Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 343/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.343
Ședința publică din 31 martie 2008
PREȘEDINTE: Carmina Orza
JUDECĂTOR 2: Trandafir Purcăriță
JUDECĂTOR 3: Lucian Lăpădat
GREFIER:- -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții, și - împotriva deciziei civile de apel nr. 966/A/20.11.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă - în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâtul intimat, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile și susținerile părților care au avut loc în prezenta cauză au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 27 martie 2008, încheiere ce face parte integrantă din prezenta deciziei și prin care a fost amânată pronunțarea cauzei la data de 31 martie 2008.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin sentința civilă nr. 5783/05.06.2007, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr-, s-a respins cererea de suspendare a prezentei cauze.
S-a respins cererea de disjungere a cererii reconvenționale de cererea principala.
S-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei (născ.).
S-a constatat ca rămasă fără obiect excepția lipsei calității procesuale pasive a paratei reconvenționale (născută ) - și excepția lipsei de interes a paratei reconvenționale (născută ) -.
S-a respins excepției autorității de lucru judecat invocată de pârâții reconvențional.
S-a respins acțiunea civila formulata de reclamanții, și, - (născută ), în contradictoriu cu pârâtul.
S-a admis cererea reconvenționala formulata de paratul reclamant-reconvențional in contradictoriu cu reclamanții-parați reconvențional, -, având ca obiect evacuare.
S-a dispus evacuarea reclamanților, și din imobilul situat în T,-/3, jud. T, inscris in CF nr. 36168 T, nr.top.16374/
Au fost obligați reclamanții sa plătească paratului suma de 348,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță din analiza întregului probatoriu administrat in cauza, reținut următoarele:
Cu privire la cererea de suspendare a prezentei cauze pana la soluționarea definitiva si irevocabila a dosarului nr.9071-325/2006, solicitata de paratul reconvențional, constatând ca nu sunt incidente disp.art.244 pct.1 Cod procedură civilă, si având in vedere concluziile părților, prima instanță a respins cererea.
Având in vedere legătura indisolubila intre acțiunea principală si acțiunea reconvenționala, prima instanță a judecat ambele cereri, motiv pentru care a respins cererea de disjungere a acțiunii reconvenționale de cererea principala.
În ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei (născ.), fata de împrejurarea ca aceasta figurează in fisa locative a imobilului, beneficiind in aceasta calitate de anumite drepturi pe care legea le conferă, instanța a respins excepția.
Având in vedere cele de mai sus, prima instanță a constatat ca rămasa fără obiect excepția lipsei calității procesuale pasive a paratei reconvenționale (născută ) - și excepția lipsei de interes raportat cu aceeași parata reconvenționala.
Prima instanță a constatat ca sentința civila nr.11.899/11.12.2006 a Judecătoriei Timișoara, pronunțata in dosar nr-, rămasă irevocabila prin decizia nr.331/26.03.2007 a Tribunalului Timiș, nu beneficiază de autoritate de lucru judecat, in raport cu actuala acțiune a paratului-reclamant reconvențional, neexistând tripla identitate de obiect, cauza si de părți, in aceeași calitate, nefiind astfel aplicabile dispozițiile art.1201 Cod civil, aspect față de care, raportat si la dispozițiile art.137 Cod procedură civilă, respins excepției autorității de lucru judecat invocată de pârâții reconvențional.
In ceea ce privește fondul cauzei, prima instanță a constatat următoarele:
Paratul este proprietarul tabular al imobilului situat in T,-/3, inscris in CF nr.36168 T, nr.tor.16374/, cu titlu de restituire in temeiul Legea nr. 10/2001.
Prin acțiunea principală, reclamanții, și au solicitat instanței să constate drepturile lor locative asupra imobilului situat în T,-/3, drepturi conferite de Contractul de închiriere nr.9564/1988 încheiat cu
Pe calea cererii reconvenționale, paratul a solicitat instanței să dispună evacuarea reclamanților - pârâți reconvențional din imobil întrucât contractul invocat de aceștia și-a încetat efectele în momentul în care au refuzat nejustificat încheierea unui nou contract de închiriere cu actualul proprietar.
