Anulare act. Decizia 19/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 19.
Ședința publică de la 12.01.2010
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Mihaela Paraschiv
JUDECĂTOR 2: Silvia Pană
JUDECĂTOR 3: Antonela Cătălina
GREFIER -
Pe rol judecarea cererilor de recurs formulată de recurenții-pârâți G - și CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B---ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR împotriva deciziei civile nr.351.A din 16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a III-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata-reclamantă și intimatul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurenta-pârâtă G -,personal și asistată de avocat ce depune la dosarul cauzei împuternicirea avocațială nr.81118 din 24.11.2009, intimata-reclamantă prin avocat cu împuternicirea avocațială nr.- din 28.09.2009, intimatul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL prin consilier juridic, cu delegația la dosar, lipsind recurentul-pârât CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B---ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Reprezentantul intimatei-reclamante, învederează instanței că înțelege să susțină excepția nulității recursul în raport de dispozițiile art. 3021.pr.civ coroborat cu art.306 alin.3 pr.civ. excepție ce a fost invocată prin întâmpinarea depusă la dosar, solicitând admiterea excepției și în consecință să se constate că recursul recurentei-pârâte este nul.
Reprezentantul recurentei pârâte G - pune concluzii de respingere a excepției nulității recursului.
Curtea acordă cuvântul părților și pe fondul recursului.
Reprezentantul recurentei pârâte G - solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și în consecință, respingerea acțiunii acesteia ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă. În susținerea recursului menționează că pârâții și în mod special, recurenta-pârâtă Gar espectat prevederile Legii nr.112/1995.
Reprezentantul intimatei-reclamante, cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, înțelege să invoce dispozițiile art. 25 din Legea nr.10/2001 și în consecință respingerea excepției iar pe fondul cererii de recurs, pune concluzii de respingere a ca, menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică.
Reprezentantul intimatului-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și pe fond, admiterea recursului formulat de recurenta-pârâtă G precum și admiterea recursului declarat de recurentul-pârât CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B---ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR. În susținerea poziției sale, menționează faptul că pârâții din prezenta cauză au respectat toate prevederile legale în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, solicitând instanței să țină seama de buna credință a cumpărătorilor.
Reprezentantul recurentei pârâte G - pune concluzii de admitere a recursului formulat de recurentul-pârât CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B---ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR.
Reprezentantul intimatei-reclamante, pune concluzii de respingere a recursului formulat de recurentul-pârât CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B---ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR.
Curtea reține recursul în pronunțare atât pe excepția nulității recursului invocat de intimata-reclamantă cât și pe fondul cererilor de recurs.
CURTEA
Prin acțiunea înregistrată la 26.06.2007 la Tribunalul București, contestatoarea a solicitat în contradictoriu cu pârâții PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B PRIN PRIMARUL GENERAL, CONSILUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B- ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN PRIMAR GENERAL și G LUIZA-, să se dispună anularea dispoziției nr. 8169/25.05.2007 prin respingerea notificării referitoare la restituirea în natură a apartamentului vândut în baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177/2006, urmând să fie obligată intimata să emită o dispoziție privind restituirea în natură a acestui apartament, totodată să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177/19.01.2006, încheiat între - și G.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 26,21 din Legea nr. 10/2001 republicată și art. 966 - 968.civil.
Pârâta Gaf ormulat în cauză întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată.
Prin cererea precizatoare depusă la dosar la data de 22.10.2007, contestatoarea arată că înțelege să se judece cu Municipiul B prin Primarul General și Administrația Fondului Imobiliar, în loc de Primăria Municipiului B prin Primar General și Consiliul General al Municipiului B - Administrația Fondului Imobiliar prin Primar General.
Prin decizia civilă 1493/19.11.2007, tribunalul a admis excepția de necompetență materială în ceea ce privește soluționarea capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare 7177/19.01.2006, declinându-se competența de soluționare a acestei cereri în favoarea Judecătoriei sectorului 5
Judecătoria Sectorului 5 Bap ronunțat sentința civilă nr. 3135/24.04.2008 prin care a admis acțiunea formulată de reclamantă și a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177/19.01.2006, încheiat între Consiliului General al Municipiului B - și pârâta G.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel intimații-pârâți G și
Prin DC nr. 19R /12.01.2010 Tribunalul Bar espins exceptia lipsei calitatii procesuale active a intimatei reclamante. Apelurile au fost respinse ca nefondate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare Tribunalul a apreciat ca prima instanță a analizat în mod judicios ansamblul dovezilor ce au fost administrate în cauză pe baza cărora a reținut că reclamanta a formulat la data de 08.05.2001 o notificare adresată, în conformitate cu prevederile legii nr. 10/2001, fiind emisă în acest sens dispoziția nr. 8168/25.05.2007 de către Primarul General prin care imobilul situat în B, Bd. -, nr. 93, sector 5, fost restituit în natură către reclamantă, cu excepția apartamentului situat la parter în corpul B ce fusese vândut anterior pârâtei G.
