Anulare act. Decizia 214/2010. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 214/2010-
Ședința publică din data de 3 februarie 2010
PREȘEDINTE: Felicia Toader | - - | - JUDECĂTOR 2: Viorel Pantea |
- - | - JUDECĂTOR 3: Doina Măduța | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind pronunțarea recursului civil declarat de recurenta pârâtă, domiciliată în O,-,.1, județul B, în contradictoriu cu intimatul reclamant MUNICIPIUL O PRIN PRIMAR, cu sediul în O, nr. 1, județul B și intimații pârâți și, ambii cu domiciliul în O,-, județul B, împotriva deciziei civile nr. 186/A din 25 mai 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor, prin care a fost menținută în totalitate sentința civilă nr. 2989 din 22 aprilie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect: constatare nulitate absolută.
La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că fondul cauzei a fost dezbătut în ședința publică din data de 27 ianuarie 2010, dată la care părțile prezente au pus concluzii în recurs, concluzii consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când în vederea deliberării s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 3 februarie 2010.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Constată că prin sentința civilă nr.2989/22.04.2008, pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a admis acțiunea reclamantului Municipiul O și a anulat parțial contractul de vânzare-cumpărare nr.1040/11.11.1996 și procesul verbal subsecvent încheiat între pârâta si RAGCL O, în sensul că a redus suprafața de teren atribuită la cota de 1.500 mp din nr. top. 6202/3, a anulat parțial contractul de vânzare-cumpărare nr.1355/18.12.1996 și procesul verbal subsecvent încheiat între, și RAGCL O, în sensul că a redus suprafața de teren atribuită la cota de 697 mp din nr. top. 6202/3, a dispus efectuarea cuvenitelor rectificări în 21909 O, 75227 O și 77284 O și a dispus restabilirea situației de carte funciare anterioare în favoarea Statului
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că pârâților, cumpărători a două apartamente li s-a atribuit cu titlu gratuit o suprafață de teren mai mare decât cea la care aveau dreptul, cu titlu de teren aferent clădirii.
Prima instanță a considerat că sancțiunea încălcării art. 26 alin. 3 din Legea nr.112/1995, care are caracter imperativ, este nulitatea absolută, deoarece privește întinderea terenului atribuit, iar sancțiunea nerespectării condițiilor de valabilitate a obiectului actului juridic este nulitatea absolută, ca regula generală.
Cu privire la anularea celor două contracte, prima instanță a constatat, conform cu concluziile raportului de expertiză și susținerilor părților, că cele două apartamente cumpărate de pârâți se găsesc pe numărul topografic 6202/3. Având în vedere că prin actele adiționale la cele două contracte s-au atribuit în proprietatea pârâților și alte numere topografice, 6201/1, 6201/2, 6202/2, 8969/2 și 8971, acestea au fost atribuite nelegal.
Prima instanță a reținut că art. 37 din nr.HG 20/1996 (în forma republicată), care arată că "în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege" adaugă în mod nepermis la lege, încălcându-se prin aceasta art.73 alin. 3, lit. m și art. 108 alin. 2 din Constituția României - republicată. În cuprinsul Legii nr.112/1995 nu este prevăzut dreptul chiriașilor cumpărători ai apartamentului de a dobândi în proprietate și terenul aferent. Această posibilitate este prevăzută exclusiv pentru foștii proprietari. Concluzia rezultă din interpretarea sistematică a art. 9, 21 și 22 din lege.
De altfel, nici nu era nevoie de o asemenea dispoziție, deoarece exista deja Legea nr. 18/1991, care în art. 36 prevede că terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite potrivit legii în folosință pe durata existentei construcției cu ocazia cumpărării de la stat a locuinței, trec la cererea proprietarilor actuali ai locuinței în proprietatea acestora proporțional cu cota deținută din construcție, iar atribuirea se face prin ordin al prefectului.
Legea nr.112/1995 a dat posibilitatea chiriașilor titulari ai contractelor de închiriere având ca obiect apartamente ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora să le cumpere, dar această lege nu a reglementat însa situația juridică a terenurilor pe care se află amplasate respectivele construcții.
Singurele referiri exprese la acest bun se regăsesc în art.21, 22 și 26 alin.3, ele fiind detaliate într-o oarecare măsură prin Normele metodologice de aplicare a ei aprobate prin nr.HG20/1996.
Judecătoria a mai reținut că examinarea comparativă a acestei prevederi legale conduce la concluzia că legiuitorul a înțeles să reglementeze în mod diferit regimul juridic al terenului în funcție de faptul că apartamentul se restituie fostului proprietar sau el este cumpărat de fostul chiriaș. Concluzia se impune în primul rând datorită faptului că în cuprinsul Legii nr.112/1995 este reglementată numai prima ipoteză, cea de-a doua găsindu-și rezolvarea prin actul normativ adoptat în vederea punerii ei în aplicare.
