Anulare act. Decizia 1153/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(812/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ și PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1153
Ședința publică de la 07.07.2009.
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 2: Ioana Aurora Herold
JUDECĂTOR -
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului formulat de recurentul pârât, împotriva deciziei civile nr. 1611 din 28.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și și cu intimații pârâți, BANK SA și BANCA COMERCIALĂ SA.
are ca obiect - anulare act.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 23.06.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrală din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea cauzei la data de 30.06.2009, și apoi la 07.07.2009 când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 23.11.2004 sub nr. 8452/2004, reclamanții -, -, și l-au chemat în judecată pe pârâtul, solicitând instanței, ca prin sentința ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută parțială (pentru suprafața de 890 mp) a actului de adjudecare, prin care pârâtul a dobândit, prin licitație publică, terenul în suprafață de 2856 mp, situat în localitatea Otopeni, - B, nr. 210, Județ
La data de 10.01.2005, reclamanții au completat cererea de chemare în judecată, sub aspect procesual pasiv, solicitând introducerea în cauză, în calitate de pârâți, a Băncii Comerciale " " SA și a numitului.
S-a constatat de către instanță că, în această fază procesuală, în cauză, au calitate procesuală " Bank" SA, succesoare legală a Băncii Comerciale " " SA, care, la rândul său, este fostă succesoare legală a Băncii Comerciale " " SA.
Prin sentința civilă nr. 1149/07.03.2008, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Bufteaa admis cererea completată și precizată, formulată de reclamanții -, -, și, împotriva pârâților, și Credit Bank SA; a constatat nulitatea absolută parțială a actului de adjudecare, încheiat la data de 11.02.2002, de Biroul Executorului Judecătoresc, în dosarul nr. 548/1999, pentru terenul în suprafață de 970 mp, situat în Otopeni,-, jud. I, tarlaua nr.109, parcelele și, loturile 1/1, 1/2, 2/1 și 2/2; a dispus rectificarea cărții funciare nr.1255 a localității Otopeni, în sensul de a menționa pe reclamanții -, -, și în locul pârâtului, ca titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului menționat; a luat act de renunțarea reclamanților la judecata capătului de cerere având ca obiect întoarcerea executării și restabilirea situației anterioare și a obligat pârâții la plata sumei de 831,00 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că reclamanții sunt proprietari ai suprafeței totale de teren de 970 mp (câte 242,50 mp fiecare), situată în localitatea Otopeni, - -, nr. 210, Județ I, 109, A-3567, A-3568 loturile 1/1,1/2,2/1, și 2/2, dobândită în baza titlului de proprietate nr. 34330/07.02.1997 și a sentinței civile nr. 7605/18.12.2000 a Judecătoriei Buftea.
Această suprafață de teren face parte din suprafața totală de 2856 mp, dobândită în proprietate de pârâtul, prin actul de adjudecare, încheiat la data de 11.01.2002, în dos. 548/1999, instrumentat de Biroul Executorului Judecătoresc.
Calitatea de proprietari a reclamanților asupra terenului menționat a fost confirmată irevocabil prin sentința civilă 1832/02.07.2004 a acestei judecătorii, prin care s-a admis acțiunea în revendicare promovată de aceștia împotriva pârâtului, care a fost obligat să o restituie.
Prin aceeași hotărâre, s-a constatat, totodată, și nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară autentificat sub nr. 4522/29.06.1995, de fostul notariat de Stat, prin care fostul proprietar al terenului, (al cărui titlu a fost anulat prin sentința civilă nr. 7605/ 18.12.2000) constituise o ipotecă asupra terenului în suprafață totală de 2856 mp, pentru garantarea unui credit acordat de Banca Comercială " " SA, debitoarei SC Contract Servicii SRL.
În contextul situației de fapt prezentate, primul capăt de cerere dedus judecății este întemeiat.