Referitor la pârâta-apelantă Gar ezultat din actele existente la dosar că aceasta a fost titulara contractului de închiriere nr. 708/08.03.2000 încheiat cu privind locuința situată în B, Bd. -, nr. 93, corp. B,. B, parter, sector 5, ulterior pârâta dobândind în proprietate acest apartament conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177/19.01.2006 încheiat cu - în baza Legii nr. 112/1995
Tribunalul a retinut că în cauză au fost corect aplicate de către instanța de fond prevederile art. 21 alin. 5 din legea nr. 10/2001 care stabilesc că "sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice încheiere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile-terenuri și/ sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi".
În speță se constată că respectivul contract de vânzare-cumpărare nr. 7177/2006 ce formează obiectul prezentei judecăți a fost încheiat de pârâți cu încălcarea dispozițiilor legale mai sus menționate întrucât la data perfectării acestei convenții exista notificarea formulată de reclamantă către, înregistrată în anul 2001 și prin care se solicita restituirea în natură a imobilului preluat abuziv în regimul anterior situat în Bd. -, nr. 93, sector 5, imobil din care face parte și apartamentul înstrăinat pârâtei apelante G.
Tribunalul a înlăturat ca nefondate susținerile apelanților-pârâți cu privire la buna credință de care au dat dovadă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme legea nu face distincție, în funcție de această atitudine subiectivă, operând sancțiunea nulității absolute ori de câte ori actul juridic contravine prevederilor imperative cuprinse în art. 21 alin. 5 din legea nr. 10/2001. De altfel din probatoriul administrat în cauză nu rezultă pretinsele diligențe depuse de apelanta pârâtă pentru a afla dacă apartamentul pe care dorea să-l cumpere a fost sau nu revendicat de fostul proprietar, iar pe de altă parte depozițiile martorilor audiați în proces și răspunsurile date la interogator au arătat că în cursul anului 2005 reclamanta s-a deplasat la imobilul revendicat, făcând astfel cunoscută calitatea sa de proprietar în privința acestui imobil.
Tribunalul a respins ca fiind neîntemeiată excepția lipsei de calitate procesuală activă privind pe reclamantă întrucât ansamblul dovezilor administrate pe parcursul întregii judecăți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11878/1942 de Tribunalul Ilfov, actele de stare civilă și certificatele de moștenitor aflate la dosar, la care se adaugă însăși dispoziția nr. 8169/2007 emisă de Primarul General, evidențiază faptul că reclamanta are legitimare procesuală activă pentru a promova prezenta acțiune de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în beneficiul pârâtei-apelante.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs atat parata G --, cat si parata Administratia Fondului Imobiliar.
Recurenta parata - a criticat solutia pronuntata in apel, pentru urmatoarele motive:
1. Instanța de apel, în mod greșit, a respins excepția lipsei calității procesuale active a intimatei-rec1amante.
Astfel, calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titulara a dreptului în raportul juridic dedus judecății.
Se apreciaza că intimata-reclamantă nu a produs suficiente înscrisuri în dovedirea faptului că este succesoarea în drepturi a numitului.
Astfel, intimata-reclamantă dovedește cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei că este fiica numiților și, însă nu face dovada legăturii între acesta și numitul.
Mai mult, din înscrisuri rezultă că este singura moștenitoare a lui, la dosar neexistând nici un certificat de moștenitor după decesul numitului, iar actul de vânzare-cumpărare al imobilului este încheiat cu ipotecă de către de numiții și, în calitate de cumpărători, iar până la acest moment nu s-a făcut dovada că această ipotecă a fost radiată și nici că sa dezbătut succesiunea acestora.
Se arata că instanța de apel nu argumentează în nici un fel respingerea acestei excepții, nefăcând referire la aspectele susmenționate, ci pur și simplu respinge excepția, fără aom otiva.
