Actiune in prestație tabulară jurisprudenta. Decizia 158/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
- Secția Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie
DECIZIA CIVILĂ NR.158/ApDosar nr.-
Ședința publică din data de:-3 decembrie 2008
PREȘEDINTE: Ligia Vâlcu- -- JUDECĂTOR 2: Camelia Juravschi
-- -- președinte secție civilă
-- -- grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului civil de față, declarat de pârâtul, împotriva Sentinței civile nr.181/F din data de 16 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr.-, având ca obiect "prestație tabulară".
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedură îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile în cauza de față au avut loc asupra apelului în ședința publică din data de 27 noiembrie 20008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate prin încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie.
Pentru a da posibilitatea părților de a formula eventuale concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, 3 decembrie 2008.
Față de actele, lucrările și probele administrate la dosar, coroborate cu motivele de apel, instanța, în urma deliberării, a pronunțat hotărârea de mai jos:
CURTEA:
Constată că prin Sentința civilă nr.181/2008, Tribunalul Brașova admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, invocată de pârâtul.
A admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâtul, și în consecință:
A obligat pârâtul să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare a terenului de 2,32 ha, situat în parcela A 81/2, din Titlul de Proprietate nr.602/10/VIII 1999, înscris în CF nr.3547, sub nr.top.2515/1, număr cadastral 1381, în caz de refuz, prezenta sentință urmând a ține loc de act de întabulare.
A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul,în contradictoriu cu pârâtul, ca fiind promovată de o persoană fără calitate procesuală.
A respins cererea reconvențională formulată de pârâtul, în contradictoriu cu reclamanta.
A obligat pârâtul la plata către reclamanta a sumei de 19.004,52, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară, timbru judiciar și onorariu avocațial.
În considerentele acestei hotărâri, s-a reținut că în conformitate cu juridic depus la dosar de reclamanți, aflat la filele 4- 5, la data de 25.08.2006, între pârâtul, în calitate de promitent vânzător, și reclamanții și, în calitate de beneficiari cumpărători, a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare, ce a avut ca obiect material terenului de 2,32 ha, situat în parcela, menționată în Titlul de Proprietate nr.602 10.08.1999.
Potrivit art.2 din acest act juridic, părțile contractante au convenit ca prețul de vânzare al imobilului să fie de 7,50. din care, la data încheierii actului juridic au fost achitate 5.000 Euro. Conform celor stipulate în art.3 și art.5 din antecontract, în forma inițială a acestuia, promitentul - vânzător trebuia să se prezinte la Notarul Public pentru a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, în termen de 30 de zile lucrătoare, calculate de la data perfectării antecontractului, în caz contrar, urmând a achita beneficiarului - cumpărător daune 10% pentru fiecare zi de întârziere.
Potrivit mențiunilor existente în antecontractul de vânzare - cumpărare, depus la dosar de către reclamanți, clauzele cuprinse în art.3 și art.5 ale antecontractului au fost modificate, în baza acordului părților, în sensul că, promitentul - vânzător avea obligația de a se prezenta la notarul public pentru încheierea în formă autentică a contractului vânzare - cumpărare la data la care va încasa în totalitate prețul vânzării.
De asemenea, din exemplarul antecontractului, depus la dosar de părțile menționate, rezultă că, reclamantul din prezentul proces, figurează în acest act juridic atât în calitate de beneficiar cumpărător, cât și în calitate de martor.
În exemplarul antecontractului de vânzare - cumpărare depus la dosar de către pârât, reclamantul nu figurează în calitate de beneficiar - cumpărător, ci doar în calitate de martor. În acest exemplar al antecontractului de vânzare - cumpărare se regăsesc însă modificările aduse clauzelor contractuale, conform celor mai sus expuse. ( filele 35-37 dosar de fond).
La dosarul cauzei, pârâtul a depus un act intitulat "Notă la antecontractul de vânzare - cumpărare, datat 28.08.2006, act ce poartă doar semnătura părții menționate. Conform acestui înscris promitentul - vânzător din antecontractul de vânzare - cumpărare nu are obligațiile stipulate în art.3 și art.5 din antecontract, însă, beneficiarul cumpărător are obligația ca, în termen de 30 de zile lucrătoare, să achite restul de preț, în caz contrar, urmând să piardă avansul de 5 000 de Euro. ( fila 115 dosar de fond).
Un prim aspect ce a constituit subiect de controversă între părțile prezentului litigiu a fost calitatea în care reclamantul a figurat în antecontractul de vânzare - cumpărare, încheiat la data de 25.08.2006.
