Anulare act. Decizia 345/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 345/A/2008
Ședința publică din 15 decembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Andrea Chiș
JUDECĂTOR 2: Ana Ionescu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, apelul declarat de reclamantul împotrivasentinței civile nr. 282 din 21 mai 2008 Tribunalului Cluj,pronunțată în dosarul nr-, privind și pe intimații pârâți, și, având caobiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare.
dezbaterilor și concluziile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 8 decembrie 2008, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA,
Prin sentința civilă nr. nr. 282 din 21 mai a Tribunalului Cluj, fost respinsă acțiunea extinsă și precizată, formulată de reclamantul împotriva pârâților, și, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare cumpărare și rectificarea intabulării efectuată în baza acestuia, precum și a înscrierilor succesive.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul reținut că, rin p. contractul de vânzare-cumpărare autentificat de prin încheierea nr.1493/2006, reclamantul a vândut pârâtului imobilul situat in C-N,-, jud. C, înscris în CF 12679 C-N, nr. top. 2208, compus din casă din cărămidă, pe fundații din beton, acoperita cu tiglă, cu 3 camere, 1 bucătărie, 1 de alimente, 1 baie, un antreu, 1 spălătorie si pivniță si teren de 167 stj.p. pentru prețul de 90.000 euro, despre care s-a consemnat în convenție ca a fost achitat integral, pârâtul cumpărător intabulându-și dreptul de proprietate în CF prin încheierea nr. 44996/2006.
La data de 14.02.2007, reclamantul a înregistrat acțiunea și, prin cererea înregistrată sub nr. -/22.02.2007, a solicitat ICn otarea în CF a acțiunii, însă, prin încheierea dată la data de 01.03.2007, cererea sa a fost respinsă pe considerentul că, la data de 19.02.2007, a solicitat eliberarea unui extras CF pentru autentificare, iar, potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea 7/1996, pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care s-a eliberat extrasul, respingerea cererii de notare fiind notată în CF sub 23.
Prin cererea înregistrată la data de 07.03.2007 sub nr. 14428, reclamantul a formulat o nouă cerere de notarea a acțiunii, iar cererea sa a fost respinsă din nou, pe considerentul că, la data de 01.03.2007, a solicitat eliberarea unui extras CF de autentificare, respingerea cererii fiind notată în CF sub B 24.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 314/06.03.2007, pârâtul a revândut imobilul pârâților și, pentru prețul de 110.000 EURO achitati integral.
Mai înainte de a cerceta pe fond acțiunea reclamantului, tribunalul a analizat excepția inadmisibilității invocată de pârâții, pe care a găsit-o neîntemeiată raportat la dispozițiile art.36 din Legea nr.7/1996 potrivit cărora rectificarea cărții funciare produce efecte și asupra dobânditorului nemijlocit și a terțului dobânditor cu titlu oneros, dacă a fost exercitată în termenul de 3 ani. În opinia instanței interpretarea acestui text este în sensul că, în cazul formulării acțiunii în rectificare în termenul de 3 ani de la înscrierea dreptului dobânditorului nemijlocit, rectificarea înscrierii dobânditorului nemijlocit produce automat și efectul rectificării înscrierii subdobânditorului, fără să fie necesară formularea unei cereri în constatarea nulității titlului acestuia. În termenul de 3 ani la care se referă textul legal de mai sus, este suspendat efectul de publicitate al cărtii funciare.
Cât privește fondul cauzei, reclamantul pretinde că prețul de 90.000 EURO nu a fost achitat în realitate de către pârâtul, întrucât părțile contractante nu au avut intenția încheierii unei vânzări-cumpărări, ci tranzacția de vânzare-cumpărare încheiată la notar a fost făcută formal, în scopul de a facilita o altă tranzacție, în care cumpărătorul imobilului urma să fie o societate comercială.
