Anulare act. Decizia 18/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR.1699.-
DECIZIA CIVILĂ NR.18/
Ședința publică din 2 februarie 2009
PREȘEDINTE: Maria Petria Martinescu
JUDECĂTOR 2: Daniela Calai
GREFIER: - -
S-a fixat termen de pronunțare asupra apelurilor declarate de pârâții și și de pârâții Primarul Municipiului T, Primăria Municipiului T și Consiliul Local al Municipiului T împotriva sentinței civile nr.249/07.02.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta și cu pârâta SC Județean de Vânzare al Locuințelor - T, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura completă.
Apelurile au fost declarate în termen legal și sunt scutite de plata taxelor judiciare de timbru.
Dezbaterea în fond a apelurilor și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 26 ianuarie 2009, cele declarate fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru astăzi.
CURTEA
Deliberând asupra apelurilor civile de față, constată:
Prin sentința civilă nr.249/7.02.2007 pronunțată în dosarul nr- Tribunalul Timiș - Secția civilă a admis acțiunea precizată a reclamantei, a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între pârâții și cu Primăria Municipiului T, a contractului de vânzare-cumpărare nr.748/8.01.2004 încheiat între familia și, precum și a actului de concesiune nr.2/5.10.2006 încheiat între pârâții și Municipiul T reprezentat prin Consiliul Local al Municipiului
S-a dispus totodată radierea din CF nr.9516 Tad repturilor pârâților și reîntabularea dreptului statului, precum și obligarea pârâților la plata către reclamantă a sumei de 5.785 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere faptul că prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâții, Municipiul T prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T, Primăria Municipiului T prin Primar, Primarul Municipiului T SC Județean de Vânzare a Locuințelor TM (L ) constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 de soții și cu SC T pentru imobilul situat în T,- ( fostă- și-), înscris în CF nr.9516, format din casă și teren, precum și a oricăror alte acte de înstrăinare pentru imobilul de mai sus; constatarea nulității absolute a contractului de concesionare încheiat pentru terenul situat în T, str.-. - nr.15, înscris în CF 9516; repunerea părților în situația anterioară, în sensul revenirii imobilului casă și teren la stat; constatarea nulității absolute a contractului de închiriere încheiat de pârâții și asupra imobilului din str.-. - nr.15 ( fostă- și-), înscris în CF nr.9516; rectificarea CF nr.9516 prin radierea dreptului de proprietate înscris pe numele și și a dreptului de concesionare asupra a 89,70 mp teren și reintabularea imobilului pe numele Statului Român.
In motivare s-a arătat că la data de 13.11.2001 l-a notificat Primăria Municipiului T, prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc și, cu Notificarea nr.1214/13.11.2001, solicitând restituirea în natură a imobilului situat în T,- ( str.-. - nr.15), înscris în CF nr.139, nr.top.466, compus din casă și teren, imobil care a fost proprietatea mamei sale, și era intabulat în CF nr.139, nr.top.466, imobil ce a fost trecut în CF 9516 și care a fost confiscat de Statul Român în baza decretului nr.111/1951.
Prin procesul-verbal întocmit de către reprezentanții pârâtei Primăria Municipiului T - Comisia tehnică de aplicare a Legii nr.10/2001, cu privire la situația de fapt a imobilului se arată că acesta este o ruină, în prezent locuită, că CF nr.9516 provine din CF nr.139 și este în proprietatea Statului Român în baza Decretului nr.11/1951, iar prin referatul întocmit de Primăria Municipiului T 2 la data de 15.11.2002 cu privire la imobil se precizează că există încheiat un contract de închiriere nr.135/25.07.1974, deținut de, care a decedat, în imobil locuind fiul acesteia, care figurează și el în contract.
Ca atare, la data de 15.11.2002 în imobil locuia și nu familia.
S-a mai susținut că, ignorând faptul că imobilul în litigiu era revendicat de moștenitoarea reclamantă în prezenta cauză, pârâta SC a încheiat cu familia un contract de vânzare-cumpărare a imobilului în baza Legii nr.112/1995, contract încheiat cu fraudarea legii.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Taî ncheiat cu familia un contract de concesionare pentru suprafața de teren de 89,70. încălcând flagrant dispozițiile Hotărârii nr.13/2004, art.3.
Nici până la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 și nici la data de 15.11.2002, soții nu aveau contract de închiriere legal încheiat asupra imobilului în litigiu, contractul de închiriere fiind încheiat la data de 16.10.2003, deși art.44 din OUG nr.40/1999 interzicea expres acest lucru.
