Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 331/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR. -
DECIZIA CIVILĂ NR. 331/
Ședința publică din 18 decembrie 2009
PREȘEDINTE: Claudia Rohnean
JUDECĂTOR 2: Maria Lăpădat
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 281/02.06.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații, și, având ca obiect acțiune în constatarea nulității absolute.
La apelul nominal, lipsă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterea în fond a apelului și concluziile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 8 decembrie 2009, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când s-a amânat pronunțarea pentru data de 15 decembrie 2009, apoi pentru data de 18 decembrie 2009,
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad la data de 20.01.2009, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând ca, prin sentința care se va pronunța, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 336/2007 încheiat între pârâți pentru suprafața de 2549,15 mp teren, reprezentând grădina aferentă imobilului situat în municipiul A, Calea nr. 156, înscris în CF 4971 Aradul nr.top 1880/b/1/2, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, s-a arătat că au fost proprietarii întregului imobil până în anul 1982, când s-au stabilit în Germania, când, în baza Decretului nr. 223/1974, imobilul a fost preluat de Statul Român și vândut în anul 1997 chiriașilor în baza Legii nr. 112/1995, iar, prin ordinul Prefectului nr. 58/2004, cumpărătorii au fost împroprietăriți cu terenul în suprafață de 2549,15 mp.
Se mai arată că, în termen legal, au formulat notificare, solicitând restituirea în natură a terenului care nu a fost vândut chiriașilor, pârâții cunoscând situația grădinii în litigiu încă din anul 2000.
Prin întâmpinare, pârâții și au solicitat respingerea acțiunii, fiind de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în 2007.
Prin sentința civilă nr. 281/2.06.2009 pronunțată în dosar nr-, Tribunalul Arada respins acțiunea civilă formulată de reclamanta împotriva pârâților, și, fără a acorda cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, potrivit colii de CF nr. 4971 Aradul reclamanta și soțul acesteia, decedat la introducerea acțiunii, erau proprietarii tabulari ai imobilului de sub AI - 1, reprezentând intravilan în suprafață de 3179 mp cu casă, situat în Aradul str. - -, actualmente Calea nr.156, teren dezmembrat în 1968 în două parcele nr.top.1880/b/1/1, reprezentând teren gol în suprafață de 500 mp și oad oua parcelă cu nr.top intravilan, în suprafață de 2679 mp cu casă nr.top.1880/b/1/2.
Imobilul de sub, reprezentând teren în suprafață de 500 mp, a fost vândut prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 909/1968 lui și soția, iar imobilul de sub, reprezentând casa și teren în suprafață de 2540 mp din 2679 mp, în baza Decretului nr. 223/1974 a fost preluat în 12 aprilie 1982 de către Statul Român, în baza deciziei nr. 269 Consiliului popular al județului.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4526/25.03.1997, la cererea chiriașilor și în baza Legii nr. 112/1995, se vinde pârâților chiriași și casa și terenul în suprafață de 138,85 mp din 2679 mp și se notează la 8 și 9 dreptul de proprietate în favoarea pârâților chiriași și.
Sub și 12 s-a notat promisiunea de vânzare-cumpărare în favoarea numiților și, iar sub s-a intabulat dreptul de proprietate cu titlu de împroprietărire în favoarea proprietarilor de sub B8 și 9 asupra suprafeței de 2549,15 mp teren din 2679 mp.
Ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 8721/20.02.2007 între pârâți, s-a notat sub și 16 dreptul de proprietate al pârâților asupra imobilului de sub reprezentând casă și teren de 2679 mp.
Deoarece reclamanta nu a solicitat în baza Legii nr. 112/1995 restituirea în natură a acestui imobil, a fost vândut în anul 1996 de către Statul Român prin SC SA A în favoarea chiriașilor și.
În termenul legal prevăzut de Legea nr. 10/2001, reclamanta și soțul său au formulat notificare, care a fost respinsă prin dispoziția nr.1383 din 18.11.2003.