2. În ceea ce privește imobilul a cărei revendicare se solicită, potrivit adresei nr. 1C447 din 24.01.2002, emisă de Direcția Generală de Impozite și Taxe din cadrul Consiliul Local al Sectorului 4 B, se atestă că la adresa din- a figurat ca proprietar numitul.
Se arată, totodată, că prin Ordonanța Civilă nr.1784 din 03.07.1952 și Deciziei Consiliului Local al Raionului și a Procesului verbal de predare-primire din 25.09.1952, imobilul a fost trecut în administrarea Raion, existând și un proces verbal de sechestru nr.2682 din 23.05.1952 și publicația de vânzare nr.3372 din 07.05.1952 pentru neplata sumei de 6.558,10 lei, reprezentând impozite neachitate.
Potrivit art.1 din Decretul nr.224/1951, privitor la urmărirea imobiliară pentru realizarea creanțelor statului, urmărirea restanțelor și majorările din impozite, taxe și alte venituri bugetare datorate de populație, se poate face prin scoaterea în vânzare a bunurilor imobiliare aparținând restanțierului.
Astfel, vânzare a imobilului se încuviințează de către judecătoria populară a locului unde este situat imobilul, la cererea unității financiare care a pornit urmărirea, potrivit art.2 din actul normativ menționat.
Din cuprinsul adresei nr.4777 din 24.01.2002 a Direcției Generale de Impozite și Taxe se reține existența procesului verbal de sechestru cu nr.2682 din 23.05.1952, precum și pronunțarea Ordonanței Civile nr.1784 din 03.07.1953.
Din înscri urile anexate, se reține că vânzare a imobilului a fost fixată prin licitație publică pentru data de 15.08.1952 conform publicației de vânzare nr.2682 din 07.08.1952.
La dosar se află decizia nr.827 din 21.09.1952 a Comitetului Executiva Sfatului Popular al Raionului prin care se decide trecerea în folosința a unui număr de 135 de imobile, printre care și imobilul din-, fiind anexat și procesul verbal de predare preluare.
În această situație, instanța urmează să aprecieze dacă actul normativ constituie titlu valabil sau titlu nevalabil pentru preluarea imobilului respectiv.
de imobile pentru datorii, altele decât cele fiscale (impozitele neplătite de proprietar din motive independente de voința acestuia), nu se încadrează în categoria preluări abuzive.
Motivele independente de voința proprietarului, în sensul art.2 alin. 1, lit.d din Legea nr.10/2001, pot fi considerate: arestarea persoanei pentru motive politice, deportrea acestuia din motive politice, internarea forțată în unități sanitare, fuga din țară pentru evitarea unei pedepse, ca urmare a opoziției față de regimul comunist.
Pentru aceste considerente și dat fiind lipsa din dosar a dovezilor care să ateste faptul că neplata impozitelor aferente respectivului imobil s-ar datora unor împrejurări independente de voința proprietarului, se impune respingerea acțiunii astfel cum a fost formulată.
3. Potrivit pct.22.1.lit.c, capitolul 2 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001, prin sintagma acte doveditoare inserată la art.22 din Legea nr.10/2001, se înțelege inclusiv orice acte juridice sau susțineri care permit încadrarea preluării ca fiind abuzivă.
Ori, până la acest moment, nu a produs înscrisuri în dovedirea cererii sale, motiv pentru care la filele 116-118 există adresa nr.2271 06 din 17.05.2004, emisă de Guvernul României, Ministerul Administrației și Internelor, către Primăria Municipiului B, care în calitate de autoritate pentru urmărirea aplicării unitare a Legii nr.10/2001, în urma analizării dosarului depus de reclamanta-intimată, recomandă ca aceasta să depună înscrisuri care să dovedească cele susținute mai sus, actele pe care aceasta le-a prezentat nefiind pe deplin edificatoare pentru restituirea în natură a imobilului în litigiu.
Se arata ca parata locuieste în imobilul din str.-, sector 5, împreună cu cei 4 copii minori, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.7177 din 19.01.2006, locuința fiind cumpărată în baza Legii nr.112/1995, anterior locuind în imobil în baza contractului de închiriere nr.708 din 08.03.2000.
Mai arata recurenta că înainte de a cumpăra această locuință s-a interesat de situația juridică a acestui apartament, respectiv dacă a fost revendicat de proprietar sau moștenitorii acestuia și i s-a comunicat atât de către AFI cât și de că nu există nici o cerere de revendicare, motiv pentru care i s-a aprobat cumpărarea imobilului în cauză.