Astfel, este de necontestat că titlul executoriu ce a stat la baza executării silite l-a constituit contractul de garanție imobiliară menționat și, de asemenea, că dosarul de executare nr. 548/1999 s-a finalizat prin actul de adjudecare din 11.01.2002, prin care pârâtul a dobândit în proprietate terenul.
Contractul de garanție imobiliară, autentificat sub nr. 4522/29.06.1995, a fost declarat, însă, nul absolut.
Ca atare, întrucât s-a desființat titlul executoriu, toate actele de executare efectuate în baza lui, inclusiv actul de adjudecare, sunt desființate de drept, în conformitate cu art. 379 ind. 1 Cod procedură civilă.
În plus, toate considerentele pentru care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară sunt valabile și în ceea ce privește capătul de cerere actual având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a actului de adjudecare.
Astfel, întrucât sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzarecumpărare, prin care a dobândit terenul operează retroactiv, rezultă că acesta nu a fost niciodată proprietar al terenului ipotecat. Prin urmare, conform principiulresoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis,actul subsecvent contractului de ipotecă încheiat, respectiv actul de adjudecare încheiat la data de 11.01.2002, este și el lovit de nulitate absolută.
De altfel, din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare menționat, rezultă că pârâtul a dobândit proprietatea terenului, sub condiția suspensivă a obținerii titlului de proprietate, de a cărei realizare depindea chiar nașterea dreptului de proprietate, conform art. 1017 Cod civil, iar acest contract s-a aflat printre celelalte acte, ce au compus dosarul de executare și pe care pârâtul l-a avut la dispoziție.
În aceste condiții, potrivit principiuluinemo dat quod non habetși dispozițiilor art. 1770 Cod civil, ipoteca constituită de cumpărătorul sub condiție preia întocmai condiția suspensivă, pe care a transmis-o apoi dobânditorului prin licitație.
Susținerea pârâtului, referitoare la faptul că dobândirea cu bună credință și cu titlu oneros a unui imobil, constituie o excepție de la aplicarea principiulresoluto iure dantis, resolvitur ius accipientisnu va fi reținută de instanță, având în vedere că această soluție nu este consacrată expres de lege și, totodată, pentru că, și în ipoteza în care pârâtul adjudecatar ar fi fost de bună credință, (deși nu a fost, în condițiile în care viciile proprietății i-au fost cunoscute), actele care au stat la baza actului de adjudecare, inclusiv contractul de ipotecă, au fost afectate de o condiție suspensivă nerealizată și care a și devenit imposibil de realizat, în condițiile în care titlul de proprietate s-a emis pe numele altor persoane.
De aceea, pentru toate considerentele arătate, instanța a constatat nulitatea absolută parțială a actului de adjudecare, încheiat la data de 11.01.2002, de Biroul Executorului Judecătoresc în dos.nr. 548/1999, pentru terenul în suprafață de 970 mp, situat în Otopeni,-, jud. I, tarlaua nr.109, parcelele A-3567 și A-3568, loturile 1/1, 1/2,2/1 și 2/2.
Prin aceeasi sentinta, instanta de fond a constatat, de asemenea, întemeiat capătul de cerere referitor la rectificarea Cartea Funciară.
Astfel, conform art. 34 alin. 1 pct.3 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cerere rectificarea înscrierilor din cartea funciara, dacă, printr-o hotărâre judecătorească, se constată că nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic, în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
Instanța a mai reținut că reclamanții au făcut dovada calității de proprietari asupra imobilului, iar actul de adjudecare, în baza căruia pârâtul a devenit proprietar, s-a constatat a fi nul absolut.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești, în termen legal, a formulat apel pârâtul.
Prin decizia civilă nr. 1611/28.11.2008, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins apelul formulat de apelantul-pârât.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că apelantul-pârât reiterează, prin motivele de apel, excepțiile inadmisibilității, tardivității și autorității de lucru judecat, excepții care au fost respinse, în mod corect, de prima instanță.