Această dispoziție a fost contestată în instanță, iar, prin sentința civilă nr. 232 din 14.04.2004 pronunțată în dosar nr. 532/2004 contestația a fost admisă, s-a anulat dispoziția nr.1353/2003, s-a constatat că reclamanții sunt persoane îndreptățite la măsuri reparatorii în baza Legii nr. 10/2001 cu privire la casă și teren în suprafață de 2679 mp preluat fără titlu valabil, fiind obligat pârâtul Primarul municipiului A să acorde măsuri reparatorii în echivalent pentru construcții și în natură pentru teren, hotărâre care nu a fost apelată.
Până la pronunțarea acestei hotărâri, în 30.01.2004, s-a emis, în baza Legii nr. 18/1991, art. 36, Ordinul nr. 58 prin care proprietarii casei au fost împroprietăriți și cu terenul în suprafață de 2549,15 mp din 2679 mp.
Proprietarii tabulari ai construcțiilor și terenului în suprafață de 2679 mp, și au vândut prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 336 din 19 februarie 2007, întregul imobil către pârâții, și.
Ulterior acestei vânzări, prin sentința civilă nr. 3171 din 12.05.2008 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, s-a anulat ordinul Prefectului nr. 58/2004 cu motivația că, potrivit prevederilor art. 21 al. 5 din Legea nr. 10/2001, a fost interzisă înstrăinarea imobilelor notificate sub sancțiunea nulității absolute.
La data acestei sentințe, notificarea reclamanților a fost soluționată irevocabil prin neapelarea sentinței civile nr. 232 din 14.04.2004, iar terenul atribuit și nu înstrăinat.
Prin acțiunea introductivă, reclamanta a solicitat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 336 din 19.02.2007, în ceea ce privește suprafața de 2549,15 mp cu care au fost împroprietăriți pârâții și ca urmare a anulării ordinului Prefectului nr. 58/2004 și a principiului anulării acțiunii subsecvente ca urmare a anulării actului inițial.
De la acest principiu resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis există și excepții, cazuri în care se anulează actul inițial dar nu mai intervine și anularea actului subsecvent, menținerea actului subsecvent se justifică potrivit principiului ocrotirii bunei credințe a subdobânditorului și prin principiul asigurării stabilității circuitului civil.
Prin urmare, anularea ordinului nr. 58/2004 de împroprietărire a pârâților și cu terenul în suprafață de 2549,15 mp, în ceea ce îi privește pe terții subdobânditori, pârâții, nu atrage și nulitatea actului de vânzare-cumpărare în privința terenului, deoarece aceștia au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în 2007, ei au cunoscut, potrivit notărilor din CF, că și sunt proprietari și ai terenului în suprafață de 2679 mp, neavând în 2007 posibilitatea să cunoască că, în anul 2008, titlul de proprietate al vânzătorului asupra terenului va fi anulat, astfel că, nefiind dovedită reaua credință a acestora, Tribunalul a respins acțiunea reclamantei de constatare a nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 336/2007 în privința terenului în suprafață de 2549,15 mp, fiind respectat și un alt principiu fundamental al dreptului civil, al ocrotirii drepturilor subiective civile.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel, în termenul prevăzut de lege, reclamanta, solicitând modificarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii civile așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
In motivare, se arată că prima instanță a făcut o greșită aplicare a principiului rezoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, atunci când a reținut că, prin derogare de la acest principiu, contractul contestat s-ar impune a fi menținut întrucât nu ar fi fost dovedită reaua-credință a subdobânditorilor.
Se reiterează susținerile privind traseul juridic al suprafeței de 2549,15 mp, în privința căreia se contestă contractul de vânzare-cumpărare, precum și cu privire la succesiunea actelor juridice încheiate de pârâții u cu privire la imobil.
