Actiune in granituire fara revendicare. Decizia 487/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 487R
Ședința publică de la 20 noiembrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Carmen Georgeta Negrilă
JUDECĂTOR 2: Andreia Liana Constanda
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulate de recurenta - pârâtă împotriva deciziei civile nr. 552A/21.04.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta - pârâtă prin avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/08.07.2008 și intimații - reclamanți și, prin avocat, care depune în ședință publică împuternicirea avocațială nr. -/04.09.2008.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se că recurenta - pârâtă nu a depus un exemplar al motivelor de recurs pentru a fi comunicate intimatului - reclamant.
Reprezentantul recurentei - pârâte învederează instanței că este în măsură să comunice la acest termen de judecată un exemplar al motivelor de recurs către intimatul - reclamant.
Curtea, constată că nu se mai impune comunicarea motivelor de recurs către judecată un exemplar al motivelor de recurs către intimatul- reclamant, întrucât acesta este reprezentat de același apărător ca și intimata - reclamantă .
Curtea, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de administrat, acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentei - pârâte solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 552A/21.04.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în principal casarea hotărârii atacate și trimiterea dosarului pentru a se efectua o nouă expertiză topo care să răspundă tuturor obiectivelor unei expertize de grănițuire, iar în subsidiar, modificarea hotărârii atacate și pe fondul cauzei respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată și nefondată. Continuând, arată că în mod greșit instanța de apel a aplicat dispozițiile art.480 Cod civil. De asemenea, arată că s-au efectuat mai multe rapoarte de expertiză, iar instanța de fond a omologat ultimul raport de expertiză în detrimentul primului raport de expertiză topo, cu motivarea că cel omologat este mai bine documentat. Din conținutul celui de-al doilea raport de expertiză topografică întocmit în cauză s-a adus un surplus de 6. reieșind că intimații reclamanți dețin suprafața de 416. Totodată, arată că inițial aceștia dețineau 209. iar faptic 203. iar între cele două proprietăți era o linie de hotar, care nu era dreaptă, ci frântă. Astfel, solicită efectuarea unei noi expertize topografice, care să aibă ca obiective: "stabilirea suprafeței deținută de părți până în momentul mutării hotarului și după momentul mutării hotarului" și trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea efectuării acestui raport de expertiză. Cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților - reclamanți și solicită respingerea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 552A/21.04.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă ca nefondat. Continuând, arată că cele două rapoarte de expertiză efectuate în cauză concordă în concluzii. De asemenea, arată că instanțele de fond și de apel au analizat temeinic cauza. Depune concluzii scrise. Cu cheltuieli de judecată.
Curtea reține în pronunțare cererea de recurs formulată de recurenta - pârâtă împotriva deciziei civile nr. 552A/21.04.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
CURTEA,
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin entința civilă nr. 15259/2.11.2007, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis acțiunea precizată formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâta și, în consecință:
A dispus grănițuirea terenurilor părților pe linia 3-8 (8-7-4-3) din schița anexă la raportul de expertiză topografică nr. 6010/28.08.2007 întocmit de dl. expert.
A obligat pârâta să lase reclamanților, în deplină proprietate și posesie, suprafața de 5,49 mp identificată în același raport de expertiză.
A obligat pârâta să sisteze lucrările de construcție pe terenul reclamantei și să desființeze construcția edificată pe terenul reclamantului (2 mp din cei 5,49 mp), suprafață stabilită în același raport de expertiză topografică.
A obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 9036 lei RON despăgubiri ca urmare a edificării construcției.
În motivarea sentinței, s-a reținut că reclamanții sunt proprietarii imobilului situat în B, str. -. Soldat nr.21, compus din construcție și teren în suprafață de 408 mp, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 13927 din 31.10.1990, în timp ce pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafață de 203,67 mp, situat in B, str. -.Soldat nr.23, sector 1, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4054/03.09.2002.
Pârâta i-a notificat pe reclamanți, prin notificarea nr. 1218/02.08.2005, solicitându-le acordul pentru extinderea imobilului pe care îl deținea și construirea la limita de proprietate, conform certificatului de urbanism nr-/25.11.2004. Astfel cum s-a consemnat in procesul verbal din 05.08.2005, întocmit de către BEJ, reclamanții au arătat că nu sunt de acord cu aspectele menționate în conținutul notificării.