Prin întâmpinare, Consiliul Local al Municipiului Tas olicitat respingerea acțiunii reclamantei ca fiind neîntemeiată, nelegală și nefondată.
S-a invocat excepția tardivității formulării acțiunii, deoarece conform art.46 pct.5 din Legea nr.10/2001 coroborat cu art.46.2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001, termenul de introducere a acțiunii privind constatarea nulității actelor juridice de înstrăinare a fost data de 14.08.2002, fiind un termen special de prescripție care înlătură dreptul subiectiv la acțiune pentru anularea sau constatarea nulității actelor juridice de înstrăinare, după această dată.
Intimatul a menționat privitor la ultimul petit al acțiunii că nu sunt întrunite cerințele prevăzute de Legea nr.7/1996 privind cadastrul imobiliar și nici cele prevăzute de Decretul nr.115/1938 privind modificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare.
Prin completarea de acțiune (fila 50 dosar), reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a următoarelor acte juridice încheiate cu privire la închirierea, concesionarea și vânzarea imobilului situat în T, str.-. - nr.15 ( fostă- și-), înscris în CF nr.9516 T, cu nr.top.2214, ce face obiectul Notificării nr.1214/13.11.2001 a Primăriei Municipiului T, compus din casă și teren: Contractul de închiriere nr.4295/16.10.2003, încheiat între pârâții și soția cu SC T; Contractul de vânzare-cumpărare nr.748/8.I/2004, încheiat între aceleași părți; Contractul de concesiune nr.2/05.10.2006 încheiat între aceiași pârâți cu Municipiul T prin Consiliul Local al Municipiului T cu privire la suprafața de 89,70. teren din același imobil; restabilirea situației de CF a imobilului din litigiu, în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâților și și reînscrierea dreptului de proprietate al Statului Român; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin întâmpinare, pârâta SC a solicitat admiterea capătului de acțiune privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.748 din 08.01.2004 încheiat între societatea SC și pârâții și, lăsând soluționarea celorlalte capete de cerere la aprecierea instanței de judecată.
Pârâta a mai arătat că este abilitată să încheie contracte de vânzare-cumpărare în formă scrisă privind locuințele Statului Român, dar numai în baza avizelor primite de la Serviciul Patrimoniu și Serviciul Juridic din cadrul Primăriei Municipiului
Prin adresa nr.-9196 din 25.11.2003 a Direcției Patrimoniu i s-a comunicat că "Imobilul nu a fost revendicat în baza Legii nr.112/1995 și nici în baza Legii nr.10/2001 la Primăria Municipiului T" și că Serviciul Juridic prin adresa nr.SC 2003 -10671 din 25.11.2003 a comunicat că, în prezent, în evidențele Consiliului Local al Municipiului T nu figurează litigii pe rolul instanțelor judecătorești cu privire la acest imobil.
S-a mai menționat de către pârâtă că nici în CF 6516 T nu există notată vreo cerere de revendicare în baza Legii nr.10/2001 formulată de foștii proprietari.
Ținând cont de eroarea făcută de Primăria Municipiului T (eroare produsă de faptul că revendicatoarea a solicitat restituirea în natură a imobilului înscris în CF 139 T și nu CF 9516 T și 139 cum ar fi fost corect), pârâta este de acord cu admiterea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții și .
Reclamanta a solicitat respingerea excepției privind tardivitatea formulării acțiunii invocată de pârâtul Municipiul T, arătând că își întemeiază acțiunea pe dispozițiile art.III din Legea nr.247/2005, menționând că actele a căror nulitate solicită a se constata au fost încheiate după data de 14.02.2001, respectiv la data de 16.10.2003 (contractul de închiriere) și 08.01.2004 - contractul de vânzare-cumpărare nr.05.10.2004 - contractul de concesionare, prin fraudarea Legii nr.10/2001, întrucât imobilul în litigiu făcea obiectul Notificării reclamantei nr.1214/13.11.2001 a Primăriei Municipiului T, specificând că la data de 14.11.2002 reprezentanții au constatat starea imobilului în litigiu Primăriei Municipiului T, în prezența mandatarei sale au încheiat procesul-verbal pe care reclamanta l-a depus la dosarul cauzei.
