Anulare act. Decizia 492/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie,de conflicte de muncă și asigurări sociale
DECIZIA CIVILĂ Nr. 492/ Dosar nr-
Ședința publică din 27 aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniel Marius Cosma
JUDECĂTOR 2: Cristina Ștefăniță
JUDECĂTOR 3: Nicoleta
Grefier -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de pârâții SC Imobil SRL C și, împotriva deciziei civile nr. 357 din data de 10 decembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 13.04.2009, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 21.04.2009, iar apoi pentru astăzi, 27.04.2009.
CURTEA:
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele;
Prin sentința civilă nr. 1028/13.11.2006, Judecătoria Zărneștia respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții Imobil C și, acest din urmă pârât fiind considerat ca lipsit de calitate procesuală pasivă.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 533/19.09.2002, reclamanta și pârâta Imobil reprezentată de pârâtul, au cumpărat terenul înscris în nr. 10517 în cote egale, prețul plătit fiind de 270.000.000 lei vechi. Prin procura specială încheiată la data de 24.01.2003, reclamanta l-a împuternicit pe pârâtul să vândă cui va crede de cuviință dreptul său de proprietate asupra cotei de din imobilul de mai sus, procură în baza căreia pârâtul a vândut imobilul pârâtei Imobil prin contractul nr. 978/28.03.2005, pentru prețul de 140.000.000 lei vechi.
Acțiunea reclamantei prin care tinde la constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, întemeiată pe dolul prin reticență și caracterul derizoriu al prețului a fost respinsă, apreciindu-se că încheierea actului juridic s-a realizat cu societatea pârâtă iar nu cu ca persoană fizică, fiind în prezența dublei reprezentări, a situației când mandatarul reprezintă și pe cumpărător și pe vânzător, iar reclamanta nu a inserat în clauzele mandatului o anumită interdicție în privința persoanei cumpărătoare. În mod corespunzător, s-a statuat de prima instanță că nu se poate vorbi de un preț derizoriu, acesta nefiind disproporționat în raport cu valoarea bunului imobil față de prețul de dobândire și momentul vânzării.
Pe considerentul că încheierea contractului a avut loc între reclamantă și pârâta Imobil, dând expresie principiului înscris în art. 973 Cod civil, conform căruia contractul nu produce efecte decât între părțile contractante, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului.
Prin decizia civilă nr. 357/Ap/10.12.2008, Tribunalul Brașova admis apelul declarat de reclamanta împotriva hotărârii primei instanțe, pe care a schimbat-o în parte în sensul admiterii acțiunii și a anulării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 978/28.03.2005 de BNP.
La adoptarea acestei decizii, tribunalul a apreciat că prețul vânzării din contract este derizoriu, suma de 14.000 lei fiind disproporționată valorii reale stabilite pentru teren de expertiza întocmită în cauză de ing., estimat la 170.098 lei, echivalentul a 46.724 euro.
Seriozitatea prețului a fost examinată în strânsă legătură cu circumstanțele raportului dedus judecății și calitatea părților, elemente în raport de care instanța de control judiciar a nuanțat o dată în plus asupra caracterului derizoriu al prețului. Aceasta în condițiile în care din conținutul procurii se desprinde că reclamanta l-a mandatat pe pârâtul să vândă imobilul la prețul cel mai avantajos pentru ea, iar un preț mai mic de 10% din valoarea de circulație a bunului, în condițiile sporirii valorii imobilului ca urmare a investițiilor aduse terenului, relevă un preț neserios.
În privința criticilor aduse soluției date asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, instanța de apel a considerat că soluția pronunțată de prima instanță este legală și temeinică, câtă vreme contractul a fost încheiat între reclamantă și pârâta Imobil.
Împotriva hotărârii au declarat recurs pârâții și Imobil solicitând, în principal, casarea cu trimitere a cauzei spre rejudecare în vederea efectuării unei contraexpertize, iar, în subsidiar, modificarea în tot a hotărârii instanței de apel în sensul respingerii apelului și a păstrării sentinței primei instanțe.
În dezvoltarea criticilor căii de atac, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă, se învederează de către recurenți că elementele avute în vedere de expert la stabilirea valorii de circulație a imobilului sunt eronate. Pe de altă parte, susțin recurenții, argumentele reținute de instanța de apel cu privire la calificarea ca neserios a prețului - fapt ce a condus la anularea contractului - sunt sumare, impunându-se solicitarea unei adrese a Camerei Notarilor Publici care să indice valoarea de circulație a imobilului în perioada relevantă. În opinia recurenților proba științifică a expertizei tehnice de evaluare a imobilului nu este concludentă, însăși noțiunea de valoare de circulație fiind subiectivă, proba însușită de instanța de apel neputând conduce la stabilirea unui preț neserios.
Verificând hotărârea atacată în limitele motivelor de nelegalitate invocate, Curtea apreciază recursul ca nefondat.
În primul rând, solicitarea din recurs relativă la casarea deciziei nu este susținută de niciunul din motivele care atrag această soluție, astfel cum acestea sunt prevăzute în art. 304 pct. 1 - 5 Cod procedură civilă, după cum nici de dispozițiile art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, în înțelesul în care modificarea hotărârii nu este posibilă, fiind necesară administrarea de probe noi.
În mod corespunzător, nici criticile formulate cu privire la stabilirea valorii de circulație a imobilului nu pot fi primite. Din această perspectivă, se poate constata că expertiza întocmită în apel a avut în vedere mai multe metode de calcul a valorii terenului de la momentul vânzării, expertul judiciar pornind de la metoda comparației directe, valorificând datele metodei comparației prin bonitate, stabilind astfel valoarea terenului pentru cota indiviză de din dreptul de proprietate pretins de reclamantă. Cât privește sintagma"valoare de circulație", contestată de recurenți, aceasta este consacrată în domeniul de specialitate al lucrărilor de expertiză având ca obiect evaluarea imobilelor, fiind un indicator de determinare rezultat al aplicării unor coeficienți legați de standardele pieței imobiliare reale, caracterele fiecărui teren. Evaluarea finală stabilită prin folosirea metodelor tehnice a avut în vedere elementele și corecțiile aplicate de expert pe baza datelor existente pe teren, criticile recurenților, expuse pe larg în motivele căii de atac, fiind nefondate.
Pe baza datelor oferite de expertiza tehnică, instanța de ape a statuat că valoarea de circulație a imobilului în litigiu este cu mult superioară prețului de vânzare din contractul a cărui anulare se cere, cercetând cauza de desființare și natura derizorie a prețului în strânsă corelație cu circumstanțele de fapt ale raportului dedus judecății, astfel cum s-a arătat, cu clauza stipulată în mandatul dat de reclamantă pârâtului - de a vinde imobilul la prețul cel mai avantajos - mandatarul înstrăinând terenul însăși societății pe care o administrează.
În considerarea elementelor expuse, nefiind întrunite cerințele art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă, urmează a respinge recursul și a menține decizia atacată.
Potrivit prevederilor art. 274 Cod procedură civilă, pârâții vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamantă în recurs.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții și Imobil C împotriva deciziei civile nr. 357/Ap/10.12.2008 a Tribunalului Brașov, pe care o menține.
Obligă pe pârâți să plătească reclamantei suma de 2.100 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 27.04.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - |
Grefier, - |
Red./18.06.2009
Tehnoredact./24.06.2009/ 2 ex.
Jud. apel,
Jud. fond
Președinte:Daniel Marius CosmaJudecători:Daniel Marius Cosma, Cristina Ștefăniță, Nicoleta