Din raportul de expertiză topografică întocmit de expert, precum și din raportul de expertiză construcții, depuse la dosar, rezultă că pârâta a procedat totuși la efectuarea construcției și nu a respectat linia de hotar anterioară, ocupând terenul proprietatea reclamanților. Astfel, potrivit concluziilor raportului de (contra)expertiză topografică, înainte de începerea construcției, pârâta a comandat o ridicare topografică. care nu respecta forma și dimensiunile terenului paratei, astfel cum sunt indicate în actul de proprietate și în documentația cadastrală întabulată, intrând pe terenul reclamanților cu o porțiune de teren", aspecte redate anterior și de către expertul în construcții.
Instanța a înlăturat concluziile raportului de expertiză în specialitatea topografie întocmit de către expert, pe de o parte, pentru că este contrazis de alți doi specialiști și nu se coroborează cu celelalte mijloace de proba administrate în cauză, iar, pe de altă parte, față de caracterul sumar al expunerii sale.
Întrucât a rezultat, din probele administrate, că suprafața de 5,49 mp mp. a fost ocupată de pârâtă din terenul reclamanților, fără a justifica un titlu de proprietate și cu nerespectarea hotarului anterior dintre părți, instanța, în baza art. 480 Cod civil, a obligat-o pe aceasta la respectarea dreptului de proprietate și a posesiei reclamanților asupra acestei suprafețe de teren.
Instanța a avut în vedere și împrejurarea că titlurile părților emană de la autori diferiți, iar titlul de proprietate al reclamanților este anterior titlul pârâtei, fiind așadar mai bine caracterizat.
În baza art. 584 cod civil, care reprezintă temeiul juridic al operațiunii de grănițuire, instanța, văzând și concluziile raportului de expertiză topografica întocmit de expert, a stabilit linia de hotar între imobilul proprietatea reclamanților și cel al pârâtei pe linia 3-8 (8-7-4-3) din schița anexă la raportul de expertiză topografică nr.6010/28.08.2007, având în vedere că se impune, pe baza probelor administrate, restabilirea hotarului anterior, real, dintre părți.
Judecătoria a înlăturat apărarea pârâtei întemeiate pe buna sa credință, în condițiile în care, anterior, hotarul dintre parți nu fusese la limita construcției reclamanților, iar pârâta a ales să construiască fără să efectueze o documentare temeinică asupra naturii juridice a terenului în litigiu, putând să observe, cu diligențe minime, că planul de amplasament al autorilor săi nu corespundea cu ridicarea topografică efectuata în vederea ridicării construcției, fie și numai din faptul că limita dintre proprietățile părților nu mai era o linie dreaptă.
Astfel, aceasta avea posibilitatea să revendice în instanță terenul dintre cele două construcții, dacă se consideră proprietar asupra lui și tot în instanța avea posibilitatea să ceară desființarea acoperișului casei reclamanților, care pretindea că se întindea și acoperea o parte din terenul său. Pârâta nu a înțeles însă să își valorifice pretențiile pe căile legale menționate, trecând direct la edificarea construcției, la ocuparea terenului existent până la casa reclamanților și la tăierea acoperișului reclamanților.
Reținând, așadar, reaua credință a pârâtei (nefiind posesor propriu - zis al suprafeței de teren ocupate și nici măcar detentor precar, neputându-se prevala de nici un titlu) și întrucât este evidențiată fosta linie de hotar în raportul de expertiză, ca de altfel și în planul de amplasament al autorilor paratei, instanța a obligat pe pârâtă să desființeze construcția edificată pe terenul reclamantului (2 mp din cei 5,49 mp) și, pentru evitarea unor pagube suplimentare, să sisteze lucrările de construcție pe terenul reclamantei.
De asemenea, s-a dispus obligarea pârâtei la plata către reclamanți a sumei de 9036 lei RON, despăgubiri pentru acoperirea prejudiciului produs acestora prin fapta ilicită săvârșită, constând în decuparea streșinii casei reclamanților, astfel cum a fost constatată prin raportul de expertiză specialitatea topografie și, de altfel, recunoscută și de către pârâtă.
S-a avut, totodată, în vedere și modul de calcul expus prin același raport de expertiză, din care a rezultat că valoarea degradărilor produse este foarte mică în comparație cu lucrările ce ar trebui să se realizeze pentru aducerea casei reclamanților la o situație corespunzătoare; în plus, situația existentă dăunează nu numai construcției reclamanților, dar și celei a pârâtei, trebuind să fie luate masurile necesare pentru ca apele meteorice sa nu ajungă în rostul dintre cele doua clădiri ale părților.