Apartamentul a fost cumparat abia la data de 19.01.2006, tocmai din considerația respectării prevederilor Legii nr.112/1995 iar la data la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare patata a fost informată de - și că pentru acest apartament nu figurează cerere de restituire în natură, îndeplinindu-si astfel obligația de diligență.
De altfel, dacă ar fi avut cea mai mică bănuială că apartamentul a fost revendicat nu l-ar fi cumpărat întrucât are 4 copii minori, nu are venituri și este la limita subzistenței.
Pe cererea formulată de recurenta către -, înregistrată sub nr.12965 din 14.06.2005, prin care s-a solicitat cumpărarea locuinței în care locuia în calitate de chiriașa, se pot observa mențiunile făcute de instituția căreia i-a fost adresată, în sensul că directorul general al acestei instituții a solicitat compartimentului tehnic vânzări verificarea situației juridice a imobilului, dacă există un titlu de naționalizare a acestui imobil precum și o informare din punct de vedere juridic prezentată de oficiul juridic în vederea comunicării către parata a unui răspuns formulat în baza dispozițiilor legale.
La data de 20.06.2005, prin adresa nr.12965/ i s-a comunicat de către - că urmează să se procedeze la verificarea situației juridice a apartamentului în care locuieste, motiv pentru care a fost invitată în vederea completării dosarului cu documentele necesare.
Ulterior, la data de 15.07.2005, prin adresa nr.12965, Prefectura Municipiului B comunică către - că în urma verificărilor efectuate a reieșit că nu s-au depus notificări în conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001 pentru imobilul situat în-, parter, sector 5.
De asemenea, Primăria Municipiului B comunică la data de 17.11.2005, prin adresa nr.29506 către - că în baza de date a Primăriei Municipiului B privind revendicările imobiliare aflate pe rolul instanțelor judecătorești nu există nici un proces de revendicare cu privire la imobilul susmenționat.
Mai mult decât atât, prin adresa Primăriei Municipiului B nr.29506 din 21.11.2005 se comunică către că în evidențele comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 nu figurează cerere de restituire în natură pentru imobilul ce formează obiectul acestui litigiu.
Mai arata recurenta că nu a fost atenționată niciodată de reclamantă sau de alte persoane că există proprietari sau moștenitori care au revendicat acest imobil în care locuieste și nici nu a fost notificată, fiind deosebit de gravă și neadevărată afirmația din acțiune, în sensul că i s-a adus la cunoștință că imobilul urmează a fi retrocedat proprietarului.
Apreciaza recurenta că ceea ce trebuie avut în vedere de către instanță este analiza respectării sau nerespectării condițiilor de validitate ale actului juridic, respectiv ale contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177 din 19.01.2006.
Ori, sub acest aspect, este indiscutabil faptul că au fost respectate condițiile de validitate prevăzute de art.948 cod civil și anume: capacitatea, consimțământ, obiect și cauză precum și dispozițiile Legii nr.112/1995.
Mai concret, părțile, municipalitatea prin mandatarul său, și recurenta au avut capacitatea de a contracta, a existat un consimțământ valabil exprimat al ambelor părți de a încheia actul juridic, obiectul vânzării-cumpărării se afla în patrimoniul Municipiului B iar vânzarea-cumpărarea s-a fondat pe o cauză licită, neprohibită de lege.
Prin urmare, raportat la momentul concret al încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost respectate întrutotul condițiile de validitate prevăzute de art.948 cod civil, contractul de vânzare-cumpărare incriminat fiind perfect valabil sub acest aspect.
Esențial în cauză este faptul că în nici un moment nu s-a urmărit fraudarea legii ci doar respectarea ei întocmai și nu se poate reține în cauză că părțile contractante ar fi fost de rea credință.
Este evident că prefigurarea mentală a reclamantei a fost ca o dată ce statul, prin reprezentanții săi, sunt de acord să încheie actul de vânzare-cumpărare are și calitatea de a transmite dreptul de proprietate.
În ceea ce privește Legea nr.112/1995, recurenta, în calitate de chiriașă-cumpărătoare la momentul intrării în vigoare a legii, deținea cu contract de închiriere valabil apartamentul în care locuia și pe cale de consecință nu a făcut decât să-si exprime opțiunea de cumpărare a acestui apartament în temeiul Legii nr.112/1995.