Reglementarea distinctă a celor două ipoteze conduce la concluzia că și rațiunea juridică avută în vedere de legiuitor este diferită, prin urmare și întinderea dreptului de proprietate asupra terenului ce s-ar putea naște în patrimoniul foștilor proprietari, respectiv foștilor chiriași, este diferită.
Astfel, în timp ce art.21 din Legea nr.112/1995 a prevăzut posibilitatea ca fostul proprietar sa dobândească dreptul de proprietate supra terenului aferent așa cum a fost determinat la data trecerii în proprietatea statului cu excepția suprafețelor ocupate și aferente altor construcții și alte dotări edilitare realizate cu aprobări legale, art.33 din HG.nr.20/1996 (în vigoare la data încheierii celor doua contracte) a prevăzut ca fostul chiriaș dobândește dreptul de proprietate si asupra terenului situat sub aceste construcții în condițiile art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991.
Trimiterea pe care cea de-a doua dispoziție o face la prevederile legii fondului funciar nu face decât sa întărească concluzia că în patrimoniul fostului chiriaș nu se poate naște dreptul de proprietate asupra întregului teren din moment ce în temeiul Legii nr.4/1973 și 58/1974 atribuirea în folosință nu se putea face pe o suprafață mai mare de 150 mp în mediul.
Trimiterea expresă amintită vizează atât procedura de constituire a dreptului de proprietate (prin ordin al prefectului) cat și întinderea lui din moment ce art.33 din nr.HG20/1996 (în forma inițială) face referire la terenul situat sub aceste construcții și nu cel aferent.
Din înscrierile de carte funciară, judecătoria a constatat că cele două contracte de vânzare-cumpărare atacate prin acțiunea reclamantului, au fost încheiate anterior modificării operate de nr.HG11/1997, prin urmare întinderea terenului atribuit ar fi trebuit să fie cea a terenului situat sub construcții.
Modificarea articolului amintit a survenit prin nr.HG11/1997, acesta fiind formulat (și numerotat în art.37) în sensul că se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea prevederilor art.26 alin.3 din Legea nr.112/1995.
Distincția (chiar și în această nouă formulă a textului legal) operată inițial între fostul proprietar și fostul chiriaș este păstrată din moment ce trimiterea vizează art. 26 alin.3 și nu art.21. În măsura în care legiuitorul ar fi dorit odată cu locuința, să se vândă și terenul, ar fi folosit expresia "întregul teren", iar norma de trimitere nu și-ar mai fi găsit locul în cuprinsul legii.
În plus, nici în urma nr.HG11/1997 nu s-a prevăzut organul competent să dispună atribuirea în proprietatea fostului chiriaș a terenului aferent construcției. Aplicând prin analogie art.36 din Legea nr. 18/1991, acesta nu putea fi decât Prefectul și nicidecum O, unitate aflată în subordinea Primăriei.
Cu toate acestea, prima instanță a reținut că contractele nu pot fi anulate în totalitate, ca fiind emise de un organ care nu era competent, deoarece reclamantul a cerut anularea lor parțială, până la limita terenului aferent construcțiilor. Astfel pârâții nu erau îndreptățiți la dobândirea dreptului de proprietate asupra întregului număr topografic 6202/3, în suprafață de 10.214 mp, ci numai asupra suprafeței aferente celor două apartamente, în conformitate cu limita prevăzută de art.26 alin.3 din Legea nr.112/1995.
Prima instanță a constatat din raportul de expertiza și din planul cadastral, că cele două apartamente aflate în proprietatea pârâților sunt de fapt două construcții distincte, având curte și gradină fiecare.
Conform planului cadastral, terenul aferent fiecărei construcții este suprafața de 1.500 mp în cazul pârâtei și 697 mp în cazul pârâților. Aceasta deoarece prin teren aferent construcției trebuie să se înțeleagă suprafața curții (care include și aria construită a casei și anexele), nu și grădina.
În privința pârâților, prima instanță a reținut că deși reclamantul a cerut reducerea de la cota atribuită de 655 mp. aceștia, în baza contractului nr. 1355 și a procesului verbal subsecvent, s-au întabulat asupra unei suprafețe de 2.074 mp, motiv pentru care a redus această suprafață până la limita de 697 mp.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta solicitând instanței de apel admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate, în principal să constate că dreptul la acțiune este prescris, iar în subsidiar să respingă acțiunea ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 186/A din 25 mai 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, s-a respins ca nefondat apelul introdus de apelanta, în contradictoriu cu intimații Municipiul O, prin primar, și, împotriva sentinței civile nr.2989/22.04.2008, pronunțată de Judecătoria Oradea, care a fost menținută în totalitate.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere următoarele aspecte:
Analizând excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de apelantă prin motivele de apel, tribunalul a constatat că aceasta este nefondată, întrucât nulitatea invocată în cauză este absolută, fiind încălcate norme imperative ale Legii nr.112/1995.