Astfel, in raport de precizarea reclamanților, în sensul că acțiunea promovată nu reprezintă o contestație la executare și ținând cont de dispozițiile art. 4011alin. 3 Cod procedură civilă, care oferă posibilitatea promovării unei cereri separate, pe calea dreptului comun, pentru C îndreptățit să formuleze o contestație la executare, prezenta cerere este admisibilă, nefiind supusă termenului prevăzut de art. 401 Cod procedură civilă.
Cu privire la excepția autorității de lucru judecat, invocată în raport de existența deciziei civile nr. 2292/20.10.2003, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI Secția a III-a Civilă, în dosarul nr. 1918/2003, Tribunalul a reținut că, prin această decizie, nu s-a soluționat fondul cauzei, astfel încât, în mod corect, excepția autorității de lucru judecat a fost respinsă.
Tribunalul a înlăturat și susținerea apelantului pârât, în sensul că acesta a fost un cumpărător de bună-credință și cu titlu oneros, căci apelantul a cunoscut viciile terenului pe care l-a cumpărat, acesta fiind în litigiu cu adevărații proprietari, astfel cum rezultă din întâmpinarea la recursul formulat de intimații-reclamanți la decizia civilă nr. 1239/A/2006.
Tribunalul a mai reținut și că, în ipoteza în care pârâtul adjudecatar ar fi fost de bună credință, actele care au stat la baza actului de adjudecare, inclusiv contractul de ipotecă, au fost afectate de o condiție suspensivă nerealizată și care a și devenit imposibil de realizat, în condițiile în care titlul de proprietate s-a emis pe numele altor persoane.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, pârâtul a formulat recurs, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului, desființarea sentinței apelate, iar, pe fond, respingerea acțiunii formulate de intimații-reclamanți.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, considerând că hotărârea instanței de apel este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, întrucât au fost soluționate în mod greșit excepția inadmisibilității, excepția tardivității formulării cererii și excepția autorității de lucru judecat, în ceea ce privește tardivitatea formulării cererii, cele trei excepții fiind strâns legate între ele, aflându-se într-o relație de interdependență, argumentele ce le susțin fiind, de asemenea, comune și interdependente.
Astfel, în opinia recurentului, anularea unui act de adjudecare și a formelor de executare dintr-un dosar de executare silită se poate solicita doar pe calea contestației la executare, demers care trebuie întreprins în anumite condiții și cu respectarea unor termene, conform dispozițiilor art. 399 alin. 1 coroborate cu art. 401 alin. 2 Cod procedură civilă.
În acest context, instanțele ar fi trebuit să pună în discuție natura juridică a demersului procesual întreprins de reclamanți și, în ipoteza în care s-ar fi precizat că nu este o contestație la executare, cererea trebuia respinsă, ca inadmisibilă, în raport de dispozițiile legale menționate.
Dacă, însă, s-ar fi precizat că este o contestație la executare, aceasta trebuia respinsă, ca tardivă, întrucât orice solicitare de anulare a unui act de executare, ulterioară termenului de 15 zile de la vânzare, este tardivă.
În același sens, recurentul a arătat că o contestație la executare formulată împotriva executării silite și, implicit, a actului de adjudecare a terenului menționat a fost formulată de către alte persoane, anume -, și - dosar nr. 7526/2001 - Judecătoria Buftea. Reclamanții din prezenta cauză au formulat, în acel dosar, o cerere de intervenție în interes propriu. Prin decizia civilă nr. 2292 din 20.10.2003, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr. 1913/2003, hotărâre irevocabilă, s-a admis excepția tardivității formulării acesteia, în raport de data finalizării executării silite. Această hotărâre judecătorească, irevocabilă, beneficiază de autoritate de lucru judecat.
Motivarea instanței de apel, în sensul că acțiunea reclamanților este admisibilă, în baza dispozițiilor art. 401 alin. 3 Cod procedură civilă, reprezintă o aplicare greșită a legii.
Astfel, respectivele dispoziții legale se referă la posibilitatea pe care o au terțele persoane, care pretind că au un drept de proprietate asupra bunului urmărit și care nu au formulat contestație la executare în termen, să uzeze, pe cale separată, de o acțiune în realizare.