Pârâții și au formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii și arătând că apreciază ca fiind neîntemeiate și nefondate susținerile reclamantei, întrucât prin Notificarea nr.1214/13.11.2001, comunicată de Biroul Executorului Judecătoresc, aceasta a notificat Primăria Municipiului T în vederea restituirii în natură a imobilului situat în T,- (fostă -. - nr.15), înscris în CF 139 T, cu nr.top.466, compus din casă și teren, însă nu a anexat notificării acte justificative privind calitatea sa de succesoare a proprietarului tabular și nici acte din care să rezulte dreptul de proprietate al părinților săi. Notificarea nu a fost notată în cartea funciară pentru a produce efecte de opozabilitate față de terți, astfel că dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată nici o acțiune prin care să se constate cuprinsul cărții funciare, dau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vrea neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.
Pârâții au mai arătat că din cuprinsul CF nr.139 T rezultă că pe parcela înscrisă la nr.top.369 este edificată o casă cu două etaje și C situată în str. G - (- de ) nr.4, deci prin notificare se solicită un alt imobil decât cel la care face referire acțiunea.
Ei s-au interesat atât la Cartea Funciară, cât și la Primăria Municipiului T, dacă acest imobil a fost revendicat și dacă există vreun proces pe rolul instanței care vizează imobilul, obținând extrase CF cu situația la zi a imobilului, iar prin adresa nr.SC 2003-20671 din 25.11.2003 Serviciul Juridic al Primăriei Municipiului T le-a comunicat în scris că nu există litigii privind acest imobil.
Abia după obținerea acestor informații, au solicitat să li se vândă imobilul, adresându-se SC, societatea prezentând și dovada că locuința nu a fost revendicată și că nu există procese pe rolul instanțelor privind imobilul.
Din nou au solicitat Primăriei Municipiului T relații, obținând un nou înscris cu nr.82003-9196 din 25.11.2003 din care rezultă inexistența vreunei cereri de restituire a imobilului în litigiu.
După obținerea acestor relații s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.748/08.01.2004, prin care li s-a vândut imobilul situat în T,- ( actual - nr.15) și care este înscris în CF nr.9516 T și nu în CF nr.139 T la care face referire reclamanta.
Imobilul fiind în ruină, au solicitat aprobarea demolării parțiale, respectiv a singurei încăperi care mai era printre ruine și concesionarea unei suprafețe de teren încheindu-se contractul de concesionare nr.2/5.10.2004 pentru suprafața de 89,70. și pe acel loc au solicitat mai apoi aprobarea construirii.
Nici Serviciul de administrare a spațiilor și terenurilor prin adresa nr.--/13.04.2005 nu i-a înștiințat pe pârâți cu privire la revendicarea terenului atunci când au solicitat aprobarea racordului imobilului la apă și canal.
In luna iunie 2006 pârâții au terminat edificiul în care nu au încorporat decât două ziduri de interior - îmbrăcate în beton și două bucăți din fundație care au mai rezistat.
De abia în luna septembrie 2006, pârâții au fost informați cu privire la introducerea acțiunii de față.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Imobilul în litigiu a fost înscris inițial în CF 139, nr.top.466, aparținând autoarei reclamantei -. Ulterior, acesta a fost transcris în CF nr.9516 T, nr.top.22174 casă și C în- în suprafață de 596. de unde, la data 11 august 1962 fost preluat de Statul Român în baza Decretului - Lege nr.111/1951.
Reclamanta, în calitate de moștenitoare a fostei proprietare tabulare, potrivit certificatului de moștenitor nr.127/12.12.2002 (fila 21), la data de 13.11.2001 a formulat notificare în temeiul Legii nr.10/2001 privind restituirea imobilului în litigiu. Afirmația pârâților privind lipsa de identitate între imobilul cumpărat de aceștia și cel revendicat de reclamantă va fi înlăturată de instanță ca neîntemeiată, având în vedere procesul-verbal de constatare a situației de fapt care atestă cele menționate mai sus (proveniența imobilului revendicat din CF 139 ). Faptul că reclamanta, în notificare, a identificat imobilul ca fiind înscris în CF 139 T, nu constituie decât simplă eroare materială care nu este de natură să conducă la concluzia că reclamanta ar fi solicitat alt imobil.
La data depunerii notificării, imobilul nu era locuit de fiul titularei contractului de închiriere, astfel cum rezultă din referatul de la fila 27.