În ceea ce privește cheltuielile de grănițuire, s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 584 Cod civil, deoarece textul se referă la cheltuielile legate exclusiv de amenajarea semnelor de hotar: astfel, acestea se vor face în cote egale numai în situația când nu se susține și nu se face dovada că pârâtul schimbat hotarul, a conchis Judecătoria.
Apelul declarat de către pârâtă împotriva sentinței menționate a fost respins ca nefondat prin Decizia nr. 552/21.04.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III -a Civilă, prin care s-au confirmat legalitatea și temeinicia considerentelor primei instanțe bazate pe concluziile rapoartelor de expertiză topo și construcții, în sensul că măsurătorile cadastrale și planul cadastral întocmite pentru terenul pârâtei au fost eronate, înlăturându-se în mod corect concluziile expertului, ce nu face decât să evoce rezultatele unor măsurători și să indice linia de hotar ce ar trebui stabilită în opinia sa.
Împotriva deciziei menționate, a declarat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă și solicitându-se, în principal, casarea hotărârii atacate și trimiterea dosarului pentru a se efectua o nouă expertiză topo care să răspundă tuturor obiectivelor unei expertize de grănițuire, iar, în subsidiar, modificarea hotărârii și, pe fondul cauzei, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Prin motivele de recurs, s-a susținut că în examinarea cererii în grănițuire au fost încălcate regulile specifice acestei operațiuni, respectiv examinarea titlurilor de proprietate pentru a determina cuprinderea fondurilor; măsurătoarea și arpentrajul; însemnarea și tragerea hotarului pe teren, instanța de apel, în mod greșit, menținând sentința pronunțată cu încălcarea acestor reguli.
Astfel, prin raportul de expertiză topografică nr. 6010/28.08.2007 întocmit
de expert, omologat de instanțe, s-a procedat la o examinare eronată a titlurilor de proprietate.
Deși se reține în respectivul raport de expertiză topo faptul că reclamanții au dobândit terenul în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 13927/31.10.1990, în realitate, s-a avut în vedere un act vechi, în care este menționată o suprafață mai mare decât cea efectiv cumpărată, respectiv 416 mp, în loc de 408 mp.
Aceste neconcordanțe induc un dubiu în privința suprafeței de 5,49. identificată ca fiind teren ocupat de către pârâtă, întrucât ar rezulta că reclamanții dețin doar suprafața de 410,5. însemnând că nu le lipsește nici o suprafață de teren, iar acțiunea în ce privește capătul de cerere grănițuire este neîntemeiată.
Chiar și reclamanții recunosc tacit faptul că dețin o suprafață de teren mai mare decât cea reținută în titlu de proprietate, prin precizarea acțiunii referitoare la suprafața de teren, inițial invocă faptul că dețin 408. iar după efectuarea expertizei omologate își precizează suprafața la 414. fapt ce contrazice considerentele instanței de fond în sensul că reclamanții dețin doar 408.
În ceea ce privește măsurătoarea, însemnarea și tragerea hotarului pe teren efectuate de către același expert, aceste operațiuni sunt eronate pornind de la constatările contradictorii privind suprafața de teren la care reclamanții sunt îndreptățiți și cea efectiv deținută, întrucât ar rezulta că aceștia au dreptul la 414,4. incluzând și cei 5,49. identificați ca fiind teren ocupat de către recurentă, în timp ce recurentei, respectând concluzia expertizei omologate, i-ar reveni doar suprafața de 197.p, fără vreo explicație pentru diferența în minus față de suprafața ce îi aparține în proprietate.
Recurenta a mai susținut că planul topografic scara 1:500 realizat în anul 1986 prin totogrametrie (baza de plecare pentru toate lucrările cadastrale) arată în mod clar faptul că hotarul dintre recurentă și reclamanți formează o linie frântă, și nu o linie dreaptă, așa cum susține expertul.
Recurenta a criticat modul de aplicare a dispozițiilor art. 212 Cod procedură civilă de către ambele instanțe de fond, în sensul că, în măsura în care s-a apreciat prin considerente că expertiza topo este "sumar executată", trebuiau să dispună suplimentarea respectivei expertize topo ori suplimentarea expertizei topo pe care a omologat-o, pentru a se identifica suprafața de teren deținută de reclamanți.
