1995 impune anumite condiții în care este permisă vânzarea locuințelor deținute de chiriași.
Contractele încheiate în baza acestei legi sunt valabile dacă sunt încheiate cu respectarea acestor condiții.
Indiferent de soluția pronunțată de Comisia Județeană pentru aplicarea Legii 112/1995 cu privire la cererea formulată de reclamant de restituire a imobilului, până la pronunțarea acestei soluții vânzarea nu putea fi efectuată în mod legal.
Nici apelanta - - și nici chiriașii nu puteau ști ce în ce mod se va soluționa cererea reclamantului și nici nu erau abilitați să facă presupuneri în acest sens.
Părțile contractante trebuia să respecte prevederile legale și să nu încheie actul de vânzare cumpărare anterior soluționării cererii reclamantului de restituire în natură a imobilului.
O altă critică formulată se referă la valabilitatea titlului statului.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare Statul R era înscris în cartea funciară ca proprietar în baza Decretului 223/1974.
Prin sentința civilă 5511/23.06.2006 a Judecătoriei Brașovs -a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului în litigiu iar prin decizia civilă 21/A/2007 a Tribunalului Brașova fost menținută această sentință. Prin decizia civilă 207/R/2007 a fost respins recursul declarat împotriva deciziei 21/2007, soluția privind nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului în litigiu devenind irevocabilă.
Toate aspectele invocate cu privire la acest aspect nu prezintă interes în cauză deoarece prevederile art. 9 din Legea 112/1995 trebuiau respectate la încheierea contractului și dacă titlul statului era valabil.
Este de reținut și faptul că, deși hotărârea judecătorească prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului este ulterioară încheierii contractului, efectele ei sunt declarative deoarece s-a constatat că statul nu a avut niciodată un titlu valabil de preluare.
B credință invocată de apelanții cumpărători pentru a menține contractul de vânzare cumpărare nu poate nu poate valida operațiunea juridică. Această soluție ar avea suport în principiul validității aparenței de drept, exprimat în adagiul " error communis facit jus", pentru incidența căruia se impunea, printre altele, două condiții cumulative: eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului care să fie comună, unanimă, invincibilă și condiția bunei credințe a subdobânditorului care trebuie să fie lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă acestuia.
Caracterul comun și invincibil al erorii nu se prezumă, el trebuie dovedit de cumpărător, dovadă pe care apelanții nu au făcut-o, iar buna credință nu este lipsită de îndoială deoarece au dobândit folosința imobilului în calitate de chiriași și prin cercetarea cărții funciare putea să constate că imobilul nu a fost construit de stat ci preluat de către acesta de la alte persoane. Apelanții cumpărători puteau și trebuia să se intereseze și să obțină informații privitor la intenția reclamantului de a-și redobândi proprietatea iar pasivitatea de care au dat dovadă le este imputabilă.
B credință nu poate fi justificată prin susținerea că nu au cunoscut de existența cererii de restituire în natură a imobilului formulată de reclamant și nici prin pasivitatea de care apelanții au dat dovadă.
S-a susținut prin motivele de apel că dreptul de proprietate a fost dobândit de cumpărători prin lege, nu prin cumpărare și că acest contract nu este prin el însuși izvorul dreptului de proprietate ci că acesta se înfățișează ca un mijloc de realizare a dispozițiilor legii.
Aceste susțineri sunt neîntemeiate deoarece legea invocată nu dispune trecerea în proprietatea chiriașilor a imobilelor în care locuiesc, ci prevăd posibilitatea de cumpărare a acestora de către chiriași dacă sunt îndeplinite cerințele legii.
Cu privire la îndeplinirea condițiilor cerute de lege pentru a se încheia în mod valabil contractul de vânzare cumpărare, așa cum am arătat și la analiza motivelor de apel invocate de apelanta - -, se impunea ca cererea de cumpărare a apelanților să fie soluționată numai după ce se soluționa cererea de restituire în natură formulată de fostul proprietar al imobilului.
Susținerea apelanților că vânzarea trebuia să se facă după împlinirea termenului de 6 luni nu este întemeiată.
Acest termen de 6 luni a fost prevăzut pentru a da posibilitatea foștilor proprietari să formuleze cererile de restituire a imobilelor. După împlinirea acestui termen chiriașii aveau posibilitatea să opteze pentru cumpărarea imobilelor, nu să le fie încheiate contractele de vânzare cumpărare indiferent de existența sau inexistența cererilor formulate de foștii proprietari.