Ulterior, la data de 16.10.2003, pârâta Primăria Municipiului Taî ncheiat un contract de închiriere cu pârâții și, având ca obiect imobilul din T,- (fostă-), încălcând astfel dispozițiile art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 republicată, potrivit cărora, până la finalizarea procedurilor administrative, și după caz, judiciare, prevăzute de Legea nr.10/2001, este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, înstrăinarea, concesionarea, precum și orice închiriere, în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile - terenuri cu sau fără construcții ce fac obiectul notificărilor remise în condițiile prezentei legi.
Art.44 din OUG nr.40/1999 reia în mare măsură dispozițiile mai sus amintite, prevăzând că " sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile - terenuri și construcții cu destinația de locuință -, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri".
Pe cale de consecință, în temeiul art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 și a art.44 din OUG nr.40/1999 contractul de închiriere nr.4295/16.10.2003 încheiat între pârâții și și Primăria Municipiului T este lovit de nulitate absolută, legea nefăcând nici o excepție în acest caz.
In ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare nr.748/8.01.2004 încheiat între pârâții și și SC în baza Legii nr.1127/1995, instanța apreciază că și acesta este lovit de nulitate absolută, pentru considerentele ce urmează:
Art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995 și art.4 ind.1 din HG nr.11/1997 acordă posibilitatea de a cumpăra imobilele ce nu se restituia în natură foștilor proprietari, numai chiriașilor titulari ai unui contract de închiriere existent și valabil la data intrării în vigoare a legii, după expirarea termenului prevăzut de art.14 din lege. Legiuitorul a condiționat așadar dreptul de a cumpăra imobilul, de existența calității de chiriaș în imobilul ce se solicită a fi cumpărat la data de 29 ianuarie 1996 (data intrării în vigoare a Legii nr.1127/1995).
Potrivit art.9 ind.1 din HG nr.11/1997, contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art.9 din lege, le sunt aplicabile dispozițiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă sunt încheiate de chiriași care nu îndeplineau condițiile cerute de art.4 ind.1 din prezentele norme metodologice (nu aveau un contract de închiriere valabil încheiat la data de 29 ianuarie 1996).
Ori, în speță, pârâții au încheiat contractul de închiriere în anul 2003, neavând așadar dreptul de a cumpăra imobilul închiriat în temeiul Legii nr.112/1995.
Pârâții au invocat în sprijinul lor prezumția de bună-credință, invederând că din cercetările efectuate nu a rezultat că imobilul pe care l-au închiriat și, ulterior, l-au și cumpărat, era revendicat de foștii proprietari.
Este adevărat că Serviciul juridic din cadrul Municipiului Tac omunicat părților că nu erau litigii pe rol cu privire la imobilul înscris în CF nr.9516 T, nr.top.22174, pentru că nu erau. In schimb, exista o notificare adresată Primăriei Municipiului T de către reclamantă, având ca obiect restituirea în natură a imobilului în litigiu, fiind declanșată astfel procedura administrativă prevăzută de Legea nr.10/2001.
Pe de altă parte, nu i se poate imputa reclamantei, în calitate de moștenitoare a fostei proprietare tabulare faptul că nu a notat în cartea funciară notificarea adresată unității deținătoare, întrucât nu există nici un text de lege care să prevadă această obligație în sarcina fostului proprietar (sau a moștenitorilor).
Ceea ce este însă esențial în cauză este că pârâții nu îndeplineau condițiile prevăzute de art.9 din Legea nr.1127/1995 și de normele metodologice de aplicare a legii pentru a cumpăra imobilul în litigiu. Prin urmare, ei nu se pot prevala de dispozițiile art.45 din Legea nr.10/2001 referitoare la buna-credință, întrucât nu au fost respectate dispozițiile imperative ale legilor în vigoare (în speță, Legea nr.1121/1995) la data înstrăinării.
Față de cele menționate, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.748/8.01.2004 încheiat între pârâții și și SC.
Prin contractul de concesiune nr.2/5.10.2006 încheiat între pârâții și și Municipiul T reprezentat prin Consiliul Local al Municipiului T, le-a fost concesionată pârâților suprafața de 89,70. din CF nr.9516 nr.top.22174 în vederea extinderii casei existente.
Astfel, cu toate că atât art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001, cât și art.3 din T nr.137/2004, sub sancțiunea nulității absolute, concesionarea bunurilor imobile-terenuri (sau construcții) ce făceau obiectul notificărilor prevăzute de Legea nr.10/2001, pârâții au nesocotit aceste dispoziții legale în vigoare la data încheierii contractului.