Susținerile reclamantului sunt infirmate, însă, de declarațiile martorilor -, -, și, care au arătat în declarațiile lor faptul că au fost de față când, în data de 25.10.2006, reclamantul și pârâtul au numărat și verificat cu lampa de ultraviolete suma de 90.000 EURO, despre care pârâtul a arătat că reprezintă prețul unei case de pe strada - - pe care reclamantul i-a vândut-o, iar reclamantul nu a infirmat susținerile acestuia.
Reclamantul a susținut că declarațiile martorilor, si trebuie înlăturate pentru că nu sunt sincere, fiind suspect ca martorii să-și amintească cu precizie data la care a avut loc plata, că este neobișnuit ca, în timp ce se număra o sumă atât de mare de bani, casa de amanet în care se pretinde că a avut loc operațiunea a rămas deschisă, că este suspect că aceeași martori au fost de față și la plata făcută de același pârât reclamantului într-o tranzacție încheiată, în aceleași condiții, pentru un imobil de pe strada -.
Motivele pentru care reclamantul solicită înlăturarea celor patru martori, propuși de el, de altfel, și nu de către pârâți, tribunalul le-a apreciat inconsistente. Fiind o zi de, 25 octombrie, data se fixează mai bine în memorie decât o zi fără semnificație, de aceea nu este atât de neobișnuit ca martorii să fi reținut data, mai ales că, de la evenimentul la care au asistat si până la audierea lor, nu a trecut decât 1 an si După cum rezultă din copia declarației date de în dosarul -, numai doi dintre cei patru martori au fost de față la plata pentru imobilul de pe strada -, respectiv si și, dată fiind relația de prietenie cu pârâtul, în virtutea cărora se vizitează frecvent, nu este neobișnuit ca aceștia doi să fi fost de față la ambele plăți.
Reclamantul sugerează existenta unor legături de interese între martori și pârâtul, în virtutea cărora martorii ar fi denaturat adevărul în declarația lor, însă o astfel de susținere trebuie solid probată, declarația unor martori neputând fi înlăturată în temeiul unor aprecieri subiective și a intuiției.
Martorii și, care au susținut afirmațiile reclamantului, sunt minoritari în comparație cu cei care susțin ca s-a făcut plata prețului, iar credibilitatea lor este afectată de trecutul infracțional al celui dintâi și de relațiile de interese ale celui din urmă cu reclamantul, în cursul procesului susținându-se, iar reclamantul neinfirmând, că martorul este administrator la una din societățile comerciale ale reclamantului.
Față de considerentele expuse mai sus, instanța a hotărât că, la stabilirea stării de fapt, să rețină declarațiile martorilor, si și să înlăture declarația martorilor si.
În plus, scenariul prezentat de reclamant în cuprinsul acțiunii și în interogatoriu nu este verosimil pentru că nu oferă explicații pentru mai multe aspecte. Astfel, dacă vânzarea din 25.10.2006 nu a fost reală, reclamantul nu poate avea nici o explicație pentru faptul că a acceptat să părăsească imobilul, și-a luat cu el toate lucrurile, iar pârâtul s-a mutat în locul lui. La interogatoriu, reclamantul a arătat că acea societatea comercială care urma să cumpere imobilul urma să încheie un contract de credit cu o bancă, pentru a achita prețul imobilului, un reprezentant al băncii urma să se prezinte la imobil în vederea evaluării acestuia și atunci nu trebuia să îl găsească pe el în imobil, căci pârâtul era cel care apărea fictiv ca proprietar al imobilului.
Chiar dacă ar fi să acceptăm această variantă, tot nu se poate justifica mutarea reclamantului, căci respectivul funcționar de la bancă nu avea de unde să cunoască că lucrurile din casă aparțin pârâtului sau altei persoane. De asemenea, este neverosimil ca un om în jurul vârstei de 50 de ani, cum este reclamantul, o persoană instruită și obișnuită cu lumea afacerilor, ar fi acceptat ca plauzibile toate cele spuse de pârâtul și nu ar fi cerut explicații pentru ce anume trebuie să apară ca proprietar al imobilului, pentru ce anume este necesar să se mute din casă.
