Anulare act. Decizia 417/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.417/
Ședința publică de la 23 Iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anica Ioan
JUDECĂTOR 2: George Popa
JUDECĂTOR 3: Luminita Solea
Grefier - - -
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
La ordine fiind soluționarea recursurilor civile declarate de reclamanta, domiciliată în B, sector 2,str.- nr.92 și de pârâtul, domiciliat în B, sector 2, str.-.- nr.33 A împotriva deciziei civile nr.13/30 ian.2008 pronunțată de Tribunalul Brăila,în contradictoriu cu intimații, având ca obiect anulare act.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 18 iunie 2008 și s-au consemnat în încheierea din acea zi,când,instanța având nevoie de timp pentru deliberare,a amânat pronunțarea cauzei la data de 23 iunie 2008,când a pronunțat prezenta.
INSTANȚA
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 4704/2 iunie 2006 Judecătoriei Sector 2 B, pronunțată în dosar nr-, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active, s-a respins excepția inadmisibilității cererii invocate de pârâți, s-a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale pe capătul de cerere privind revendicarea.
S-a admis în parte cererea precizată formulată de reclamanta, împotriva pârâților -, cu domiciliul în B,-, parter,.1, sector 2 și.
S-a admis în parte cererea reconvențională completată.
S-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.643/12.03.2001 a în ceea ce privește înstrăinarea camerelor în suprafață de 36,43 mp și dependințele comune de 14,76 mp ce fac obiectul contractului de închiriere 30419/2000.
S-a respins în rest cererea principală ca neîntemeiată.
S-a respins cererea pârâtului - reclamant de evacuare a reclamantei - pârâte din suprafața ocupată potrivit contractului de închiriere ca neîntemeiată.
A fost obligată reclamanta - pârâtă să lase pârâtului reclamant în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 34,37 mp (trei camere) situate în imobilul din-, etaj 1, sector 2.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a avut în vedere că reclamanta a chemat în judecată pe pârâții -, și solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.643/12.03.2001 de BNP, să se ia act de exercitarea dreptului de preemțiuni la cumpărarea de către reclamantă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, să se constate valabilitatea ofertei de plată și a consemnării prețului vânzării, subrogarea în drepturile cumpărătorilor și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de titlu de proprietate.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că locuiește într-un apartament situat în imobilul din B,-, sector 2, imobil ce face parte din categoria imobilelor preluate de stat și care a fost restituit în baza sentinței civile nr.13485/1999 fostului proprietar, după decesul acesteia, imobilul revenindu-i pârâtului -.
S-a susținut că la data restituirii imobilului, reclamanta ocupa un apartament în calitate de chiriaș, iar în cursul anului 2000 încheiat cu fostul proprietar contractul de închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice sector 2 B sub nr.-/6.12.2000.
Reclamanta a mai arătat că la data de 10.03.2004 a expediat pârâtului - o notificare prin intermediul BEJ prin care și-a manifestat intenția de a încheia un nou contract de închiriere însă, ulterior a aflat despre înstrăinarea imobilului către pârâții și, fără ca pârâtul - să o încunoștiințeze în prealabil despre intenția de vânzare a imobilului în condițiile în care, în raport de dispozițiile art.18-22 din OUG nr. 40/1999 astfel cum a fost aprobată prin Legea nr. 241/2001, beneficia de un drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
În drept, a întemeiat cererea pe dispozițiile art.18-21 din OUG nr. 40/1999.
Au fost depuse înscrisuri în copii: contract de închiriere încheiat la 29.11.2000, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.643/12.03.2001 de BNP, notificare nr.175 din 10.03.2004 a BEJ.
La termenul din 16.11.2005, reclamanta a formulat o precizare a cererii de chemare în judecată, prin care a arătat că motivul pentru care contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți este lovit de nulitate este reprezentat de fraudarea legii, intenția pârâților fiind aceea de a frauda interesele titularului dreptului de preemțiune.
Pârâții - și au formulat întâmpinare prin care au invocat pe cale de excepție, decăderea reclamantei din termenul de 60 de zile (prevăzut de art.19 alin.1 coroborat cu art.21 din OUG nr.40/1999) în cadrul căruia trebuia să efectueze oferta de plată, consemnațiunea prețului și să invoce dreptul special de subrogare în drepturile cumpărătorului.
S-a mai susținut că termenul a început să curgă din momentul în care chiriașul a luat efectiv cunoștință de contractul de vânzare-cumpărare.
Pârâții - și au mai susținut că procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune nu a fost îndeplinită de către reclamantă conform dispozițiilor art.586-590 Cod procedură civilă, aceasta neavând intenția reală de a plăti sau consemna suma de 100.000.000 lei ROL, ci doar de a preconstitui minimum de probe necesare pentru a invoca dispozițiile de favoare instituite prin OUG nr. 40/1999, iar o eventuală consemnațiune de bani fiind tardivă, neputând avea ca efect subrogarea în drepturile cumpărătorilor.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active pe capătul de cerere prin care se solicita constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 643/12.03.2001 de BNP având în vedere că reclamanta avea calitatea de chiriaș cu privire doar la un spațiu format din două camere și dependințe comune în cotă indiviză din imobilul situat în B,-, sector 2, iar prin contractul de vânzare-cumpărare a fost înstrăinat întreg imobilul situat la adresa menționată. S-a mai arătat că cele două capete de cerere prin care se solicită constatarea nulității absolute a contractul de vânzare-cumpărare și cel prin care se solicită subrogarea în drepturile cumpărătorilor se exclud reciproc, având în vedere că o consecință firească în primul caz, este repunerea părților în situația anterioară, iar cel de al doilea caz presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil. Pârâtul a arătat că a fost de bună credință la încheierea contractului, iar pentru a se reține frauda la lege, este absolut necesar să existe conivența frauduloasă între vânzător și cumpărător în detrimentul intereselor și pentru fraudarea terțului, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză. S-a mai susținut că reclamanta nu avea un contract de închiriere valabil, locațiunea fiind una fictivă, iar contractul de închiriere încheiat în anul 2000 expirat, reclamanta nemaiavând nici un titlu locativ pentru spațiul ocupat din luna aprilie 2004.