Referitor la capătul de cerere privind pretențiile, s-a susținut că, atât timp cât grănițuirea nu ar fi trebuit admisă, având în vedere legătura de cauzalitate dintre ele, nici acest capăt de cerere nu ar fi trebuit admis.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului, Curtea apreciază că recursul este fondat, pentru considerentele ce urmează:
Prin cererea de chemare în judecată formulate în cauză, s-a solicitat grănițuirea proprietăților vecine ale părților în proces, amplasate la nr. 21 (a reclamanților) și nr. 23 (a pârâtei), însă și revendicarea de la pârâtă a unei suprafețe de teren pretins încălcate, executarea silită a unor obligații de a face, constând în sistarea lucrărilor de construcție începute pe terenul proprietatea reclamanților și de desființare a construcției deja efectuate pe acea porțiune de teren, cu despăgubiri pentru prejudiciul creat proprietății reclamanților prin acea construcție.
Astfel cum au fost concepute pretențiile reclamanților, era necesară, în primul rând, stabilirea liniei de hotar dintre proprietăți, de care depindea soluționarea celorlalte cereri, întrucât numai după fixarea hotarului despărțitor se putea determina în ce măsură pârâta a încălcat proprietatea reclamanților prin efectuarea noii construcții, ce se impune a fi desființată și creând în acest fel un prejudiciu ce trebuie reparat.
Pentru stabilirea liniei de hotar, este necesară examinarea titlurilor de proprietate ale părților, pe baza cărora se identifică suprafețele de teren pe care proprietarii vecini sunt îndreptățiți să le dețină (suprafețe cu care urmează a se compara suprafețele deținute în fapt pentru determinarea unei eventuale încălcări a proprietății vecine).
Se constată, în cauză, că atât instanța de fond, cât și cea de apel, care a menținut sentința, deși și-au însușit concluziile raportului de contraexpertiză topografică dispusă în cauză, întocmit de expertul, privind poziționarea liniei de hotar, nu au procedat la examinarea titlurilor de proprietate, din considerentele hotărârilor nereieșind că s-ar fi procedat la o evaluare comparativă a suprafețelor de teren menționate în titluri cu cele efectiv stăpânite în fapt de fiecare dintre părțile în proces.
Dacă s-ar fi procedat astfel, s-ar fi constatat că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 408 mp, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 13927/31.10.1990 de fostul notariat de stat al sectorului 1 B (fila 14 dosar fond), iar expertul a valorificat dimensiunile și limitele terenului dintr-un act de proprietate anterior (fila 149 dosar fond), cel prin care vânzătorul din 1990 dobândise dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 416 mp (lățime 16, adâncime 26 ).
Este cert în aceste condiții că a fost ignorată suprafața de teren efectiv dobândită prin cumpărare de către reclamanți și s-a validat o alta rezultată dintr-un alt titlu de proprietate, operațiuni de neacceptat într-o acțiune în grănițuire.
Faptul că actul de vânzare-cumpărare din 1990 nu a fost însoțit de o schiță a proprietății cumpărate nu permite raportarea directă la titlul vânzătorului, cât timp actul beneficiază de o prezumție de validitate inclusiv sub aspectul întinderii dreptului ce a făcut obiectul vânzării - cumpărării, iar prin cadrul procesual stabilit în cauză nu a fost învestită instanța de judecată cu vreo pretenție cu finalitatea combaterii prezumției.
Prin înfățișarea titlului de proprietate, titularul înțelege să se folosească de efectele acestuia întocmai cum decurg din conținutul expres al clauzelor actului, asumându-și, în același timp, riscul oricăror inadvertențe de fond sau formă.
În aceste condiții, nu există nicio justificare pentru valorificarea altor dimensiuni și vecinătăți ale proprietății reclamanților decât cele rezultate din titlul lor de proprietate, cu atât mai mult cu cât expertul, al cărui raport a fost omologat de instanța de fond, nu a avut în vedere și planul cadastral vizând proprietatea reclamanților, din care reies dimensiunile și conturul proprietății reclamanților pentru o suprafață de 409 mp (fila 100 dosar fond).
Chiar dacă acest înscris a fost atașat doar primei expertize topografice, efectuate de expertul, care a fost înlăturată din ansamblul probator, nu există nicio justificare pentru ignorarea planului cadastral prin cea de-a doua expertiză efectuată de expertul, omologată de instanță, cu atât mai mult cu cât reclamanții nu au întocmit documentație cadastrală în vederea întabulării, astfel cum a procedat pârâta cu propria proprietate.