Deci, legiuitorul se referă la calea dreptului comun, al acțiunilor în realizare, prin care să fie valorificat dreptul de proprietate pretins. Aceste dispoziții legale, însă, nu permit atacarea unui act de executare, altfel decât pe calea unei contestații la executare.
Pe fondul cauzei, instanța de apel a apreciat că anularea actului de adjudecare se impune ca urmare a anulării actului de vânzare-cumpărare, prin care a dobândit terenul în cauză.
In opinia recurentului, aceasta apreciere este greșită. Principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis își are aplicabilitatea numai în parte. Desființarea titlului girantului nu mai poate avea nici un efect asupra titlului subachizitorului adjudecatar, tocmai pentru că este de bună-credință și a dobândit cu titlu oneros bunul imobil, adică nu mai opereazăresolvitur jus accipientis.
Menținerea actului subsecvent, respectiv a actului de adjudecare a imobilului, către recurentul subdobânditor, se justifică, așadar, prin două principii de drept, respectiv, principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului, ce a dobândit, cu titlu oneros, un bun și principiul asigurării securității circuitului civil, Aceste principii au fost încălcate de către instanțele anterioare.
Nu trebuie ignorat faptul că adjudecatarul nu este un succesor în drepturi cu titlu particular obișnuit al debitorului. Titlul său de proprietate, fiind obținut în condiții speciale, în urma unei vânzări la licitație publică, dobândește independență față de titlul debitorului, astfel încât viciile titlului acestuia din urmă nu mai afectează titlul adjudecatarului.
In acelasi sens, recurentul sustine ca a fost de bună credință. La data dobândirii, nu exista nici o la înstrăinare, neexistând, pe rolul instanțelor, vreun litigiu între pretinsul adevărat proprietar și debitor, în legătură cu imobilul supus înstrăinării, iar vânzarea la licitație, în cadrul executării silite, s-a făcut cu respectarea tuturor formelor legale, recurentului prezentandu-i-se certificatul de sarcini, iar imobilul figurand înscris, în cartea funciară, pe numele debitorului.
Astfel, dobânditorul cu titlu oneros al unui bun dobândit în aceste condiții nu va mai putea fi evins, din cauza viciilor pe care le avea titlul autorului său. Dreptul real înscris în cartea funciară se prezumă a fi exact (art.32 și 33 din Legea nr.7/1996 privind cadastru și publicitatea imobiliară).
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate, și analizând actele și lucrările dosarului, Curtea apreciază că recursul este nefundat, pentru următoarele considerente:
Asupra motivului de recurs, prin care se critică modalitatea în care au fost soluționate excepțiile procesuale ale inadmisibilității, tardivității formulării cererii și autorității de lucru judecat, Curtea reține următoarele:
Excepția inadmisibilității acțiunii în nulitatea parțială a ordonanței de adjudecare nr. 548/1999 din 11.01.2002 a fost invocată de recurentul pârât, din perspectiva faptului că reclamanții intimați nu aveau la îndemână acest mijloc procesual de declanșare a procedurii judiciare și puteau exercita, împotriva acestui act, numai contestația la executare.
Or, în opinia instanței de recurs, această excepție nu poate fi primită, întrucât, potrivit art. 401 alin. 3 Cod procedură civilă, neintroducerea contestației reglementată de art. 401 alin. 1 și 2 Cod procedură civilă, în termenul prevăzut de alin. 2, nu îl îmE. pe C de-al treilea să-și realizeze dreptul pe calea unei cereri separate, în condițiile legii.
Din interpretarea acestui text legal, Curtea apreciază că însăși legiuitorul a înțeles să ofere unui terț, care pretinde un drept de proprietate, posibilitatea de a-și apăra acest drept nu doar pe calea contestației la executare propriu-zise, dar și pe calea unei cereri separate, adecvate și necesare acestei protecții, cu respectarea prescripțiilor legale.