Pe cale reconvențională, pârâtul a solicitat evacuarea reclamantei-pârâte din camerele în suprafață de 20 mp și respectiv 16 mp ce le ocupa în baza contractului de închiriere și obligarea de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie suprafețele ocupate de reclamanta-pârâtă fără titlu. La termenul din 15.02.2006 pârâtul a formulat completare a cererii sale reconvenționale prin care a solicitat și constatarea nulității absolute a contractului de închiriere înregistrat sub nr.-7/2000, având în vedere că reclamanta-pârâtă a avut drepturi locative proprii pentru spațiul ce a fost cumpărat de tatăl său, iar după ce a obținut o locuință pe raza sectorului 3 realizat un schimb cu spațiul din imobilul situat în-, sector 2, fiind încălcate prevederile imperative ale Legii nr.112/1995 și OUG nr.40/1999.
Față de cererea reconvențională prin care s-a solicitat obligarea sa de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie spațiile pe care le ocupa fără titlu, reclamanta-pârâtă a invocat excepția inadmisibilității având în vedere că a fost încălcată regula unanimității, pârâtul-reclamant și pârâta având calitatea de coproprietari asupra imobilului.
S-a arătat de către instanța de fond, că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.643/12.03.2001, pârâtul - a înstrăinat pârâtei și pârâtului-reclamant dreptul de proprietate asupra apartamentului situat la etajul I al imobilului situat în B,-, sector 2, compus din cinci camere cu o suprafață utilă de 107,72 mp, trei balcoane și casa scării cu o suprafață totală de 15,65 mp.
La data înstrăinării, era în derulare contractul de închiriere înregistrat sub nr.-/6.12.2000 încheiat între, autoarea pârâtului - și reclamanta-pârâtă, contract ce a avut ca obiect închirierea a două camere de 36,43 mp și dependințe comune.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei-pârâte, invocată de către pârâți, motivat de faptul că aceasta a solicitat constatarea nulității absolute a întregului contract de vânzare-cumpărare, în condițiile în care acesta are ca obiect și părți din imobil ce nu erau deținute cu contract de închiriere de către reclamanta-pârâtă, instanța a respins-o având în vedere precizările efectuate de reclamanta-pârâtă în cuprinsul precizării aflată la filele 68 și următoarele (dosar fond), unde la punctul C2, reclamanta pârâtă arăta că înțelegea să-și exercite dreptul de preemțiune la cumpărare doar pentru spațiul pe care îl ocupă efectiv în calitate de chiriaș, aceste spații fiind obiect al cererii de constatare a nulității absolute. Reclamanta-pârâtă are calitate procesuală activă în calitate de beneficiară a dreptului de preemțiune în a solicita constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare, numai în ceea ce privește vânzarea părților din imobil ocupate de aceasta.
Asupra excepției de inadmisibilitate a cererii principale invocată de către pârâta în cuprinsul înscrisului aflat la fila 133, motivat de faptul că nu a fost respectată procedura dispusă de art.20-21 din OUG nr. 40/1999 raportat la art.1114-1117 Cod civil, art.586 și următoarele Cod procedură civilă, s-a constatat că invocarea de către pârâți a nerespectării de către reclamanta-pârâtă a procedurilor stabilite prin textele de lege sus invocate și, pe cale de consecință, neîndeplinirea condițiilor prevăzute de textele legale pentru subrogarea în drepturile cumpărătorilor, constituie apărări ce vizează fondul cauzei, astfel excepția a fost respinsă ca neîntemeiată.
Asupra excepției de inadmisibilitate a cererii reconvenționale pe capătul de cerere privind revendicarea imobilului, invocată de către reclamanta-pârâtă, motivându-se că nu a fost respectată regula unanimității, respectivul capăt de cerere fiind promovat doar de către unul dintre coproprietari, instanța a reținut că prin înscrisul Tranzacție încheiat în formă autentică în fața notarului public la data de 17.01.2002, cei doi coproprietari ai imobilului, pârâta și pârâtul-reclamant au dispus asupra imobilului din litigiu, în sensul că apartamentul nr.1 situat în imobilul din B,-, sector 2 va reveni în deplină proprietate pârâtului reclamant. La data formulării cererii reconvenționale, pârâtul era unic proprietar și singurul îndreptățit a formula cerere de revendicare, astfel că excepția a fost respinsă ca neîntemeiată.
Asupra cererii de constatare a nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.643/12.03.2001, instanța reține că atât timp cât reclamanta pârâtă deținea cu titlu locativ la data vânzării două camere în suprafață de 36,43 mp și dependințe comune în suprafață de 14,76 mp, în baza contractului de închiriere înregistrat la Administrația Financiară a sectorului 2 sub nr.-/6.12.2000 valabil până la data de 1.11.2003, în sarcina pârâtului -, exista obligația de a respecta dreptul de preemțiune al chiriașului. Acesta trebuie să aibă posibilitatea de a cunoaște atât intenția proprietarului de a vinde cât și prețul stabilit al vânzării pentru a-și putea exercita drepturile prevăzute lege.
Astfel, proprietarul nu a respectat prevederile articolului 19 din OUG nr. 40/1999 care prevede obligația acestuia de a formula, inițial perfectării vânzării către un terț, o ofertă către chiriaș care să cuprindă prețul de vânzare. Nerespectarea acestor prevederi legale exprese și imperative au fost de natură a vătăma drepturile legale ale chiriașului, vătămare care nu poate fi îndreptată decât prin constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare sub aspectul înstrăinării bunurilor ce fac obiectul contractului de închiriere nr.-/2000.
