Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 320/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
- SECȚIA CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE
CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA NR.320/DOSAR NR-
Ședința publică din 11 noiembrie 2008
PREȘEDINTE: Mihail Lohănel- - - JUDECĂTOR 2: Roxana Trif
- - - JUDECĂTOR 3: Dorina Rizea
- - - judecător
- - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursurilor declarate dereclamanții, G, șiîmpotriva deciziei civile nr.164 pronunțată de Tribunalul Brașov la data de 15 mai 2008 în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 28 octombrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie și când instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la data de 4 noiembrie 2008 și apoi la 11 noiembrie 2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr.10275/2007 a Judecătoriei Brașova fost admisă excepția lipsei de interes a reclamanților, G, și, toți cu domiciliul ales în mun. B,-, în contradictoriu cu pârâții SC SRL, cu sediul în mun. B, str. -, nr.29, jud. B, cu domiciliu ales în mun. B,-, cam. 57, jud.B, și, toți cu domiciliul ales în mun. B,-, -.1, jud. B, cu privire la capătul de cerere referitor la constatarea nulității absolute a deciziilor nr.211/28.08.2003 și 211bis/30.09.2003 și, în consecință, a respins acțiunile introduse de reclamanți cu privire la primul capăt de cerere ca lipsite de interes.
A respins restul petitelor din acțiunile reclamanților ca neîntemeiate.
A respins cererile pârâților persoane fizice cu privire la chetuielile de judecată ca nefondate.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că la data de 9.08.2001 pârâta (pârâta 2) a adresat pârâtei C SR. (pârâta 1), unitate deținătoare în sensul art. 20 din Legea nr.10/2001, o notificare în conformitate cu prevederile acestei legi, solicitând restituirea în natură a cotei de din imobilului ce a aparținut autorului său, situat în B, Sfatului nr. 24, înscris în CF 12814 sub nr. top 5655 (casă de piatră - două prăvălii - și curte de 820,8 mp), 5656/1 (grădină 365,4 mp) și 5656/2 (casă și curte 136,8 mp).
La această dată, fiecare din reclamanții, G, și avea încheiat câte un contract de închiriere cu pârâta 1 pentru câte un apartament neidentificat după număr, ci doar după adresă ( Sfatului nr.24), număr de camere și suprafață. Contractele nu au fost înregistrate la administrația financiară și nici înscrise în, iar durata lor a fost prelungită în cursul anului 2004 prin acte adiționale încheiate între pârâta 2 și reclamanți până în anul 2009.
La data de 28.08.2003 pârâta 1 - unitate deținătoare, constatând întemeiată notificarea, a admis cererea pârâtei 2 de restituire în natură a cotei de din imobil. În decizie pârâta 1 menționat că "Identificarea cotei părți de din imobil ce urmează a fi restituită în natură se va face pe teren, pe baza unei expertize tehnice."
La data de 11.08.2005 pârâta 2 înstrăinat cota de din imobilul identificat ca mai sus către pârâții, și (pârâții 3-7), contractul menționând cunoașterea de către cumpărători a ocupării imobilului de către chiriași și conținând obligația cumpărătorilor de a închieia contract de închiriere cu aceștia. Urmare a acestei achiziții, la data de 12.08.2005 Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară a dispus înscrierea cumpărătorilor în (11 dos.civ.2944/2006, Jud. B).
1.Cu privire la dreptul de preemțiune
Sub acest aspect, dreptul invocat este reglementat de art. 21 rap. la art.18 din nr.OUG 40/1999 având ca ipoteză de aplicare situația în care "proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere".
Este evident că, în cauză, "proprietarul"- Statul Român, prin unitatea deținătoare, nu a vândut o locuință către persoana îndreptățită ci, în calitate de deținător al unui imobil preluat în mod abuziv, a restituit, cu titlu gratuit, printr-un act care nu poate fi considerat contract de vânzare-cumpărare, acest bun către persoana îndreptățită la restituire. În aceste condiții se observă că singurul aspect comun între situația de fapt din cauză și domeniul de aplicare al dreptului de preemțiune invocat este intervenția cauzei pe parcursul executării contractului de închiriere, astfel că reclamanții nu au un drept de preemțiune la restituirea imobilului ori a locuințelor pe care le ocupă.
