Actiune in granituire fara revendicare. Decizia 533/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.533
Ședința publică din data de 09.12.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 2: Antonela Cătălina Brătuianu
JUDECĂTOR 3: Mihaela
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurenții pârâți, împotriva deciziei civile nr.309A/26.02.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimatul chemat în garanție G.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 02.12.2008 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și întrucât Curtea a avut nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 09.12.2008 când în aceeași compunere a dat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra recursului de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B sub nr. 15995/20.12.2002, reclamantul - a chemat în judecată pe pârâții și solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța: să se dispună sistarea stării de indiviziune asupra terenului situat în B,-, urmând a li se acorda pârâților un drept de trecere prin curte fără mijloace motorizate; deblocarea geamului de la camera de baie a imobilului reclamantului, prin demolarea camerei pe care pârâții au construit-o lipită de aceasta; obligarea pârâților să permită accesul reclamantului la instalațiile de apă și canalizare care deservesc imobilul proprietatea sa și se află în pivnița pârâților, precum și ridicarea garajului improvizat pe drumul de acces din curte.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a obținut dreptul de proprietate asupra imobilelor din- astfel:. nr. 2 și terenul aferent în urma dezbaterii succesiunii mamei sale, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 256/1999 emis de Societatea Civilă; garsoniera nr. 2 prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3056/1999 de BNP B, iar terenul aferent acesteia prin titlul de proprietate nr. 1944/2000 emis de Prefectura Municipiului B și corpul A prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2046/2002 de Societatea Civilă. Pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra corpului C prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9451/1984 de notariatul de Stat al sectorului 2.
A mai arătat reclamantul că, ulterior dobândirii dreptului de proprietate asupra corpului C, pârâții au construit o cameră lipită de corpul B, astupându-i geamul băii, și au improvizat un garaj din lemn pe terenul situat în curte. Întrucât inițial cele 3 corpuri de clădire au aparținut unui singur proprietar, o parte din instalația de apă și canalizare a corpurilor de clădire ce-i aparțin se găsesc în pivnița corpului de clădire proprietatea pârâților.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 728 și 616.civ. și celelalte dispoziții incidente.
Pârâții au formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată pentru că nu au calitate procesuală activă pe primul capăt de cerere. Reclamantul nu a făcut dovada calității de coindivizar asupra imobilului teren situat în-; pârâții fiind proprietari exclusivi ai curții nu trebuie să ceară îngăduința reclamantului pentru dreptul de trecere prin curte.
Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, pârâții au arătat că la momentul construirii camerei care a dus la blocarea geamului de la camera de baie a reclamantului au avut acceptul Federației Comunităților din România, proprietara garsonierei nr. 2 situată în corpul B al imobilului, precum și al care avea sediul în corpul A de la aceeași adresă. De asemenea, pârâții au arătat că la momentul la care reclamantul a cumpărat garsoniera nr.2 situată în corpul B cunoștea împrejurarea că B nu avea aerisire naturală.
Pârâții au mai arătat că încă din anul 1984 s-au ocupat în mod exclusiv de întreținerea instalațiilor ce se aflau în pivnița lor, nepunându-se vreodată problema să nu permită accesul reclamantului, dar și că în anul 1991, pe cheltuiala lor, au montat instalație de gaze fără ca locatarii corpurilor A și B să contribuie la cheltuielile necesare. Cu privire la ridicarea garajului, pârâții au arătat că cererea trebuie respinsă întrucât curtea este proprietatea lor exclusivă, iar garajul improvizat a fost folosit anterior ca bucătărie de vară de numita, locatara garsonierei nr. 2.
Pârâții au formulat cerere de chemare în garanție în contradictoriu cu numitul G solicitând ca, în situația în care se va admite cererea reclamantului, acesta să fie obligat să le restituie valoarea bunului cumpărat de la chematul în garanție la prețul de circulație din momentul pronunțării.
In motivarea cererii de chemare în garanție, pârâții au arătat că au cumpărat de la numitul G și de la mama acestuia la data de 10.08.1984 imobilul situat în B,-, sector 2 pentru un preț de 50.000 lei, imobilul fiind compus din corpul de clădire C și terenul aferent, respectiv 102 mp suprafață construită, restul fiind curtea imobilului. Au mai arătat pârâții că în 1998 au dobândit titlul de proprietate nr. 16353/2 emis prin ordinul prefectului nr. 432/29.09.1999.
Chematul în garanție G, legal citat, a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii de chemare în garanție dat fiind că a fost formulată împotriva unei persoane fără calitate susținând că a vândut, împreună cu mama sa, pârâților locuința situată în B,-, sector 2, formată din două camere, hol, bucătărie, baie, cameră de serviciu, wc de serviciu și cameră - depozit în curte, cu privire la teren stipulându-se în mod expres că acesta trece în proprietatea statului. Cumpărătorii pârâții au dobândit numai un drept de folosință asupra terenului pe durata existenței construcției.
La termenul de judecată din data de 26.03.2004, instanța de fond a pus în discuția părților excepția inadmisibilității capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune, excepție invocată de către pârâți și care, prin încheierea din 02.04.2004, a fost admisă dispunându-se totodată respingerea capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune ca inadmisibil.