Astfel potrivit art.9 din Legea nr.112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor puteau să cumpere apartamentele respective cu plata integrală sau în rate a prețului. Prin apartament se înțelege, conform art.3 din Legea nr.112/1995, locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă.
Prin urmare, în aceste texte de lege nu se prevede că în noțiunea de apartament intră și terenul aferent construcțiilor. Doar art.37 din nr.HG20/1996 face referire la terenul aferent apartamentelor și anexelor gospodărești și prevede că dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent acestora, dar cu respectarea dispozițiilor art.26 al. ultim din Legea nr.112/1995.
De asemenea, s-a mai reținut că art. 26 alineatul ultim din Legea nr.112/1995 prevede că "suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului".
Potrivit acestui text legal, terenul care depășește suprafața aferentă construcțiilor rămâne în proprietatea statului, iar această dispoziție este una imperativă deoarece se referă la un drept de proprietate al statului, drept care operează în virtutea legii și de la care părțile nu pot deroga sub nici o formă.
Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, oricând și în orice stare a pricinii, astfel încât dreptul la acțiune al reclamantului-intimat nu este prescris.
Analizând fondul pretenției, tribunalul a constatat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1040/11.11.1996 încheiat între RAGCL O și apelanta, aceasta nu a cumpărat și terenul aferent construcției, dar cu toate acestea din coala de carte funciară nr.75227-O, rezultă că apelanta s-a întabulat și asupra terenului în suprafață de 8.578 mp.
Doar prin procesul verbal de predare primire a locuinței nr.1671/02.12.1996 s-a înscris și suprafața de teren de 8.578 mp.
Prin decizia nr.215/16.01.2008, Înalta Curte de Casație și Justiția a stabilit că în cazul chiriașilor care cumpără locuința în baza Legii nr.112/1995, transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției este una convențională, neoperând de drept în temeiul legii, iar ca proprietari asupra construcției, în absența unei convenții, cumpărătorii au doar un drept de folosință asupra terenului, dar numai în măsura necesară exercitării dreptului de proprietate asupra construcției.
Astfel, tribunalul a constatat că prima instanță în mod corect a stabilit că apelanta nu a dobândit dreptul de proprietate asupra întregului teren în temeiul legii, ci doar asupra unei suprafețe de 1.500 mp. aferente construcției și anexelor gospodărești, grădina rămânând în proprietatea statului așa cum prevede art.26 al.3 din Lege nr.112/1995. Contractul de vânzare cumpărare al apelantei care prevede o suprafață de teren mai mare decât suprafața de 1.500 mp. aferentă construcției, este lovit de nulitate absolută parțială pentru suprafața ce excede acestei suprafețe aferente construcției.
Prin urmare, s-a apreciat că în mod corect prima instanță a dispus și rectificarea de carte funciară prin restabilirea situației anterioare în favoarea Statului Român.
Având în vedere considerentele anterior menționate, în temeiul art.3, 9 și 26 al.3 din Legea nr.112/1995 și art.37 din nr.HG20/1996, tribunalul a respins apelul formulat de apelanta împotriva sentinței civile nr.2989/22.04.2008, pronunțată de Judecătoria Oradea, ca neîntemeiat menținând în totalitate sentința atacată.
În temeiul art.274 Cod procedură civilă, tribunalul respins cheltuielile de judecată solicitate de către apelantă, întrucât intimații nu au căzut în pretenții.
Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs pârâta-recurentă, solicitând în principal, casarea hotărârii atacate, cu trimitere pentru rejudecare la prima instanță, iar în subsidiar modificarea hotărârii atacate și rejudecarea în tot a acțiunii introductive, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că în mod greșit instanța de apel respins excepția prescripției dreptului la acțiune, în condițiile în care proprietatea terenului în litigiu a fost obținută prin efectul legii și nu prin contractul a cărui nulitate s-a invocat.
Pe de altă parte nulitatea absolută este sancțiunea ce intervine în cazul nerespectării unor norme de drept care ocrotesc un interes general public, ori ceea ce s-a vândut aparține indiscutabil domeniului privat al administrației locale, astfel că o eventuală acțiune în anulare este supusă prescripției reglementată de art. 3 din Decretul-lege 165/1958.