Ori în lumina depozițiilor Legii nr.112/1995 și a art.2 alin.2, s-a avizat favorabil cererea reclamantei de către oficiul juridic al societății vânzătoare pentru cumpărarea acestui apartament.
Practica și jurisprudența actuală a statuat că în principiu anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu atrage caducitatea actului în ceea ce-l privește pe subachizitor în cazul în care acesta este dobânditor de bună credință.
Așadar, condiția esențială ca actul de vânzare-cumpărare să fie menținut este ca terțul subachizitor să fie încredințat că persoana de la care a dobândit avea toate însușirile certe de lege spre a-i transmite în mod valabil drepturile asupra bunului.
Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 atât proprietarii și moștenitorii acestora cât și chiriașii pot formula cereri iar rezolvarea uneia nu este condiționată de cealaltă, singura condiție pentru chiriaș fiind să aibă contract de închiriere legal încheiat iar actul să fie încheiat cu bună credință.
Potrivit art.1 alin.6 din HG 20/1996, procedurile administrative prevăzute de Legea 112/1995 sunt suspendate dacă pe rolul instanțelor de judecată există dosare de revendicare, ori la momentul perfectării vânzării nu s-a făcut dovada existenței unei astfel de cereri.
Reținând astfel buna credință a subdobânditorilor, constatăm în raport de dispozițiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 că actul atacat nu este lovit de nulitate absolută, contestatoarea ne făcând dovada notificării acestora, în sensul de a nu purcede la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit acestui text legal, actele juridice de înstrăinare inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privațiune, având ca obiect imobile fără titlu valabile, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință.
Astfel, legiuitorul a înțeles să dea valabilitate actului de vânzare-cumpărare dacă la încheierea actului acesta a fost încheiat cu bună credință.
Așa cum a fost reținut în literatura juridică și în practica judiciară, este suficientă existența bunei credințe a subdobânditorului pentru a da valență dispozițiilor de mai sus.
De menționat este și faptul că reclamanta nu face nici o referire cu privire la titlul în baza căruia a fost preluat de stat acest imobil.
Legea nr.213/1998 folosește noțiunea tehnico-juridică de bunuri care au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil și de bunuri preluate de stat fără un titlu valabil (art.6 alin.1 și 2) iar art.6 alin.3 prevede că stabilirea valabilității titlului statului intră în competența instanțelor judecătorești.
Legea nr.10/2001, în vigoare de la data de 14.02.2001, reglementează regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv de stat și definește noțiunea la art.2 din lege.
Aplicarea dispozițiilor art.6 alin.2 din Legea nr.213/1998 impune respectarea procedurii și a normelor legale speciale ale Legii nr. 10/2001 în soluționarea unei cereri de restituire a unui imobil ce intră în sfera de reglementare a Legii nr.10/2001.
Totodată apreciaza recurenta că nu pot fi ignorate și nici eludate dispozițiile acestei legi prin invocarea dispozițiilor generale de drept comun cuprinse în codul civil.
Rec1amanta nu poate să revendice pe dreptul civil imobilul și în același timp să primească și despăgubiri așa cum rezultă din decizia nr.8169 din 25.05.2007 a care prevede că pentru apartamentul situat la parter urmează să primească măsuri reparatorii prin echivalent.
Împrejurarea că reclamanta a formulat cerere de cumpărare în baza Legii nr.112/1995 nu poate duce la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Art.11 din Legea nr.112/1995 prevede că sunt lovite de nulitate absolută actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea art.9 alin.6, ceea ce înseamnă printr-o interpretare per a contrario, că încălcarea dispozițiilor art.9 alin.1 din legea amintită nu atrage nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.
De asemenea, se mai arata ca reclamantei, în calitate de persoană fizică care si-a exprimat dorința de a cumpăra acest apartament, nu i se poate incumba obligația legală de a verifica situația juridică a bunului și obiectiv nu avea posibilitatea de a face o asemenea verificare iar instituțiile abilitate au efectuat toate verificările impuse de lege.
În considerarea celor expuse, actul juridic contestat a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, în cauză fiind incident numai art.19 din Legea nr. 10/2001, care prevede posibilitatea acordării de despăgubiri.
Din probele administrate în cauză instanța trebuie să rețină buna credință a paratei ce a stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, pretinsa cerere de restituire formulată de reclamantă nu numai că nu a fost motivată pe faptul preluării imobilului fără titlu de către stat dar nici nu a fost însoțită de vreun act care să dovedească că în speță e vorba de vreo preluare fără titlu, astfel că în această situație erau aplicabile dispozițiile art.45 din normele de aplicare a legii nr.112/1995, în sensul că era prezumată preluarea imobilului ca fiind cu titlu, nefiind răsturnată o asemenea prezumție.