Prin încheierea de ședință din data de 24.09.2004 s-a încuviințat conexarea dosarului nr. 5461/2004 la prezentul dosar.
Prin acțiunea înregistrată pe rolul aceleași instanțe sub nr. 5461/2004 reclamantul - a solicitat, în contradictoriu cu pârâții și, să se stabilească limitele dintre proprietățile lor, ambele situate în B,-, urmând să i se acorde un drept de a trece prin curte către proprietatea sa, astfel cum s-a prevăzut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 52495/20.10.1945 de Tribunalul Ilfov Secția Notariat.
În motivarea cererii sale, reclamantul a arătat că întreaga proprietate din-, sector 2 aparținut soților și, fiind dobândită conform contractelor de vânzare-cumpărare nr. 28133/15.09.1927 și 28297/16.09.1927 autentificate de Tribunalul Ilfov Secția Notariat, iar ulterior, aceștia, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 52495/20.10.1945 de Tribunalul Ilfov secția Notariat, au vândut soților și o parte din proprietatea lor, respectiv. nr. 2 de la parter în curte la dreapta intrării, compus dintr-un vestiar, 2 camere, bucătărie, baie, o săliță către baie împreună cu terenul pe care este construită casa, teren în suprafață de 53,5 mp. Prin același act cumpărătorul și-a rezervat un drept de servitute de trecere din stradă până la imobil.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1810/1953 soții au vândut autoarei reclamantului, o parte din proprietatea lor, parte moștenită de reclamant. Prin contractele autentificate sub nr. 3056/26.03.1999 și nr. 2046/16.07.2002, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra altor părți din imobilul aflat la aceeași adresă.
In anul 1948, a lăsat soților G și restul proprietății sale, rest din care partea dinspre stradă a fost naționalizată. În urma retrocedării, această din urmă parte a fost vândută de către G reclamantului, iar partea din spate a fost vândută în anul 1984 numiților.
Pârâții și au formulat întâmpinare prin intermediul căreia au solicitat, în principal, respingerea cererii ca neîntemeiată și în subsidiar admiterea ei în parte, respectiv cu acordarea dreptului de trecere în situația în care s-ar constata că reclamantul nu are nici o ieșire la calea publică.
Prin sentința civilă nr. 3814/11.05.2007 pronunțată în dosar nr-, Judecătoria sector 2 respins capătul de cerere formulat de reclamantul -, în contradictoriu cu pârâții și, privind ieșirea din indiviziune asupra terenului din-, sector 2 ca inadmisibil; a luat act de renunțarea la judecata acțiunii conexe având ca obiect acțiune în constatare (dosar nr. 2159/2003), renunțare formulată de pârâții-reclamanți și; a respins ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanție formulată de pârâții și în contradictoriu cu numitul G; a respins ca neîntemeiate capetele de cerere privitoare la deblocarea geamului de la baie și ridicarea garajului formulate de reclamantul - în contradictoriu cu pârâții și; a admis capătul de cerere privitor la accesul la instalațiile de apă; a obligat pârâții să îi permită reclamantului accesul la instalațiile de apă care se găsesc în pivnița proprietatea acestora; a respins ca neîntemeiate capetele de cerere conexe având ca obiect grănițuire și acordare drept de trecere și a obligat reclamantul la plata către pârâți a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Reclamantul - a dobândit dreptul de proprietate asupra părții dinspre stradă a imobilului situat în B,-, sector 2 conform următoarelor acte: prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3056/26.03.1999 de BNP Bad obândit de la Federația Comunităților din România garsoniera nr. 2 compusă din una cameră și dependințe, precum și cota indiviză aferentă din părțile și dependințele comune ale întregului imobil, împreună cu dreptul de folosință pe toată durata existenței construcției asupra terenului aferent în suprafață de 17 mp, respectiv corpul B; prin moștenire de la defuncta a dobândit dreptul de proprietate asupra. nr. 2 compus din vestiar și una cameră și teren aferent, respectiv corpul C potrivit certificatului de moștenitor nr. 256/23.09.1999 emis de Societatea; prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2046/16.07.2002 de Societatea dreptul proprietate asupra corpului A compus din prăvălie, vestibul, cameră și terenul aferent.Acest din urmă corp avea ieșire la str. - -, astfel cum rezultă din schița aflată la fila 17 din dosar.
Din cuprinsul procesului verbal refăcut întocmit cu ocazia efectuării cercetării locale din data de 17.10.2006, a reținut instanța că reclamantul a practicat în pereții ce despart corpurile A, B și C deschideri de ușă, și totodată a zidit ușa care-i permitea accesul din corpul A în str. - -.
Pârâții și au dobândit dreptul de proprietate asupra construcției situată în partea din spate a imobilului din-, sector 2 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9451/10.08.1984 de Notariatul de Stat al sectorului 2 B, iar pentru terenul în suprafață de 312 mp au obținut titlul de proprietate nr. 16353/2/29.09.1998 (astfel cum a fost restrâns, în urma anulării lui parțiale, conform sentinței civile nr. 5192/2003, pronunțată în dosarul nr. 5344/2003 al Judecătoriei Sectorului 2 B).
