Anulare act. Decizia 136/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR- (223/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.136
Ședința publică de la 26 februarie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Stere Learciu
JUDECĂTOR 2: Claudiu Marius Toma
GREFIER - - -
***** *****
Pe rol se află pronunțarea asupra apelurilor formulate de apelanta reclamantă - SRL și de către apelanta pârâtă )., împotriva sentinței civile nr.1221 din 09.10.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă - IMOBILIARE SRL.
are ca obiect - anulare act.
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică de la 19 februarie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise și pentru deliberare a amânat pronunțarea la data de 26 februarie 2009 când a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a V-a J Civilă la 10.11.2006 sub nr-, reclamanta - SRL a chemat în judecată pârâții - Imobiliare SRL și (cunoscută ) solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între - Imobiliare SRL și (cunoscută ) autentificat sub nr.1175/24.10.2006 de către și, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamantă și (cunoscută ), cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că la data de 24.10.2006 între - Imobiliare SRL și (cunoscută ) a fost încheiat un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1175/24.10.2006 de și, obiectul contractului fiind imobilul situat în B, str.-.- - nr.15, sector 1, compus din teren în suprafață totală de 2.145 mp și clădiri edificate pe acesta, cu suprafață totală construită la sol de 993 mp, prețul stabilit fiind de 2.500.000 euro, în echivalent 8.828.750 RON, că anterior încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, la data de 20.07.2005, între - SRL și (cunoscută ) a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, părțile având drepturi și obligații reciproce și convenind asupra elementelor esențiale (obiect și preț) ale viitorului contract de vânzare-cumpărare, că antecontractul și contractul sus-menționate au același obiect, diferența între cele două acte constând în prețul solicitat de către promitenta-vânzătoare, respectiv 1.400.000 Euro în antecontract, față de 2.500.000 Euro în contract, ca, în aceste condiții, pârâta (cunoscută ) a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu fraudarea drepturilor reclamantei, contractul fiind nul absolut.
Reclamanta a mai arătat că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare contestat promitenta vânzătoare a săvârșit o operațiune speculativă în condițiile în care încheiase cu reclamanta un antecontract pentru prețul de 1.400.000 Euro, că reaua-credință a promitentei-vânzătoare este în discutabilă, iar caracterul speculativ al acțiunilor sale este evident.
De asemenea, reclamanta a arătat ca între reclamantă și pârâta (cunoscută ) a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, obiectul antecontractului fiind încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică cu privire la imobilul situat în B, str. -. - nr.15, sector 1, prețul convenit de părți fiind de 1.400.000 Euro, promitentul-cumpărător obligându-se sa achite 25.000 Euro ca plată parțială cu titlu de avans în termen de 15 zile de la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, diferența de preț urmând a fi achitată la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, că reclamanta și-a îndeplinit obligația asumată, achitând la data de 03.08.2005, cu OP nr.115 suma de 25.000 euro în echivalent 86.940 RON, în condițiile stabilite de către părțile contractate, că pârâta și-a asumat în antecontract în mod expres obligația de a nu încheia nici un alt act prin care să promită înstrăinarea, să înstrăineze ori să greveze cu sarcini imobilul, că fără nici o justificare, la 2.11.2006, pârâta a returnat reclamantei avansul de 15.000 Euro, suma pe care reclamanta, la rândul său a returnat-o promitentei vânzătoare, că, având în vedere comportamentul de o vădită rea-credință al promitentei-vânzătoare, reclamanta a formulat notificare prin intermediul executorului judecătoresc, solicitându-i să confirme în scris, până la data de 10.11.2006 dacă datele privitoare la contul său sunt aceleași și să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însa promitenta-vânzătoare nu a comunicat în formațiile solicitate și nu și-a manifestat disponibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În drept au fost invocate dispozițiile art.1073 și 1077 cod civil și prevederile art.112 Cod procedură civilă.
În susținerea cererii, reclamanta a depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta - Imobiliare SRL și (cunoscută ) autentificat sub nr.1175/24.10.2006, promisiunea de vânzare încheiată între - și (cunoscută ), OP nr.11/03.08.2005, comunicarea notificării nr.1978/03.11.2006 către, notificarea nr.1978/03.11.2006, alte acte.
La 13.12.2006, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată, motivat de faptul că între părți a fost încheiată o promisiune de vânzare, iar nu un antecontract de vânzare-cumpărare. De asemenea, a arătat faptul că la data de 20.10.2006 a comunicat reclamantei la sediul ales al acesteia prin actul semnat, că nu este de acord cu semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare precum și a unui act de înstrăinare pentru proprietatea sa și că va proceda la restituirea sumei primite cu titlu de arvună, însă această notificare a fost restituită cu mențiunea "destinatar necunoscut". A mai arătat pârâta faptul că la data de 01.11.2006 a returnat arvuna primită către reclamantă, dar suma de bani i-a fost restituită în ziua următoare.