In prezent, imobilul este ocupat de pârâții reconvențional în baza contractului de închiriere, încheiat cu Primăria Municipiului T și prelungit până la data de 08.04.2009.
Prima instanță a reținut dispozițiilor art. 14, 7 și 9 din OUG 40/1999și a reținut că susținerea reclamanților in sensul ca prin efectul dispozițiilor legale, resp.art.1 si 7 din OUG nr.40/1999, dreptul lor de folosință derivat din contractul de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuință nr. 9564/01.02.1998 a fost prelungit ope legis până la data de 08.04.2009, fără perfectarea unui nou contract de închiriere, nu poate fi primita, întrucât, contrar acestor susțineri, chiar reclamanții au solicitat încheierea unui nou contract cu actualul proprietar al imobilului prin adresa din 16.06.2006, recunoscând, deci, existența acestei obligații, precum și faptul că vechiul contract și-a încetat valabilitatea odată cu schimbarea proprietarului.
In acest sens, paratul s-a conformat dispozițiilor legale și a invitat chiriașii în vederea încheierii noului contract de închiriere, oferindu-le aceleași condiții ca și în contractul încheiat de aceștia cu Primăria Municipiului T, respectiv aceeași suprafață locativă până la data de 08.04.2009, dată la care ar fi expirat vechiul contract-20.
au refuzat încheierea acestui contract, motivat de faptul că doreau încheierea noului contract pe o perioadă de 5 ani începând cu data încheierii acestuia 14 dosar.
Conform dispozițiilor legale aplicabile în speță acest refuz este nejustificat (a se vedea art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001) și, în consecință, vechiul contract de închiriere încheiat de pârâții reconvențional cu Primăria și-a încetat aplicabilitatea.
Conform disp. art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001, contractele anterioare se prelungesc până la încheierea unui nou contract (dar nu mai târziu de data până la care au fost încheiate) doar dacă refuzul chiriașului este motivat de neînțelegeri privind cuantumul chiriei ori restrângerea suprafeței locative.
În consecință, prima instanță a reținut că în prezent pârâții reconvențional nu posedă titlu locativ (contractul încheiat cu Primăria nu se prelungește decât pentru motivele strict și limitativ prevăzute de art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001), neîncheierea unui nou contract datorându-se în speță exclusiv culpei reclamanților.
Mai mult decât atât, conform dispozițiilor art. 11 alin.2 din OUG nr.40/1999, se va dispune evacuarea necondiționată a foștilor chiriași care au refuzat nejustificat să încheie un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
Potrivit dispozițiilor legale aplicabile în speță, refuzul încheierii unui nou contract de închiriere este justificat doar dacă este determinat de neînțelegeri privind cuantumul chiriei ori restrângerea spațiului locativ (a se vedea art.15 alin.2 din Legea nr.10/2001).
Cum in cauza nu s-a făcut dovada existentei unui raport juridic intre reclamanți si parat care sa justifice un drept de folosința si posesie al reclamanților asupra apartamentului in litigiu, paratul având un drept de proprietate ce conferă acestuia dreptul de a se bucura si de a dispune de bun in mod exclusiv si absolut, si cum OUG 40/1999 aprobata si completata prin Legea nr.241/2001 nu prelungește de drept contractele de închiriere, in lipsa unei manifestări de voința si cu respectarea unor forme legale, reclamanții au stat in pasivitate si nu au pretins reînnoirea locațiunii, in temeiul art. 480 Cod civil, prima instanță a constatat ca acțiunea reclamanților este nefondata, motiv pentru care prima instanță a respins-
Pentru aceleași considerente, prima instanță a admis cererea reconvenționala, si pe cale de consecință a dispus evacuarea reclamanților din imobil.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal au declarat apel reclamanții, și, - solicitând admiterea apelului și schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii principale și a respingerii cererii reconvenționale, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
A solicitat în principal să se constate dreptul lor de folosință dobândit în baza contractului de închiriere nr. 9564/1.02.1998, prorogat ope legis până la 8.04.2009, iar în subsidiar obligarea pârâtului intimat să încheie un contract de închiriere pe o durată de cinci ani în baza OUG 40/1999 sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 350 lei pe zi de întârziere.