Inițial întregul imobil compus din construcție și teren situat la adresa de mai sus a aparținut soților și, fiind dobândit conform contractelor de vânzare cumpărare nr. 28133/15.09.1927 și 28297/16.09.1927 autentificate de Tribunalul Ilfov secția notariat - filele 6-13 din dosarul nr. 5461/2004, iar ulterior, la momentul când aceștia au înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 52495/20.10.1945 - filele 14-15 din dosarul nr. 5461/2004 către soții. nr. 2, în prezent proprietatea reclamantului, au instituit în favoarea cumpărătorilor un drept de servitute care să le permită accesul la bunul cumpărat, bun care nu avea ieșire la calea publică (str. - -).
În raport de situația astfel reținută, instanța a apreciat că este neîntemeiat capătul de cerere conex având ca obiect acordare drept de trecere formulat de reclamant în contradictoriu cu pârâții - proprietari exclusivi ai curții (astfel cum s-a stabilit prin încheierea de ședință din data de 02.04.2004) - dat fiind că acesta este proprietarul corpurilor A, B și C care, la momentul efectuării cercetării locale, se prezentau ca un tot unitar. Corpul A are deschidere la calea publică (anterior acesta avut destinația de prăvălie). Împrejurarea că reclamantul a zidit această ieșire la calea publică, pentru ca astfel să obțină drept de trecere prin curtea pârâților echivalează cu invocarea propriei culpe în vederea obținerii unui avantaj.
Se poate stabili un drept de servitute în favoarea proprietarului unui loc înfundat în situația în care acesta nu are în nici un mod ieșire la calea publică, fiind vorba deci de o imposibilitate absolută sau despre o ieșire cu inconveniente grave ori periculoase.
Invocarea de către reclamant a dreptului de servitute constituit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 52495/20.10.1945 de către soții în favoarea soților, nu poate fi reținută deoarece situația juridică prezentă a imobilelor este complet diferită de cea existentă la momentul constituirii respectivului drept, respectiv la acest moment reclamantul este proprietarul întregului imobil dinspre stradă, putând accede astfel în. nr. 2- corpul B prin corpul
De asemenea, a apreciat instanța că nu poate fi reținută ca pertinentă nici susținerea reclamantului în sensul că în cartea funciară apare ca proprietar al unui număr de trei imobile și nu al unuia singur, cele trei imobile nefiind alipite, atâta vreme cât cartea funciară este un sistem de publicitate, iar reclamantul nici nu ar avea interesul să facă o asemenea operațiune de cadastru.
este modalitatea de determinare prin semne exterioare a limitelor dintre două proprietăți vecine, iar potrivit art. 584 teza întâi cod civil " orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grănițuirea proprietății lipite cu a sa".
A apreciat instanța că este neîntemeiat capătul de cerere conex având ca obiect grănițuire, având în vedere că din actele dosarului rezultă că reclamantul este proprietar numai asupra construcțiilor și a terenului situat sub acestea, iar pârâții, astfel cum s-a stabilit prin încheierea de ședință din data de 02.04.2004, sunt proprietarii exclusivi ai curții, respectiv ai terenului liber de construcții, reieșind astfel că proprietățile celor doi vecini sunt grănițuite deja, granițele fiind constituite de pereții proprietății reclamantului.
Susținerea reclamantului în sensul că suprafața deținută în fapt este mai mică decât cea deținută în drept, astfel cum aceasta rezultă din actele sale de proprietate (intabulate), a fost apreciată ca lipsită de relevanță deoarece cartea funciară este un sistem de publicitate care nu garantează decât existența dreptului de proprietate nu și întinderea acestuia. De asemenea, nu s-a făcut dovada că pârâții ar fi ocupat vreo suprafață de teren aparținând reclamantului, care de altfel nici nu a formulat vreun capăt de cerere având ca obiect revendicare.
Cu privire la capătul de cerere având ca obiect ridicarea garajului, instanța a apreciat că este neîntemeiat dat fiind că pârâții sunt proprietarii exclusivi ai terenului liber de construcții, teren pe care se găsește și garajul a cărui desființare se solicită de către reclamant. Prin urmare, ei nu pot fi obligați să desființeze o construcție de pe terenul ai cărui proprietari sunt.
Cu privire la capătul de cerere având ca obiect deblocarea geamului de la baie, instanța a reținut că geamul băii aparținând imobilului reclamantului era deja astupat la momentul achiziționării acestuia, astfel cum rezultă din declarațiile aflate la filele 131 și 132 din dosar, declarațiile extrajudiciare necontestate de către reclamant. Prin urmare, reclamantul cunoștea modul de compartimentare a bunului, nefăcând dovada contrară în condițiile art. 1169 cod civil.
Referitor la capătul de cerere având ca obiect accesul reclamantului la instalațiile de apă, care se găsesc în pivnița proprietatea pârâților, instanța a apreciat că acesta este întemeiat întrucât respectivele instalații deservesc ambele unități locative, proprietarii - reclamantul și pârâții - trebuind să poată interveni asupra acestora în caz de nevoie.