Celelalte condiții impuse de Legea 112/1995 au fost îndeplinite la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, însă pentru a fi valabil încheiat trebuia să fie îndeplinite toate condițiile legale.
S-a susținut că în speță sunt aplicabile prevederile art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001 conform cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință.
Această susținere este în contradicție cu motivul anterior prin care s-a invocat valabilitatea titlului statului asupra imobilului și nu este de natură a modifica soluția pronunțată de prima instanță deoarece buna credință a părților contractante nu a fost reținută pentru considerentele anterior arătate.
Municipiul a invocat prin apelul formulat că instanța de fond nu a analizat înscrisurile depuse la dosar și condițiile în care a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare.
Din considerentele sentinței criticate rezultă că instanța de fond a analizat aspectele invocate și a reținut în mod corect condițiile în care a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare.
S-a invocat, de asemenea, buna credință a cumpărătorilor.
Acest aspect a fost analizat anterior.
Faptul că cererea reclamantului de restituire a imobilului a fost depusă la Comisia de aplicare a Legii 112/1995 iar contractul a fost încheiat între apelanții - - și chiriași nu justifică buna credință a cestora deoarece ambele părți contractante trebuia să facă demersuri pentru a afla situația juridică concretă a imobilului.
Nu pot fi menținute ca valabile actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea prevederilor legale numai pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.
Împotriva deciziei a declarat recursul recurentul pârât Municipiul prin primar, precum și recurenții pârâți, -, și.
Prin recursul declarat, recurentul pârât Municipiul a solicitat schimbarea în tot a deciziei nr. 80/2008 pronunțată de Tribunalul Brașov, iar în urma rejudecării, respingerea cererii de chemare în judecată.
În dezvoltarea motivelor de recurs se invocă buna - credință a pârâților, -, și și cauza licită la încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
Prin recursul declarat, recurenții pârâți, -, și au solicitat modificarea în tot a deciziei, în sensul admiterii apelurilor și respingerii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată și completată.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenții pârâți invocă dispozițiile art.304 pct. 9 Cod procedură civilă, susținând că hotărârea este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Se evidențiază imposibilitatea coexistenței ilicității și relei credințe ca temei al nulității absolute al aceluiași contract, precum și legea aplicabilă în cauză, respectiv Legea nr. 112/1995.
Totodată, se arată că sentința civilă nr. 551/2006 prin care a fost constatată nevalabilitatea titlului Statului Român nu le este opozabilă și că recurenții pârâți nu aveau calitatea de a analiza valabilitatea titlului statului la momentul cumpărării imobilului, această atribuție aparținând numai instanței de judecată, potrivit art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998.
În acest sens sunt invocate și dispozițiile art. 32 din Legea nr. 115/1938 care instituie prezumția că simpla înscriere în cartea funciară a dreptului real imobiliar pe numele vânzătorului, valorează titlu.
Recurenții pârâți invocă respectarea legii la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, întrucât la momentul vânzării imobilul intra sub incidența Legii nr. 112/1995, se afla în proprietatea Statului Român, al cărui drept de proprietate era întabulat în cartea funciară.
În ce privește îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995 se arată că recurenții pârâți au cumpărat imobilul după expirarea termenului de 6 luni, în persoana acestora au fost îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, reclamantul nu avea deschisă calea cererii de restituire în natură, întrucât imobilul era ocupat de chiriași, iar chiriașii nu au fost notificați și încunoștințați de intenția reclamantului de revendicare a imobilului.
Se subliniază faptul că în mod greșit instanța nu a analizat buna sau reaua credință a pârâților, prin raportare la dispozițiile art. 46 alin. 2 din Legea nr.10/2001 și ale Legii nr. 112/1995.
Examinând cauza în raport cu actele, lucrările dosarului și cu motivele de recurs, Curtea reține următoarele:
Contractul de vânzare - cumpărare nr. 628 fost încheiat de pârâți la data de 13.02.1997, în calitate de chiriași ai imobilului din str. - nr.67.
La data de 24.04.1996, reclamantul s-a adresat Comisiei Județene de aplicare a Legii nr. 112/1995 cu o cerere de restituire în natură a imobilului în litigiu, cerere ce a fost respinsă prin Hotărârea nr. 621/21.06.1999.