Se arată că și au intrat în posesia întregului imobil la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare ( 21.07.2000), iar pârâții au întocmit și depus prin soții documentația în vederea aplicării art. 36 din Legea nr. 18/1991, pentru cota de teren revendicată de reclamantă în baza Legii nr. 10/2001. Ordinul Prefectului nr. 58/2004 a fost emis pe parcursul soluționării procedurii jurisdicționale de soluționare a notificării formulate în baza Legii nr. 10/2001, fiind ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
Se invocă faptul că excepția de la principiul "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis" nu este aplicabilă în cauză, întrucât, din coroborarea promisiunii de vânzare-cumpărare cu prevederile contractului contestat, rezultă fără dubiu că, cel puțin în privința grădinii, actul de dispoziție a avut un caracter gratuit. Prețul menționat pentru casă și 138,85/2679 mp teren era identic cu cel menționat în contract pentru casă și 2679 mp, respectiv de 50.000 DM, plătit în întregime la data semnării promisiunii.
Pe de altă parte, excepția arătată nu poate fi reținută, fiind înlăturată de reaua-credință manifestată de pârâții și la dobândirea grădinii în litigiu, rea credință ce decurge din neîndeplinirea obligației de a se informa cu privire la situația juridică a grădinii, față de temeiul preluării de către Stat a imobilului pe care îl stăpâneau și de dispozițiile Legii nr. 10/2001. Această verificare, obligatorie pentru un comportament diligent, ar fi dus la cunoașterea notificării formulate cu privire la imobil, ce nu era încă soluționată irevocabil, astfel că nu putea face obiectul unei împroprietăriri.
Se mai invocă identitatea de nume între beneficiarii promisiunii de vânzare-cumpărare și cumpărătorii imobilului, din care rezultă că între aceștia există o legătură apropiată, ce le-a permis cumpărătorilor să cunoască situația juridică reală a imobilului. Un argument invocat este renunțarea fără pretenții la beneficiul promisiunii, în condițiile în care au achitat integral prețul imobilului.
Se invocă existența interdicției legale de înstrăinare prev. de art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, de care pârâții ar fi putut lua cunoștință cu minime diligențe, precum și prev. art. 33 din Decretul-Lege nr. 115/1938, conform cărora, în situația în care imobilul face obiectul unei interdicții legale, chiar neevidențiată în CF, cuprinsul cărții funciare nu mai este prezumat ca fiind exact în folosul dobânditorului cu titlu oneros, care nu își mai poate invoca buna-credință, prevalându-se de conținutul cărții funciare.
Apelanta nu a indicat temeiul de drept al cererii sale.
Intimații și au solicitat, prin întâmpinarea depusă, respingerea apelului declarat de reclamanta, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată ( 19-22), cu motivarea că motivele de apel pornesc de la prezentarea eronată a stării de fapt, contrară celei ce rezultă din actele de la dosar. Reclamanta nu face distincție între ei, terți cumpărători ai imobilului, și persoana promitenților cumpărători inițiali, denaturând natura juridică a actului încheiat de ei cu privire la imobil, care, deși este un contract de vânzare-cumpărare, cu mențiunea expresă de plată a prețului, se susține a fi un act cu titlu gratuit, în privința cotei de teren aferente în litigiu.
De asemenea, intimații reiterează apărările invocate în fața primei instanțe, ce au fost deja expuse, astfel că nu vor mai fi reluate.
Intimații și nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat pentru a-și exprima poziția cu privire la prezenta cerere de apel.
Instanța, din oficiu, față de prețul indicat în cuprinsul actului contestat, a pus în discuția părților competența materială de soluționare a pricinii, ca primă instanță, aspect ce urmează a fi analizat cu prioritate, potrivit disp. art. 137 alin. 1 coroborat cu art. 158 și urm. pr.civ.
Astfel, în cuprinsul actului a cărui nulitate parțială se solicită, este indicat prețul imobilului în litigiu la suma de 50.000 DM, contractul fiind încheiat în cursul anului 2007.
Ulterior invocării acestui aspect, reclamanta, prin reprezentant, a depus la dosar două expertize tehnice judiciare cu privire la cota de teren în litigiu ( de 2549,15 mp), precum și hotărârea judecătorească prin care Curtea de Apel Timișoaraa tranșat conflictul de competență ivit între Judecătoria Arad și Tribunalul Arad, în cadrul unui litigiu având ca obiect același teren.