Împotriva acestei sentințe și împotriva încheierii din 2.04.2004, a declarat recurs reclamant -.
În motivarea apelului s-a arătat în esență că:
Aprecierile instanței în sensul că nu ar exista o stare de indiviziune între părțile din proces sunt incorecte, având în vedere că din actele de proprietate și din expertizele efectuate în cauză reiese o alta situație.
Pârâții-reclamanți, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 9451/10.08.1984 au dobândit în proprietate de la familia, care la rândul ei dobândise prin moștenire de la "locuința situată în B,-, sector 2 formată din 2 camere, hol, bucătărie, baie, camera de serviciu, wc de serviciu și camera depozit în curte, iar terenul aferent în suprafață de 312 mp (construiți si neconstruiți) a trecut în proprietatea statului conform art. 30 alin. II din L 58/1974, așa cum rezultă și din Decizia nr. 57 din 26.01.1985 a Biroului Permanent al Comitetului Executiv al Consiliului Popular.
În temeiul art. 36 din Legea 18/1991 pârâții reclamanți au obținut titlu de proprietate nr. 1653/2 din 29 09 199% pentru suprafața de 332 mp, titlu cu privire la care s-a constatat nulitatea absolută parțială prin sentința civila nr. 5912/8.10.2003, suprafața de teren pentru care s-a recunoscut dreptul de proprietate al pârâților reclamanți fiind de 312 mp, iar nu 332 mp.
Prin întâmpinarea depusa,pârâții-reclamanți au recunoscut că suprafața aferenta construcțiilor lor este de 312 mp, iar nu 332 mp.
Din toate expertizele efectuate în cauză (de ing., ing., ing. ) - cu respectarea obiectivelor stabilite de instanță - reiese ca suprafața totală de teren proprietatea pârâților reclamanți (liber și ocupați) este de 350 mp. (suprafața mai mare cu 38 mp decât cea din actele de proprietate ).
Apelantul, conform actelor de proprietate, este proprietar asupra următoarelor construcții și suprafețe de teren:
Prin certificatul de moștenitor nr. 256/23 09 1999 și partajul succesoral din acea dată. nr.2 de la parterul imobilului situat în B,- compus din vestiar si una camera si terenul aferent în proprietate indiviză de 36 mp (imobil dobândit de mama reclamantului pârât, prin cumpărare de la soții conform contractului autentificat sub nr. 1810/-, care la rândul lor îl dobândiseră de la familia ) - corpul B; prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3056/26.03.1999 la BNP Bad obândit, de la Federația Comunităților din România, garsoniera nr.2 de la aceeași adresa și folosința asupra terenului aferent în suprafața de 17 mp, pentru care ulterior i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 1944 3 / 2 din 31 -- Corp C; prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2046 /16.07.2002 a dobândit de la G imobilul situat la aceeași adresă compus din prăvălie (spațiu comercial)23,78mp, vestibul, camera și terenul aferent în suprafața de 126 mp - corp
Însumând suprafața terenurilor aferente celor 3 corpuri de proprietate, rezultă că aceasta este de 179 mp.
Din expertizele efectuate în cauză rezultă că suprafața situată sub construcții este doar de 126 mp.
In considerarea celor arătate, a susținut apelantul că încheierea pronunțată în cauză este incorectă deoarece mențiunile făcute duc la concluzia că pârâții reclamanți sunt proprietari exclusivi pe o suprafața de teren de 350 mp, mai mare decât suprafața din acte de 312 mp, iar reclamantul pârât este proprietar pe o suprafața de 126 mp (teren sub construcții) - mai mică decât cea din acte de 179 mp - ceea ce a condus și la o soluție nelegală cu privire la cererea de grănițuire.
Instanța nu a avut în vedere - în susținerea apelantului - nici faptul că întreaga proprietate (construcție si teren) din- (fosta Romană nr. 125, 69) a fost proprietatea lui si și că aceștia au înstrăinat părți din construcții împreuna cu terenul aferent, fără a le determina în materialitatea lor.
Apelantul a arătat este neîntemeiată și soluția pronunțată referitor la cererea de deblocare a geamului de la B imobilului acestuia pentru că, pe de o parte el nu cunoștea acest aspect, fiind plecat din țară, situație în care actul a fost încheiat de mandatar, iar pe de altă parte, chiar dacă ar fi cunoscut această împrejurare nu înseamnă că a fost de acord cu ea, dovada fiind promovarea prezentei acțiuni precum și sesizările făcute la autoritățile competente.
Deși pârâții au afirmat că au zidit cu acordul proprietarului (Federația ), aceștia însă nu au făcut dovada obținerii acordului respectiv.
Fiind solicitat acordul A, administratorul corpului de la stradă acesta a dat - conform adresei 6828/24.08.1992 - un acord de principiu, cu condiția obținerii aprobării tuturor locatarilor din curte, condiție neîndeplinita deoarece și reclamantul-apelant era locatar si proprietar in curte, din anul 1980, așa cum rezultă din certificatul de moștenitor nr.256 / 23.09.1999.