Consecința firească și prevăzută în mod expres de lege pentru încălcarea unor dispoziții legale la momentul încheierii actului este nulitatea absolută a contractului de concesionare mai sus amintit.
Impotriva acestei sentințe au declarat apeluri, prin cereri distincte, pârâții și, pe de o parte, și pârâții Consiliul Local al Municipiului T, Municipiul T prin Primar și Primăria Municipiului T, pe de altă parte, solicitând schimbarea ei în tot și, în consecință, respingerea acțiunii reclamantei.
In motivarea apelului lor, pârâții au invocat buna credință în întreaga lor conduită începând cu data închirierii imobilului, a obținerii de la autoritățile locale a tuturor avizelor și documentațiilor necesare demolării ruinei existente și edificării unei construcții noi și până la finalizarea lucrărilor, dovedită prin aceea că în CF 9516 T, unde e înscris imobilul în litigiu, nu a fost notată în toată această perioadă nici o notificare sau cerere de retrocedare formulată de reclamantă și de asemenea, prin faptul că niciodată în această perioadă autoritățile administrației locale nu i-au anunțat despre un astfel de impediment.
S-a arătat că reclamanta a indicat în notificarea sa, făcută în baza Legii nr.10/2001, că imobilul figurează în CF nr.139 T, filă pe care aceasta nu a consultat- pentru a constata eroarea materială menționată și că, deși indicarea corectă a nr. de CF s-a făcut în noiembrie 2002 printr-un angajat al Primăriei T, notificarea nu a fost totuși menționată în CF 9516 ulterior acestui moment pentru ca pârâții să poată afla că imobilul face obiectul unei solicitări de restituire, fapt pe care ei l-au cunoscut abia în septembrie 2008 când s-au mutat în noua casă și când s-a introdus prezenta acțiune.
Pârâții au arătat că în ipoteza în care reclamanta ar fi avut de formulat pretenții - și ținând cont de faptul că bunul revendicat era o ruină fără valoare în locul căreia s-a edificat o construcție cu valoare deosebită - ea ar fi trebuit să solicite despăgubiri instituției care a înstrăinat imobilul.
Instituțiile pârâte și-au motivat apelul prin aceea că cheltuielile de judecată de 5.785 lei sunt nejustificate și că instanța ar fi putut da dovadă de rol activ și să le reducă, conform art.274 alin.3 pr.civilă.
S-a arătat că în mod nejustificat s-a considerat de către instanța de fond că indicarea greșită a CF-ului imobilului solicitat de reclamantă ca fiind CF 139 T (care corespunde în realitate unui imobil situat în centrul, pe-) ar fi o simplă eroare, aceasta fiind o gravă eroare de identificare imputabilă reclamantei, eroare care putea naște consecințe ca aceea a nulități unor eventuale înstrăinări, așa cum de altfel s-a și solicitat prin acțiune.
In plus, chiar și după identificarea CF corectă a imobilului litigios, reclamanta nu și-a înscris notificarea în CF și nici nu și-a precizat solicitarea în sensul de a i se restitui respectivul imobil, ceea ce de asemenea ar fi putut împiedica orice demersuri pentru înstrăinarea acestora ( fapt care s-a și întâmplat ), motiv pentru care nu pârâților le aparține culpa în producerea acestor operațiuni juridice.
In ceea ce privește solicitarea de rectificare a CF formulată de reclamantă s-a susținut că ea este nefondată, întrucât nici unul din motivele prev.de art.36 din Legea nr.7/1996 care fac admisibilă o astfel de cerere nu se confirmă în cauză.
Prin întâmpinarea formulată în cauză intimata reclamantă a solicitat respingerea ca nefondate a apelurilor pârâților și obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată, apreciind că notificarea sa a fost corect formulată, că la data întocmirii ei existau toate condițiile legale pentru ca imobilul să poată fi retrocedat și că înstrăinarea ulterioară a casei și a terenului au fost făcute prin încălcarea dispozițiilor legale, corect menționate de instanța de fond.
Prin decizia civilă nr.340/20.06.2007 Curtea de Apel Timișoaraa admis apelurile pârâților și a desființat sentința cu trimitere spre competentă soluționare la Judecătoria Timișoara în raport de valoarea obiectului material al acțiunii, însă prin decizia civilă nr.4234/25.06.2008 Inalta C de Casație și Justiție a admis recursul reclamantei și a casat decizia Curții de Apel Timișoara, considerând-o greșită în raport cu dispozițiile art.III din Titlul I al Legii nr.247/2005, care atrag pentru o astfel de acțiune competența de primă instanță a tribunalului în a cărui rază teritorială se află imobilul, așa cum în mod corect a și considerat Tribunalul Timiș.