Asupra cererii reclamantei-pârâte de a se constata validitatea ofertei de plată și a consemnării prețului vânzării, iar pe cale de consecință de a se constata subrogarea în drepturile cumpărătorilor și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de titlu de proprietate, instanța a reținut că cel puțin la data introducerii acțiunii, 17.07.2005, reclamanta-pârâtă avea cunoștință despre conținutul contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții - și și, respectiv cunoștea prețul vânzării și identitatea cumpărătorilor. Copia contractului de vânzare-cumpărare a fost depusă alături de cererea de chemare în judecată, pârâții nefăcând dovada notificării conținutului acestui contract la o dată anterioară către reclamanta-pârâtă.
Conform prevederilor art.19 alin.1 din OUG nr. 40/1999, în termen de 60 de zile de la notificarea contractului, respectiv de la data când a luat cunoștință de conținutul acestuia, în absența unei notificări, reclamanta-pârâtă avea posibilitatea de a plăti cumpărătorilor prețul vânzării, urmând procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune prevăzută de art.586 și 587 Cod procedură civilă. Din înscrisul aflat la fila 17 (dosar fond), a rezultat că oferta de plată a reclamantei-pârâte către cumpărătorii imobilului a fost transmisă la data de 18.07.2005, la 4 zile după introducerea cererii de chemare în judecată prin care se solicita a se constata valabilă atât oferta de plată cât și consemnațiunea.
Din înscrisul de la fila 98 (dosar fond) a rezultat că s-a primit spre consemnare din partea reclamantei-pârâte pentru pârâtul-reclamant suma de 10.000 lei noi, la data de 14.02.2006 cu titlul de ofertă de preț pentru apartamentul situat în-, sector 2.
Din cele două înscrisuri menționate a rezultat că la data introducerii acțiunii, procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune nu era îndeplinită, iar faptul consemnațiunii sumei de bani reprezentând prețul vânzării s-a produs după trecerea termenului de 60 de zile prevăzut de art.19 alin.1 din OUG nr. 40/1999. Din coroborarea prevederilor art.19 alin.1 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile art.586 și 587 Cod procedură civilă a rezultat că pentru a se constata validitatea acestei proceduri și implicit pentru a se constata subrogarea chiriașului în drepturile cumpărătorilor era necesar ca termenele prevăzute de lege să fie respectate, în speță termenul de 60 de zile prevăzut expres de art.19 alin.1. impunerii acestui termen țin atât de principiul stabilității circuitului civil, cât și de evitarea prelungirii unor situații incerte juridic.
Nerespectarea termenului prevăzut de lege pentru efectuarea integrală a procedurii de ofertă de plată urmată de consemnațiune a condus la respingerea ca neîntemeiată a cererii reclamantei-pârâte de a se constata valabilitatea ofertei de plată și a consemnării prețului vânzării, iar pe cale de consecință de a se constata subrogarea în drepturile cumpărătorilor și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de titlu de proprietate.
Cu privire la capătul de cerere cuprins în cererea reconvențională formulată de către pârâtul, de evacuare a reclamantei motivat de faptul că aceasta are posibilități locative proprii, instanța de fond a reținut pe de o parte că nu s-a făcut dovada existenței în patrimoniul reclamantei-pârâte a unui spațiu locativ, iar pe de altă parte, în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți în anul 2001 nu a fost notificat de chiriașei, la 10.03.2004 reclamanta-pârâtă l-a notificat pe moștenitorul proprietarului - în baza prevederilor OUG nr.40/1999 asupra intenției sale de a reînnoi contractul de închiriere.
Această solicitare produce efecte în temeiul art.14 din OUG nr. 40/1999, iar neindicarea de către proprietar a unuia dintre motivele prevăzute la art.14 alin.2 lit. a-d, ori lipsa răspunsului la notificare atrage prelungirea de drept a titlului locativ al chiriașului. În ceea ce privește expirarea termenului de valabilitate al OUG nr.40/1999 la data de 8.04.2004 și pe cale de consecință caducitatea tuturor contractelor de închiriere încheiate cu proprietarii persoane fizice, instanța a reținut că niciuna din prevederile OUG nr.40/1999 nu prevăd că această ordonanță ar avea un caracter temporar, iar cu privire la caducitatea contractelor de închiriere s-a reținut că art.11 prevede prelungirea de drept a contractelor până la respectarea de către proprietar a dispozițiilor art.10 alin.1, iar art.14 prevede expres dreptul la prelungirea contractelor, prevederi ce exclud interpretarea dată textului legal de către pârâtul-reclamant.
Astfel, la data introducerii cererii reconvenționale, instanța de fond a reținut că reclamanta-pârâtă avea titlu locativ asupra spațiilor de locuit descrise în contractul de închiriere nr.-/6.12.2000, astfel că cererea pârâtului-reclamant de evacuare a reclamantei din cele două camere de locuit și dependințele comune a fost respinsă ca neîntemeiată.
Privitor la revendicarea spațiilor de locuit situate în apartamentul nr.1 din imobilul din-, etaj 1, sector 2, deținute de către reclamata-pârâtă în afara spațiilor deținute în baza contractului de închiriere nr.-/2000, instanța a reținut din coroborarea înscrisurilor aflate la dosar cu constatările efectuate cu ocazia cercetării la fața locului din 30.05.2006 că în mod exclusiv reclamanta-pârâtă deține posibilitatea de a intra în apartamentul nr.1, având posesia exclusivă asupra acestuia. Calitatea de proprietar a pârâtului-reclamant asupra celorlalte camere de locuit, care nu sunt deținute de reclamanta-pârâtă în baza contractului de închiriere îl îndreptățește pe acesta de a solicita revendicarea unor spații din mâinile celui care le deține fără titlu, respectiv reclamanta-pârâtă.