Cu privire la acțiunea în grănițuire, s-a arătat în esență că din actele dosarului rezultă contrariul celor reținute de instanța, respectiv reiese că apelantul este proprietar asupra a 179 mp (din care 126 mp sub construcții iar restul liberi în curte).
Din expertizele efectuate în cauză rezultă că suprafața situată sub construcții este doar de 126 mp.
Instanța a reținut că pârâți reclamanți sunt proprietari exclusivi ai curții, respectiv ai terenului liber de sub construcții conform încheierii din 02.04.2004, fără a avea în vedere faptul că - prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 9451/10 08.1984 - aceștia au dobândit în proprietate locuința situata în B,-, sector 2 formată din două camere, hol, bucătărie, baie, camera de serviciu, wc de serviciu și camera depozit în curte, iar terenul aferent în suprafața de 312 mp (construiți si neconstruiți) a trecut în proprietatea statului conform art. 30 alin. II din L 58 /1974. Ulterior, în temeiul art. 36 din Legea 18 /1991 au obținut titlul de proprietate 312 mp.
In situația în care rezultă din acte că este proprietar asupra a 179 mp, din care 126 sub construcții și restul liber, rezultă că limita dintre cele 2 proprietăți nu sunt pereții construcțiilor subsemnatului.
Cu privire la argumentul potrivit căruia reclamantul nu a făcut dovada că o parte din terenul lui este deținută de pârâții reclamanți, și nu a formulat o acțiune în revendicare, s-a arătat că acest lucru nu se impunea deoarece curtea era deținută și folosită în comun de subsemnatul și de pârâți, aceștia din urmă neîngrădind sau delimitând terenul, situație în care ar fi putut sesiza că i-au ocupat o parte din terenul.
Cu privire la cererea de recunoaștere a servituții de trecere, așa cum a fost stabilită de proprietarii întregului imobil - soții - prin contractul de vânzare cumpărare nr. autentificat sub nr.52495 /20.10.1945 a arătat apelantul că este neîntemeiată soluția de respingere a acestui capăt de cerere față de împrejurarea că spațiul de la strada, corpul A, are destinație de spațiu comercial și în prezent (fiind în curs de amenajare, așa cum s-a constatat și cu ocazia cercetării la fața locului) instanța neavând vreo dovadă în sensul că s-ar fi schimbat aceasta destinație.
In atare situație, nu este posibil prin spațiul comercial să se facă accesul în locuință.
Servitutea de trecere constituită în sarcina proprietății familiei, spre a servi proprietății familiei, există și în prezent - în susținerea apelantului - fiind un accesoriu al fondului căruia îl profitase, înstrăinându-se odată cu acesta, iar sarcina impusă fondului aservit grevează asupra acestuia indiferent de cine ar fi proprietarul lui.
Printre cazurile de stingere a unei servituți nu este menționat acela al schimbării împrejurărilor care au determinat constituirea ei. Mai mult, apelantul - până la pronunțarea hotărârii - a continuat să treacă prin curte către corpurile B și C deținute în proprietatea.
Existența dreptului de servitute este afirmată și în declarația autentificat sub nr. 298/14.02.2003 (fila42) depusă de pârâți reclamanți.
Cu privire la respingerea cererii privind ridicarea garajului, s-a arătat că apelantul nu a formulat această solicitare aceasta pe temeiul faptului că se afla pe terenul său, ci pe considerentul că se împiedica accesul în curte, garajul aflându-se la o distanța de 2,14 (expertiza imobiliară), fiind plasat pe drumul de acces stabilit prin contractul de vânzare cumpărare nr.52495/20.10.1945 (fila 104) contract prin care se impunea și obligația de a nu se construi nimic pe drumul de acces. Pe lângă neajunsul provocat de acest garaj, prin stânjenirea evidenta a accesului către corpurile proprietatea apelantului se mai impune a se reține și faptul că, prin trecerea mașinii pârâților către garaj, se provoacă trepidații ale casei care este veche, șubrezindu-i-se structura de rezistență.
A mai susținut apelantul că expertiza tehnică construcții a fost făcută fără citarea corecta a acestuia,scrisoarea recomandată fiind ridicată de la poștă după data efectuării expertizei. Prin încheierea din 14.01.2005 (fila 169) instanța a respins cererea de constatare a nulității expertizei astfel efectuate apreciind în mod eronat că procedura a fost îndeplinită existând dovezi de convocare a părților.
Intimații-pârâți au formulat întâmpinare, pe această cale susținând netemeinicia criticilor aduse de către apelant hotărârii primei instanțe.