În temeiul Legii 10, au calitatea de "persoane îndreptățițe" doar cele care se încadrează în prevederile art.3 alin.1; or, reclamanții-chiriași ai unui imobil naționalizat nu se încadrează în aceste prevederi.
Cum dreptul invocat de reclamanți nu ar putea interveni ori deveni aplicabil urmare a declarării nulităților deciziilor deoarece, așa cum s-a arătat, preemțiunea intervine la vânzare și nu la restituire în temeiul Legii 10, instanța constată că dreptul arătat nu constituie un interes direct și personal al reclamanților în constatarea nulității deciziilor atacate.
Cu privire la celelalte capete de cerere, pe fond:
1. Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare intervenit între pârâta 2 și pârâții 3-7
Sub acest aspect, instanța a constatat că obiect al contractului atacat l-a format "cota de -a parte indiviză din imobilul" situat în B, Sfatului nr. 24, înscris în 12814 sub nr. top 5655 (casă de piatră - două prăvălii - și curte de 820,8 mp), 5656/1 (grădină 365,4 mp) și 5656/2 (casă și curte 136,8 mp).
Cu privire la motivele de nulitate invocate de reclamanți, instanța a constatat că cel derivat din aplicarea principiului conform căruia desființarea titlului vânzătorului atrage desființarea titlului dobânditorului (resoluto iure dantis, resolvitor ius accipientis) a rămas lipsit de fundament având în vedere soluția dată capătului principal.
Al doilea motiv invocat de reclamanți a vizat înstrăinarea cu încălcarea prevederilor art. 21 rap. la art.18-20 din nr.OUG 40/1999, respectiv cu nerespectarea dreptului de preemțiune al chiriașului, fapt ce ar atrage nulitatea absolută a contractului în temeiul art. 948 pct.4 civ. datorită încălcării unei dispoziții legale imperative.
Din acest punct de vedere, instanța a observat, în primul rând, că nu există o dispoziție legală care să sancționeze cu nulitatea expresă încălcarea acestor prevederi. Singura nulitate absolută prevăzută este cea stabilită de art. 18 alin.2 din ordonanță și sancționează notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în ipoteza în care nu cuprinde prețul vânzării
Cu toate acestea, ordonanța stabilește o sancțiune ce intervine atunci când contractul de vânzare a unei locuințe ocupate de chiriaș se încheie cu nerespectarea dreptului de preemțiune, anume posibilitatea oferită chiriașului de a se subroga în drepurile cumpărătorului, conform art.19 alin.1.
Or, în condițiile în care legea a stabilit expres o sancțiune ce intervine pentru nerespectarea unei dispoziții legale, instanța nu poate să constate în mod legal intervenirea unei alte sancțiuni, astfel că a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
2. Obligarea pârâtei 2 la a face reclamanților ofertă pentru încheierea contractului de închiriere sau ofertă de vânzare
Având în vedere cele stabilite cu ocazia analizării petitului 2, în sensul că sancțiunea ce ar putea interveni pentru nerespectarea dreptului de preemțiune nu este nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința reîntoarcerii dreptului de proprietate în patrimoniul pârâtei 2, aceasta din urmă, nemai având vreun drept asupra imobilului, nu poate fi obligată să facă reclamanților nici o ofertă cu privire la acest bun. În consecință, instanța a respins și acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
3.Subrogarea reclamanților în drepturile cumpărătorilor
OUG 40/1999 are în vedere, în tot cuprinsul său relevant, "spațiile având destinația de locuință" și "locuințele", în sensul Legii nr.114/1996, contractele de închiriere cu privire la aceste bunuri fiind obiectul său de reglementare. Din acest motiv, și procedura invocată de reclamanți, a subrogării, face referire tot la "cumpărarea locuinței", "de a cumpăra locuința", "dacă locuința a fost vândută", etc.