Cauza a fost reînregistrată în apel la Curtea de Apel Timișoara sub nr-.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor de apel formulate, cât și din oficiu, potrivit efectului devolutiv al apelului, sub toate aspectele temeiniciei și legalității și pe baza tuturor probelor de la dosar, se constată că apelurile declarate în cauză sunt nefondate.
Rezultă astfel că ambele apeluri vizează aspecte comune ce țin - în opinia pârâților - de nelegalitatea și netemeinicia hotărârii tribunalului, în aprecierea probelor din dosar și aplicarea legii, respectiv pentru omisiunea reclamantei de a întocmi în mod corect notificarea, de aon ota în CF și de aop reciza cu datele corecte ale imobilului după identificarea în teren a acestuia, precum și pentru neobservarea bunei-credințe a pârâților în încheierea actelor juridice de înstrăinare a imobilului și în respectarea legii.
Curtea reține că obiectul cauzei de față constă în anularea tuturor actelor de înstrăinare referitoare la imobilul din Municipiul T, str.-. - nr.15 (fostă - nr.15, fostă - nr.15) de așa manieră încât el să revină în patrimoniul statului pentru a putea fi retrocedat reclamantei în procedarea Legii nr.10/2001 care face obiectul unui alt dosar.
Modul de încheiere a acestor acte ( contractului de închiriere a casei în favoarea soților, a contractului de vânzare-cumpărare a casei și a contractului de concesiune a terenului) trebuie raportat la dispozițiile legale în vigoare la momentul semnării lor, în funcție de care se stabilește și caracterul legal sau ilegal al acestora.
In ordinea cronologică a lucrurilor, primul contract încheiat între pârâți a fost contractul de închiriere nr.4295/16.10.2003 prin care Primăria Municipiului Taî nchiriat familiei, casa din Municipiul T,-, compusă din 3 camere cu dependințe, fără încălzire, fără apă curentă și fără canalizare (fila 87 dosar - al Tribunalului Timiș ), cu pereții, dușumelele, tavanele, ușile și ferestrele deteriorate și cu instalația electrică lipsă (fila 90 același dosar), în fapt o ruină, astfel cum afirmă în mod corect pârâții.
Acest contract a fost precedat de repartiția nr.231/25.09.2003, emisă ca urmare a cererii pârâtului înregistrată în 16.10.2002, tabelul nr.9, poziția 3 (fila 86 același dosar), prin care acesta a fost încunoștințat că i s-a repartizat locuința din T,-, conform Legii locuinței nr.114/1996 și nr.349/2000.
La această dată, la Primăria Municipiului T era deja înregistrată notificarea nr.1214/13.11.2001 prin care reclamanta solicitase în baza Legii nr.10/2001, retrocedarea imobilului situat în T,- (fostă str.-.- nr.15), înscris în CF 139 T, nr.top.466, compus din casă și teren, preluat abuziv de stat de la părinții săi, și.
Chiar și în lipsa identificării corecte în CF a acestui imobil (care, oricum, a fost făcută la 14.11.2002 - deci anterior închirierii - în procedura administrativă, prin deplasarea în teren a unuia din membrii Comisiei Locale de aplicare a Legii nr.10/2001) nu se poate susține în mod realist că reclamanta ar fi solicitat imobilul din CF 139 T (fila 94) - care este situat într-o zonă centrală a orașului - din moment ce în actul doveditor al pretențiilor (fila 14 dosar tribunal) se menționează ca fiind zona din T unde este situat imobilul, precum și un alt nr.top. decât cel din CF-ul menționat.
In plus, este evident că nu este vorba despre imobilul din zona centrală a, ci dintr-o altă zonă din moment ce datele de localizare administrativă sunt total diferite, în sensul că reclamanta l-a solicitat pe cel din T,- (fostă str.-.- nr.15), actualmente-, - astfel cum a constatat și reprezentantul Primăriei T - iar nu pe cel din T,- (fostă - nr.4).
Prin urmare, datele incomplete din notificarea reclamantei referitoare la imobil au fost precizate de însuși reprezentantul pârâtei Primăria Municipiului T în Comisia de aplicare a Legii nr.10/2001 care, în actul întocmit cu ocazia deplasării în teren din 14.11.2002 (fila 26 dosar tribunal) a menționat corect nu numai numele actual al străzii pe care se află imobilul solicitat, ca fiind - nr.15, ci și fila de carte funciară în care este înscris acesta în prezent, respectiv CF 9516 T ca proprietate a Statului Român, în baza Decretului nr.111/1951.