Prin sentința civilă nr. 309/26.02.2008 pronunțată de Tribunalul București secția a V-a civilă, a fost admis apelul astfel formulat, dispunându-se desființarea în tot a sentinței apelate și trimiterea cauzei la prima instanță pentru rejudecarea capetelor de cerere privind ieșirea din indiviziune, deblocarea geamului de la baie, ridicarea garajului, grănițuire și acordare drept de trecere.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut în esență că:
Este greșită soluția de respingere, ca inadmisibil, a capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune asupra terenului situat în B,-, sector 2 întrucât, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, ambele părți dețin în proprietate teren la adresa menționată, respectiv: reclamantul are în proprietate terenul aferent construcțiilor de la stradă, în suprafață de 51,32 mp, amplasat sub construcția din dreapta (teren vândut prin actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 52495/1945 către și și aflat în proprietatea reclamantului în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3056/26.03.1999 de BNP B și al certificatului de moștenitor nr. 256/23.09.1999 eliberat de notar public ) și terenul în suprafață de 126 mp aferent construcției compuse din spațiu comercial, vestibul și cameră, în suprafață de 46,5 mp (dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2046/16.07.2002 de notar public ). Din adiționarea suprafețelor menționate rezultă că reclamantul este proprietarul unei suprafețe totale de 177,32 mp (51,32+126), aflat atât sub construcții, cât și în curte. Cotele indivize de 36 mp, respectiv 17 mp teren, menționate în expertiza tehnică (fila 242 verso) nu se află în proprietatea reclamantului, întrucât autorii săi și, au dobândit exclusiv terenul de sub construcția din dreapta.
Pârâtul este proprietarul unei suprafețe de 312 mp teren (aflat de asemenea atât construcția din fundul curții, cât și în curte) în baza titlului de proprietate nr. 16353/2 eliberat de Prefectura Municipiului B la data de 29.09.1998 și anulat parțial prin sentința civilă nr. 912/2003 a Judecătoriei sector 2
Deși în cuprinsul titlurilor de proprietate ale părților nu se menționează că suprafețele de teren sunt în indiviziune, instanța de apel a reținut că respectivele suprafețe nu sunt identificate prin laturi și vecinătăți, impunându-se ca urmare ieșirea din indiviziune conform principiului prevăzut de art. 728 Cod Civil.
Pentru realizarea ieșirii din indiviziune, tribunalul a apreciat drept necesară efectuarea unei noi expertize tehnice care să cuprindă propuneri de lotizare a terenului în raport de suprafețele mai sus menționate, inclusiv în ipoteza existenței unei neconcordanțe între suprafețele care rezultă din acte și cele din măsurători.
În ceea ce privește capetele de cerere având ca obiect grănițuirea și stabilirea unei servituți de trecere, s-a reținut că acestea depind de modul de soluționare a capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune și, ca urmare, trebuie judecate împreună. În soluționarea capătului de cerere privind stabilirea servituții de trecere trebuie să se țină cont de faptul că actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 52495/1945 constituie un titlu de stabilire a servituții, conform art. 624 Cod Civil.
De asemenea, de modul de soluționare a ieșirii din indiviziune depinde și capătul de cerere referitor la ridicarea garajului, pentru că această măsură urmează a fi dispusă în raport de atribuirea terenului pe care se află garajul uneia sau alteia dintre părți și de măsura în care garajul afectează servitutea stabilită prin actul de vânzare din 1945.
Cât privește capătul de cerere având ca obiect deblocarea geamului de la baie, instanța de apel a apreciat că nici în acest caz nu a fost soluționat fondul cauzei, atâta vreme cât prima instanță și-a întemeiat soluția pe niște declarații extrajudiciare, încălcându-se astfel principiile oralității, contradictorialității și nemijlocirii. Se impune administrarea de probe suplimentare sub aspectul situației geamului de la baie în momentul achiziționării construcției de către reclamant, cât și în ceea ce privește blocarea efectivă a geamului de la baie de către construcția edificată de pârâți.
Față de considerentele mai sus expuse, instanța de apel a reținut că în mod greșit prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs intimații-pârâți și, invocând prevederile art. 304 pct. 6,7 și 9 Cod proc.civ. astfel:
Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a legii când, invocând disp.art, 297 al. 1, cu precizarea expresă că "prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului ".
Dintr-o simplă parcurgere a dispozițiilor procedurale referitoare la judecarea apelului, respectiv a "soluțiilor" ce pot fi date de către o instanță astfel sesizată, stipulate expres și limitativ în disp.art.297 Cod proc.civ. se pot desprinde cel puțin două categorii prevăzute de legiuitor, funcție de cum "prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului" art.297 alin. (1) Cod proc.civ.- respectiv "prima instanță a judecat în fond" alin.(2).
Cât privește soluția în cazul în care "prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului " - cum se pretinde și se invocă drept situație de fapt cu privire la prezenta judecată a fondului - aceasta nu poate fi decât în sensul că "instanța de apel va desființa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe".
De aceea, soluția criticate prin prezentul recurs ("Desființează în tot sentința apelată" și totuși "menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate") este una nelegală, norma menționată neprevăzând posibilitatea desființării în parte, astfel încât să se dispună în sensul că "Menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate"; instanța de apel poate doar "păstra ori schimba. hotărârea atacată", conform disp. art, 296 Cod proc.civ.