Tot prin întâmpinare, pârâta a mai arătat faptul că la data încheierii promisiunii de vânzare nu avea calitatea de proprietar, aflându-se în litigiu cu proprietarul de atunci al imobilului în, imobilul fiindu-i restituit în proprietate prin dispoziția nr.5149/25.07.2006.
Pârâta (cunoscută ) a invocat prin întâmpinare excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare întrucât nu dovedește interes în promovarea acestei acțiuni.
În susținerea întâmpinării, pârâta (cunoscută ) a depus la dosar, în copie: dispoziția nr.5149/25.07.2006 emisă de în, protocol de predare-primire nr.5150/25.07.2006, declarația autentificată sub nr. 206/25.07.2006 de BNP -, extras de pe Avocaților din Baroul București cu privire la sediul profesional al av. -; notificarea către - SRL din data de 20.10.2006 și dovezile de expediere; notificarea către reclamantă prin executor judecătoresc și dovada de comunicare; proces verbal de constatare ofertă din data de 28.11.2006 întocmit de executor judecătoresc; recipisa de consemnare nr.-/1 din 27.11.2006; răspuns la notificare și dovezile de comunicare către reclamantă din 14.11.2006, alte acte.
La data de 20.02.2007 pârâta - Imobiliare SRL a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată. În motivare a arătat faptul că - Imobiliare SRL este cumpărător de bună-credință al imobilului, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1175/24.10.2006, ca în nici un moment nu i s-a adus la cunoștință faptul că, anterior încheierii contractului pentru imobil, a fost încheiată promisiunea de vânzare invocată de către reclamantă și nici că ar exista orice alte drepturi, reale sau personale, actuale sau sub condiție, ale unor terțe persoane, luând la cunoștință de această promisiune o dată cu primirea cererii de chemare în judecată, ca a depus toate diligențele pentru a se asigura că nu există astfel de drepturi sau pretenții ale terților privind imobilul, ca reclamanta putea să își înscrie în cartea funciară eventualele drepturi dobândite în temeiul promisiunii de vânzare cu privire la imobil, pentru a le face opozabile, ca prin încheierea contractului pârâta - Imobiliare SRL nu a urmărit decât dobândirea imobilului și nu a avut în niciun moment în tenția, directă sau în directă, de a frauda drepturile vreunui terț.
A mai arătat pârâta faptul că promisiunea de vânzare din data de 20.07.2005 încheiată între reclamantă și pârâta (cunoscută ) putea da naștere unei obligații de a face în sarcina pârâtei, dar nu în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ci în sensul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Chiar dacă, considerând că s-ar fi născut însăși obligația de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare, promitentul cumpărător avea dreptul, iar promitentul-cumpărător avea obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data de 31.12.2006, dar numai dacă imobilul era complet liber.
Pârâta a depus la dosar copie de pe extras de carte funciara emisă pentru autentificare, alte acte.
In cauză au fost administrate proba cu înscrisuri și interogatoriul reciproc.
Prin sentința civilă nr.1221 din 09.10.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, s-a respins excepția lipsei de în teres, ca neîntemeiată, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta - " " SRL.
Pentru a pronunța această sentință, s-a reținut că, în cauză, nu s-a făcut dovada că vreuna dintre părțile contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată ar fi urmărit prin încheierea acestui contract fraudarea drepturilor reclamantei. Nu s-a făcut dovada că scopul urmărit se pârâta cumpărătoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului, iar scopul pârâtei vânzătoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi prețul convenit cu cumpărătoarea.
Împotriva sentinței civile de mai sus au formulat apel atât apelanta - reclamantă - " " SRL cât și apelanta - pârâtă ().
Apelanta - " " SRL susține că:
- în stanța de fond în mod greșit a reținut că nu s-a făcut dovada pentru care pârâta - " Imobiliare" SA ar fi cunoscut existența antecontractului încheiat anterior;
- interpretările în stanței sunt în contradicție cu normele juridice incidente prezentei spețe;
- în stanța de fond nu apreciază corect faptul că: promitenta-vânzătoare avea angajamente clare stabilite prin antecontract; în antecontractul datat 20.07.2007 nu exista reglementată o cauză de dezicere în favoarea promitentei vânzătoare; promitenta-vânzătoare a respectat procedura stabilită în antecontract; timp de 1 an de zile a ținut blocat avansul; a vândut bunul unui terț pentru a primi un preț dublu.
În drept au fost invocate dispozițiile art.287 - 298 Cod procedură civilă.
Prin cererea de aderare la apelul apelantei persoană juridică, apelanta arată următoarele:
- antecontractul de vânzare-cumpărare este de fapt o promisiune de vânzare-cumpărare.
- în cauză urmează a se reține buna - credință a apelantei.