Cum, conform principiului disponibilității, ce guvernează procesul civil, reclamanții fixează cadrul procesual, sub aspect subiectiv, al părților și sub aspect obiectiv, al obiectului cererii de chemare în judecată, iar, în cauză, obiectul cererii de chemare în judecată este delimitat în mod clar, acesta reprezentându-l nulitatea absolută parțială a actului de adjudecare nr. 548/1999 din 11.01.2002, Curtea nu poate califica această cerere ca fiind contestație la executare, după voința recurentului pârât, fără a încălca acest principiu și a schimba obiectul și cauza juridică a cererii de chemare în judecată, ceea ce nu este permis.
În acest context, constatând că instanța de apel a respins în mod legal excepția inadmisibilității acțiunii în nulitatea parțială a ordonanței de adjudecare, Curtea urmează a considera, ca nefondat, acest motiv de recurs.
În același sens, Curtea, constatând că excepțiile tardivității și autorității de lucru judecat, invocate de recurent, se raportau la faptul că, în cadrul unei alte contestații la executare, cererea de intervenție a reclamanților intervenienți fusese respinsă, ca tardivă, astfel încât se impune, în opinia recurentului, a se constata, și în această cauză, tardivitatea contestației, respectiv existența autorității de lucru judecat, apreciază că necesitatea analizării acestor excepții ar fi presupus, ca premisă, calificarea prezentei cauze ca fiind contestație la executare.
Or, date fiind argumentele deja expuse, în respingerea motivului de recurs privind inadmisibilitatea acțiunii în nulitate parțială a actului de adjudecare, Curtea apreciază că aspectele privind excepțiile tardivității și autorității de lucru judecat devin redundante și urmează, de asemenea, a fi considerate, ca nefondate.
Asupra motivului de recurs, prin care se critică soluția pronunțată cu privire la fondul cauzei, critică întemeiat, în esență, pe principiul ocrotirii bunei - credințe a subdobânditorului cu titlu oneros a unui bun imobil și pe principiul asigurării securității circuitului civil, Curtea reține următoarele:
Situația de fapt, necontestată de niciuna dintre părți și stabilită de prima instanță pe baza ansamblului probator administrat în cauză, cu privire la care instanța de recurs nu are atributul de a interveni, confirmă că intimații reclamanții sunt proprietari ai suprafeței totale de teren de 970 mp (câte 242,50 mp fiecare), situată în localitatea Otopeni, - -, nr. 210, Județ I, 109, A-3567, A-3568 loturile 1/1,1/2,2/1, și 2/2, dobândită în baza titlului de proprietate nr. 34330/07.02.1997 și a sentinței civile nr. 7605/18.12.2000 a Judecătoriei Buftea.
Această suprafață de teren face parte din suprafața totală de 2856 mp, dobândită în proprietate de pârâtul, prin actul de adjudecare, încheiat la data de 11.01.2002, în dos. 548/1999, instrumentat de Biroul Executorului Judecătoresc.
Calitatea de proprietari a reclamanților asupra terenului menționat a fost confirmată irevocabil prin sentința civilă nr. 1832/02.07.2004, pronunțată de Judecătoria Buftea, prin care s-a admis acțiunea în revendicare promovată de aceștia împotriva pârâtului, care a fost obligat să restituie imobilul teren în suprafață totală de 970 mp (câte 242,50 mp fiecare), situată în localitatea Otopeni, - -, nr. 210, Județ I, 109, A-3567, A-3568 loturile 1/1,1/2,2/1, și 2/2.
Prin aceeași hotărâre, s-a constatat și nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară autentificat sub nr. 4522/29.06.1995, de fostul Notariat de Stat, prin care fostul proprietar al terenului, (al cărui titlu a fost anulat irevocabil prin sentința civilă nr. 7605/ 18.12.2000) constituise o ipotecă asupra terenului în suprafață totală de 2856 mp, pentru garantarea unui credit acordat de Banca Comercială " " SA, debitoarei SC Contract Servicii SRL.