II. O altă dovadă de aplicare greșită a legii o constituie - în susținerea recurenților - "conceptul" de proprietate indiviză elaborat de către instanța de apel în motivarea admiterii apelului, (singura motivare, de altfel, apreciindu-se că restul capetelor de cerere și, implicit motive de apel "depind de modul de soluționare a capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune"), prin raportare la motivarea pe care instanța de fond a susținut-o în încheierea de ședință din data de 2.04.2004, prin care s-a respins ca inadmisibil capătul de cerere privind ieșirea din indiviziune.
Analizând temeinicia și legalitatea acesteia, raportat la motivarea ce o cuprinde, instanța de apel era ținută și de recunoașterile făcute de către apelantul-reclamant în cererea de apel în privința acestui aspect.
Susțin recurenții că încheierea ar fi putut cel mult să recunoască un drept de proprietate exclusiv în limita suprafeței de teren de 312 mp, ceea ce ar fi condus la concluzia legală că sunt proprietari exclusivi doar asupra suprafeței de teren din actul de proprietate, anume 312 mp.; prin sent. civ, nr. 3814/11.05.2007 a Judecătoriei sect.2 nu s-a mai dezbătut acest aspect, instanța fiind ținută de soluția dată prin încheierea de ședință din data de 2.04.2004 - care a constituit oricum obiectul apelului astfel declarat.
Cercetând decizia pronunțată în soluționarea apelului -susțin recurenții - se constată că instanța de apel nu a făcut această analiză, dovadă fiind lipsa oricărei referiri la motivarea încheierii de ședință din data de 2.04.2004, cât și la cele recunoscute de către apelant prin cererea sa de apel, respectiv prin cererea conexă. Fără a reține vreun argument de drept în combaterea susținerii instanței de fond pe acest aspect, instanța de apel a apreciat că este greșită soluția de respingere ca inadmisibil a capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune.
Raportând motivarea din cuprinsul deciziei recurate la dreptul material aplicabil, respectiv materia dreptului de proprietate indiviză pe cote părți, soluția este - în opinia recurenților - în mod evident nelegală.
Starea de indiviziune a existat numai pentru terenul aflat sub construcția corpului B, față de terenul aflat sub construcția corpului A, aceasta încetând însă la momentul dobândirii de către același proprietar și a construcției A (prin contractul de vânzare-cumpărare aut. sub nr. 046/16.07.2002-BNP ), reclamantul-apelant devenind astfel unic proprietar a celor două cote indivize.
Instanța de apel nu numai că nu a adus vreo critică celor reținute de prima instanță sub aspectul inexistenței stării de indiviziune, dar a reținut contrariul acestei teze în baza unui argument fără legătură de fapt sau de drept cu instituția indiviziunii, respectiv acela că aceste suprafețe nu sunt identificate prin laturi și vecinătăți, această pretinsă situație de fapt fiind apreciată ca și cauză a stării de indiviziune.
Mai susțin recurenții, în privința deciziei atacate, că este evidentă și incidența motivelor de recurs reglementate de disp.art. 304 pct, 6 și 7 Cod proc.civ. fiind fără dubiu că cele expuse anterior se regăsesc în materialitatea lor în actele aflate la dosarul cauzei, indicate ca atare, cu referire specială la recunoașterile exprese tăcute de către apelantul-reclamant în ce privește dreptul de proprietate exclusiv al recurenților pentru suprafața de teren de 312 mp.
Recurs legal timbrat.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Analizând recursul,în raport deactele și lucrările dosarului, decriticile formulateși de limitele stabilite prin art. 304.pr.civ. Curtea reține următoarele:
Aparenta contrarietate între dispozițiile cuprinse în dispozitivul deciziei recurate este consecința unei erori materiale strecurate în respectivul dispozitiv, în sensul că - astfel cum rezultă din minuta întocmită cu ocazia deliberării, și pronunțării hotărârii - instanța de apel a hotărât în sensul desființării în parte a sentinței atacate cu apel, iar nu în sensul desființării în tot a respectivei sentințe.
În raport de o astfel de hotărâre, mențiunea referitoare la menținerea/păstrarea acelor dispoziții ale sentinței în privința cărora s-a apreciat că nu sunt fondate criticile susținute prin motivele de apel constituie consecința unei corecte aplicări a prevederilor art. 297 alin. 1 raportat la art. 296.pr.civ.
Reglementarea din conținutul art. 296.pr.civ. constituie norma generală, în sensul că "instanța de apel poate păstra ori schimba, în tot sau în parte, hotărârea atacată".
Ipoteza reglementată prin art. 297 alin. 1.pr.civ. este corespunzătoare unor situații speciale, de excepție, respectiv acelea în care prima instanță fie s-a pronunțat fără a intra în cercetarea fondului, fie a judecat pricina în lipsa părții care nu a fost legal citată.
În considerarea caracterului special al acestei reglementări, numai în privința acelor capete de cerere care se circumscriu ipotezelor respectivei norme de procedură instanța de apel poate deroga de la caracterul devolutiv consacrat prin art. 295 coroborat cu art. 296.pr.civ. dispunând în sensul desființării sentinței apelate și trimiterii cauzei spre rejudecare primei instanțe.