Având în vedere cuprinsul acestor înscrisuri și, mai ales, al sentinței civile nr. 22/21.07.2008 a Curții de Apel Timișoara, ce se impune cu putere de lucru judecat în ceea ce privește aspectul pus în discuție din oficiu, curtea constată că pricina a fost soluționată în primă instanță cu respectarea prev. art. 1 și 2 pct. 1 lit. pr.civ. privind competența materială, față de valoarea obiectului cauzei, ce se situează peste suma de 500.000 lei.
In ceea ce privește fondul cauzei, procedând la examinarea sentinței atacate prin prisma motivelor invocate, în limitele trasate de art. 295.pr.civ. față de disp. art. 282 și urm. pr.civ. art. 948 Cod civil, art. 31 și 36 din Legea nr. 7/1996, precum și de probatoriul administrat în cauză, Curtea constată că prezentul apel este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1081/21.07.2000 de BNP A, pârâții și au promis numiților și vânzarea imobilului constând în casă în A,- și cota de 138,85/2679 mp teren, la un preț de 50.000 DM, echivalentul sumei de 500 milioane lei. La semnarea actului, s- achitat integral prețul convenit și s-a predat posesia imobilului ( 8 Tribunal).
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 336/19.02.2007 de același BNP ( contestat în cauză), pârâții și vând pârâților și imobilul situat în A,-, compus din casa cu nr. 156 și 2679 mp teren, cu același preț total de 50.000 DM, echivalentul sumei de 50.000 lei, preț achitat integral. Numiții și, indicați ca și uzufructuari, declară că renunță la beneficiul promisiunii de vânzare-cumpărare descrisă anterior, precum și la uzufructul viager, fără a se solicita o altă sumă de bani față de cea menționată în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare.
Analizând conținutul celor două înscrisuri, instanța de apel constată că, deși între cele două înscrisuri a trecut un interval de aproape 7 ani, iar obiectul contractului de vânzare-cumpărare vizează o suprafață de teren de aproximativ 2500 mp în plus, prețul celor două acte este identic, de 50.000 DM (valută ce nu mai circula la data vânzării), echivalent al sumei de 50.000 RON.
Ca atare, se impune a conchide că părțile contractante nu au avut în vedere, la încheierea contractului contestat, stabilirea unui preț pentru suprafața de 2549,15 mp obținută prin Ordinul Prefectului nr. 58/2004, anulat ulterior, astfel că, în ceea ce privește acest teren, actul se privește a fi unul cu titlu gratuit.
In consecință, excepția reținută de prima instanță de la aplicarea principiului "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis" nu își găsește aplicarea, nefiind în prezența unui act cu titlu oneros, ce poate fi salvat de buna-credință a terților dobânditori.
De altfel, nici această bună-credință invocată de pârâții și nu poate fi reținută, față de faptul că numiții și au intrat în posesia terenului de la data promisiunii de vânzare-cumpărare, cunoscând situația juridică a imobilului, respectiv titlul cu care acesta a fost preluat de Stat, respectiv Decretul nr. 223/1974.
Aceeași situație trebuia să fie cunoscută și de cumpărătorii imobilului, în condițiile în care în CF era menționat temeiul intrării imobilului în patrimoniul Statului. La data cumpărării imobilului, Legea nr.10/2001 era în vigoare de mai mulți ani, astfel că, față de conținutul CF sus-indicat, în sarcina cumpărătorilor exista o obligație de diligență de a se informa cu privire la situația juridică a imobilului.
In acest sens, consultarea CF, în care era indicat Ordinul Prefectului și nu era notată revendicarea imobilului de către foștii proprietari, nu este suficientă pentru a se aprecia că pârâții au avut o conduită diligentă. Aceștia, cunoscând că legea califică Decretul nr. 223/1974, ca fiind o preluare abuzivă a imobilului, trebuiau să se adreseze autorităților competente pentru a afla situația juridică a imobilului, respectiv dacă în privința lui, s-a formulat notificare în baza Legii nr. 10/2001.
Art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 instituie o interdicție legală cu privire la imobilele ce intră sub incidența acestui act normativ, de natură să indisponibilizeze imobilele, indiferent de data depunerii notificării.