O zi mai târziu, respectiv la 15.11.2002 se întocmește și un referat cu privire la situația de fapt a imobilului (fila 27 dosar tribunal) din care rezultă că asupra imobilului exista un contract de închiriere nr.135/25.07.1974 în favoarea lui - la acel moment decedată -, în baza căruia ocupa locuința fiul acesteia, în egală măsură beneficiar al contractului.
Se mai preciza în referat și că imobilul este degradat, în pericol de prăbușire.
Rezultă deci, că cel mai târziu la datele menționate, imobilul solicitat de reclamantă prin notificare - și care nu fusese înstrăinat -, era corect și complet identificabil administrativ și cadastral de către instituțiile competente să o soluționeze și deci posibil de restituit în natură, evident cu obligația implicită de respectare a contractului de închiriere existent.
Instituțiile pârâte nu se pot prevala deci de datele incomplete ale imobilului, existente în notificare din moment ce însuși un membru al comisiei din subordinea Primăriei T însărcinat cu aplicarea Legii nr.10/2001 a complinit, prin propriile constatări, respectivele inexactități.
Din acest moment, chiar și fără înscrierea notificării în CF-ul corect (CF 9516 T) - procedură care în regim de carte funciară este posibilă dar căreia Legea nr.10/2001 nu-i conferă un caracter obligatoriu - persoana juridică deținătoare a imobilului putea proceda la restituirea lui reclamantei, în starea în care el se afla, ca moștenitoare legală (fiică) a foștilor proprietari tabulari și a cărei calitate stabilită de tribunal, de persoană îndreptățită în sensul Legii nr.10/2001, nu a fost contestată în apelul niciunuia din pârâți.
Chiar dacă nu s-a procedat la restituirea imobilului imediat acestui moment - din diverse rațiuni ce țin de derularea procedurilor administrative - și chiar dacă în CF nu existau notate cereri pentru retrocedarea lui, situația juridică a acestuia, de imobil ce poate face obiectul Legii nr.10/2001, impunea indisponibilizarea lui, astfel cum prevedeau dispozițiile art.20.1 ale Normelor de aplicare a legii nr.10/2001 aprobate prin HG nr.498/2003, în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere nr.4295/16.10.2003 în favoarea soților.
Că indisponibilizarea imobilului trebuia făcută de drept chiar și în absența unei notificări (deși în cauză s-a dovedit că la data încheierii contractului de închiriere aceasta fusese nu numai formulată de reclamantă ci și corectată de funcționarii abilitați cu soluționarea ei ), o dovedesc prevederile legale amintite care precizează că indisponibilizarea opera cu începere de la data de 14.02.2001 (data intrării în vigoare a Legii nr.10/2001) chiar dacă notificarea a fost făcută la o dată ulterioară.
Prin urmare, situația juridică a imobilului potrivit legii, se opunea încheierii unui contract de închiriere.
La aceasta se adaugă și faptul - afirmat de către pârâții și dovedit cu acte - că situația de fapt a imobilului îl făcea inapt pentru a fi închiriat ca locuință potrivit cerințelor art.2 alin.1 lit.a din Legea nr.114/1996 (invocată ca temei al contractului).
Cu toate acestea, contractul de închiriere a fost încheiat la data de 16.10.2003 și el a fost urmat la data de 8.01.2004 (fila 100 dosar tribunal) de încheierea în baza Legii nr.112/1995 a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la construcția în discuție și de contractul de concesiune din 5.10.2004 cu privire la o suprafață de 89,70. din terenul de 596. înscris în CF.
In legătură cu contractul de vânzare-cumpărare a locuinței, la data încheierii lui erau în vigoare - astfel cum se și invocă ca temei juridic al său - dispozițiile Legii nr.112/1995 și ale HG nr.20/1996 (republicată în 1997) de aprobare a Normelor metodologice pentru aplicarea acestei legi.
In acest din urmă act normativ se explică și cine anume poate cumpăra o locuință închiriată, intrată în proprietatea statului în perioada 6.03.1945 - 22.12.1989.
In art.6 al acestei hotărâri de guvern se prevedea că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art.9 din Legea nr.112/1995, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
în care sunt redactate exigențele acestei proceduri sunt imperativi iar nu supletivi pentru a da posibilitatea și a unei alte interpretări decât cea expres menționată.