În drept au fost invocate de dispozițiile art.292 - 293 Cod procedură civilă.
Apelanta depune o întâmpinare prin care solicită respingerea apelului formulat de apelantă.
Intimata - " Imobiliare" SRL depune o întâmpinare prin care solicită admiterea cererii de aderare la apel formulată de apelanta.
Apelurile sunt nefondate.
La 20.07.2005 a fost încheiat între reclamantă și pârâta un act intitulat "promisiune de vânzare", prin care pârâta, personal și în calitate de procurator pentru, Constanta, Ramon și, în calitate de vânzător-promitent, și-a asumat obligația de a vinde cu act autentic de vânzare-cumpărare către -, care a încheiat actul în calitate de cumpărător promitent, imobilul situat în B, str. -. - nr. 15, sect. 1, compus din teren în suprafață de 2220 mp. și 4 corpuri de clădire.
In actul menționat s-a stipulat că vânzarea-cumpărarea în formă autentică se va încheia la cererea oricăreia dintre părți, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2006, cu posibilitatea de prelungire dacă imobilul nu este eliberat de chiriași, că după intabularea dreptului de proprietate a promitentului-vânzător, părțile vor încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, moment în care se va încheia suma de 115.000 Euro, că prețul de vânzare al imobilului este de 1.400.000 Euro, din care se va achita 25.000 Euro că plata parțială cu titlu de avans în termen de 15 zile de la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, iar diferența de 115.000 Euro se va achita la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, cu o notificare prealabilă de 10 zile calendaristice, restul de preț, respectiv 1.260.000 Euro urmând să fie achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În act s-a mai stipulat că promitentul-vânzător se obligă să nu încheie nici un alt act prin care să promită înstrăinarea, să înstrăineze ori să greveze cu sarcini imobilul, iar în condițiile în care promitentul-vânzător va dori să încheie o alta tranzacție cu un alt terț, persoana fizică sau juridică, va notifica promitentul-comparator, iar acesta își va preciza poziția în termen de 10 zile calendaristice de la primirea notificării, iar în cazul în care acesta nu va răspunde în termenul indicat, promitentul-vânzător este liber să înstrăineze imobilul altei persoane, comunicarea oficială urmând să se facă prin d-l avocat -,-,. 1, sect. 3,
Totodată, în act s-a specificat ca promitentul-comparator are dreptul să ceară oricând până la 31 decembrie 2006 încheierea în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare, dar numai după ce imobilul va fi complet liber, adică fără chiriași (5.3), că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este condiționată de eliberarea imobilului de către chiriași (6.3), că întregul înscris este condiționat de eliberarea imobilului de prezenții chiriași, promitentul-vânzător obligându-se să evacueze chiriașii în cel mai scurt termen posibil (6.6), că în cazul în care imobilul nu va fi liber până la 31 decembrie 2006 părțile vor încheia un act adițional, având ca obiect prelungirea automată, cu încă 6 luni, până la eliberarea definitivă a imobilului de chiriași (6.6).
De asemenea, în act s-a stipulat că promitentul-cumpărător va putea înscrie în cartea funciara antecontractul de vânzare-cumpărare după ce promitentul-vânzător își va intabula dreptul de proprietate asupra imobilului.
Natura juridică a actului sus-menționat este aceea a unui antecontract de vânzare-cumpărare din care în sarcina promitentei-vânzătoare a rezultat pe de o parte obligația de a face, respectiv de a încheia cu promitenta-cumpărătoare un alt antecontract după intabularea dreptului de proprietate al promitentei-vânzătoare și, pe de altă parte, s încheie cu promitenta-cumpărătoare un contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul menționat în antecontract după ce acesta va fi eliberat de chiriași.
La 24.10.2006 între pârâți a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1175 de și, prin care pârâta - a vândut pârâtei - Imobiliare SRL, imobilul situat în B, str. G-ral - nr. 15, sect. 1, compus din teren în suprafață de 2145 mp. din totalul suprafeței de 2220 și construcțiile edificate pe aceasta, cu suprafața construită la sol de 993 mp.
Reclamanta solicita constatarea nulității absolute a acestui din urma contract motivat de faptul ca acest contract a fost încheiat cu fraudarea drepturilor reclamantei, prin încheierea lui pârâta realizând o operațiune speculativă, cauza contractului fiind ilicită.