Prin decizia civilă nr. 966/A/20.11.2007, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Timiș - secția civilă - respinge ca fiind nefondat apelul declarat de reclamanții - apelanți, și, - (născută ), împotriva sentinței civile nr. civilă nr. 5783/05.06.2007, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâtul,
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarea stare de fapt și de drept:
Imobilul ce formează obiectul contractului de închiriere nr. 9564/01.02.1998 a fost retrocedat pârâtului prin Dispoziția Primarului Municipiului T nr. 254/27.01.2006.
Fiind un imobil restituit fostului proprietar, devin aplicabile dispozițiile art. 13 al. 1 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora se aplică dispozițiile din nr.OUG 40/1999 modificată și completată prin Legea nr. 241/2001 cu modificările și completările ulterioare.
Potrivit art. 14 din Legea nr. 10/2001, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de această lege fac obiectul unui contract de locațiune- noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanelor juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Potrivit art. 7 din nr.OUG 40/1999, prelungirea contractelor de închiriere, realizate în baza art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari, în această situație, conform art. 9 din același act normativ, fiind obligatorie încheierea unui nou contract de închiriere între noul proprietar și chiriaș.
În speță s-au respectat dispozițiile legale ce incumbă părților, conform art. 9 alin. 1 și 10 alin. 1 și 2 din OUG nr. 40/1999, potrivit notificării pârâtului din 04.07.2006(73 dosar fond), și proceselor verbale din 25.07.2006 ( 74) și din 26.07.2006 ( 75), proiectul de contract fiind cel aflat la filele 78 - 81 dosar fond.
Neînțelegerile dintre părți au vizat însă durata noii locațiuni, pârâtul apreciind că aceasta trebuia să dureze până la 08.04.2009, iar reclamanții susținând că trebuie încheiată pe 5 ani, invocând adresa prin care Primarul Municipiului Taa dus la cunoștință restituirea imobilului ( 19).
Din procesul verbal încheiat la data de 16.07.2006 ora 14,00 ca urmare a discuțiilor dintre părți( 14 - 15) coroborate cu art. 7 din Cap. III al proiectului noului contract de închiriere, rezultă că termenul limită al locațiunii a fost propus de către pârât a fi 08.04.2009, adică data până la care opera prorogarea legală prevăzută de nr.OUG8/2004 prin articolul său unic, iar din procesul verbal mai sus amintit rezultă că reclamanții au invocat dispozițiile art. 13 alin. 1 și 15 din Legea nr. 10/2001, dorind încheierea contractului pe termen mai decât până la 08.04.2009.
Trebuie amintit că dispozițiile art. 15 din Legea nr. 10/2001 care prevăd o locațiune de 5 ani au în vedere contractele de închiriere prev. la art. 6 din nr.OUG 40/1999, adică cele încheiate de chiriașii ce au cumpărat imobilul în baza Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte de vânzare - cumpărare au fost desființate prin hotărâre judecătorească.
Susținerea apelanților din cererea de apel, conform căreia raporturile de locațiune născute anterior restituirii imobilului în litigiu continuă și după acest moment, nu pot fi reținute, deoarece din interpretarea dispozițiilor art. 7 și 9 din nr.OUG 40/1999 rezultă că în situația unui imobil restituit, este obligatorie încheierea unui nou contract (deci un nou raport de locațiune), care va respecta însă termenul limită al locațiunii, prevăzut de nr.OUG 8/2004, și anume 08.04.2009.
La dispozițiile art. 9 privind încheierea unui nou contract fac trimitere dispozițiile art. 15 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 care prevăd un caz de prelungire de drept a vechiului contract de închiriere(cu statul sau unitatea deținătoare) până la încheierea noului contract, în situația când încheierea noului contract este cauzată de neînțelegeri asupra cuantumului chiriei sau asupra suprafeței locative(ceea ce nu e cazul în speță).