Reclamantul a mai susținut la interogatoriu și în cuprinsul concluziilor scrise depuse la dosar că această operațiune fictivă făcută cu pârâtul a avut drept scop scoaterea imobilului din masa bunurilor de împărțit, căci reclamantul era în divorț de soția sa și partajul era iminent, însă, oricum, susținerea nu poate fi primită, pentru că imobilul în litigiu este bunul propriu al reclamantului, fiind dobândit înainte de căsătorie.
Reclamantul a mai pretins că pârâtul nici nu dispunea de banii necesari pentru a face o plata de 90.000 EURO. Contractele de vânzare-cumpărare depuse la filele 133-136 dosar dovedesc, însă, că, în perioada 2005-2006, reclamantul a înstrăinat, personal sau prin interpuși, bunuri pentru care a obținut sume mai mari decât 90.000 EURO, astfel încât nu se poate retine că nu dispunea de suma necesara plătii prețului.
Contrar susținerilor pârâților, un preț derizoriu al unui bun vândut, aflat intr-un dezechilibru flagrant cu valoarea, face ca obligația să fie lipsită de cauza pentru cumpărător, motiv pentru care prețul derizoriu invocat de reclamant se subsumează motivului de nulitate privind lipsa cauzei, nefiind legat, nicidecum, de lipsa obiectului. Reclamantul, însă, nu a dovedit că prețul de 90.000 EURO este într-un dezechilibru atât de mare în raport cu valoarea imobilului la momentul incheierii tranzacției, încât acesta era ca și inexistent, or, potrivit art. 967 al. 2 Cod civil, cauza se prezumă până la proba contrarie.
Extrasul din ziarul din 7 mai 2007, depus la dosar după încheierea dezbaterilor, nu poate fi socotit ca o probă în acest sens, pentru că nu a fost administrată în contradictoriu cu pârâții. O probă certă în acest sens era expertiza de evaluare a imobilului, administrată în condiții de contradictorialitate, însă o asemenea probă nu a fost solicitată de reclamant.
Împotriva acestei sentințe, a declarat în termen legal apel reclamantul, solicitând schimbarea ei, în sensul admiterii acțiunii.
În motivarea apelului său, reclamantul învederează că, ulterior soluționării cauzei, a aflat că, în persoana judecătorului primei instanțe, subzistă motivul de recuzare prev. de art. 27 pct. 2 Cod proc. civ. pârâții fiind reprezentați în cauză de Societatea civilă de avocați &, unul dintre asociați fiind afin de gradul 2 cu judecătorul, raportul de reprezentare născându-se între client și societatea de avocați, fără a avea relevanță care dintre asociați reprezintă partea în instanță.
Raportat la fondul acțiunii, lipsa cauzei, falsitatea ori caracterul ei nelicit constituie o problemă de probațiune dificilă și delicată, deoarece împrejurarea că părțile au urmărit altceva constituie o atitudine de conștiință, o intenție subiectivă ce rareori are manifestări exprese.
Așadar, lipsa cauzei se poate dovedi numai prin împrejurări indirecte, adiacente încheierii contractului, cuantumul prețului, achitarea sau neachitarea acestuia fiind elemente de probațiune ce trebuie raportate la toate împrejurările încheierii contractului.
Prima instanță a acordat în întregime credibilitate martorilor care au susținut plata prețului, înlăturându-i pe cei care dovedeau lipsa intenției de înstrăina, cu o motivare ce nu are legătură cu depoziția martorilor, trecutul infracțional al martorului neavând legătură cu depoziția acestuia, mărturia sa fiind cu atât mai veridică cu cât acesta este un martor dezinteresat, care asistat la niște discuții, fără a-l cunoaște măcar pe reclamant.
Martorul nu a fost niciodată angajatul reclamantului, care, de altfel, nu a avut și nici nu are vreo firmă, fiind doar vecin cu acesta.