Este evident că, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1175/2006, pârâta - și-a încălcat obligațiile asumate prin antecontractul încheiat cu reclamanta, întrucât nu a mai încheiat cu aceasta nici antecontractul pe care se obligase sa îl încheie după intabularea imobilului (care a avut loc în august 2006) și, bineînțeles, nici contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică ce urma să fie
încheiat după eliberarea imobilului de către chiriași. De asemenea, pârâta - nu a respectat nici obligația de a aștepta 10 zile calendaristice răspunsul reclamantei la notificarea pe care i-a adresat-o în sensul că înțelege să înstrăineze imobilului unui terț. Este adevărat că această din urmă notificare nu a ajuns la reclamanta și, ca atare, nu există un moment de la care să poată fi calculat termenul de 10 zile convenit între părți, însa pârâta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu cealaltă pârâta la 24.10.2006, în condițiile în care notificarea a fost trimisă reclamantei prin poștă la 20.10.2006, așa încât nu se poate reține buna-credință a pârâtei - în ce privește respectarea obligațiilor ce îi incumbau în temeiul antecontractului încheiat cu reclamanta.
Este, de asemenea, evident că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare între pârâți au fost lezate drepturile reclamantei ce rezultau din antecontractul încheiat cu pârâta, respectiv dreptul de a încheia cu aceasta, în viitor, un contract prin care sa dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului pentru care se convenise în antecontractul intervenit între părți.
Insă, frauda dreptului creditorului (în acest caz reclamanta fiind creditor al obligațiilor de a face asumate de pârâta prin antecontract) nu poate conduce la constatarea nulității actului încheiat cu fraudarea acestor drepturi decât în măsura în care se face dovada participării la frauda a terțului, deci a celui cu care debitorul a încheiat actul atacat.
In prezenta cauza nu s-a făcut însa dovada că pârâta - Imobiliare ar fi cunoscut existența antecontractului intervenit anterior între reclamantă și pârâta și, ca atare, nu se poate reține participarea acestei pârâte la fraudarea drepturilor reclamantei.
Reclamanta a mai invocat drept cauză de nulitate absolută cauza ilicită, indicând drept cauză a contractului fraudarea drepturilor sale printr-o operațiune speculativă realizată de către pârâtă.
Or, tribunalul a reținut că nu s-a făcut dovada că vreuna dintre părțile contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată ar fi urmărit prin încheierea acestui contract fraudarea drepturilor, reclamantei. Nu s-a făcut nici o dovada că scopul urmărit de pârâta cumpărătoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului, iar scopul pârâtei vânzătoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi prețul convenit cu cumpărătoarea. Chiar daca prețul dobândit de pârâta a fost unul mult superior celui convenit cu reclamanta prin antecontract, nu se poate reține acest fapt pentru a contura o cauza ilicită a contractului.
Faptul că pârâta vânzătoare a acceptat că prin încheierea contractului își încălca obligațiile pe care și le asumase prin antecontractul încheiat cu reclamanta și, implicit, încălca drepturile reclamantei corelative obligațiilor asumate, nu constituie cauză ilicită în sensul 968 Cod civil și, ca atare, nu poate fi reținut drept cauză de nulitate absolută a contractului încheiat între pârâte. Încălcarea de către promitenta-vânzătoare a obligațiilor asumate prin antecontract atrage răspunderea sa pentru încălcarea obligațiilor de a face, în condițiile prevăzute de art.1073 teza a II-a, art. 1075 Cod civil.
In consecință, s-a constatat neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, autentificat sub nr.1175/2006.
Având în vedere că bunul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu se mai afla în patrimoniul promitentei vânzătoare, tribunalul a constatat că este neîntemeiata și cererea reclamantei de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, întrucât efectul translativ al vânzării-cumpărării nu se mai poate produce. De altfel, tribunalul a constatat că nu erau întrunite nici celelalte condiții pentru că acest capăt de cerere să poată fi admis, întrucât, chiar în ipoteza în care primul capăt de cerere ar fi fost admis, reclamanta nu-și în deplini se propriile obligații ce îi incumbau în temeiul antecontractului, respectiv obligația de plată integrală a prețului convenit, iar pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare nu se poate face decât în măsura în care singurul impediment pentru că actul convenit prin antecontract să fie perfect este lipsa consimțământului pârâtului la încheierea acestui act, consimțământ pe care instanța să îl suplinească prin hotărâre.
In consecința, tribunalul a constatat neîntemeiat și capătul de cerere prin care se solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Pentru aceste considerente, Curtea în temeiul dispozițiilor art.296 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondate apelurile declarate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, apelurile formulate de apelanta reclamantă - SRL cu sediul în B, str.-.-, nr.5, sector 5 și cu sediul ales în B, șos.B - P )., nr.1A, Intrarea A,.4 (recepție), sector 1 la și de către apelanta pârâtă )., cu domiciliul în B,-,.6,.E,.2,.138 sector 1 împotriva sentinței civile nr.1221 din 09.10.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă - IMOBILIARE SRL cu sediul în,-, -ila A, județul
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 26.02.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - -
GREFIER
- -
Red.
Tehndact.
Ex.6/25.03.2009
Secția a V-a Civ.-
Președinte:Stere LearciuJudecători:Stere Learciu, Claudiu Marius Toma