Pentru a salvgarda ordonanța de adjudecare, ce constituie titlul de proprietate al recurentului, de la aplicarea efectelor sancțiunii nulității, acesta invoca principiul ocrotirii bunei-credințe, ca excepție de la regula resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Or, în opinia Curții, pentru a opera, ca excepție, de la principiilequod nullum est nullum producit effectumșiresoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis,principiul validității aparenței în drept presupune întrunirea concomitentă a condiției bunei-credințe a cumpărătorului și a condiției ca acesta să se fi aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea deverus dominusasupra imobilului în litigiu.
B-credință nu salvează titlul recurentului de sancțiunea de drept civil a nulității; doar buna-credință, asociată cu eroarea comună și invincibilă, cele două elemente ale principiului validității aparenței în drept, duc la păstrarea bunului de către cumpărător.
Sub aspect formal, păstrarea bunului de către adjudecatar, în virtutea principiului validității aparenței în drept, s-ar concretiza în neadmiterea cererii de constatare a nulității, declanșată la cererea reclamanților, cerere ce echivalează, în cazul admiterii, cu o veritabilă evicțiune, care, potrivit art. 520 Cod procedură civilă, este stinsă în termenul special derogatoriu de trei ani, care curge de la momente diferite, descrise în alin. 1 și 2 ale acelui articol, în speță, declanșarea acestei proceduri judiciare având loc în interiorul termenului de trei ani.
Principiul validității aparenței în drept (error communis facit jus) constituie o excepție de la efectul sancțiunii civile a nulității, respectiv o excepție de la regulaquod nullum est nullum producit effectum, în sensul că actul juridic civil nul absolut produce efectul păstrării bunului, respectiv a dreptului de proprietate, de către dobânditorul cu titlu oneros de bună-credință, dacă acesta s-a aflat într-o eroare comună și invincibilă.
În cazul imobilelor scoase la licitație publică, banca, în calitate de creditoare, nu poate invoca buna-credință, aceasta cunoscând sau trebuind să cunoască situația juridică reală a imobilului.
În ceea ce-l privește pe cumpărător, reaua-credință a acestuia trebuie dovedită, sarcina probei incumbând reclamanților, în baza art. 1169 raportat la art. 1899 al. 2 Cod civil, prezumția legală relativă de bună-credință putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă.
Astfel, adjudecatarul este de rea-credință dacă, la momentul adjudecării, a cunoscut sau putea cunoaște, cu minime diligențe, situația juridică a imobilului, respectiv faptul că imobilul este revendicat sau există manifestări de voință neechivoce, prin care valabilitatea titlului debitorului este contestată.
B sau reaua-credință a adjudecatarului nu este apreciată în raport de conduita pretinșilor proprietari, în lipsa unei prevederi legale care să instituie o anumită conduită în sarcina acestora.
Astfel, adjudecatarul diligent și precaut nu poate invoca buna-credință dacă, la momentul adjudecării bunului la licitație, avea cunoștință ori putea avea cunoștință de faptul că C al cărui bun imobil este supus executării silite, prin vânzarea la licitație, nu este proprietarul imobilului, ori, din anumite împrejurări, rezulta faptul că anumiți terți se consideră adevărații proprietari ai imobilului; dubiu care, în mod evident, ar fi trebuit să-l oprească a adjudeca acest bun.
Or, în speță, circumstanțele de fapt demonstrează că apelul împotriva sentinței civile nr. 7605/18.12.2000 a Judecătoriei Buftea, prin care s-a dispus anularea contractului de vânzare - cumpărare nr. 5223/20.10.1992, încheiat de și intervenienții G și și a mențiunii transcrierii 3361/20.10.1992 și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 737/11.02.1994, încheiat între G și și, cu consecința anulării transcrierii 638/11.02.1994, a fost anulat, ca netimbrat, prin decizia civilă nr. 2995, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III-a civilă, la data de 24.10.2001, (fila 35, dosar -), deci, anterior încheierii actului de adjudecare, ce a avut loc la 11.01.2002, astfel încât această sentință era definitivă și executorie.