Având în vedere că neînțelegerile dintre părți nu vizează nici cuantumul chiriei și nici suprafața locativă, ci termenul limită al locațiunii( și durata acesteia), precum și argumentarea mai sus făcută, în sensul că noul contract de închiriere, încheiat în baza art. 9 în ref. la art. 7 din nr.OUG 40/1999 nu se încheie pe o durată de 5 ani(de la data încheierii sale, nefiind aplicabil art. 15 alin. 1 din Legea nr. 10/2001), ci până la 08.04.2009, potrivit interpretării date de dispozițiile art. 7, concluzia care se impune este în sensul că refuzul apelanților de a încheia noul contract este nejustificat.
Față de neexistența în speță a situațiilor prev. de art. 15 alin.2 din Legea nr. 10/2001, rezultă în mod evident că apelanții reclamanți nu au în prezent nici un titlu locativ, astfel încât corect a reținut prima instanță că este nefondat primul capăt de cerere prin care aceștia doreau să se constate că au un drept de folosință prorogat ope legis până la 08.04.2009.
În ce privește al doilea capăt de cerere, acela de a fi obligat pârâtul să încheie un nou contract de închiriere pe o durată de 5 ani, se reține că soluția primei instanțe de respingere este legală și temeinică având în vedere următoarele:
Interpretarea dată de apelanți dispozițiilor art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 pe care le-au coroborat cu art. 1 din nr.OUG 40/1999 și art. unic din nr.OUG 8/2004 nu poate fi primită, față de argumentația deja expusă(în sensul că, în lipsa unei dispoziții legale exprese, trebuie interpretate dispozițiile art. 9 în ref. la art. 7 în sensul că noua locațiune durează tot până la data la care opera prorogarea legală și pentru vechiul contract, respectiv 08.04.2009).
Față de aceste considerente, în acest capăt de cerere(precum și solicitarea de obligare a pârâtului la daune cominatorii)este neîntemeiat.
Critica vizând modul de soluționare a excepției lipsei de calitate procesuală activă(în acțiunea principală), respectiv pasivă(în cererea reconvențională) nu este întemeiată.
Susține reclamanta apelantă că prima instanță a reținut pierderea calității sale de locatar, condiție în care nu mai poate dispune evacuarea ei, sub acest aspect cererea de evacuare trebuind să fie constatată ca rămasă fără obiect.
Din considerentele sentinței apelate se reține că prima instanță nu a admis excepția lipsei de calitate procesuală activă, cu motivația că aceasta figurează în fișa locativă a contractului de închiriere a cărui aplicare s-a solicitat a fi constatată prin primul capăt de cerere.
Nici critica potrivit căreia evacuarea nu putea fi dispusă în condițiile dreptului comun, cu excluderea procedurii și a dispozițiilor legale de drept comun (art. 1435 și urm. Cod civil, art. 1020 - 1021 Cod civil) nu este fondată, dispozițiile art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999 aplicabile în speță, au fost invocate de pârâtul intimat drept temei legal al cererii sale reconvenționale iar prima instanță le-a avut în vedere la pronunțarea soluției de admitere a acestei cereri, în considerente făcându-se referire la acestea atunci când s- reținut a fi nejustificat refuzul reclamanților de a încheia noul contract. Menționarea în speță și a dispozițiilor art. 480 cod civil pe lângă art. 11 alin. 2 se impunea a fi făcută(fără a de reține de aici că evacuarea s-a dispus potrivit dreptului comun), deoarece s-a constatat că reclamanții nu opun pârâtului vreun titlu valabil, de natură a îngrădi exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate (la care se referă tocmai art. 480 Cod civil).