S-a admis cererea de revendicare a pârâtului-reclamant și a fost obligată reclamanta-pârâtă să lase în deplină proprietate și posesie, spațiile de locuit situate în apartamentul nr.1, altele decât cele deținute în baza contractului de închiriere nr.-/2000, respectiv trei camere în suprafață de 34,37 mp.
Față de cererea reconvențională a pârâtului-reclamant privind constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr.-/2000, motivat de faptul că reclamanta-pârâtă a avut drepturi locative în familia din care provine și a obținut posesia acestui imobil prin schimb de locuință, instanța a reținut că la data de 19.08.1999, potrivit înscrisului aflat la fila 145, reclamanta-pârâtă a semnat contractul de închiriere nr.12916 asupra a 2 camere și dependințe situate în-, și potrivit copiei cărții de identitate aflată la fila 156, la acea dată avea vârsta de 21 de ani.
Pârâtul-reclamant nu a făcut dovada existenței în patrimoniul acesteia a unui bun imobil, fapt care ar fi avut efectul neeligibilității la încheierea unui contract de închiriere, iar susținerea că familia acesteia ar avea posibilități nu avea nici o relevanță, atât timp cât la data încheierii contractelor de închiriere, reclamanta-pârâtă era majoră.
Împotriva acestei sentințe în termen legal, au declarat apel pârâtul, -, și.
În motivarea apelului său, pârâtul a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie. Astfel, arată apelantul, în mod greșit prima instanță a unit excepția de inadmisibilitate cu fondul când verificarea condițiilor procedurale au prioritate față de rezolvarea fondului cauzei.
De asemeni procedura preemțiunii invocată de reclamantă nu a fost respectată deoarece notificarea a fost expediată la o adresă unde nu mai locuia și ca atare nu putea cunoaște de oferta de plată; numele a fost trecut greșit, în loc de a fost trecut.
Pe fond, arată pârâtul, deși instanța a reținut nevalabilitatea ofertei de plată și subrogării solicitate, a pronunțat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 643/2001 deși nerespectarea dreptului de preemțiune este imputabilă vânzătorului și nu cumpărătorului. Sunt invocate dispozițiile art. 18 alin. 1-21 din OUG 40/1999. Arată în continuare apelantul că în mod nelegal a fost respinsă cererea de constatare a nulității contractului de închiriere nr. 30419/2000 și evacuarea reclamantei întrucât s-a făcut dovada că aceasta nu putea beneficia de un spațiu închiriat din moment ce avea posibilități locative la părinții săi și în acest fel spațiul a fost obținut prin fraudarea Legii 112/1995 și a OUG 40/1999.
Referitor la revendicare, apelantul-pârât precizează că prin modul în care instanța de fond a înțeles să o soluționeze, a omis să-i acorde dreptul la dependințele imobilului. Și aceasta pentru că reclamanta deține cheia întregului imobil și folosește în exclusivitate bucătăria și grupul sanitar.
Reclamanta, prin apelul său critică sentința pentru nelegalitate și netemeinicie atât în ceea ce privește modul cum a fost rezolvat capătul doi al cererii reconvenționale, respectiv acela de se lua act de exercitarea dreptului de preemțiune și de valabilitate a ofertei de plată și de consemnare a prețului vânzării cât și în ceea ce privește soluția dată cererii reconvenționale - revendicarea celor trei camere. Potrivit dispozițiilor art. 19 din OUG 40/1999, termenul de 60 de zile curge de la data notificării de către vânzător a intenției de a vinde imobilul. Cum în cauză, o astfel de notificare nu a fost formulată, termenul de 60 de zile nu a început să curgă. Tot astfel, cererea reconvențională formulată împotriva sa trebuia respinsă ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă întrucât nu s-au administrat probatorii din care să rezulte că s-ar afla în posesia acelui spațiu.
Pârâtul -, prin apelul său, critică de asemeni sentința pentru nelegalitate și netemeinicie în ceea ce privește anularea parțială a contractului de vânzare - cumpărare nr. 643/12 martie 2001 întrucât o asemenea sancțiune nu este prevăzută de OUG 40/1999 și că în mod greșit au fost înlăturate apărările pârâților în sensul că reclamanta nu se încadrează în categoria de chiriași ce beneficiază de măsuri de protecție socială.
Și pârâta a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, precizând că în primul rând acțiunea reclamantei trebuia respinsă pentru lipsă de calitate procesuală activă întrucât nu există identitate între obiectul contractului de închiriere și obiectul contractului de vânzare - cumpărare și ca atare nu o îndreptățește pe aceasta să se subroge în drepturile cumpărătorilor.
Pe fond, arată intimata, greșit prima instanță a admis primul capăt de cerere și a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare - cumpărare nr. 643/2001pentru că a formulat două capete de cerere ce se exclud reciproc, că reclamanta nu putea să beneficieze de măsurile de protecție socială a chiriașilor prevăzute de OUG 40/1999 și ca atare nu era îndreptățită să beneficieze de a-și exercita dreptul de preemțiune și de a se subroga în drepturile cumpărătorilor.
De asemenea atât timp cât reclamanta locuia cu părinții săi, fapt ce rezultă expres din fișa locativă, nu are nici o relevanță că la data încheierii contractului e închiriere nr. 39375/1992, era majoră.