Altfel spus, în condițiile în care, în speță, s-au formulat mai multe capete de cerere, iar instanța de fond s-a pronunțat în privința unora cercetând fondul pretenției deduse judecății, iar în privința altora pe cale de excepție (deci fără a intra în cercetarea fondului), instanța de apel - găsind întemeiate criticile referitoare la soluția pronunțată pe cale de excepție asupra unui capăt de cerere, și apreciind că analiza fondului unor alte capete de cerere este dependentă de soluția care ar urma să fie pronunțată în urma cercetării în fond a celui dintâî - nu ar fi putut extinde aplicarea prevederilor art. 297 alin. 1.pr.civ. și la celelalte capete de cerere, pentru care nu s-a reținut o astfel de interdependență.
Față de aceste considerente, Curtea constată caracterul nefondat al susținerilor recurenților referitoare la greșita aplicare a prevederilor art. 297 alin. 1.pr.civ. de către instanța de apel.
Criticile susținute prin cel de-al doilea motiv de recurs apar ca fiind fondate, pentru considerentele care succed:
de dobândire a dreptului de proprietate sunt strict și limitativ stabilite prin art. 644-645.civ. respectiv proprietatea se poate dobândi prin: succesiune, convenție, tradițiune,accesiune, prescripție, lege sau ocupațiune.
Potrivit art. 673 ind. 1.civ. "judecarea oricărei cereri de împărțeală privind bunuri asupra cărora părțile au un drept de proprietate comună se face cu procedura prevăzută în capitolul de față, în afara cazurilor în care legea stabilește o altă procedură".
Proprietatea comună este o modalitate juridică a dreptului de proprietate privată, drept caracterizat prin aceea că aparține mai multor titulari, fiecare având o fracție din acest dreptul, fără ca bunul să fie divizat în materialitatea lui.
Corespunzător situației de fapt reținute în speță, Curtea constată că reclamantul pe de o parte, și pârâții recurenți pe de altă parte au dobândit părți distincte - diviziuni materiale - din imobilul situat în B,-, sector 2.
Instanța de apel a apreciat în mod greșit că, în raport de situația de fapt existentă, se impune ieșirea din indiviziune a părților, în condițiile în care o atare acțiune întemeiată pe prevederile art. 728.civ. este condiționată de justificarea unei stări de indiviziune (proprietate comună) generată de existența unor acte sau fapte juridice apte să conducă la dobândirea unui astfel de drept de proprietate (corespunzător rigorilor art. 644-645.civ.)
Simpla împrejurare că actele juridice care constituie titlurile de proprietate ale părților din proces nu conțin elemente suficiente care să permită delimitarea imobilelor pe care le dețin în proprietate (acestea fiind rezultate din vânzarea succesivă a unor diviziuni materiale dintr-un imobil deținut integral,la un moment anterior, de familia ) nu poate duce la conversiunea unor drepturi de proprietate exclusivă într-un drept de proprietate comună.
Recurenții-pârâți dețin titluri din care rezultă că dețin în proprietate exclusivă o suprafață de 312. și construcția amplasată pe acesta, acest drept real bucurându-se de protecția conferită prin art. 480.civ. și art. 44 din Constituția României.
În măsura în care s-ar reține existența stării de indiviziune între imobilele deținute de părți, în considerarea dificultăților pe care le reclamantul le invocă în a determina - în raport de titlurile de proprietate exhibate - laturile și vecinătățile terenului dobândit prin cumpărare și respectiv succesiune, nu numai că s-ar aduce atingere exercițiului liber și nestingherit al dreptului de proprietate al pârâților, dar s-ar crea premisele modificării dimensiunilor suprafeței pe care aceștia o dețin pentru că operațiunea juridică a ieșirii din indiviziune permite instanței - potrivit art. 673 ind. 1-673 ind. 10 pr.civ. - să formeze și să atribuie loturi diferite față de întinderea cotei deținute, cu compensarea acestei diferențe prin plata unei sulte.
Având în vedere considerentele reținute, Curtea constată că instanța de apel, apreciind că părțile se află în stare de indiviziune cu privire la imobilul situat în str. - nr. 69, făcut o greșită aplicare a tuturor dispozițiilor legale menționate anterior, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9.pr.civ.
Reținând că instanța de apel, pronunțând soluția de desființare a sentinței și trimitere a cauzei spre rejudecare primei instanțe, nu a analizat toate criticile referitoare la fondul celorlalte capete de cerere soluționate de instanța fondului, apreciind în privința unora dintre acestea că se impune în prealabil soluționarea pe fond a cererii de ieșire din indiviziune, Curtea constată că sunt aplicabile prevederile art. 312 alin. 5 teza I-
Pe cale de consecință, va dispune admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului la același tribunal.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de către recurenții pârâți, împotriva deciziei civile nr.309A/26.02.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimatul chemat în garanție G.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceluiași tribunal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09.12.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Tehred.2 ex.-
Jud. fond
,
Președinte:Georgeta StegaruJudecători:Georgeta Stegaru, Antonela Cătălina Brătuianu, Mihaela