Din materialul probator administrat în cauză, tribunalul a constatat, sub aspectul menționat, următoarele:
Prin răspunsurile pe care le-a data la interogatoriu, pârâtul a învederat că, antecontractul de vânzare - cumpărare a fost redactat de reprezentanții agenției imobiliare, care a intermediat tranzacția. În toate exemplare acestui act juridic, doar reclamanta a fost menționată ca având calitatea de beneficiar cumpărător, ea fiind singura cu care a contractat. De asemenea, prin răspunsurile pe care le-a data la interogatoriu, pârâtul a arătat că, deși a purtat discuții cu reclamantul în legătură cu condițiile de executare a clauzelor antecontractului, aceste discuții nu au fost purtate cu partea menționată în calitate de parte contractantă, ci, în calitate de prieten al reclamantei.
Prin răspunsurile date la interogatoriu, pârâtul a susținut că a aflat de modificarea antecontractului de vânzare - cumpărare numai cu ocazia prezentului proces, când, i-a fost comunicat exemplarul acestui act juridic, depus la dosar de reclamanți. ( filele 79-85 dosar de fond).
Prin răspunsurile pe care reclamanta le-a dat la interogatoriu, aceasta a învederat că, inițial, la sugestia reprezentantului agenției imobiliare, prin care s-a încheiat actul juridic, reclamantul a figurat în calitate de martor, deși intenția părților a fost aceea ca acesta să figureze în antecontract în calitate de beneficiar - cumpărător. Ulterior, din cauza pretențiilor suplimentare pe care pârâtul a început să le aibă, a sugerat reclamantului menționat că este indicat să figureze în acest act juridic în calitate de beneficiar - cumpărător, iar modificarea clauzelor antecontractului în acest sens, s-a făcut în cursul unei vizite pe care au efectuat-o la domiciliul pârâtului, cu acordul acestuia. ( filele 86-88 dosar de fond).
Reclamantul a arătat, prin răspunsurile pe care le-a dat la interogatoriu, că intenția cu care el a participat la perfectarea antecontractului de vânzare - cumpărare a fost aceea de a figura în acest act juridic, în calitate de beneficiar - cumpărător. Cu ocazia perfectării antecontractului de vânzare - cumpărare, reprezentantul agenției imobiliare, prin intermediul căreia a fost încheiată tranzacția, a adus la cunoștința părților faptul că, pentru valabilitatea antecontractului este necesar ca acesta să fie semnat, în calitate de martor, de două persoane. Față de această precizare, a solicitat pârâtului să aducă doi vecini care să semneze, în calitate de martori, antecontractul, însă acesta a spus că nu cunoaște nicio persoană care să participe, în calitatea menționată, la perfectarea antecontractului. În răspunsurile pe care le-a data la interogatoriu, reclamantul menționat a susținut că, pentru a se putea finaliza antecontractul de vânzare - cumpărare, a acceptat să semneze, în calitate de martor acest act juridic, deși, toate părțile participante cunoșteau intenția sa de a figura în antecontract, în calitate de beneficiar - cumpărător.
De asemenea, reclamantul a arătat, în răspunsurile date la interogatoriu că modificarea antecontractului, prin includerea sa în calitate de beneficiar - cumpărător s-a făcut la domiciliul pârâtului, cu acordul acestuia, la aceiași dată la care părțile au modificat art.3 și art.5 din acest act juridic. ( filele 89-90 dosar de fond).
În cauză, a fost audiat, la cererea părților, în calitate de martor, agentul imobiliar, care a redactat antecontractul de vânzare - cumpărare, .
Din depoziția acestui martor, rezultă că rubricile din antecontract au fost completate de martor, conform voinței juridice a părților contractante. În acest sens, martorul a declarat că în actul juridic menționat au fost trecuți în calitate de părți contractante, pârâtul, ca promitent - vânzător și reclamanta, ca beneficiar - cumpărător, iar reclamantul a fost trecut în calitate de martor.
Din declarația martorului, reiese că la un interval de o oră de la data redactării și semnării antecontractului de vânzare - cumpărare în forma mai sus menționată, între reclamanți a avut loc o discuție, în cadrul căreia reclamanta i-a spus reclamantului că ar trebui ca și el să figureze în acest act juridic în calitate de beneficiar - cumpărător, astfel că din proprie inițiativă, reclamanta a procedat la modificarea antecontractului prin includerea reclamantului în categoria beneficiarilor cumpărători.