Legea nr. 114/1996 arată în art.2 lit.a) că prin locuință se înțelege "construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii".
În cauză nu este contestat de către reclamanți că prin contractul încheiat între pârâta 2 și, respectiv, pârâții 3-7, nu s-a înstrăinat nici o locuință, nici o sumă de locuințe, ci o cotă parte dintr-un imobil format, în afară de locuințe, și din două prăvălii, grădină, bastion "".
Cum nici nr.OUG40/1999 și nici vreun alt act normativ nu oferă chiriașilor un drept de preemțiune la cumpărarea de prăvălii, grădini ori cu privire la bastionul "", dispozițiile art. 21 din ordonanță nu pot fi aplicate acestor părți din imobil.
Mai mult, nici solicitarea reclamanților de a fi subrogați în drepturile cumpărătorilor doar cu privire la cotele de din locuințe nu este posibilă. Intepretarea contrară ar conduce la lărgirea sferei de aplicare a unor prevederi de excepție, care constituie o limită a dreptului proprietarului de a dispune liber de bunurile sale, prin aceea că este obligat să suporte un drept de preemțiune, astfel că nu își poate vinde liber bunul, cui dorește. Or, fiind vorba de dispoziții legale de excepție, interpretarea acestora trebuie să fie una strictă.
O altă consecință a admiterii soluției contrare ar fi aceea că în toate cazurile în care, în cuprinsul unei mase de bunuri, cuprinzând și o locuință, ce se vinde în cotă sau chiar în întregime, cum este și vânzarea de drepturi succesorale, chiriașul locuinței să beneficieze de un drept de preemțiune cu privire la locuința vândută în cadrul acestei mase, soluție de neacceptat.
Chiar dacă s-ar considera că reclamanții aveau un drept de preemțiune, art. 19 alin.1 din OUG 40/1999 stabilește dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului "plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare", prin procedura ofertei de plată și consemnațiune.
Din chiar cuprinsul cererilor de chemare în judecată rezultă faptul că "în cursul lunii ianuarie 2006 am primit o notificare din partea pârâților. prin care eram invitat să mă prezint. în vederea încheierii contractului de închiriere. Cu acest prilej am fost informat de existența contractului de vânzare-cumpărare încheiat între. autentificat sub nr.. având ca obiect cota.".
Reclamanții nu au uzat de procedura prevăzută de lege, nici în termenul stabilit de aceasta și nici ulterior.
"" situației juridice actuale a imobilului, afirmată de reclamanți ca justificare a solicitării lor în sensul de a se stabili curgerea termenului de 60 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei nu există în mod real, ea fiind exclusiv rezultatul acțiunilor reclamanților. Situația juridică a imobilului, în ceea îi privește pe reclamanți, s-a soluționat odată cu decizia unității deținătoare de a restitui imobilul persoanei îndreptățițe.
De altfel, dacă s-ar admite această "ambiguitate", s-ar ajunge la situația ca orice chiriaș nemulțumit să refuze să se prezinte măcar la convocarea în vederea încheierii contractului de închiriere, măsură instituită de lege în favoarea sa, iar nu a proprietarului, în temeiul unei convingeri intime că titlul celui care îl convoacă nu este valabil și al faptului că nu i s-au trimis odată cu convocarea, toate înscrisurile pe care el le considera necesare pentru a i se dovedi, la acel moment, titlul celui care îl convoacă. Prin însuși refuzul de a se prezenta la convocare, ocazie cu care ar fi putut solicita să le fie înfățișate toate înscrisurile pe care le considerau edificatoare, urmat de promovarea acestor acțiuni, reclamanții au creat ei înșiși o ambiguitate asupra situației juridice a imobilului, ambiguitate de care se prevalează acum pentru a obține prorogarea unui termen împlinit de mult.
În toate cazurile, se cuvine menționat faptul că ordonanța nu face nici o excepție de la durata ori momentul de la care curge termenul pentru cazurile de "ambiguitate" a situației juridice a imobilului.
