Anulare act. Decizia 171/2010. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 171 /2010 -
Ședința publică din data de 27 ianuarie 2010
PREȘEDINTE: Doina Măduța | - - | - JUDECĂTOR 2: Felicia Toader |
- - | - JUDECĂTOR 3: Viorel Pantea | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol, soluționarea recursului civil declarat de recurenta reclamantă, cu domiciliul procedural ales în O,- în contradictoriu cu intimații pârâți, . ambii domiciliați în O,-, - 48,.1,.1, ambii domiciliați în O, B-dul - cel M, nr. 69, - 12,. 14 în contradictoriu cu intimatele, domiciliată în nr 479 și BCR, cu sediul în O- C împotriva deciziei civile nr. 116/A din 3 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr. 7603 din 13 decembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea; având ca obiect: anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi nu se prezintă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Constată că, fondul cauzei s-a dezbătut la data de 20 ianuarie 2010, mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință întocmită cu respectiva ocazie, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și prin care s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.7603/13.12.2007, pronunțată de Judecătoria Oradea, a fost admisă in parte acțiunea precizata formulată de reclamanta, împotriva pârâților, și.
S-a constat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.668/03.03.2003 de BNP.
S-a constat nulitatea absolută a contratului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1581/11.04.2003 de BNP, ca act subsecvent.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din cf nr. 78566/A O, nr. 5348/6/14, în sensul radierii înscrierilor făcute sub B 4-5 în favoarea pârâților de rând 1-2 și sub B 6-7 în favoarea pârâților de rând 3-4.
Pârâții de rând 1-5 au fost obligați în solidar să plătească reclamantei suma de 35,7 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Restul pretențiilor formulate au fost respinse.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de donație autentificat sub nr. 3655/10.12.2001 de BNP, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in O, B-dul - cel M nr. 69 - 12,.14, înscris in indiv. Nr.78566 O, nr. 5348/6/14, de la parata, care si-a păstrat dreptul de uzufruct viager.
În urma dispariției colii de menționate, parata a solicitat reconstituirea colii, fapt realizat in baza.civ.nr.156/R/2003 a Curții de Apel Oradea, în baza căreia s-a format noua coala individ. nr. 78566/
Se reține că reconstituirea s-a făcut insa pentru situația de existenta anterior încheierii contractului de donație, ca proprietara tabulara apărând, care cu rea-credința a dat doua declarații notariale pe proprie răspundere in sensul ca nu a înstrăinat ori ipotecat apartamentul.
La scurt timp după reconstituirea colii de carte funciară, parata a vândut același apartament, pe care anterior îl donase reclamantei, pârâților, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.668/03.03.2003 de BNP
Instanța de fond a reținut că paratii cunoșteau situația juridica reala a imobilului, aspect dedus din faptul că nu au intrat in posesia acestuia după cumpărare si l-au înstrăinat după o luna paratilor prin contractul autentificat sub nr. nr.1581/11.04.2003 de BNP la un preț de 3 ori mai Susținerile acestora din cadrul răspunsurilor la interogatoriul luat din oficiu de către instanța, in sensul ca au vândut apartamentul dorind sa rămână cu mama, respectiv soacra rămasa singura, au fost înlăturate, pe motiv că sunt contrazise de afirmațiile ulterioare prin care au învederat instanței ca s-au mutat de pe str. - pe str. -.
S-a reținut că fam. avea de gând sa înstrăineze apartamentul pârâților încă de la data cumpărării sale de la parata, context în care, instanța de fond retine ca încheierea contractului nr.668/2003 a avut la baza o cauza ilicita, fiind lovit de nulitate absoluta.
In baza principiului "resoluto iure dantis,resolvitur ius accipientis" a constatat si nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.1581/2003, ca act subsecvent.
Instanța de fond a reținut și că acțiunea in rectificare de a fost formulata in termenul de prescripție de 3 ani, in care buna credința a terțului dobânditor este suspendata. A concluzionat că nu prezintă relevanță juridica daca paratii de rand 1-2, ori paratii de rand 3-4 au fost sau nu de buna credinta.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel apelanții si, solicitând admiterea apelului, modificarea hotărârii, în sensul respingerii acțiunii.