Martorul menționat a arătat, cu ocazia audierii sale, că deși modificarea antecontractului de vânzare - cumpărare în sensul mai sus arătat, a avut loc în locuința pârâtului, acesta nu a participat la discuția ce a avut loc între reclamanți, și că el a auzit în mod întâmplător discuția ce a avut loc între reclamanți. ( filele 91-92 dosar de fond).
Antecontractul de vânzare - cumpărare este convenția prin care, cele două părți contractante, deopotrivă promitent și beneficiar se obligă reciproc de efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să opereze.
Este neîndoielnic că antecontractul de vânzare - cumpărare reprezintă un acord între două sau mai multe persoane, prin care se naște un raport juridic, deci, el este un contract așa cu acesta este definit de art.942 Cod civil.
Din probele administrate în cauză, tribunalul a reținut că acordul de voință pentru realizarea raportului juridic obligațional dedus judecății, s-a născut doar între pârât, în calitate de promitent - vânzător și reclamanta, în calitate de beneficiar cumpărător, nu și între pârât și reclamantul.
Includerea reclamantului menționat, în calitate de parte contractantă în actul juridic supus analizei, s-a făcut, așa cum reiese din materialul probator, fără știința pârâtului, în mod unilateral de către reclamanta, în condițiile arătate în depoziția martorului.
Așa fiind, tribunalul a constatat că, reclamantul nu are calitatea de titular al dreptului ce se solicită a fi valorificat în cadrul prezentei acțiuni, el nejustificând legitimitate procesuală în cauza de față, astfel că, în conformitate cu dispozițiile art.13,7 alin.(1) Cod procedură civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului menționat.
În ceea ce privește fondul cauzei, instanța de fond a reținut că, actul juridic pe care reclamanta și-a fundamentat pretențiile pe care le-a formulat, s-a solicitat a fi rezolvit, pe calea cererii reconvenționale promovată de pârât, astfel că, a analizat cu prioritate această cerere, iar, în acest sens, a reținut următoarele:
contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Potrivit art.1021 Cod civil, rezoluțiunea nu operează de drept, ci, partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței cu o acțiune în rezoluțiune.
În aceste condiții, legea recunoaște instanței dreptul de a verifica și aprecia cauzele rezoluțiunii, putând,după circumstanțe, să acorde părții acționate un termen de grație.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care a executat sau se declară să execute contractul. Dacă s-ar recunoaște o asemenea acțiune părții care nu-și execută obligația, ar însemna să i se acorde acesteia posibilitatea de a se desprinde de raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o înfrângere de neadmis a principiului obligativității contractelor.
Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea, se cer a fi întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiții: 1).- una dintre părți să nu fi executat obligațiile ce îi revin; 2).- neexecutarea să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; și 3).- debitorul obligației să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege. În speța dedusă judecății, pârâtul a invocat, în susținerea pretenției formulată în cererea reconvențională că, reclamanta nu a executat, în termenul convenit de părți, obligația de plată a prețului vânzării. În susținerea acestei afirmații, titularul cererii reconvenționale a invocat, actul intitulat,notă la antecontract, susținând că prin acest act, părțile au convenit ca, beneficiarul cumpărător, în speță reclamanta, să achite prețul vânzării în termen de 30 de zile lucrătoare de la data perfectării antecontractului.
Înscrisul invocat de pârât în susținerea cererii reconvenționale nu poate produce efectele juridice arătate de acesta, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
Antecontractul de vânzare - cumpărare este un contract sinalagmatic, întrucât obligațiile promitentului-vânzător și cele ale beneficiarului-cumpărător sunt reciproce și interdependente, fiecare constituind cauza celeilalte, astfel că, lui îi sunt aplicabile regulile specifice acestei categorii de contracte.
În conformitate cu art.969 Cod civil,convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Din acest text de lege se desprind două principii, și anume: obligativitatea contractului legal încheiat și relativitatea efectelor contractului.
Obligativitatea contractului prezintă o deosebită însemnătate, nu numai pentru raporturile dintre părți, dar și pentru certitudinea și eficiența raporturilor juridice în general. Ea nu decurge numai din voințele individuale ale părților contractante, ci ea constituie un adevărat deziderat social, legea impunând respectarea strictă a contractelor legal făcute.
Contractul este rezultatul unui acord de voință, acord ce trebuie să se înscrie în limitele prevederilor legale. În temeiul acordului astfel realizat iau naștere obligații contractuale, de la care părțile nu pot abdica prin voința lor unilaterală.