Pentru aceste motive, instanța a respins și acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, ce a fost respins prin decizia civilă nr.164/R/2008 a Tribunalului Brașov, instanța de apel respingând calea de atac pe aceleași considerente ca prima instanță.
Împotriva deciziei din apel au declarat recurs reclamanții criticând-o pe motivele de modificare prevăzute de art.304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă.
În esență în motivarea ambelor recursuri se critică sub aspectul respingerii în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, prin nerespectarea dreptului de preemțiune, faptul că subrogarea chiriașului în drepturile cumpărătorului operează numai dacă s-a făcut o ofertă valabilă de vânzare, cerință neîndeplinită în cauză.
Recursurile sunt fondate.
Reclamanții au investit instanța, între altele, cu o cerere în constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare încheiat între pârâta și pârâții, -, G, G - și autentificat sub nr.1811/4.08.2005 având ca obiect cota de -a parte din imobilul înscris în nr.12814 B, sub nr. top 5655, 5656/1, 5656/2.
Fundamentul cauzei de nulitate îl constituie nerespectarea de către vânzătoarea pârâtă a dreptului de preemțiune reglementat de art.18 din nr.OUG40/1999.
Printr-o evidentă confuzie, prima instanță a analizat un potențial drept de preemțiune prin raportare la decizia de restituire în natură a imobilului de către către pârâta, în calitatre de persoană îndreptățită, drept care nu există. Spre deosebire de pactul de preferință, care este asemănător dreptului de preemțijne, acest ultim drept este reglementat prin lege. Evident dacă ar fi existat un drept de preemțiune la modul analizat de instanță, Legea nr.10/2001 ar fi fost fără finalitate.
În realitate dreptul de preemțiune privește situația înstrăinării de către persoana îndreptățită, căreia i s-a restituit în natură imobilul și o terță persoană, cumpărător al acestuia (în speță pârâții, G și ).
Nerespectarea dreptului de preemțiune la efectuarea înstrăinării între pârâții - părți în contractul de vânzare-cumpărare susmenționat, nu a fost analizată de prima instanță, prin confuzia amintită.
Procedând în acest mod, prima instanță nu a analizat fondul cauzei și care este dat de cererea în nulitatea contractului de vânzare - cumpărare dintre pârâți, fondată pe încălcarea prevederilor ce reglementează dreptul de preemțiune. Aceeași concluzie se impune și în cazul deciziei din apel, tribunalul preluând considerentele primei instsanțe, dar nu a cercetat pe fond această cerere.
-se în cercetarea fondului, casarea deciziei din apel și desființarea sentinței primei instanțe se impune conform art.312 alin.5 și respectiv 297 alin.1 Cod procedură civilă, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare.
Cu ocazia rejudecării prima instanță, având în vedere toate motivele de recurs, va analiza pe fond toate cererile, cu precădere cea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare susmenționat ținând cont că dreptul de preemțiune reprezintă o condiție de validitate a contractului, că subrogarea chiriașului intervine în condițiile restrictive prevăzute de art.18-21 din nr.OUG40/1999, respectiv vânzarea către terți a locuinței la un preț mai avantajos decât cel din oferta făcută chiriașului. De asemenea, va ține cont că obiect al contractului de vânzare-cumpărare l-au constituit și imobilele cu altă destinație decât cea de locuință.
Pentru aceste motive,
În numele Legii
DECIDE:
Admite recursurile declarate de reclamanții, șiîmpotriva deciziei civile nr.164/Ap/2008 a Tribunalului Brașov, pe care o casează.
Admite apelul declarat de aceiași reclamanți împotriva sentinței civile nr.10275/2007 a Judecătoriei Brașov, pe care o desființează.
Trimite cauza spre rejudecare la Judecătoria Brașov.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 11.11.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. /19.11.2008
Dact. /03.12.2008
- 3 exemplare -
Jud. fond -
Jud. apel -
-
Președinte:Mihail LohănelJudecători:Mihail Lohănel, Roxana Trif, Dorina Rizea