Martorii ale căror depoziții sunt acceptate fără rezerve, însă, sunt martori de serviciu ai pârâtului, fiind întâmplător în prezența lui în situații similare.
Este notorie împrejurarea că, în contractele notariale, se trece un preț inferior prețului real pentru diminuarea taxelor, fiind cu atât mai neverosimile declarațiile martorilor care au asistat la plata prețului, care, în măsura în care ar fi existat, ar fi fost mai mare.
Martorii au declarat că banii erau legați în fișicuri, ca la bancă, deși pârâtul cumpărător a susținut că nu și-a ținut niciodată banii în bancă.
Este greu de explicat de ce să chemi martori la plata prețului, în loc să redactezi o chitanță și alegerea locului, o casă de amanet deschisă în timp ce se numără atâția bani.
Martorul declară că nu-l cunoaște pe patronul casei de amanet, respectiv pe martorul, în timp ce acesta din urmă arată că-l cunoaște și știe chiar unde locuiește.
Reclamantul era în divorț cu a doua soție, fiind deosebit de afectat, fond pe care s- încrezut în prietenul său, pârâtul, trecând pe numele acestuia bunurile pentru a nu le împărți cu soția sa, atitudinea pârâtului față de reclamant modificându-se abia după ce acesta s- mutat din locuința înstrăinată.
Cu ocazia unei discuții în casa numitului, la care au participat mai mulți martori, pârâtul a afirmat că nu a plătit nimic reclamantului.
Pârâtul cumpărător susține că deține acasă sute de mii de euro, însă el locuiește în chirie la, fiind dator cu chiria și așteptând ca prietenul său, reclamantul să-i vândă proprietățile.
Tocmai de aceea, în apel, reclamantul insistat în continuare în audierea ca martor a numitului.
Pârâții, prin întâmpinare, au solicitat respingerea apelului ca nefondat, pe motiv că nu au cunoscut vreo relație de afinitate între judecătorul cauzei și societatea de avocați care i-a reprezentat în fața primei instanțe și, oricum, această împrejurare trebuia invocată înainte de închiderea dezbaterilor pe fond; prețul a fost integral achitat, un număr mare de martori susținând acest lucru, în comparație cu cei care au susținut contrariul, acești din urmă martori nefiind de față la realizarea acordului de voință în fața notarului public ori la predarea prețului și învederând motive diferite pentru care reclamantul ar fi intenționat să treacă fictiv pe numele pârâtului imobilul proprietatea sa, reclamantul recunoscând chiar la interogatoriu că dorea cu adevărat să vândă imobilul, fără nicio legătură cu procesul de divorț, în condițiile în care bunul era bun propriu al său, dobândit anterior ultimei căsătorii. Nu poae fi admisă o acțiune în rectificare împotriva dobânditorilor subsecvenți fără a fi desființat titlul în baza căruia aceștia și-au înscris dreptul în cartea funciară.
Analizând apelul formulat prin prisma motivelor invocate, în temeiul art. 292 alin. 1 și 295 Cod proc. civ. curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, în ceea ce privește relația de afinitate a judecătorului cu unul dintre avocații pârâtului, în sensul larg invocat raportat la societatea civilă de avocați și nu la avocatul cauzei, este de observat că reclamantul a omis să indice în când și în ce condiții a luat la cunoștință despre împrejurarea care ar fi putut constitui motiv de recuzare, pentru a se putea verifica respectarea termenului prev. de art. 29 alin. 1.pr.civ. o preconstituire a unui motiv de apel în acest fel constituind un exercițiu abuziv al drepturilor procesuale în sensul art. 723. pr. civ. Oricum, judecătorul primei instanțe și-a motivat în detaliu soluția, controlul judiciar ajungând la aceeași concluzie, așa cum rezultă din cele ce urmează.