Împotriva aceleiași sentințe au declarat apel și apelanții și, solicitând schimbarea sentinței în totalitate în sensul respingerii acțiunii reclamantei.
Prin Decizia civilă nr. 116/A din 3 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor s-au admis apelurile formulate de apelanții și în contradictoriu cu intimatele și împotriva Sentinței civile nr. 7603/13.12.2008 a Judecătoriei Oradea ce a fost schimbată în totalitate în sensul că a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții și, și și.
Intimatele și au fost obligate să plătească în favoarea apelanților și suma de 312 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a avut în vedere următoarele considerente:
Analizând calitatea procesuală activă a reclamantei, instanța de apel a constatat că deține astfel de calitate. În anul 2001, donează reclamantei, prin contractul de donație autentificat sub nr. 3655/10.12.2001, de BNP, imobilul apartament, situat în O, B-dul - cel M, - 12. 14, înscris în CF col. 28104 O și CF individual nr. 78566 O cu nr. 5384/6/14. și-a întabulat dreptul de proprietate asupra apartamentului, împrejurare atestată de extrasul de CF NR. 78566 O, depus la dosarul de fond, fila 7. CF nr. 78566 O, la care fac trimitere apelanții, privește un alt imobil, respectiv apartamentul nr. 12 din blocul 15, situat în O,-, proprietatea unor terți.
Cât privește îndeplinirea condițiilor esențiale pentru validitatea unei convenții, se impune a menționa că potrivit art. 948 civ, acestea sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții care se obligă, un obiect determinat si o cauză licită. Pentru a fi valabilă, cauza actului juridic civil trebuie să îndeplinească cumulativ cerința de a exista, de a fi reală, de a fi licită și morală. Cerința cauzei licite și morale este prevăzută de art. 966 civ, iar conținutul ei este precizat de art. 968 civ. potrivit căruia "cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice".
În momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 668/03.03.2003 de BNP a, în cartea funciara a imobilului ce a constituit obiectul contractului, CF individ. nr. 78566/A O, era înscrisa pârâta ca proprietar. Această carte funciara a fost înființată în baza deciziei civile nr. 156/R/2003 a Curții de Apel Oradea. Trebuie precizat că pârâta, ulterior încheierii contractului de donație al imobilului cu reclamanta, a formulat cerere de reconstituire a cărții funciare, potrivit situației juridice anterioare donației, declarând că este proprietarul apartamentului. Cererea de reconstituire a fost respinsă prin încheierea Judecătoriei Oradea nr. 21620/27.11.2002, împotriva căreia pârâta a declarat apel, respins prin decizia civilă nr. 1176/A din 20.12.2002 a Tribunalului Bihor. Recursul declarat împotriva acestei decizii, a fost admis prin decizia nr. 156/R/2003 a Curții de Apel Oradea, dispunându-se înființarea unei noi individuale pentru apartamentul situat în O, str. B-dul - cel M nr. 69,. 14, pe nr.. 5384/6/14, înscris în coala colectivă nr. 28104.
Nici una dintre probele administrate în cauză, directa sau indirectă, nu au indicat participarea cumpărătorilor la acțiunea de reconstituire a colii de carte funciară, pentru a se putea susține că au cunoscut situația juridică reală a imobilului, donat anterior, în anul 2001, de pârâta reclamantei, prin contractul de donație autentificat sub nr. 3655/10.12.2001 de BNP. Mai mult, proba cu înscrisuri administrata în cauză, atestă că răspunzătoare pentru situația creată, de inducere în eroare a cumpărătorilor cu privire la calitatea de proprietar al vânzătoarei, este în exclusivitate pârâta, care prin mijloace frauduloase, în baza unor declarații false ( 246), obținut reconstituirea colii de carte funciara pentru imobilul în litigiu și înscrierea sa ca proprietar al imobilului.
Inducerea în eroare a cumpărătorilor a fost posibilă și datorită omisiunii de menționare în dispozitivul deciziei civile nr. 156/R/2003 a Curții de Apel Oradea, a dispoziției de reconstituire a colii de carte funciara. Dispunându-se înființarea, coala de carte funciara noua nu poarta mențiunea că este reconstituită.