Prin decizia civilă nr.13/2008 a Tribunalului Brăilas -au respins apelurile ca nefondate,reținându-se următoarele:
Referitor la apelul declarat de reclamantă, la motivele invocate, după cum bine a reținut și prima instanță, cel puțin la data la care a formulat cererea de chemare în judecată - 14 iulie 2005, aceasta avea cunoștință de contractul de vânzare - cumpărare încheiat între pârâții și și, de preț, identitatea cumpărătorilor, întrucât odată cu depunerea acțiunii a depus și copia acestuia. În legătură cu aplicarea art. 19 și 20 din OUG 40/1999 trebuie precizat că pentru incidența acestor texte este necesară îndeplinirea unor condiții și anume; un contract valabil încheiat și în derulare între proprietar și chiriaș, o ofertă de preț adresată de proprietar chiriașului și pe care acesta nu a acceptat- În aceste condiții, dacă locuința a fost vândută de proprietar unui terț, atunci chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, în condițiile în care plătește acestuia în termen de 60 zile de la notificarea contractului de vânzare - cumpărare, prețul vânzării; notificarea având drept scop cunoașterea de către chiriaș a existenței contractului de vânzare - cumpărare. Rezultă în continuare că dreptul chiriașului de a se subroga în dreptul cumpărătorului operează doar în situația în care acesta în termen de 60 zile de la notificare sau de când a luat la cunoștință de existența contractului de vânzare - cumpărare face terțului cumpărător o ofertă urmată de consemnațiune în condițiile Codului d e procedură civilă - art. 586, 587. Potrivit acestor texte, în situația în care debitorul dorește să facă creditorului plata la care este dator, el are dreptul de a face o ofertă reală și de a consemna ce este dator, somând creditorul prin intermediul unui executor judecătoresc ca să primească valoarea datorată. După cum s-a arătat mai sus, reclamanta a luat cunoștință de existența contractului de vânzare - cumpărare cel târziu la data de 14 iulie 2005 când a depus acțiunea, a adresat o notificare pârâților și, la data de 18 iulie 2005 prin care îl înștiința că își exercită dreptul de preemțiune pentru imobilul cumpărat de aceștia, că este de acord să le achite suma de 100.000 lei, solicitându-i ca la data de 28 iulie 2005 să fie prezent la Biroul unui executor judecătoresc pentru a încasa banii. În realitate suma de bani a fost consemnată abia la data de 14 februarie 2006. Cert este că la data de 14 iulie 2005 reclamanta nu a făcut o ofertă reală de plată în sensul art. 586 și 587 Cod procedură civilă așa încât nu pot fi aplicate dispozițiile art. 19 și 20 din OUG 40/1999. De altfel, reclamanta nu putea să-și exercite dreptul de preemțiune decât pentru camerele ce fac obiectul contractului de închiriere nr. 30191/6012 2000 în număr de 2 și nu pentru 5 camere, adică încă 3.
În ceea ce privește revendicarea celor trei camere, în mod corect prima instanță a reținut că ele se află în posesia reclamantei, aspect dovedit și cu declarația martorei care l-a însoțit în patru rânduri pe pârât la imobilul în discuție și de fiecare dată a găsit ușa închisă, cheia fiind, potrivit spuselor mamei reclamantei, la aceasta. În ceea ce privește motivele de apel ale pârâților și, tribunalul apreciază că la data la care imobilul a fost vândut - 12 martie 2001, era în derulare contractul de închiriere încheiat cu reclamanta pentru cele două camere și dependințe ceea ce înseamnă că proprietarul trebuia, anterior vânzării, să-i facă o ofertă de preț pentru ca aceasta să-și poată manifesta dreptul de preemțiune. De aceea s-a considerat de prima instanță că vânzarea de către proprietar, în speță pârâtul, s-a făcut în disprețul dreptului reclamantei rezultat din calitate sa de chiriaș cu contract valabil încheiat. Fiind străină de contractul de vânzare - cumpărare încheiat cu apelanții - intimați și, reclamanta nu putea uzita și nu-i putea conferi calitate procesuală activă decât instituția nulității absolute. În ceea ce privește susținerea potrivit căreia reclamanta nu ar beneficia de măsurile de protecție a chiriașilor prevăzute de OUG 40/1999, tribunalul reține că din moment ce contractul de închiriere încheiat de reclamantă cu autoarea apelantul - intimat, a fost urmare a unui schimb și cum nu s-a dovedit că la încheierea acestuia și a celor încheiate anterior, reclamanta ar fi încălcat în vreun fel o normă imperativă, atunci ei i se aplică dispozițiile mai sus indicate.
Motivele de apel ale pârâtului reprezintă o sinteză a celorlalte invocate de reclamantă și pârâții și și la care instanța a răspuns mai sus așa încât argumentația nu va fi reluată specificând doar că inadmisibilitatea este o excepție de procedură dar și de fond ceea ce înseamnă că atunci când sunt necesare probe comune cu fondul, unirea este întotdeauna posibilă, că referitor la dependințele imobilului, din înscrisuri rezultă că acestea sunt comune și ca atare nu pot face obiectul acțiunii în revendicare.
Față de întregul material probatoriu administrat în cauză și pentru argumentele expuse mai sus, tribunalul a reținut că toate criticile aduse de părți sunt nefondate.
Împotriva deciziei civile nr.13/2008 a Tribunalului Brăila au declarat recurs reclamanta pârâtă și pârâtul reclamant.
Reclamanta pârâtă invocă incidența disp.art.304 pct.9 Cod procedură civilă,pentru că art.18 din OUG 40/1999 prevede că în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prev.la art.14 alin.2, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Dar,în conf.cu alin.3 din același art.14 din OUG 40/1999,proprietarul era obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia pentru situațiile prevăzute la alin.2 lit.a și
În art.18 din OUG 40/1999 se stipulează în mod categoric obligativitatea proprietarului de a face notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere din care să rezulte motivul notificării care ține loc și de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării.
Atâta timp cât proprietarul nu a făcut notificarea consideră recurenta reclamantă că nu este ținută de respectarea prevederilor legale vizând termenul de plată a prețului vânzării.
Oricum,termenul de 60 de zile prev.de art.19 din OUG 40/1999 începe să curgă de la data ofertei de vânzare sau notificarea contractului de vânzare-cumpărare și nu de la data când întâmplător,s-a luat cunoștință de existența înstrăinării.