Primăria Sectorului 5 B comunică reclamantei soluția adoptată în baza referatului Comisiei pentru analiza notificărilor formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, imposibilitatea restituirii integrale în natură a imobilului și propune măsuri reparatorii prin echivalent întrucât apartamentul situat la parterul imobilului a fost vândut în baza Legii nr.112/1995 conform contractului de vânzare nr. 7177/2006 împreună cu terenul aferent în suprafață de 45,91 mp.
Față de această situație, nu se poate reține reaua credință a paratei la data cumpărării.
Instanța de judecată trebuia să aprecieze buna sau reaua credință și prin prisma răspunsului la interogatoriu a reclamantei la întrebările 17, 20 și 22, din care rezultă că aceasta nu a discutat cu parata, nu i-a prezentat nici un înscris din care să rezulte că solicită revendicarea acestui imobil, nu a notificat-o niciodată în sensul de a nu cumpăra imobilul și a anunțat chiriașii din imobil despre această situație după obținerea dispoziției dată de primărie, deci după data de 25.05.2007.
În raport de această recunoaștere, orice declarație de martori apare ca fiind mincinoasă și nu poate răsturna prezumția de bună credință.
De altfel, nici unul din martorii audiați în cauză nu au făcut vreo afirmație din care să rezulte că ar fi asistat personal la vreo discuție dintre parata și reclamantă anterior cumpărării imobilului, în cadrul căreia reclamanta să ii fi adus la cunoștință intenția sa de revendicare a acestui bun.
Afirmația martorilor că ar fi venit reclamanta în curtea imobilului și ar fi discutat cu alte persoane, nu por înlătura prezumția bunei credințe a paratei.
În concluzie, parata apreciaza că Legea nr.112/1995 nu oferea reclamantei posibilitatea de a redobândi imobilul în natură în raport de preluarea cu titlu a imobilului iar recurenta a respectat dispozițiile Legii nr.112/1995 la data cumpărării imobilului.
În speța de față este vorba de o înstrăinare de imobil efectuată în temeiul Legii nr.112/1995, care are beneficiul deplin al protecției Legii nr.10/2001, în sensul că sunt recunoscute și conservate efectele acestui act, după cum precizează textul de lege.
Recurenta a avut convingerea că vânzătorul are toate însușirile să ii transmită dreptul de proprietate iar estimarea acesteia s-a bazat pe toate avizele favorabile obținute în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, elemente pe care le-a aflat cu diligență.
De precizat că legiuitorul nu pretinde o bună credință calificată care să depășească standardul mediu.
B credință include toate elementele materiale ale aparenței, iar această aparență conducea la faptul că statul era proprietarul imobilului și putea vinde în mod legal apartamentul, așa cum de altfel s-a întâmplat în speța de față.
Recurenta a acționat cu bună credință în raport de probele administrate în cauză și că a efectuat minimul de diligențe care i-au format convingerea că îndeplineste condițiile pentru a cumpăra legal imobilul și că a cumpărat de la adevăratul proprietar al imobilului.
Astfel, imobilul în litigiu a fost dobandit cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, după ce s-au efectuat toate demersurile necesare pentru a afla dacă imobilul a fost sau nu preluat fără titlu, revendicat sau în litigiu, dacă există notificări de restituire în natură sau nu.
În condițiile în care la data încheierii contractului nu exista în legislația noastră un text legal care să interzică vânzare a imobilelor cu destinația de locuință trecute in proprietatea statului, iar Legea nr.112/l995 a prevăzut măsuri reparatorii legal reglementate și exclusive pentru foștii proprietari și moștenitorii acestora, cererea de cumpărare a apartamentului locuit de parata, în calitate de chiriașă, s-a soluționat în cadrul normativ legal special- art.9 alin. 1, 5 și art.14 din Legea nr.112/1995.
La momentul cumpărării de către pârâtă a imobilului în litigiu, pe rolul instanțelor judecătorești nu exista nici un litigiu cu privire la imobil.
B credință se analizează în raport cu momentul încheierii convenției și presupune convingem părților contractante că au dreptul, potrivit dispozițiilor legale în vigoare să încheie actul juridic de înstrăinare.