Împotriva acestei decizii civile de apel au declarat recurs, în termenul legal reclamanții, și -, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului lor și schimbării sentinței civile nr. 5.783/05.07.2007, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în sensul admiterii acțiunii acestora introductivă de instanță și respingerii cererii reconvenționale a pârâtului, cu cheltuieli de judecată, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului lor, reclamanții arată în esență că instanța de fond a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, respectiv contractul nr. 9564/ 1988 pe care l-au încheiat cu Primăria Municipiului și a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, ale cărui efecte au fost prorogate ope legis până la data de 08.04.2009, din cuprinsul căruia rezultă că aceștia sunt titularii unui drept valid de folosință asupra imobilului în cauză până la această dată de 08.04.2009, prin modul de interpretare al acestui contract, sub aspectul validității sale, s-a concluzionat greșit asupra raportului de locațiune derulat între părțile litigante sub efectul instituțiilor prorogării legale și subrogației legale, fapt ce a făcut ca instanțele de judecată să decidă că nu sunt titularii de drept locativ valid și actual.
Recurenții mai susțin că decizia civilă recurată a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită prev. de nr.OUG 40/1999 și nr.OG 8/2004, precum și a dispozițiilor art. 1201 Cod civil privind puterea de lucru judecat - art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă. Astfel, cu privire la raporturile de locațiune născute anterior retrocedării imobilului în litigiu, înscris în CF 3618 T, cu nr. top. 16374/s către pârâtul intimat se susține că prin efectul OUG nr.8/2004, durata locațiunii menționate a fost prelungită de drept, succesiv până la data de 08.04.2009 și eventualele schimbări survenite în persoana locatorului nu sunt de natură să afecteze raporturile de locațiune până la data respectivă și nici să înlăture efectele lor.
Cu privire la raporturile de locațiune existente după momentul retrocedării imobilului supus încheierii, recurenții arată că prin efectul dispozițiile art. 1,7 din nr.OUG 40/1999, art. 13 al. 1 din Legea nr. 10/2001 și art. unic - alin. 1 - din nr.OUG 8/2004, dreptul lor de folosință derivat din contractul de închiriere nr. 9564/01.02.2008 a fost prelungit ope legis, până la 08.04.2009, dreptul la închirierea locațiunii cu pârâtul pe o durată de 5 ani rezultând fără echivoc din cuprinsul prev. de art. 13 al. 1 și 15 din Legea nr. 10/2001, art. 1 din nr.OUG 40/1999 și art. unic alin. 1 din nr.OUG 4/2004, astfel că refuzul pârâtului de a perfecta contractul pe o perioadă de 5 ani este nejustificat și contrar dispozițiilor legale indicate, impunându-se obligarea lui, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 350 RON pe zi de întârziere, la perfectarea locațiunii pe o durată de 5 ani, conform nr.OUG 40/1999.
De asemenea, recurenții mai motivează în recursul lor și aspectul că prin decizia civilă atacată, instanța de fond a încălcat și aplicat greșit dispozițiile OUG nr. 40/1999, considerând nelegal că refuzul lor de a încheia un nou contract de închiriere se caracterizează ca fiind nejustificat, câtă vreme a fost practic vorba despre doar o nepunere de acord asupra termenului locațiunii (pentru 5 ani cum au solicitat recurenții și pentru 3 ani, cum a solicitat pârâtul intimat), instanțele nefiind abilitate să le refuze protecția instituită prin legislația specială în materia locațiunii.
În fine recurenții susțin și că decizia civilă recurată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 1201 Cod civil, respectiv cu încălcarea principiului autorității lucrului judecat, derivat din decizia civilă nr. 330/R/26.03.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă - în dosarul nr-, privind art. 11 al. 2 din nr.OUG 40/1999, în cauză neputând fi vorba despre "lipsa unui răspuns". precum nici de "refuzul nejustificat", singurul aspect ce trebuia să preocupe instanțele fiind doar cel referitor la durata locațiunii. În ce privește cererea reconvențională vizând evacuarea recurentei -, aceasta este considerată ca lipsită de obiect, iar demersul pârâtului intimat vizând evacuarea nu putea fi admis nici pe temeiul art. 480 Cod civil și nici față de legislația locativă specială.