Acest principiu explică simetria existentă între modul de încheiere a contractului și modificarea sau desființarea lui. De la principiul mai sus enunțat pot opera excepții numai în cazul în care acestea au fost în mod expres prevăzute în contract sau dacă ele sunt reglementate de lege.
Instanța de fond a reținut că actul denumit, notă la antecontract este un act prin care se modifică clauzele antecontractului, astfel că, potrivit prevederilor legale și principiilor de drept mai sus redate, el trebuie să fie rezultatul acordului de voință al părților contractante, or, acest act, poartă doar semnătura pârâtului, reclamanta neexprimându-și acordul la redactarea lui. Prin urmare, acest act prin care pârâtul a modificat în mod unilateral clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare, nu poate avea niciun efect asupra contractului intervenit între părți.
Raportat la considerentele ce preced, tribunalul a constatat că, prin acordul de voință al reclamantei și al pârâtului s-a stabilit că restul de preț, aferent vânzării bunului imobil din litigiu, va fi achitat la data perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
Din materialul probator administrat în cauză, s-a reținut că reclamanta a achitat în totalitate prețul vânzării bunului imobil în litigiu la data de 23.03.2007.
Sub acest aspect, pârâtul a susținut că reclamanta nu a achitat, până la data înregistrării pe rolul instanței prezentei acțiuni, o diferență de 10.000 de Euro din prețul de vânzare convenit de părți, afirmând în acest sens, că ordinul de plată, care se referă la această sumă de bani, depus la dosarul cauzei de partea menționată, este fals, transferul sumei de bani din contul reclamantei în contul său neoperând.
Față de aceste susțineri, prima instanță, în conformitate cu prevederile art.129, alin.(4) și alin.( 5) din Codul d e procedură civilă, a stabilit în sarcina părților obligația de a face precizări, însoțite de acte doveditoare, în ceea ce privește transferul sumei de 10.000 Euro în contul pârâtului, în baza ordinului de plată depus la dosarul cauzei, prin Încheierea ședinței publice din data de 14.03.2008. ( filele 116-117 dosar de fond).
În îndeplinirea acestei obligații, la dosarul cauzei a fost depus actul aflat la fila 126 dosar de fond, din care rezultă că în contul pârâtului a fost virată, în baza ordinului de plată depus la dosarul cauzei de către reclamantă, suma de bani mai sus indicată, la data de 23.03.2007.
Față de considerentele ce preced, tribunalul a apreciat că susținerea pârâtului, făcută în sensul că reclamanta nu a executat, în termenul convenit de părți, obligația de plată a diferenței de preț, este neîntemeiată.
Prima instanță a mai constatat că, în cauză, nu sunt întrunite condițiile instituite de lege pentru a opera sancțiunea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, perfectat între reclamanta și pârât, motiv pentru care, a respins cererea reconvențională formulată în cauză.
În ceea ce privește pretențiile formulate de reclamanta menționată în cererea introductivă de instanță, tribunalul a constatat următoarele:
În primul rând, temeiul de drept pe care au fost fundamentate aceste pretenții este greșit, întrucât în sistemul de publicitate imobiliară, reglementat de Decretul-Lege nr.115/1938, convenția creează între părți doar un drept personal pe baza căruia partea contractantă poate pretinde de la cealaltă parte satisfacerea obligațiilor asumate, adică darea unui act pentru întabularea dreptului. Contractul încheiat cu proprietarii tabulari implică dreptul de a solicita promitenților-vânzători onorarea obligației asumate, adică de a da, în condițiile art.22 din actul normativ menționat, un act pentru întabulare.
Această obligație, care este specifică etapei de executare a unui act translativ de proprietate, nu se confundă cu obligația de a consimți în viitor la încheierea unei convenții apte să transfere un drept, obligație de a face care rezultă din promisiunea bilaterală de a contracta.
Acțiunea dedusă judecății este o acțiune în valorificarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, ce se circumscrie dispozițiilor art.1073 și art.1077 din Codul civil, astfel că, ea a fost analizată ca atare de prima instanță.
Antecontractul de vânzare-cumpărare se bucură de forța obligatorie a oricărui contract, încheierea în viitor a antecontractului de vânzare-cumpărare nefiind o simplă facultate a părților.
Executarea antecontractului se realizează prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Potrivit art.1073 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației de către debitor. Prin urmare, pentru a obține executarea antecontractului, creditorul are dreptul să exercite o acțiune judecătorească în valorificarea antecontractului, întemeiată pe dispozițiile legale menționate.