Se mai arată că suprafața stabilită de instanța de fond și menținută de instanța de apel, rezultă dintr-o schiță extrajudiciară, neavută în vedere la încheierea contractului și neacceptată de părțile din proces.
Se invocă de asemeni, inadmisibilitatea acțiunii promovată de reclamantă, care-și invocă propria culpă, precum și teoria dreptului câștigat cu bună-credință de pârâtă, aspecte pe care instanța de apel nu le-a analizat.
În fine se apreciază că hotărârea instanței de fond nu poate fi pusă în practică întrucât dispoziția instanței vizează doar topograficul nr. 6202/3, fără a face vorbire de restul topograficelor, care rămân întabulate în favoarea recurentei.
În drept invocă dispozițiile art. 304 pct. 7,8,9 și art.312 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul-reclamant Municipiul Oas olicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind că nulitatea invocată în cauză este absolută, fiind vorba de încălcarea unor norme imperative ale Legii nr. 112/1995.
Examinând recursul, prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, Curtea apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Referitor la prescripția dreptului la acțiune invocată de pârâta, în mod corect a fost respinsă de instanțele de fond și apel, raportat la caracterul imperativ al normelor încălcate (Legea nr. 112/1995), fapt ce atrage nulitatea absolută a actului atacat și implicit imprescriptibilitatea acțiunii în constatarea acestei nulități.
Astfel, art. 9 din Legea nr. 112/1995 dă posibilitatea chiriașilor -titulari de contract- să cumpere apartamentele în care locuiesc, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Textul de mai sus se completează cu dispozițiile art. 37 din HG nr. 20/1996, care reglementează și situația terenului aferent apartamentelor cumpărate în sensul că proprietarii acestora dobândesc și dreptul de proprietate asupra terenului aferent acestora, însă cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995, care prevăd că terenul care depășește suprafața aferentă construcțiilor rămâne în proprietatea statului.
Această dispoziție, prin modul în care este formulată are un caracter imperativ, și prin urmare nerespectarea este sancționată cu nulitatea absolută, nulitate ce poate fi invocată de orice persoană interesată, oricând, în orice stare a pricinii.
Pe fondul cauzei, este de observat că într-adevăr prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1671/02.12.1996 recurenta a cumpărat numai construcțiile nu și terenul, însă în pofida acestui lucru, întabularea în cartea funciară a terenului s-a făcut în baza contractului mai sus evocat.
Doar prin procesul-verbal de predare-primire a apartamentului, s-a dispus și cu privire la terenul în litigiu, pârâta-recurentă dobândind însă întreaga suprafață de 8078 mp. care evident excede dispozițiilor HG nr. 20/1996 și Legii nr. 112/1995, care prevede așa cum arătam mai sus, îndreptățirea cumpărătorului construcției doar la terenul aferent acesteia.
Determinarea suprafeței aferente construcției a fost făcută în mod corect de instanța de fond, pe baza expertizei efectuate în cauză și a planului cadastral, probe ce nu au fost contestate de părțile în litigiu, astfel că nu se impune casarea cu trimitere pentru rejudecare în vederea completării probațiunii.
În fine, nefondată este și critica recurentei privind imposibilitatea de punere în practică a hotărârii atacate: astfel instanța de fond a dispus reducerea suprafeței de teren situată pe topograficul 6202/3, întrucât atât construcțiile cât și suprafața aferentă la care este îndreptățită recurenta sunt situate pe acest topografic, cu privire la restul topograficelor (6201/11, 6202/2, 6201/3, 8971, 8969/2) restabilindu-se situația de carte funciară anterioară în favoarea Statului Român.
Față de considerentele mai sus reținute, Curtea urmează în baza art. 312 al.1 coroborat cu art. 296 Cod procedură civilă să respinsă recursul ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de recurenta pârâtă, domiciliată în O,-,.1, județul B, în contradictoriu cu intimatul reclamant MUNICIPIUL O PRIN PRIMAR, cu sediul în O, nr. 1, județul B și intimații pârâți și, ambii cu domiciliul în O,-, județul B, împotriva deciziei civile nr. 186/A din 25 mai 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Fără cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din data de 3 februarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
- judecător fond -
- judecători apel -
- redactat decizie - judecător - 08.02.2010
- dactilografiat grefier - 10.02.2010- 6 ex.
- comunicat 11.02.2010 - 4 ex.
-, domiciliată în O,-,.1, județul
- MUNICIPIUL O PRIN PRIMAR, cu sediul în O, nr. 1, județul B
-
-, ambii cu domiciliul în O,-, județul
Președinte:Felicia ToaderJudecători:Felicia Toader, Viorel Pantea, Doina Măduța