Din moment ce vânzarea imobilului s-a făcut cu respectarea Legii nr.112/1995, iar la momentul cumpărării, imobilul nu făcea obiectul vreunei acțiuni în revendicare sau al unei cereri de restituire în natură, întemeiate pe Legea nr.112/1995, iar titlul statului nu era contestat în nici un mod la acea dată, acțiunea în revendicare fiind înregistrată după perfectarea contractului, este lipsită de temei aserțiunea relei credințe a cumpărătorului, fundamentată pe împrejurarea că acesta a avut cunoștință de faptul că imobilul a aparținut unei alte persoane (decizia civilă nr.1138/2005, secția a IV-a).
Recurenta Administrația Fondului Imobiliar a criticat decizia recurata pentru urmatoarele motive:
Pârâta Gaf ost titulara contractului de închiriere nr.708/08.03.2000 încheiat cu SC SA privind locuința situată în B,- corp B, scara B, parter, sector 5.
În această calitate a sa, de chiriaș într-o locuință aflată în Proprietatea Municipiului B, pârâta Gaf ormulat o cerere de cumpărare a acestei locuințe adresată Administrației Fondului Imobiliar, la data de 14.06.2006 sub nr.12965. Potrivit Legii nr.112/1995, art. 9- titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.
În urma înregistrării acestei cereri, instituția recurentei- parate a făcut demersuri pe lângă instituțiile abilitate pentru a afla situația juridică a acestei locuințe, mai exact pentru a li se preciza dacă sunt depuse notificări în temeiul Legii nr.10/2001 și dacă există litigii pe rolul instanțelor de judecată cu privire la aceasta.
Astfel:
- prin adresa nr.29506/17.11.2005 înregistrată la Administrația Fondului Imobiliar cu nr.12965/21.11.2005, Primăria Municipiului B Direcția Juridic, contencios și Legislație ii face cunoscut paratei că nu exista proces de revendicare cu privire la apartamentul de la parterul imobilului situat in B,-, sector 5;
- prin adresa nr.29506/ Legea nr.10/21.11.2005 înregistrată la Administrația Fondului Imobiliar cu nr. 25509/05.12.2005 Primăria Municipiului B - Direcția Juridic, Contencios și Legislație ii aduce la cunoștința ca în evidențele Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001, nu figurează cerere de restituire în natura pentru imobilul situat în B,-, sector 5; prin adresa nr. MH/12508/SG/13.07.2005 înregistrată la Administrația Fondului Imobiliar cu nr. 12965/15.07.2005, Guvernul României - Prefectura Municipiului B - Cabinet Secretar General ne comunica faptul că în urma verificărilor efectuate a reieșit că nu s-au depus notificări, în conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001, pentru imobilul situat în B,-, parter, sector 5.
Apreciaza recurenta ca din continutul acestor înscrisuri rezulta ca a efectuat, la momentul înstrăinării locuinței, maximum de diligente pentru a afla dacă aceasta este supusă vreunei notificări formulată în temeiul Legii nr.10/2001 și dacă există litigii pe rolul instanțelor de judecată cu privire la aceasta.
Instanța de apel trebuia să lămurească aspectele legate de buna - credință sau de reaua - credință a părților semnatare ale contractului de vânzare cumpărare, și anume faptul că au fost solicitate instituțiilor abilitate relațiile privind situația juridică a imobilului, iar acestea au răspuns negativ.
In urma analizei actelor si lucrarilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma si a motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
Cat priveste exceptia nulitatii recursului, invocata de intimata - reclamanta prin intampinare, Curtea apreciaza ca aceasta este nefondata, avand in vedere ca desi in cuprinsul motivelor de recurs formulate de recurenta parata G nu se mentioneaza punctual care sunt aspectele din cuprinsul hotararii instantei de apel care sunt criticate, din continutul cererii de recurs rezulta ca recurenta sustine in continuare exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, buna -credinta a paratei la momentul incheierii contractului, precum si incheierea actului in conformitate cu prevederile legale in vigoare la acea data.
Prin urmare, atata vreme cat instanta de apel a retinut ca fiind nefondata exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, iar pe fondul cererii s-a apreciat ca actul de vanzare-cumparare a fost incheiat prin fraudarea legii, iar parata a fost de rea -credinta, Curtea apreciaza ca apararile mentionate in cuprinsul motivelor de recurs pot fi calificate ca fiind critici de nelegalitate ale hotararii instantei de apel, conform prevederilor art 304 pct. 9.pr.civila, astfel incat urmeaza sa respinga ca nefondata exceptia nulitatii recursului.