Chiar răspunsurile pârâtei din cadrul interogatoriului administrat în apel vin să întărească instanței convingerea că aceasta este răspunzătoare pentru situația creată. Deși pârâta susține că s-a aflat în eroare cu privire la natura actului încheiat cu familia, având reprezentarea că încheie un contract de garanție pentru împrumutul primit, în momentul încheierii contractului, 2003, pârâta nu ar fi putut garanta cu un imobil asupra căruia nu deținea calitatea de proprietar.
Este nefiresc ca în absența oricăror probe să se rețină că dobânditorii au știut că bunul nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altuia, de vreme ce cartea funciară i-a convins că au contractat cu adevăratul proprietar. B sau reaua credință nu poate fi dedusă din împrejurarea că la scurt timp după cumpărare, fam. a înstrăinat imobilul și nici din consistența prețului, care, așa cum pe bună dreptate susțin apelanții, sunt elemente excesive, fără semnificație juridică în aprecierea bunei credințe.
Prin urmare nu s-a putut reține că dobânditorii imobilului au fost în cunoștință de cauză în momentul încheierii contractului, știind că imobilul este proprietatea unei alte persoane și au urmărit producerea unei pagube, doar într-o atare situație, de rea credința a ambelor părți putându-se pune problema cauzei licite sau frauduloase, sancționată cu nulitatea absolută.
În mod corect prima instanță a reținut că pe durata unui termen de 3 ani de la data înscrierii nevalabile a dreptului autorului în cartea funciara, este suspendat efectul publicitații materiale a cărții funciare ce operează în favoarea terțului subdobânditor al unui drept real dobândit cu buna credința, prin act juridic cu titlu oneros.
Deși introducerea acțiunii în rectificare de carte funciară în acest termen și îndeplinirea condițiilor cerute de prevederile art. 36 din 7/1996 ar justifica în speța de față o soluție de admitere a acțiunii în rectificare îndreptată împotriva terților subdobânditori cu titlu oneros și de bună credință ai imobilului, apreciem că aplicabilitatea acestor dispoziții legale nu poate fi analizată ignorând scopul cărții funciare, sau rezolvarea pe care legea o dă altor situații în care, la fel ca și în speța de față, intervine un conflict între interesele subdobânditorului cu titlu gratuit al unui imobil și cele ale subdobânditorului cu titlu onenos și de bună credință.
Tratamentul diferențiat pe care legea îl acordă celor două categorii diferite de subdobânditori transpare inclusiv din scopul cărții funciare care este acela de a feri de orice pierdere pe dobânditorul cu titlu oneros având justă încredere în cuprinsul cărții funciare, aceasta fiind rațiunea pentru care în art. 31 din Legea nr. 7/1996 s-a prevăzut expres că principiul publicității materiale a cărții funciare operează numai în favoarea dobânditorului cu titlu oneros.
Opțiunea legiuitorului pentru instituirea principiul ocrotirii în mod prioritar a tertului subdobânditor al unui drept real de bună credință cu titlu oneros se întemeiază pe scopul diferit urmărit de cele două categorii de subdobânditori și anume acela de evitare a unei pagube, în cazul subdobânditorului cu titlu oneros, respectiv de păstrare a unui câștig, în situația subdobânditorului unui drept real cu titlu gratuit. Comparând cele două scopuri, s-a apreciat că este preferabilă soluția protejării celui care urmărește evitarea unei pagube.
Se impune a fi reținut faptul că protejarea intereselor terțului subdobânditor cu titlu oneros se regăsește și în alte situații în care intervine un conflict între cele două interese mai sus menționate, cum ar fi de exemplu în materia acțiunii revocatorii. O atare acțiune este admisibilă împotriva terțului dobânditor cu titlu gratuit, fără a se impune condiția concursului la fraudă a terțului, în vreme ce pentru actele cu titlu oneros, admisibilitatea acțiunii este condiționată de concursul la fraudă al terțului și al creditorului.