Pentru admisibilitatea unei acțiuni judecătorești de valorificare a unui antecontract se impune a fi îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiții: 1).- existența unui antecontract valabil încheiat; 2).- existența unui înscris doveditor; 3).- refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare și 5).- executarea, de către partea care a promovat acțiunea, a obligațiilor asumate.
Tribunalul a constatat că, în speță sunt îndeplinite aceste condiții. Astfel, între reclamanta și pârât a intervenit un antecontract de vânzare- cumpărare, care respectă condițiile instituite de lege pentru valabilitatea lui, există un înscris doveditor al raporturilor juridice dintre părțile menționate, de asemenea, s-a făcut dovada refuzului pârâtului de a autentifica actul translativ de proprietate, semnificative în acest sens fiind actele aflate la filele 109-111 din dosarul de fond, iar reclamanta a executat obligația de plată a prețului, în termenul convenit de părți, cum s-a arătat și cu ocazia analizării cererii reconvenționale formulată în cauză.
Așa fiind, instanța de fond a constatat că cererea de chemare în judecată promovată de reclamanta este întemeiată, astfel că, în temeiul art.1073, art.1077 și art.970 cod civil a admis-
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, întrucât s-a făcut o greșită aplicare a Legii, reținându-se o stare de fapt eronată.
Astfel, instanța a reținut că sunt întrunite condițiile legale de admisibilitate a acțiunii, deși s-au făcut probe privind neplata prețului inițial și nerespectarea termenului, motiv ce a determinat nepredarea bunului.
Față de cele mai sus expuse, s-a invocat excepția de neexecutare a obligației și s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Din probațiune rezultă încălcarea principiului indivizibilității plății și reaua credință a cumpărătoarei.
În consecință, se solicită admiterea acțiunii reconvenționale și rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului.
Pârâtul a depus precizări la apelul declarat în termen.
Apelul este nefondat.
Ignorând identitatea pe care reclamantul a făcut-o cu privire la cele două instituții distincte - "antecontractul de vânzare-cumpărare"- contract civil încheiat în temeiul art.1295 Cod civil, conform căruia "vinderea este perfectată între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, de îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, și "promisiunea de vânzare-cumpărare"- contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract translativ de proprietate și care, doar cu titlu anticipativ poate conține clauze cu privire la bun și la preț-, și pe care instanța a tranșat-o calificând corect raporturile juridice dintre părți, iar hotărârea pronunțată a aplicat corect legea.
Astfel, excepția de neexecutare a contractului având ca temei juridic interdependența și reciprocitatea obligațiilor a fost respinsă, întrucât nu s-a constatat o neexecutare a obligațiilor pretinse celeilalte părți.
Așa cum rezultă din considerentele hotărârii apelate, contractul este rezultatul unui acord de voință, acord care trebuie să existe nu numai la încheierea actului, dar și la modificarea sau desființarea sa. Actul modificator al clauzelor contractuale poartă numai semnătura pârâtului, împrejurare ce înlătură orice efect pe care l-ar putea avea asupra convenției inițiale.
Potrivit acesteia, restul de preț va fi achitat la data perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, obligație respectată la data de 23 martie 2007 (fila 126), prin urmare, critica privind neexecutarea în termenul stipulat a obligației de plată a prețului nu este reală.
este și aserțiunea apelantului privind principiul indivizibilității plății, din contract rezultând o modalitate de plată a prețului în 2 tranșe.
În consecință, cererea de aplicare a sancțiunii rezoluțiunii a fost corect respinsă.
În temeiul art.1073, art.1077, art.970 Cod civilă, instanța a pronunțat o hotărâre care ține loc de act autentic, acoperind viciul de formă al actului legal încheiat, etapă ce ține firesc de faza executării acestuia.
Față de cele mai sus expuse, în temeiul art.296 Cod procedură civilă, apelul va fi respins, cu păstrarea întocmai a hotărârii atacate.
Pentru aceste motive,
În Numele Legii,
DECIDE:
Respinge apelul declarat de pârâtul, împotriva Sentinței civile nr.181/2008 a Tribunalului Brașov, pe care o păstrează.
Obligă pe apelant să achite intimatei, 5.000 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 3 decembrie 2008.
Președinte, JUDECĂTOR 3: Alina Poschină
- - - -
Grefier,
- -
Red.:-/08.12.208
Dact.:-/6 ex./09.12.2008
Jud.fond:-
Președinte:Ligia VâlcuJudecători:Ligia Vâlcu, Camelia Juravschi, Alina Poschină