Aceste constatări induc un dubiu cu privire la veridicitatea liniei de hotar stabilite de către instanța de fond, implicit de instanța de apel, cu consecințe asupra legalității modului de soluționare a celorlalte cereri ale reclamanților, care depind de dezlegarea primului capăt de cerere.
Diferența dintre suprafața de teren din titlul de proprietate (408 mp) și cea efectiv stăpânită de către reclamanți (416 mp) corespunde cu aproximație suprafeței constatate de instanța de fond ca fiind încălcată de către pârâtă (5,49 mp), fapt ce pune la îndoială legalitatea aprecierii instanței privind ocuparea fără drept de către pârâtă a unei porțiuni din terenul reclamanților.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât nici măcar expertul, al cărui raport a fost omologat, nu a susținut vreo neconcordanță, pe de o parte, între suprafața de teren la care pârâta este îndreptățită, de 203,67 mp (conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4054/3.09.2002 de BNP, fila 88 dosar fond) și documentația cadastrală întocmită în vederea întabulării, în care este menționată aceeași suprafață iar, pe de altă parte, între suprafața la care pârâta este îndreptățită și cea ocupată efectiv.
Singura sa constatare pe acest aspect este legată de ridicarea topografică efectuată de pârâtă cu ocazia noii construcții, în sensul că "nu respectă forma și dimensiunile terenului pârâtei, așa cum sunt indicate în actul de proprietate și în documentația cadastrală întabulată", ceea ce înseamnă că mențiunile din titlul de proprietate și din documentația cadastrală pentru întabulare coincid.
În absența unor asemenea neconcordanțe, dacă pârâta ocupă în fapt suprafața de teren la care este îndreptățită, se pune problema cum este posibil să fi încălcat o porțiune de 5,49 mp din proprietatea reclamanților, cu atât mai mult cu cât se relevă că reclamanții par să stăpânească efectiv o suprafață cu aproximativ 8 mp mai mare decât cea din titlul lor de proprietate.
Față de considerentele expuse, Curtea apreciază ca întemeiate susținerile recurentei în sensul că nu au fost respectate regulile de soluționare a unei acțiuni în granițuire, ce au în vedere examinarea titlurilor de proprietate ale părților în proces, fiind întrunit cazul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, indicat în motivarea căii de atac.
Cu toate acestea, nu se poate proceda la modificarea deciziei, întrucât nelegalitatea acesteia derivă din modul de efectuare a expertizei topografice omologate de instanță, care nu s-a bazat pe o cercetare corectă a titlurilor proprietarilor vecini.
Se impune, așadar, efectuarea unei noi expertize specialitatea topografie, care să pornească de la titlurile de proprietate ale părților, în temeiul art. 312 alin. 5 Cod procedură civilă, avându-se în vedere planurile cadastrale și orice altă documentație pusă la dispoziție de către părți, concomitentă ori ulterioară titlurilor de proprietate.
Obiectivele noii expertize trebuie să fie identificarea suprafețelor de teren la care părțile sunt îndreptățite potrivit titlurilor de proprietate, stabilirea liniei de hotar pe baza acestor titluri și identificarea suprafețelor de teren stăpânite în fapt și a celor eventual încălcate de către pârâtă din proprietatea reclamanților.
Pe baza constatărilor interesând grănițuirea și revendicarea, în urma administrării acestei probe, urmează a fi dezlegată și problema construcției noi, printr-o expertiză de specialitate, verificându-se în ce măsură ridicarea topografică a respectat actul de proprietate al pârâtei, documentația cadastrală întocmită în vederea întabulării și cea întocmită pentru obținerea autorizației de construire.
În soluționarea cererilor din acțiunea introductivă se va da eficiență, pe cât posibil, faptului că noua construcție se edifică în baza unei autorizații legale ce nu a fost contestată ori infirmată în cauză.
În consecință, Curtea va admite recursul și, constatând că este necesară administrarea de probe noi, va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecarea apelului aceluiași Tribunal, în temeiul art. 312 alin. 5 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta - pârâtă împotriva deciziei civile nr. 552A/21.04.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare aceluiași Tribunal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
2 ex. / 23.01.2009
Judecători apel - a III -a:
Președinte:Carmen Georgeta NegrilăJudecători:Carmen Georgeta Negrilă, Andreia Liana Constanda