Referitor la audierea martorului, din procesul verbal de executare a mandatului de aducere din 7 mai 2008, rezultă că acesta este plecat din țară și nu deține telefon ( 161 dosar tribunal), iar, de la această dată, reclamantul nu a probat existența unor împrejurări noi, afirmând doar în fața instanței de apel că martorul a declarat că se va prezenta. În măsura în care această afirmație este reală, martorul putea fi prezentat în fața instanței la oricare din cele două termene de judecată.
Pe fond, apelul se fundamentează pe reaprecierea probelor, în special a declarațiilor martorilor de care se prevalează părțile cu interese contrare.
Pornind chiar de la cele afirmate de reclamant în apel, cauza este o problemă de probațiune delicată.
Numai că, înainte de a fi o problemă de probațiune, așa cum corect a reținut prima instanță, este o problemă de veridicitate raportat la faptele care se solicită a fi probate. Astfel reclamantul a invocat un motiv total neverosimil pentru care ar fi înstrăinat fictiv imobilul, respectiv că pârâtul a promis că-l va vinde unei societăți comerciale la un preț mai mare decât cel pe care l-ar fi obținut reclamantul, societate care urma să plătească prețul dintr-un împrumut bancar, iar reprezentanții băncii nu trebuia să găsească în casă proprietar un cetățean străin. Desigur, nu există o explicație juridică pentru această atitudine, dar nu a fost dată nici măcar una nejuridică pentru a fi înțeleasă de instanță, neavând relevanță în cazul împrumutului bancar cine este vânzătorul imobilului pentru plata prețului căruia se acordă un împrumut ipotecar, împrumutul urmând a fi restituit de cumpărător, vânzătorul fiind cel care încasează banii direct de la bancă, cetățenia sa neavând nicio relevanță.
Probabil chiar reclamantul și-a dat seama de această împrejurare pe parcursul procesului, acesta fiind motivul pentru care, în concluziile scrise în fața primei instanțe, iar apoi în motivele de apel, a susținut că era în divorț a doua oară și a dorit să evite un eventual partaj al imobilului. Pentru verificarea acestei împrejurări, a fost atașat dosarul nr. - al Tribunalului Cluj, la care a fost conexat dosarul nr- al aceluiași tribunal, dosarul nefiind soluționat încă în primă instanță. Cu toate acestea, prezintă relevanță în prezenta cauză, întrucât, din cuprinsul său, rezultă că reclamantul se află în proces de partaj cu prima soție, respectiv, fostă, însă pentru un alt imobil decât cel obiect al prezentului litigiu, respectiv pentru imobilul de pe-. În ceea ce privește imobilul de pe-, acesta a fost partajat între foștii soți încă prin sentința civilă nr. 1309/6 noiembrie 2003 Tribunalului Cluj, fiindu-i atribuit reclamantului ( 26-34 din dosarul atașat nr. - înregistrat inițial la Judecătoria Cluj N ), cu privire la acest imobil neexistând litigiu între acesta și prima sa soție. În ceea ce privește a doua soție, la divorțul de aceasta din urmă făcându-se referire în prezentul proces, este de observat că nu există un proces de partaj între aceasta și reclamant, ea ridicând pretenții doar cu privire la imobilul de pe-, pentru care reclamantul a încheiat contract provizoriu de vânzare cumpărare cu pârâtul, solicitând constatarea nulității acestei promisiuni de vânzare cumpărare, cu motivarea că, în timpul celei de-a doua căsătorii, au supraetajat apartamentul 2 de pe str. -, partea respectivă constituind bun comun. Această acțiune constituie obiectul dosarului nr- al Tribunalului Cluj, conexat dosarului de partaj nr. 17755/-, atașat prezentului dosar până la soluționarea apelului, partajul având ca obiect chiar această supraetajare despre care reclamantul susține că a fost făcută după divorțul de prima soție. Iată, deci, că între reclamant și cele două soții nu există divergențe privind imobilul de pe str. - 32, obiect al prezentei cauze, acesta neavând, deci, vreun interes să înstrăineze fictiv acest imobil pentru a-l sustrage de la partaj, cum a susținut. De altfel, cu cea de-a doua soție au interese comune în ceea ce privește imobilul de pe-, dovadă că sunt reprezentați de același avocat, chiar dacă în procese diferite.