Ca atare, nu poate fi reținută apărarea pârâților în sensul că au consultat conținutul CF, unde nu era notată revendicarea imobilului și au avut încredere că autoritatea emitentă a Ordinului a verificat respectarea legii la emiterea actului.
In această situație, dat fiind temeiul preluării imobilului, sintagma de "conduită diligentă" implică obligația cumpărătorilor de a efectua toate demersurile pentru a afla situația exactă a imobilului, lucru pe care nu l-au făcut, astfel că nu pot invoca beneficiul bunei lor credințe.
Un alt element de natură să pună în discuție buna lor credință, este chiar conținutul celor două acte, sub aspectul identității de nume al beneficiarilor promisiunii de vânzare-cumpărare respectiv al cumpărătorilor, precum și al indicării aceluiași preț, deși valuta respectivă era retrasă din circulație, iar evoluția prețurilor pe piața imobiliară era semnificativă. Se mai reține și menționarea aceluiași preț, deși se cumpără un bun cu o componență semnificativ mai mare, iar valoarea reală a imobilului, indicată chiar de pârâți, se situează la suma de 200.000 Euro.
In plus, art. 31 din Legea nr. 7/1996 protejează cumpărătorul de bună credință, ce s-a bazat pe cuprinsul cărții funciare, cu o excepție și anume îngrădirile și excepțiile legale, situație de excepție în care ne găsim și noi, față de disp. art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001.
In acest context, se impune a fi menționate și prev. art. 36 din Legea nr. 7/1996, ce permit promovarea unei acțiuni în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii în CF și împotriva terțelor persoane ce și-au înscris un drept real, chiar dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul CF.
Ca atare, având în vedere toate aceste considerente, precum și dispozițiile legale invocate, Curtea constată că, în mod eronat prima instanță a reținut excepția bunei credințe a terțului dobânditor cu titlu oneros, impunându-se aplicarea în cauză a principiului deja enunțat, potrivit căruia anularea actului principal ( Ordinul Prefectului, pentru frauda la lege, care corupe tot), atrage și nulitatea actului subsecvent ( contractul contestat), acțiunea fiind întemeiată, astfel că, în baza disp. art. 296.pr.civ. va admite, ca întemeiat, prezentul apel, schimbând în tot sentința apelată în sensul că va admite acțiunea civilă formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții, va constata nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 336/19.02.2007 de BNP, încheiat între pârâții și, în calitate de vânzători, și pârâții și, în calitate de cumpărători, în ceea ce privește suprafața de 2549,15 mp teren, reprezentând grădină aferentă imobilului situat în Municipiul A, Calea nr. 156 ( fostă - -), înscris în CF nr. 4971 Aradul, nr.top.1880/b/1/2.
In baza disp. art. 274 și urm. pr.civ. coroborate cu prev. art. 1169 Cod civil, Curtea nu va acorda părților cheltuieli de judecată, reclamantei, ca nedovedite cu înscrisuri, iar intimaților, ca necuvenite față de soluția pronunțată în cauză.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 281/02.06.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații, și.
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că admite acțiunea civilă formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții.
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 336/19.02.2007 de BNP, încheiat între pârâții și, în calitate de vânzători, și pârâții și, în calitate de cumpărători, în ceea ce privește suprafața de 2549,15 mp teren, reprezentând grădină aferentă imobilului situat în Municipiul A, Calea nr. 156 ( fostă - -), înscris în CF nr. 4971 Aradul, nr.top.1880/b/1/2.
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 18 decembrie 2009.
PRESEDINTE, JUDECATOR,
- - - -
GREFIER
- -
Red.CR/22.12.2009
Dact.GK/9 ex./5.01.2010
Inst.fond.: jud.
Se comunică:
- recl.apel. - - A Bd.- nr.13.1 la av.
-pâr.. - - A,-/A
- A, Calea nr.159
- - idem
- - A, Calea nr.156
- - idem
Președinte:Claudia RohneanJudecători:Claudia Rohnean, Maria Lăpădat