Recurenta reclamantă solicită admiterea recursului,modificarea deciziei Tribunalului Brăila în sensul primirii apelului său cu consecința admiterii capătului de cerere privind constatarea faptului că urmare a exercitării dreptului său de preemțiune s-a subrogat în dreptul cumpărătorului și implicit în mod greșit s-a admis cererea de revendicare a pârâtului pentru camerele sale.
Pârâtul reclamant în recursul său a invocat incidența art.304 pct.5 Cod procedură civilă,pentru că prin considerentele deciziei din apel nu i s-au înlăturat în nici un fel argumentele (motivul 1).
Totodată,reclamă incidența disp.art.304 pct.9 Cod procedură civilă,pentru că față de modificarea legislativă operată pe Legea 10/2001 prin Legea 247/2005 nu mai există dreptul de preemțiune în favoarea locatarilor persoane fizice,dreptul fiind restrâns la categoriile de locatari definite în anexa 2 lit.a și pct.1 (motivul 2).
În mod greșit,nelegal s-a considerat că excepția inadmisibilității cererii principale pentru nerespectarea procedurii prev.de art.20-21 din OUG 40/1999 nu constituia o excepție propriu zisă,ci apărări de fond,atâta vreme cât aceasta presupune verificarea prioritară a condițiilor procedurale de exercitare a dreptului de preemțiune (motivul 3).
Procedura preemțiunii nu a fost respectată din punct de vedere procedural pentru că notificarea i s-a comunicat la o adresă unde nu locuia,numele său din notificare e menționat greșit; notificarea a fost afișată pe ușa unei locuințe care la acea dată nu-i mai aparținea,nu a existat nici o consemnațiune în condițiile legii. Plata operată prin consemnare în februarie 2006 este în afara cadrului legal care nu mai era în vigoare pentru persoanele din categoria reclamantei (motivul 4).
Soluția instanțelor de fond și de apel e contradictorie pentru că pe de o parte nu a primit cererea de constatare a operării dreptului de preemțiune,dar constatat nulitatea absolută parțială a contractului,deși cele două probleme trebuiau soluționate unitar.Orice vătămare a reclamantei deriva din nerespectarea preemțiunii,este consecința neexercitării dreptului de preemțiune și nu poate exista de sine stătător,în afara acestui drept și a condițiilor sale de exercitare.
Totodată subliniază faptul că potrivit art.20 din OUG 40/1999 procesul verbal încheiat cu executorul judecătoresc pentru a se constata primirea plății de către terțul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată și consemnarea au fost declarate valabile ține loc de titlu de proprietate pentru fostul chiriaș. Legea nu distinge și nu obligă la desființarea titlului cumpărătorului,efectele vânzării inițiale fiind transmise prin efectul subrogării. Astfel că nu există nici o rațiune pentru desființarea titlului vânzării. Soluția instanțelor face ca imobilul să rămână în proprietatea pârâtului (ceea ce el nu a solicitat vreodată) și nu a reclamantei deși nimeni nu a dorit o astfel de rezolvare a problemei (motivul 5).
Dreptul de preemțiune analizat ca un drept de creanță atrage sanțiunea prescrierii dreptului la acțiune în cazul neexercitării ei în termen de 3 ani de la momentul intabulării contractului de vânzare-cumpărare până la data promovării acțiunii (motivul 6).
În mod greșit s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare în ideea nerespectării dreptului de preemțiune al chiriașului atâta vreme cât art.19 din OUG 40/1999 nu prevede expres această sancțiune, recurentul nu are nici o culpă că nu s-au respectat de către pârâtul obligațiile cuprinse în lege (motivul 7).
Instanțele au respins fără temei legal cererea de constatare a nulității contractului de închiriere al reclamantei,precum și cea de evacuare a acesteia din camerele ocupate.
Instanța nu a analizat în totalitate susținerile sale,motivând că era majoră la data cumpărării și că nu am făcut dovada că ar avea o altă locuință în patrimoniu,omițând faptul că probațiunea le-a fost respinsă,inclusiv relațiile de la societatea locativă cu privire la actele care au stat la baza schimbului de locuință și locuința de care a beneficiat înaintea schimbului.
Reclamanta nu avea dreptul legal de a obține calitatea de chiriaș în locuința din str.- Corp A,deoarece împreună cu membrii familiei a cumpărat o locuință la aceeași adresă,corp B,nu avea un nou drept la închiriere și prelungirea acesteia,a indus în eroarea pe proprietarul,a obținut prin schimb,în frauda legii,contract de închiriere,înainte să încheie contractul cu.
Contractul de închiriere 39375/ - fila 116 dosar apel- îl are ca titular pe dl.,mandatarul în proces al reclamantei și tatăl acesteia,care împreună cu soția și cei doi copii, cumpără în temeiul închirierii - filele 150 141 fond și cele alăturate - N /01840/1996 - decembrie 1996 - corpul A din-; la acea dată,în contract,la fișa suprafeței locative - fila 141 - figurează 5 camere și multiple dependințe,total suprafața de 137 mp plus 50 mp dependințe plus 36 mp curte,ce sunt ocupate cu titlu de chiriași de cei 4 membri ai familiei; în fișa suprafeței locative,pe verso,este trecută ca membru al familiei chiriașe ce cumpără, fiică - născută în 1978 - data nașterii ianuarie 1978.La data cumpărării imobilului din- corp B, avea- în decembrie 1996 - 18 ani și 10 luni - nu era fiica minoră a familiei,având drept propriu locativ.
Locuința este construită de Primărie din fonduri proprii și reclamanta primește după repartiție și are la finalul contractului 3183/1997 clauza art.16 că este accesoriu la contractul de muncă și este în regim de protecție socială.