Verificând decizia civilă recurată, prin prisma dispozițiilor art. 299 și urm. Cod procedură civilă și în raport de toate motivele de recurs invocate, față de starea de fapt din dosar, ca și de probele administrate în cauză, Curtea stabilește că recursul de față al reclamanților de mai sus este nefondat, urmând ca în temeiul art. 312 al. 1 Cod procedură civilă, să fie respins ca atare, deoarece bine și cu temei a fost respins apelul acelorași reclamanți.
Într-adevăr examinându-se cauza sub toate aspectele invocate, din analiza întregului material probator de la dosar, Curtea constată că decizia civilă recurată este legală și temeinică, întrucât instanța de apel a stabilit o corectă stare de fapt și a făcut o justă aplicare și interpretare a dispozițiilor legale în materie, prev. de art. 13, al. 1, 14,15 din Legea nr. 10/2001, art. 7,9, 10 și 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999, art. 480,1435, 1020 - 1021 Cod civil, când a confirmat soluția primei instanțe, neconstatându-se din oficiu nici motive de ordine publică de natură să atragă casarea ori modificarea deciziei civile atacate, conform art. 306 al. 2 Cod procedură civilă, corect fiind respins apelul reclamanților de mai sus, pentru considerentele expuse judicios și pe larg de către instanța de apel, însușite în întregime și de C, ca instanță de control judiciar, criticile formulate în recurs nefiind întemeiate.
Astfel Curtea stabilește că motivul de recurs invocat, prev. de art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă, nu este incident, în cauză, deoarece instanța de apel nu a interpretat greșit actul juridic dedus judecății și nici nu a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, întrucât contractul de închiriere nr. 9564/ 01.02.1988 a avut ca părți contractante pe recurenți, în calitate de locatari și (fostul) T, în calitate de locator.
Prin dispoziția Primarului Municipiului nr. 254/27.01.2006, imobilul în litigiu, asupra căruia era încheiat acest contract de închiriere i-a fost retrocedat pârâtului intimat, deci de la această dată s-a schimbat persoana locatorului.
Prin procesul-verbal de restituire nr. D 72996 - 1863/25.05.2006 i s-a predat imobilul pârâtului, cu mențiunea expresă: "urmând a se încheia un nou contract de închiriere între proprietarul tabular și chiriașii care ocupă apartamentele, având în vedere dispozițiile legale".
Ca atare, de la data retrocedării acestui imobil Primarul Municipiului T nu mai deține și administrează imobilul în cauză și în consecință se va încheia un nou contract de închiriere cu actualul proprietar tabular al imobilului, potrivit prevederilor art. 9 al.1 din nr.OUG 40/1999,(modificată), care dispune că "în cazurile prevăzute la art. 2 - 7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere", speței de față fiindu-i aplicabil art. 7 din nr.OUG 40/1999.
Acest aspect le-a fost comunicat și recurenților de mai sus, de către Primarul Municipiului T, conform art. 9 al. 3 din nr.OUG 40/1999, dovada constituind-o notificarea acestora din data de 16.06.2006, de a încheia un nou contract de închiriere, cel încheiat anterior nemaifiind valabil.
Așadar numai într-o eventuală calitate de cumpărător al imobilului, pârâtul intimat ar fi avut obligația de a respecta locațiunea încheiată înainte de vânzare, conform art. 1441 Cod civil.
Or, în speță intimatul pârât nu a cumpărat imobilul în discuție, ci l-a revendicat de la posesorul neproprietar - Statul Român - și aici se aplică dispozițiile legale speciale, derogatorii de la dreptul comun, care impun încheierea unui nou contract de închiriere pentru imobilul respectiv.
Rezultă deci clar, că în speța de față se aplică dispozițiile Legii nr. 10/2001(republicată) coroborate cu dispozițiile art. 9 al. 1 din nr.OUG 40/1999 și nr.OUG 8/2004, din toate aceste texte legale invocate, rezultând fără echivoc faptul că, în cazul restituirii unui imobil adevăratului proprietar, există obligația de a se încheia un nou contract de închiriere, cel vechi pierzându-și valabilitatea.