Trecând peste aceste aspecte și revenind la martorii audiați, declarațiile acestora au fost analizate în detaliu de prima instanță, curtea însușindu-și pe deplin considerentele acesteia. În plus, este de observat că, inevitabil, declarațiile fiind contradictorii, instanța avea de ales între acestea, coroborându-le cu alte probe, cum ar fi mutarea din imobil, consemnarea plății integrale a prețului în contractul autentic, ceea ce a și făcut, aprecierile asupra subiectivității martorilor fiind, în cele din urmă, doar un argument suplimentar, dar nicidecum esențial.
Au mai fost invocate împrejurări referitoare la posibilitatea redactării unei chitanțe, în locul numărării banilor de față cu martori, argument ce nu subzistă, câtă vreme recunoașterea plății prețului s-a realizat chiar în cuprinsul contractului autentic de vânzare cumpărare. De altfel, dacă se vorbește de posibilitatea încheierii unor înscrisuri sub semnătură privată, normal era ca reclamantul să-și preconstituie un contraînscris care să rămână în posesia sa, pentru a dovedi simulația prin fictivitate. De altfel, s-a și invocat lipsa cauzei, ca motiv de nulitate absolută a contractului și nu simulația prin fictivitate tocmai pentru a se evita probațiunea care cere, în cel din urmă caz, un contraînscris.
banilor în fișicuri ca la bancă poate fi făcută și de alte persoane decât angajații unor bănci ori poate fi vorba de bani încasați de pârâtul din vânzarea altor imobile de la persoane care au retras banii respectivi de la bancă, astfel de argumente fiind speculații, ca și argumentul privind locuința pârâtului, respectiv că acesta locuiește în chirie și nici măcar pe aceasta nu a achitat-o, alegerea locuinței sau împrejurarea că pârâtul este rău platnic nefiind argumente suficiente pentru a răsturna cuprinsul unui contract autentic notarial de vânzare cumpărare semnat de reclamant în cunoștință de cauză (inclusiv în cunoștința acestor împrejurări).
S-a mai invocat împrejurarea că martorul a declarat că nu cunoaște numele patronului casei de amanet, respectiv a martorului, în timp ce martorul a arătat că-l cunoaște pe martorul și știe că locuiește în, ultima stradă pe dreapta la capătul localității, împrejurare care, în sine, nu schimbă starea de fapt, memorarea unor nume ținând de însușirile fiecărei persoane.
Referitor la cuantumul prețului, argumentele primei instanțe au fost pe deplin însușite de instanța de apel.
În temeiul art. 296. pr. civ. din considerentele arătate, apelul reclamantului va fi respins ca nefondat.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 274 alin. 1. pr. civ. acesta va fi obligat să plătească cheltuielile de judecată ocazionate pârâților intimați în apel, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanțelor depuse la dosar ( 37, 38).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 282 din 21 mai 2008 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, pe care o menține.
Obligă apelantul să-i plătească intimatului suma de 1000 lei și intimaților și suma de 1000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 15 decembrie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - -
Red. dact. GC
7 ex/22.12.2008
Jud. primă instanță:
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
Către
TRIBUNALUL CLUJ
Alăturat vă comunicăm dosarul dvs. nr-, vol.I și vol. II, privind pe reclamantul pe intervenienții în nume propriu și pe pârâții, având ca obiect acțiune în constatare.
Volumul I al dosarului conține 65 file, iar volumul II conține 235 file.
La volumul I al dosarului sunt atașate următoarele dosare: nr.- al Judecătoriei Cluj -N (96 file), dosarul nr- al Tribunalului Cluj (12 file) și dosarul nr- al Judecătoriei Cluj -N (20 file).
PREȘEDINTE GREFIER
C-N la 22 decembrie 2008
Președinte:Andrea ChișJudecători:Andrea Chiș, Ana Ionescu