Împrejurarea că titlul de proprietate, contractul de vânzare-cumpărare nr. 737/11.02.1994, încheiat între G și, în calitate de vânzători și, în calitate de cumpărător, ce a stat la baza constituirii garanției imobiliare în favoarea băncii, fusese desființat definitiv, la momentul adjudecării, 11.01.2002, faptul că bunul imobil era litigios, și că, oricum, contractul de vânzare-cumpărare inițial, autentificat sub nr. 5223/20.10.1992, încheiat între, în calitate de vânzător și G și, în calitate de cumpărători, fusese încheiat sub condiția suspensivă, a obținerii titlului de proprietate de către primul vânzător, astfel încât orice participant la licitație, prudent și diligent, ar fi trebuit să verifice dacă această condiție s-a realizat, fac dovada îndoielii a cărei reprezentare trebuia să o aibă adjudecatarul la momentul adjudecării, cu privire la valabilitatea titlului de proprietate asupra imobilului, adică asupra însăși aparenței dreptului, în sens contrar, ambele părți, banca și adjudecatarul, angajându-se într-o operațiune speculativă, cât timp aveau cunoștință ori trebuia să aibă cunoștință de contestarea titlului debitorului.
Fiind de rea-credință, adjudecatarul nu poate invoca în favoarea sa excepția validității aparenței în drept sau excepția bunei-credințe pentru a păstra imobilul ce a format obiectul ordonanței de adjudecare și nici principiul securității raporturilor juridice, ce nu se poate întemeia pe precaritate, ce rezultă din faptul că titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor și dobânditorilor anteriori, erau lovite de nulitate pentru nerespectarea dispozițiilor legale le epoca faptelor, la momentul încheierii lor.
Nefiind îndeplinite cele două condiții obligatorii, buna-credință a adjudecatarului imobilului și eroarea comună și invincibilă în care acesta trebuia să se afle asupra situației juridice reale a imobilului, respectiv condițiile cumpărătorului de bună-credință, starea de fapt nu poate prevala asupra dreptului, principiulerror communis facit jus și principiul bunei-credințe,ce salvează actul juridic de la nulitate, nefiind aplicabile, adjudecatarul neputând păstra imobilul.
În speța dedusă judecății, instanța nu poate reține, ca relevant, nici înscrisul depus, ca probă, în etapa procesuală a recursului, reprezentat de decizia nr. 125/22 ianuarie 2009, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Comercială, în dosarul nr-, întrucât aceasta produce efecte juridice numai între părțile acelui litigiu (partes), considerentele acelei instanțe, expuse într-o decizie de speță, neputându-se impune cu forță obligatorie unei instanțe învestite cu o cauză distinctă.
In același sens, nu sunt incidente nici dispozițiile art. 32 și 33 din Legea nr. 7/1996, republicată, invocate de recurent, câtă vreme art. 30 alin. 2 din acest normativ recunoaște dreptul real înscris în favoarea unei persoane, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul, adică reaua-credință, dovedită în cauză, iar art. 31 alin. 2 prevede cădobânditorul este considerat de bună-credințădacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală, or, în cauză, există neconcordanțe între titlul transmițătorului și situația juridică reală, astfel cum acestea au fost deja evocate.
Pentru considerentele expuse, constatând că nu este operant niciunul dintre motivele reglementate în mod exhaustiv de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul - pârât, împotriva deciziei civile nr.1611 A din 28.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți, și și cu intimații - pârâți, BANK SA și BANCA COMERCIALĂ SA.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul - pârât, împotriva deciziei civile nr.1611 A din 28.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți, și și cu intimații - pârâți, BANK SA și BANCA COMERCIALĂ SA.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 07.07.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnodact. / CS
2 ex./21.07.2009
- Secția a V-a Civ. -;
Jud. B - Civ. -
Președinte:Bianca Elena ȚăndărescuJudecători:Bianca Elena Țăndărescu, Ioana Aurora Herold