Prin urmare, recurenții nu pot solicita instanței constatarea dreptului de folosință a imobilului, dobândit în temeiul contractului de închiriere nr. 9.564/01.02.1998, încheiat de chiriași cu un neproprietar și împotriva dispozițiilor legale aplicabile în speță, atât timp cât pârâtul intimat și-a îndeplinit obligația legală de a-i notifica pe recurenții reclamanți în vederea încheierii unui contract, oferindu-le respectivul contract.
Potrivit prevederilor art. 15 al. 2 din Legea nr.10/2001, contractele anterioare se prelungesc până la încheierea unui nou contract - dar nu mai târziu de data până la care au fost încheiate - doar dacă refuzul chiriașului este motivat de neînțelegeri privind cuantumul chiriei ori restrângerea suprafeței locative, în orice altă situație refuzul chiriașilor va fi caracterizat ca nejustificat.
În consecință, Curtea consideră că ambele instanțe anterioare au interpretat corect actul juridic dedus judecății și au aplicat corect dispozițiile legale, întrucât în prezent recurenții nu posedă titlul locativ (căci contractul încheiat cu Primăria Municipiului T nu se prelungește decât pentru motivele strict și limitativ prevăzute de art. 15 al. 2 din Legea nr. 10/2001), iar neîncheierea unui nou contract se datorează în speță exclusiv refuzului nejustificat al chiriașilor, dreptul locativ al acestor chiriași reclamanți, încetând la 60 de zile de la data refuzului nejustificat al acestora de a încheia un nou contract de închiriere cu pârâtul.
De asemenea, Curtea stabilește că nici motivul de recurs invocat de prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, nu este incident în speță, deoarece hotărârile judecătorești anterioare pronunțate nu sunt lipsite de temei legal și nici nu au fost date cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Astfel, în ceea ce privește cererea reclamanților recurenți de a se dispune obligarea intimatului pârât de a încheia un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, Curtea consideră că recurenții au depășit termenul de 60 de zile prevăzut de nr.OUG 40/1999 și ca atare acești recurenți sunt decăzuți din dreptul de a mai solicita încheierea contractului de închiriere.
Aceasta, pentru că art. 11 al. 2 din nr.OUG 40/1999 (modificată) prevede că "lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere în termenul de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor."
Așadar, conform acestui text legal, chiriașii aveau la dispoziție un termen de 60 de zile în care să încerce o conciliere pentru încheierea contractului, iar în cazul în care această încercare de conciliere ar fi eșuat și nu erau de acord cu cazurile stipulate în contractul propus, aceștia putea pretinde în instanță obligarea proprietarului să încheie contractul de închiriere în acord cu dispozițiile legale aplicabile.
Curtea stabilește că acest termen de 60 de zile prev. în acest text legal este un termen de decădere și deci dacă în acest interval de timp, chiriașul nu a uzat de unul din modurile de valorificare a dreptului său, acest drept subiectiv neexecutat se stinge, acest termen de decădere nefiind susceptibil de suspendare, întrerupere sau de repunere în termen.
În consecință, datorită faptului că notificarea de a încheia un nou contract de închiriere le-a fost comunicată chiriașilor recurenți la data de 04.07.2006, iar cererea reconvențională din dosarul de ordonanță președințială, precum și prezenta acțiune în justiție au fost introduse de acești reclamanți în 22.11.2006, adică după (cca) 4 luni de zile, prin nerespectarea termenului legal de 60 de zile, reclamanții recurenți, sunt decăzuți implicit din dreptul de a mai solicita instanței obligarea intimatului pârât la încheierea unui nou contract de închiriere, nici o dispoziție legală neimpunând termenul de 5 ani pentru încheierea contractului de închiriere în speță și nici recurenți reclamanți nu au precizat, în nici una dintre cele trei instanțe, temeiul de drept care să justifice cererea lor de a încheia contractul de închiriere pe o durată de 5 ani.