Contractul pentru locuința din St.- este unul obținut în frauda legii 14/1996 pentru că art.10 stipulează că de prevederile art.7 din Legea 114/1996 beneficiază,o singură dată,persoanele fizice care,împreună cu familia,nu au deținut și nu au în proprietate o locuință,cu excepția persoanelor prevăzute la art.7 lit.c, sau dacă locuința în care gospodăresc împreună nu satisface exigențele minimale de suprafață prevăzute în anexa nr.1,corespunzător numărului de persoane din familie.
Art.17 prevede că prin familie,în sensul prezentei legi,se înțelege soțul,soția,copiii și părinții soților,care locuiesc și gospodăresc împreună.
Reclamanta cere și obține aprobarea schimbului,în 1999,între contractul său cu cel al lui,încheind un nou contract cu SC nr.12916- schimbul fiind unul făcut în frauda legii, între contractele 3183 și 38862; induce în eroare pe proprietarul care îi încheie pe baza contractului de închiriere 12916/1999,un nou contract de închiriere,între persoane private,închiriere înregistrată la Administrația Finanțelor Publice Sector 2 B sub nr.-/06.12.2000.
Nulitatea absolută a contractului de închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 2 sub nr.-/06.12.2000 - ultimul - derivă din nulitatea contractului 12916 - schimbul fiind unul făcut în frauda legii,între contractele 3183 și 38862,dar și din contractul pentru locuința din -.-,care este unul obținut în frauda legii - contract 3183/1997.
Statutul de chiriaș al reclamantei este obținut în frauda legii 112/1995 și a OUG 40/1999,pentru că reclamanta nu putea beneficia de dreptul la închiriere, neavând nici un drept la prelungire a închirierii inițiale față de prevederile art.13 din OUG 40/1999.
Reclamanta nu are statutul legal de chiriaș pentru că a fraudat legea și încearcă să obțină a doua oară protecția legii.În fapt, prin frauda la lege dorește să obțină proprietatea a două locuințe,după ce a mințit în legătură cu faptul că este lipsită de locuință când a primit a doua închiriere.Frauda legii derivă din înfrângerea caracterului imperativ ce nu permite unei persoane ce are o locuință corespunzătoare în proprietate,să mai solicite închirierea altei locuințe,pentru că legea nu a înțeles să ofere mai multe case unei persoane ci doar să protejeze pe cei fără casă,ceea ce nu este cazul reclamantei.
Din actele noi depuse în apel rezultă că locuința pe care a avut-o în sectorul 3 și pe care a schimbat-o cu cea din - este o locuință socială,este accesorie a contractului de muncă al chiriașei și nu putea forma obiect de schimb și nici nu putea fi dată altei persoane ce nu lucra în Primărie; scoaterea locuinței din sfera locuințelor de serviciu este făcută în frauda legii.
Revendicarea spațiilor cu destinație de dependințe în mod greșit a fost respinsă cu motivarea că se subînțelege atâta vreme cât acest fapt poate fi speculat de reclamanta pârâtă cu ocazia punerii în executare a hotărârii.
Temeiul legal al evacuării este art.480 cod civil (motivul 9).
Prin întâmpinare intimata recurentă a solicitat respingerea recursului pârâtului reclamant pentru că acțiunea e introdusă sub auspiciile OUG 40/1999 care nu e abrogată nici în prezent; notificarea a fost corect transmisă la domiciliul legal al acestuia de la acea oră,pârâții au fost de rea credință recunoscând faptul că știau de existența chiriașilor; contractul său din -.- e legal pentru că e membră a familiei și; subliniază că nu împiedică accesul în tot imobilul.
Examinând actele și lucrările dosarului se constată următoarele:
În speță,la 29.11.2000 între -autoarea intimatului - și recurenta intimată s-a încheiat un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani cu începere de la 1.11.2000,pentru imobilul din B,sector 2,str.- nr.92.
Recurenta a devenit beneficiara acestui contract pentru că în 21.04.1997,la vârsta de 19 ani,a primit ca măsură de protecție socială dreptul de a folosi (închiria).23 din -.- nr.4-4. La pct.16 din contract se face mențiunea că acesta este și accesoriu contractului de muncă.
Ulterior,face un schimb de locuință cu - titulara contractului de închiriere nr.38862/19.09.1990 pentru spațiul din B,-,.1,sector 2,corpul A,compus din 2 camere și dependințe și devine astfel chiriașă a acestui spațiu.
Însă,anterior acestui contract de închiriere,tatăl recurentei - - în baza Legii 112/1995 cumpără un apartament compus din 5 camere și dependințe în suprafață de 172,82 mp în corpul B din B,str.- nr.92,.1,sector 2.
Pentru a putea beneficia de o astfel de" întindere" a dreptului,acesta a precizat că familia sa e compusă din: -soție,și copiii și.
Ori,recurenta reclamantă nu mai avea dreptul în 1997 de a fi beneficiara protecției Statului Român în ceea ce privește asigurarea unui spațiu de locuit,pentru că art.10 din Legea 114/1996(act normativ ce a stat la baza încheierii contractului 3183/1997) prevede posibilitatea uzitării o singură dată de aceste dispoziții. În acest articol se precizează că pentru a putea solicita de la consiliile locale protecție socială sub acest aspect,e necesar ca persoanele fizice în cauză,împreună cu familia,să nu fi deținut și să nu fi avut în proprietate o locuință, sau locuința în care gospodăresc împreună nu satisface exigențele minimale de suprafață. Ori,apartamentul din corpul B,pe care tatăl său l-a cumpărat are o suprafață de 172 mp (5 camere și dependințe) ceea ce excede mult exigențele minimale prev.de Anexa la Legea 114/1996 pentru o familie compusă din 4 persoane. La data achiziționării acestui apartament,titularul de contract a beneficiat de cele 5 camere și în ideea că o avea inclusă în fișa locativă și pe fiica sa.
Ca atare,Statul Român a acordat protecție socială acestei familii,prin familie înțelegându-se: soț,soție,copii (art.17 din Legea 114/1996). Chiar dacă un copil era major - și anume - atâta vreme cât a fost menționată în fișa locativă a imobilului,s-a dorit a fi luată în calcul pentru a beneficia de facilitatea oferită de Stat pentru asigurarea unei locuințe.