Pentru identitate de rațiune, instanța apreciază că efectele acțiunii în rectificare de carte funciară în situația dată, sunt paralizate tocmai de principiul ocrotirii intereselor dobânditorului bunului cu titlu oneros față de interesele dobânditorului cu titlu gratuit. Cum reclamanta se află în situația de a fi dobândit imobilul cu titlu gratuit, iar pârâții și cu titlu oneros, protecția drepturilor acestora, prioritară prin prisma argumentelor expuse, impun soluția de respingere a acțiunii în rectificare de carte funciară. O atare soluție se justifică și prin raportare la dispozițiile art. 27 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 care prevăd că valorificarea dreptului dobânditorului al cărui titlu este anterior celui al terțului înscris în cartea funciară, se poate realiza numai față de terțul care a dobândit dreptul fie cu titlu gratuit, fie cu titlu oneros, dar în această din urmă situație dacă a fost de rea credință.
Pentru aceste considerente, în condițiile în care atât pârâții cât și subdobânditorii ulteriori, pârâții, au dobândit imobilul cu titlu oneros și s-au dovedit a fi cumpărători de bună credință, instanța de apel a apreciat că în mod greșit și fără temei s-a dispus desființarea contractului de vânzare cumpărare nr. 668/03.03.2003, a actului subsecvent, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1581/2003 și s-a dispus rectificarea de CF.
În consecință, în temeiul prevederilor art. 296 pr. civ, instanța a admis apelurile formulate de apelanții, și împotriva sentinței civile nr. 7603/13.12.2008 a Judecătoriei Oradea pe care a schimbat-o în totalitate, în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamanta.
Reținând culpa procesuală a intimatelor, în temeiul art. 274 pr. civ, le-a obligat pe acestea să achite apelanților cheltuielile de judecată ocazionate, în cuantum de 312 lei.
Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs reclamanta- recurentă, solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul menținerii în întregime a sentinței instanței de fond, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că instanța de apel a pronunțat o hotărâre greșită, contrară probelor și evidențelor din dosar.
Astfel, se susține în mod eronat că nu există probe directe sau indirecte care să indice că bunul nu era proprietatea "vânzătoarei "; dimpotrivă, aceste probe există, fiind necesară doar o minimă atenție pentru a le sesiza, interpreta corect și a concluziona legal.
Astfel, instanța putea reține câteva împrejurări evidente și anume:
- petenta dispare de la domiciliu imediat după semnarea actului, timp de ani de zile, nefiind de găsit cu toate strădaniile instanței;
- în cele din urmă este descoperită într-un cartier țigănesc;
- pârâții vând imediat imobilul, invocând argumente puerile, la un preț mult mai M decât cel inițial.
Toate aceste împrejurări conduc la concluzia că suntem în prezența unei manopere frauduloase, efectuată de o bandă organizată, în care a fost implicat și un anume, condamnat prin sentința penală nr. 1052/2008 la 5 ani, respectiv 2 pedepse de 1 an și 6 luni pentru fapte similare.
În drept invocă dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 aret. 312 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații și au solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind că niciuna din criticile formulate de recurenți nu se încadrează în textele legale invocate.
Mai arată că hotărârea atacată cuprinde pe larg toate motivele pe care se sprijină, acestea nu sunt contradicorii sau străine de pricină, temeiul legal există, iar aplicarea legii este cât se poate de corect efectuată.
Întâmpinare au depus și intimații - și -, solicitând respingerea recursului ca nefondat, apreciind că hotărârea atacată are la bază probe concludente din care rezultă buna credință a intimaților, în calitate de terți subdobânditori ai imobilului, ceea ce justifică în toate cazurile menținerea actului subsecvent.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, Curtea apreciază că acesta este fondat pentru următoarele considerente:
Imobilul în litigiu este situat în O, B-dul - cel M, nr. 69 -. 12,. 14 și a fost inițial înscris în CF individual nr. 78566 O, nr. 538/6/14, având ca proprietar pe pârâta.
Prin contractul de donație autentificat sub nr. 3655/10.12.2001 de BNP, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, drept pe care l-a înscris în cartea funciară (a se vedea fila 7 dosar de fond), pârâta, păstrând dreptul de uzufruct viager.
Ulterior pârâta a vândut același imobil către pârâții, care la rândul lor, l-au înstrăinat intimaților.
Referitor la primul contract de vânzare - cumpărare validitatea acestuia a fost contestată sub aspectul neîndeplinirii cerințelor art. 966, 968 Cod civil.