Contractul de închiriere în favoarea soților fiind încheiat abia la data de 16.10.2003, rezultă că nu-i putea îndreptăți pe aceștia la cumpărarea casei și, corelativ, pe ceilalți pârâți la vânzarea ei, cu atât mai mult cu cât prin efectul de drept al Legii nr.10/2001 și drept consecință a existenței notificării reclamantei, imobilul trebuia indisponibilizat.
Aceleași argumente se impun a fi reținute și în privința contractului de concesiune a terenului care a fost consecința încheierii contractului de vânzare-cumpărare a casei.
Sancțiunea ce poartă asupra operațiunilor juridice menționate este nulitatea absolută, aspect rezultat și din dispozițiile art. 44 din OUG nr.40/1996.
In raport de aceste date rezultă că, indiferent de faptul că pârâții s-ar putea dovedi de bună-credință în raport cu situația de fapt a imobilului și cu reprezentarea realității, pe care le-au indus-o instituțiile statului (nefiind înscrisă în foaia de CF 9516 T notificarea reclamantei și nefiind încunoștințați niciodată de autoritățile pârâte sau alte instituții locale despre existența unui astfel de demers), - calitate care poate pune, eventual, în discuție pretențiile lor rezultate ca urmare a edificării construcțiilor dar care nu formează obiectul vreunei cereri din prezentul dosar - atât ei cât și ceilalți pârâți în proces sunt în culpă cu ignorarea situației juridice a imobilului și mai ales a dispozițiilor legale menționate în cuprinsul prezentei care, așa cum s-a arătat, interziceau înstrăinarea sub orice formă a imobilului în litigiu.
Menținerea ca valabile a acestor contracte ar însemna negarea principiului potrivit căruia nu se poate obține câștig în instanță prin invocarea propriei culpe - în concret, a necunoașterii legii - ori, un asemenea argument este nelegitim.
Rezultă deci că soluția instanței de fond prin care a fost admisă acțiunea reclamantei și prin care s-a constatat nulitatea celor trei contracte este temeinică și legală.
Desființarea actelor menționate - deci a titlurilor pârâților înscrise în CF - în mod corect a impus și rectificarea pe cale de consecință a mențiunilor din CF cum de altfel a și dispus instanța de fond - așa încât și critica din apelul instituțiilor pârâte vizând acest aspect, este neîntemeiată.
La fel de corectă este și dispoziția din sentință privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 5.783 lei, dovedite cu înscrisurile depuse la dosar și care, în raport de procesului pentru reclamantă și de îndelungatul parcurs al demersurilor ei pentru restituirea imobilului în litigiu, nu apar ca fiind excesive, de așa manieră încât instanța să fie îndreptățită să dispună micșorarea lor.
Ca atare și critica din apelul instituțiilor pârâte vizând acest aspect, este nefondată.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va respinge ca nefondate apelurile pârâților și, constatând că aceștia sunt în culpă procesuală în sensul dispozițiilor art.274 pr.civ. dar că obligația lor nu e solidară, îi va obliga pe fiecare din cele două categorii de apelanți să plătească reclamantei câte 1.340,50 lei fiecare, reprezentând câte din onorariul de avocat și din cheltuielile de deplasare la instanță achitate de reclamantă în recursul de la Inalta C de Casație și Justiție (14 și 49-50 dosar).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile declarate de pârâții și, ambii cu domiciliul procedural ales în T,-, jud.T - la avocat, Consiliul Local al Municipiului T, Municipiul T prin Primar și Primăria Municipiului T, cu sediul în T, B-dul - nr.1, jud.T, împotriva sentinței civile nr.249/07.02.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta, cu domiciliul procedural ales în A,-,.1, jud.A - la avocat, și cu pârâta SC Județean de Vânzare al Locuințelor - T, cu sediul în T, Calea, nr.34,.C, parter, jud.
Obligă apelanții și, pe de o parte și instituțiile apelante pârâte, pe de altă parte, să plătească intimatei reclamante câte 1.340,5 lei fiecare, cu titlul de cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 2 februarie 2009.
PRESEDINTE, JUDECATOR,
- - - - -
GREFIER,
- -
Red.: /4.02.2009
Dact. // 9 ex./4.02.2009
Inst.fond.: jud.
Președinte:Maria Petria MartinescuJudecători:Maria Petria Martinescu, Daniela Calai