În concluzie,la data încheierii contractului din 1997 recurenta reclamantă a fraudat legea prin aceea că nu avea dreptul de a fi beneficiara unui contract încheiat în baza Legii 114/1996.
Deși recurentul pârât solicită constatarea nulității contractului 3183/1997 pentru fraudarea legii,pentru că din proces lipsește cealaltă parte contractantă se constată că nu se poate da curs acestei cereri.Însă,pentru speța prezentă are importanță vitală acest fapt pentru că urmare a încheierii acestui contract în 1997,a operării schimbului de locuință cu în 1999,recurenta reclamantă devine chiriașă a intimatului,pentru 2 camere și dependințe din imobilul din B,str.- nr.92,.1,sector 2,corp
Cum statutul său de chiriașă a imobilului în discuție are la bază un drept obținut prin fraudă,se constată că cererea principală formulată de recurenta reclamantă este nefondată.
Astfel,prin prezenta acțiune recurenta reclamantă pârâtă solicită ca în baza disp.art.18 din OUG 40/1999 să se subroge în drepturile cumpărătorului imobilului în cauză pentru că avea un drept de preemțiune prevăzut de lege.
De menționat că locatorul în 2001 încheie cu intimații și un contract de vânzare cumpărare al imobilului.
Însă,OUG 40/1999 - actul normativ de care se prevalează intimata recurentă are drept scop protecția chiriașilor,protecție necesară pe un fond de lipsă acută de locuințe,creștere a chiriilor și prelungirea valabilității contractelor de închiriere în curs.
În speță,așa cum s-a dovedit,recurenta reclamantă a devenit beneficiara unui contract încheiat în baza OUG 40/1999 prin fraudarea legii,fapt ce o împiedică să solicite a i se respecta drepturile conferite de acest act normativ,inclusiv dreptul de preemțiune la cumpărarea imobilului.
Ca atare,aceasta nu avea nici un drept de preemțiune la cumpărarea imobilului din cauză și motivele sale de recurs cad în desuetudine prin concluzia mai sus reținută.
În ceea ce privește recursul pârâtului reclamant,față de considerentele reținute,considerente care se grefează pe motivul 8 de recurs,se constată că e întemeiat.
Tot fondat e și motivul 5 de recurs,potrivit căruia soluțiile date capetelor de cerere privind subrogarea în drepturile cumpărătorului și constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare,erau indisolubil legate și aveau același scop:acela de a recunoaște printr-o hotărâre judecătorească că proprietara imobilului în cauză este intimata reclamantă.
Soluția adoptată pentru fiecare din aceste capete de cerere trebuia să fie identică cu cea adoptată pentru celălalt capăt de cerere pentru că ele au fost formulate separat,deși de fapt reprezentau o singură problemă de drept; dacă în cauză în urma existenței unui drept de preemțiune,a unei oferte reale urmate de consemnațiune pentru exercitarea acestui drept a avut loc o subrogare în drepturile cumpărătorului.
În cazul admiterii acestei teorii se solicită și constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare a locatorului cu un terț tocmai pentru partea din contract pentru care se solicită a se lua act de subrogare.
Cum în speță,față de considerentele reținute s-a constatat că partea nu avea vreun drept de preemțiune,nu a avut loc o subrogare,în mod greșit s-a dispus constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare.
În prezent,potrivit contractului de vânzare cumpărare 643/12.03.2001 autentificat de BNP și a tranzacției autentificate sub nr.69/17.01.2002 de BNP,proprietarul imobilului este recurentul,iar intimatei reclamante i-a expirat dreptul de închiriere încă din 23.11.2000. Astfel încât, în mod corect s-a admis cererea de revendicare,evacuare,urmându-se a se face mențiunea că această ultimă măsură vizează și dependințele prinse în contractul -/06.12.2000 încheiat de și.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul civil declarat de pârâtul, domiciliat în B, sector 2, str.-.- nr.33 A împotriva deciziei civile nr.13/30 ian.2008 pronunțată de Tribunalul Brăila,în contradictoriu cu intimații, având ca obiect anulare act.
Modifică decizia civilă nr.13/2008 a Tribunalului Brăila numai în ceea ce privește apelul pârâtului reclamant,astfel:
Admite apelul pârâtului reclamant.
Schimbă în parte sentința civilă nr.4704/2006 a Judecătoriei Sectorului 2 B și în consecință:
Respinge cererile formulate de reclamanta pârâtă de constatare a nulității contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.643/2001 de BNP și de subrogare în drepturile cumpărătorilor,a reclamantei pârâte, ca nefondate.
Admite cererea reconvențională.
Dispune evacuarea reclamantei pârâte din spațiul deținut în baza contractului -/06.12.2000 încheiat între cu.
Menține dispozițiile sentinței civile nr.4704/2006 a Judecătoriei Sectorului 2 în ceea ce privește excepțiile și soluția capătului de cerere formulat de pârâtul reclamant vizând lăsarea în deplină proprietate și pașnică folosință a suprafeței de 34,37 mp (trei camere) și a dependințelor imobilului din B,str.- nr.92,.1,sector 2.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta, domiciliată în B, sector 2,str.- nr.92,împotriva aceleiași decizii civile.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 23 Iunie 2008.
Pentru jud.-, Pentru jud.-, JUDECĂTOR
aflată în CO,în conf. aflat în CO,în conf.
cu disp.art.261 pr.civ. cu disp.art.261 pr.civ.
VICEPREȘEDINTE, VICEPREȘEDINTE,
GREFIER
- -
: /10.07.2008
: /11.07.2008
2 ex.
FOND:
APEL: -
Președinte:Anica IoanJudecători:Anica Ioan, George Popa, Luminita Solea