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, invocata si prin motivele de recurs, Curtea o apreciaza ca fiind nefondata, avand in vedere ca prin dispozitia nr. 8168/2007 Primaria Municipiului Bad ispus restituirea in natura catre reclamanta a imobilului situat in B bd-ul -, nr. 67, sector 5, cu exceptia apartamentului vandut recurentei-parate G, recunoscandu-i-se astfel reclamantei calitatea de proprietar al bunului, conform prevederilor art. 25 alin 4 din Lg. 10/2001, conform carora " decizia de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietatii persoanei indreptatite asupra acestuia, avand forta probanta a unui inscris autentic".
Astfel, in cauza s-a facut dovada identitatii intre persoana reclamantei si persoana care este titulara a dreptului din raportul juridic dedus judecatii.
Pe fondul cauzei, Curtea retine urmatoarele:
Reglementarea cauzelor de nulitate a actelor juridice de instrainare avand ca obiect imobile ce cad sub incidenta Lg. 10/2001 a fost facuta de legiuitor in cuprinsul dispozitiilor art. 21 alin 5 din lege, cat si al dispozitiilor art. 45 alin 1-5 din lege.
Curtea apreciaza ca prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale in raport de cele ale art 45 din lege, reglementand exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform lg. 10 /2001 si care au fost instrainate concesionate, etc, in cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege.
Prin urmare, dispozitiile art 45 din lege, invocate de recurente, reprezinta dreptul comun in materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art 21, astfel incat nu sunt aplicabile in speta, fata de obiectul cererii si motivele de nulitate invocate de reclamanta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata in cuprinsul dispozitiilor art 21 alin 5 din lege, respectiv la situatia cand actul de instrainare a fost facut in timpul solutionarii procedurii adminstrative generata de formularea de catre reclamanta a notificarii in baza legii 10/2001.
Cat priveste mentionarea ca temei de drept al vanzarii imobilului ce face obiectul cauzei a dispozitiilor Lg.112/1995, alaturi de cele ale Lg. 10/2001, aceasta nu este de natura sa inlature aplicarea in speta a dispozitiilor art. 21 alin 5 din lege, in cuprinsul carora se face referire in mod expres la temeiul de drept al notificarii si nu la temeiul de drept in baza caruia s-a incheiat actul de instrainare.
Dispozitiile art 45 alin 2 ind 1 din Lg.10/2001 ce confera valoare de act autentic contractelor de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Lg.112/1995 nu inlatura de la aplicare dispozitiile art 21 alin 5 privind nulitatea absoluta, ci doar instituie o prezumtie de validitate a acestor inscrisuri, prezumtie care a fost rasturnata in cauza.
Astfel, atata vreme cat contractul a carui nulitate se solicita a fost incheiat la 19.01.2006, respectiv in perioada de solutionare a procedurii administrative de restituire a imobilului, generata de notificarea formulata de reclamanta la 8.05.2001, acesta este lovit de nulitate absoluta, in temeiul disp. art. 21 alin 5 din lege, actul fiind incheiat cu fraudarea acestor prevederi legale imperative.
Din interpretarea gramaticala cat si sistematica a acestor dispozitii legale rezulta ca legiuitorul nu a inteles sa lege aplicarea sanctiunii nulitatii de atitudinea subiectiva a partilor la momentul incheierii contractului, asa cum a facut-o in cuprinsul normei generale in materie, respectiv a prevederilor art 45 din lege, care nu sunt aplicabile in speta, astfel cum s-a aratat mai sus.
Prin urmare, Curtea apreciaza ca nu se impune analiza apararilor formulate de recurentele-parate cat priveste buna-credinta la momentul incheierii contactului de vanzare-cumparare, precum si cele referitoare la valabilitatea titlului statului, acestea neavand relevanta din punct de vedere juridic fata de cauza de nulitate invocata in speta.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul dispozitiilor art. 312.pr.civila va respinge recursurile, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția nulității recursului.
Respinge recursurile formulate de recurenții-pârâți G - și CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B-ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR împotriva deciziei civile nr.351.A din 16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a III-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata-reclamantă și intimatul-pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12.01.2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red. SP / 8.03.2010
Tehnored. AP
2 ex. /
- Secția a III-a civilă
Jud. apel:,
Președinte:Mihaela ParaschivJudecători:Mihaela Paraschiv, Silvia Pană, Antonela Cătălina