Astfel, pentru a fi valabilă cauza actului juridic trebuie să întrunească anumite cerințe, respectiv să existe, să fie reală, licită și morală.
Art. 968 cod civil mai precizează că este nelicită cauza atunci când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
Raportat la textele de lege mai sus invocate, în mod greșit a reținut instanța de apel buna credință a intimaților la încheierea primului contract de vânzare - cumpărare.
Art. 1898 Cod civil definește buna credință ca fiind convingerea posesorului unui lucru că, cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.
Definiția face vorbire de convingerea "posesorului" unui lucru, ori tocmai acest element lipsește din această "construcție" juridică, ceea ce pune sub semnul îndoielii legalitatea ei, precum și faptul că intimații nu ar fi cunoscut situația reală a bunului în litigiu.
Mai precis, intimații nu au intrat niciodată în posesia imobilului, dimpotrivă, l-au înstrăinat la scurt timp, respectiv după o lună, intimaților de rândul 3-4, la un preț de trei ori mai
Explicațiile furnizate de aceștia în legătură cu aspectele mai sus relevate nu sunt credibile, nefiind de altfel susținute de dovezi concludente, dimpotrivă din răspunsurile la interogatoriu ale intimaților rezultă că aceștia îl contactaseră pe intimatul încă de la data încheierii primului contract, ceea ce conduce la concluzia că acesta din urmă avea de la început intenția de a înstrăina imobilul.
Și alte elemente probatorii vin să întărească cele mai sus reținute, și anume este vorba de modul în care s-a realizat reconstituirea colii de carte funciară, respectiv dificultățile pe care instanțele le-au întâmpinat în localizarea și aducerea în instanță a pârâtei, în cele din urmă aceasta fiind găsită în localitatea, unde locuia fără forme legale, având o stare de sănătate precară, nedeplasabilă și cu un picior fracturat.
Față de aspectele mai sus evidențiate, se impune menținerea hotărârii instanței de fond cu privire la constatarea nulității absolute a primului contract de vânzare - cumpărare.
Referitor la contractul de vânzare - cumpărare subsecvent, nulitatea acestuia rezultă expres din dispozițiile art. 34 - Decretul Lege 115/1938, respectiv art. 36 și art. 37 din Legea 7/1996, buna credință a terțului subdobânditor fiind irelevantă, singura condiție fiind aceea a promovării acțiunii în rectificare de CF în termenul de prescripție de 3 ani, condiție îndeplinită în prezenta cauză.
Față de considerentele ce preced, Curtea apreciază ca fondat recursul declarat de reclamanta, pe care-l va admite în baza art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 316 alin. 1 Cod procedură civilă și pe cale de consecință va fi modificată decizia atacată în sensul respingerii apelurilor declarate și menținerii în întregime a hotărârii instanței de fond, fără cheltuieli de judecată, nefiind dovedite.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În baza art. 312 alin. 1, combinat cu art. 296 și 316 Cod procedură civilă, admite ca fondat recursul introdus de recurentul recurenta reclamantă, cu domiciliul procedural ales în O,- în contradictoriu cu intimații pârâți, ambii domiciliați în O,-, - 48,.1,.1, ambii domiciliați în O, B-dul - cel M, nr. 69, - 12,. 14 în contradictoriu cu intimatele, domiciliată în nr 479 și BCR, cu sediul în O- C împotriva deciziei civile nr. 116/A din 3 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o modifică respinge apelurile declarate de apelanții, respectiv și, împotriva Sentinței civile nr. 7603/13.12.2008 a Judecătoriei Oradea pe care o păstrează întocmai.
Fără cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică din 27 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
Judecător fond:
Judecători apel: /
redactat: judecător februarie 2010
dactilografiat: 08 februarie 2010
9 exemplare
7 comunicări: azi, 08 februaruie 2010
1. recurenta reclamantă, cu domiciliul procedural ales în O,-
2. intimații pârâți,
3. . ambii domiciliați în O,-, - 48,.1,.1,
4.
5., ambii domiciliați în O, B-dul - cel M, nr. 69, - 12,. 14
6. intimatele, domiciliată în nr 479
7. BCR, cu sediul în O-
Președinte:Doina MăduțaJudecători:Doina Măduța, Felicia Toader, Viorel Pantea