Curtea observă că art. 15 din Legea nr.10/2001 - singurul invocat de recurenții reclamanți - are în vedere situația chiriașilor care au cumpărat imobilul în temeiul Legii nr.112/1995 și ale căror contracte de cumpărare au fost desființate prin hotărâre judecătorească, dar această situație nu este incidentă speței, iar adresa nr. D 7 2006 - 1863/25.05.2006 a Primăriei Municipiului T ( 19 dosar fond) nu poate constitui temei de drept și în cuprinsul ei nu se indică vreun temei pentru impunerea termenului de 5 ani.
La fel, Curtea constată că hotărârile pronunțate pe calea ordonanței președințiale nu rejudecă fondul cauzei și prin urmare nu sunt îndeplinite în dosar condițiile legale prevăzute de art. 166 Cod procedură civilă, raportat la art. 1201 Cod civil,privind autoritatea de lucru judecat vizând tripla identitate de obiect, cauză și părți.
Referitor la cererea recurentei reclamante, Curtea mai constată că aceasta prin acțiunea introductivă a cerut instanței să constate dreptul său de folosință asupra imobilului în litigiu, proprietatea pârâtului intimat, conform art. 111 Cod procedură civilă, drept de folosință dobândit în baza contractului de închiriere încheiat cu T, în anul 1988 și prelungit succesiv, ultima oară în anul 2004, iar prin întâmpinarea la cererea reconvențională, această recurentă reclamantă susține că n-ar avea calitate procesuală pasivă, întrucât din anul 2001 nu mai locuiește în imobilul din litigiu, avându-și stabilit domiciliul la soțul său, dar Curtea stabilește că întrucât această recurentă reclamantă figurează încă în contractul de închiriere încheiat cu T(deși avea obligația legală de a anunța Primăria Municipiului T despre schimbarea ei de domiciliu), precum și faptul că ea figurează ca reclamantă în acest dosar, în mod corect instanțele anterioare au dispus asupra calității ei procesuale, în modul arătat, fiind de neconceput a cere recunoașterea unei calități procesuale active,(reclamanta în acțiunea introductivă) și în același timp a se susține lipsa calității procesuale pasive în cererea reconvențională, câtă vreme ambele aceste cereri se referă și vizează drepturile locative ce revin acestei recurente în temeiul aceluiași contract de închiriere.
Așa fiind, în raport de toate aceste considerente ce preced și cum deci nici una dintre criticile formulate în recurs nu sunt întemeiate, ele nefiind de natură să facă admisibilă acest recurs și să influențeze soluția pronunțată în cauză de către instanța de apel, care este deci corectă sub toate aspectele, în temeiul dispozițiilor art. 312 al. 1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat acest recurs al reclamanților de mai sus, menținând în vigoare decizia civilă atacată, pe care o verifică drept legală și temeinică, fiind pronunțată în concordanță cu toate probele din dosarul cauzei și cu respectarea principiului disponibilității, ce guvernează procesul civil, în sensul rezolvării prezentului litigiu în limitele investirii instanței, recurenții nedovedind incidența în cauză a motivelor de recurs invocate, prev. de art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, potrivit tuturor argumentelor de mai sus, expuse pe larg de
În temeiul dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, aflați în culpă procesuală, ca părți căzute în proces, recurenții reclamanți de mai sus, vor fi obligați să plătească intimatului pârât menționat,- la cererea acestuia - suma de 379 lei, RON, cheltuieli de judecată, în recurs, reprezentând onorariu avocațial, justificat cu împuternicirea avocațială nr. 110/ 25.03.2008 și chitanța aferentă nr. 22, din aceeași dată, ambele ale Baroului T, aflate la filele 17 și 18 dosar recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanții, și - împotriva deciziei civile de apel nr. 966/A/20.11.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă - în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâtul intimat, având ca obiect acțiune în constatare.
Obligă recurenții reclamanți de mai sus să plătească intimatului pârât menționat suma de 370 lei, RON, cheltuieli de judecată, în recurs, reprezentând onorariu avocațial.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 31 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. /21.04.2008
Tehnored /30.04.2008
Ex.2
Primă instanță:
Instanța de apel: C și
Președinte:Carmina OrzaJudecători:Carmina Orza, Trandafir Purcăriță, Lucian Lăpădat