Rezultă, fără îndoială faptul că după înregistrarea la Comisia Județeană de aplicare a Legii nr. 112/1995 a cererii reclamantului de restituire în natură a imobilului și înainte de soluționarea acesteia prin hotărâre de către Comisie, a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare între pârâți și - SRL, respectiv la data de 13.02.1997.
Dispozițiile Legii nr. 112/1995 permit vânzarea numai a apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari, în speță această condiție nu a fost îndeplinită la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare nr.628/13.01.1997.
În acest sens, CEDO în cauzele Gabriel contra României și Străin contra României a statuat că vânzarea de către Stat a unui bun al altuia unor terți, chiar atunci când era anterioară confirmării în justiție în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia și că terții era de bună - credință, reprezintă o privare de bun. O asemenea privare, combinată cu lipsa totală a despăgubirii este contrară art. 1 din Protocolul
Pe de altă parte, dispozițiile Legii nr. 112/1995 se aplică doar imobilelor preluate cu titlu valabil. În speță, prin sentința civilă nr. 5511/23.06.2006 a Judecătoriei Brașovs -a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului în litigiu, iar prin decizia civilă nr. 21/A/2007 a Tribunalului Brașova fost menținută această sentință. Prin decizia civilă nr. 207/R/2007 a fost respins recursul declarat împotriva deciziei nr. 21/2007, soluția privind nevalabilitatea titlului Statului asupra imobilului în litigiu devenind irevocabilă. Sentința civilă nr. 5511/23.06.2006 a Judecătoriei Brașov are efect declarativ în sensul că ea constată drepturi preexistente, în speță constată faptul că Statul nu a avut niciodată un titlu valabil de preluare.
Cu privire la acest aspect, în cauza Păduraru contra României, CEDO a reținut că lipsa titlului Statului la momentul vânzării face ca ingerința litigioasă a acestuia să fie lipsită de bază legală, având în vedere că Legea nr.112/1995 nu permitea decât vânzarea bunurilor dobândite cu titlu. Ținând cont că ingerința în dreptul de proprietate al reclamantului a fost lipsită de bază legală, Curtea a statuat în speța menționată că a avut loc încălcarea art. 1 din Protocolul 1 la Convenție.
În mod corect a reținut instanța de apel că buna credință a cumpărătorilor nu poate fi justificată prin aceea că nu au cunoscut de existența cererii de restituire în natură a imobilului formulată de reclamant și nici prin pasivitatea de care aceștia au dat dovadă, neefectuând demersuri pentru a afla situația juridică concretă a imobilului.
În ce privește motivul de recurs privind imposibilitatea coexistenței relei credințe și a cauzei ilicite ca motive de nulitate a contractului de vânzare - cumpărare, se reține faptul că prin cauza actului juridic se înțelege obiectivul urmărit la încheierea acestuia, existând două elemente componente ale noțiunii unice, complexe de cauză, respectiv scopul mediat și scopul imediat.
Scopul mediat (causa remota), ce constituie scopul actului juridic, constă în motivul determinant al încheierii actului juridic, fiind în legătură strânsă cu atitudinea subiectivă a subiectului de drept, ce poate fi calificată ca bună sau rea credință.
Recurenții pârâți nu au sarcina însă analiza valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, această atribuție revenind instituțiilor statului, abilitate prin lege. Art. 46 din Legea nr. 10/2001 face trimitere la respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării și buna credință a cumpărătorilor, aspecte care au fost analizate temeinic în cauză.
Instanța de apel a reținut corect starea de fapt a cauzei dedusă judecății, în urma analizei judicioase a probelor administrate, a aplicat corect dispozițiile legale incidente, pronunțând o hotărâre legală și temeinică.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursurile declarate de recurenții pârâți, Municipiul prin primar, -, și împotriva deciziei civile nr.80/25.03.2008 a Tribunalului Brașov.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de recurenții pârâți Municipiul prin primar, și și - împotriva deciziei civile nr. 80/25.03.2008 a Tribunalului Brașov.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 06.10.2008.
Președinte, - - - | Judecător, - - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red./6.11.2008
Tehnoredact./12.11.2008/ 2 ex.
Jud. apel,
Jud. fond
Președinte:Daniel Marius CosmaJudecători:Daniel Marius Cosma, Maria Carmen Tică
