Anulare act. Decizia 545/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL
SECTIA A IX-A CIVILA SI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALA
DECIZIA CIVILA NR. 545R
Sedinta publica din 16.12.2008
Curtea compusa din:
PREȘEDINTE: Antonela Catalina Bratuianu
JUDECĂTOR 2: Melania Stanciu
JUDECĂTOR 3: Georgeta
GREFIER
Pe rol solutionarea cererii de recurs formulata de recurentii-reclamanti si Constanta impotriva deciziei civile nr. 719A/26.05.2008 pronuntata de Tribunalul B - Sectia a III-a Civila in contradictoriu cu intimatii-parati, si.
La apelul nominal facut in sedinta publica se prezinta recurentii, prin avocat cu imputernicire avocatiala la dosar, lipsind intimatii-parati.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefiera de sedinta dupa care,
Reprezentantul recurentilor-reclamanti invedereaza Curtii ca nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul recurentilor-reclamanti solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei civile nr. 719A/26.05.2008 pronuntata de Tribunalul B - Sectia a III-a Civila si a sentintei civile nr. 2655/20.02.2007 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 B in sensul admiterii actiunii. Astfel, pe cale de consecinta, solicita a se constata nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2679/13.12.2002. In sustinerea recursului solicita a se avea in vedere ca cele doua hotarari pronuntate in cauza sunt nelegale si date cu incalcarea dispozitiilor art. 21 din Ordonanta 40/1999 si 1001.civ. acest contract de vanzare-cumparare a fost incheiat cu incalcarea dreptului de preemtiune, iar pretul nu a fost un pret serios. Solicita cheltuieli de judecata.
CURTEA,
Deliberand asupra recursului de fata, constata urmatoarele:
La 18.07.2006 a fost inregistrata la Judecatoria sectorului 1 B cererea prin care si Constanta au chemat in judecata pe, si pentru ca, prin hotararea ce va pronunta, instanta sa constate nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2679/13.12.2002 de catre NP, aratand ca acest contract a fost incheiat cu incalcarea dreptului de preemtiune reglementat de art. 18 alin. 1 din OUG 40/1999, ca are o cauza ilicita si imorala, are un obiect ilicit si imoral, iar pretul stabilit prin contract a fost unul neserios.
Prin sentința civilă nr.2655/20.02.2007, Judecătoria sectorului 1 Bar espins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții și
Totodată, prin aceeași sentință a fost respinsă cererea pârâților, și de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că în baza Dispoziției Primarului General al Municipiului B nr. 220/25.01.2002, s-a dispus restituirea imobilului situat în B,-, sector 1, către pârâtul, acesta fiind repus în posesie prin procesul verbal de predare - primire nr.1836/04.04.2002, ca rin p. contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2679/13.12.2002, a cărui nulitate absolută se cere a fi constatată în prezenta cauză, pârâtul, în calitate de vânzător, a vândut, către pârâții, iar aceștia au cumpărat, în indiviziune și în cote egale de câte 1/3, imobilul situat în B,-, sector 1, compus din teren în suprafață de 359 mp și construcția edificată pe acesta, având trei corpuri CI, C2, C3, ca reclamanții au avut calitatea de chiriași ai apartamentului situat la demisolul/subsolul imobilului de la adresa de mai sus, compus din două camere și dependințe, în baza contractului de închiriere nr.22653/2.11.1999, încheiat cu -, care stipulează la pct. 1 par. 4 că termenul de închiriere este de 5 ani cu începere de la data de 8.05.1999 până la data de 8.05.2004.
Prima instanta a mai retinut ca reclamanții invocă pretinsa încălcare de către pârâtul, a prevederilor art.18 alin.1 din OUG nr.40/1999, ca n speță nici una din condițiile cerute de prevederile legale invocate de reclamanți nu sunt incidente, ca reclamantii nu au administrat nici o probă din care să rezulte că pârâtul le-a notificat refuzul de reînnoire a contractului de închiriere pe motivul că imobilul va fi vândut, ca, față de textul de lege invocat, numai în această situația ar trebui respectat dreptul de preemțiune al chiriașului.
Prima instanta a mai reținut instanța că din nici unul din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă că părțile contractului de vânzare cumpărare nr. 2679/2002 au urmărit un "scop ilicit și imoral, la încheierea acestui contract cumpărătorii declarând în cuprinsul acestuia că au luat cunoștință de faptul că imobilul este ocupat de chiriași", că nu pot fi reținute nici susținerile reclamanților referitoare la faptul că prețul din acest contract ar fi derizoriu, părțile fiind libere să stabilească prețul care poate fi influențat de valoarea lucrului vândut, subiectivismul părților sau împrejurările concrete de încheiere a contractului, cum ar fi faptul că imobilul este ocupat de chiriași.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, aratand ca prima instanta a interpretat restrictiv dispozițiile OUG nr. 40 /1999 și s-a aflat în eroare, intrucat potrivit art. 21 din acest act normativ, dreptul de preemțiune în ceea ce-i privește trebuia respectat nu numai în cazul în care pârâtul le-ar fi notificat refuzul de reînnoire a contractului de închiriere, în cazul lor reținându-se că operează prorogarea de drept a contractului de închiriere, ca referitor la problema prețului prevăzut în contractul de vânzare - cumpărare contestat, acesta este mult inferior valorii reale, imobilul fiind compus din teren în suprafață de 350 mp, construcție 260 mp, garaj și față de poziția sa, ca instanța nu a ținut cont de prevederile art.1303 cod civil, din toate aceste aspecte impunându-se concluzia susținută de apelanți că părțile contractului de vânzare - cumpărare au acționat pentru a încălca normele legale în vigoare, cauza actului fiind una imorală și ilicită.
Prin decizia civila nr. 719/26.05.2008 pronuntata de Tribunalul B - Sectia a III-a Civila apelul a fost respins ca nefondat, retinandu-se ca sunt eronate interpretarile apelantilor in sensul ca dispozițiile art. 21 din OUG nr. 40/1999 în sensul că prevederile art.18-20 privind dreptul de preemțiune, inclusiv procedura de urmat în cazul în care locuința este înstrăinată (art.14 alin.2 lit. b), sunt aplicabile și în situația prevăzută în acest dosar, prima instanța reținând corect că apelanții nu au făcut dovada notificării refuzului de reînnoire a contractului de închiriere la care se referă art. 18 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 și art. 14 alin. 3 din același act, situația valabilă și aplicabilă în ambele cazuri avute în vedere de către apelanții - reclamanți.
Cât privește problema prețului de vânzare a imobilului în litigiu și prevăzut în contractul contestat de apelanți, considerat de către aceștia ca fiind derizoriu și legat de acesta, cauza ilicită și imorală a actului respectiv, tribunalul a apreciat justă opinia primei instanțe raportat la faptul că acesta este la latitudinea părților contractului și cuantumul său poate depinde de o serie de elemente determinate de însăși starea imobilului la momentul încheierii acestuia, situația sa juridică la acel moment ( așa cum a reținut și instanța faptul că el era ocupat de chiriași cu contracte supuse regimului OUG nr.40/1999, ceea ce ar fi fost de natură să afecteze chiar și pentru o vreme exercițiul liber al tuturor atributelor dreptului de proprietate dobândit de către cumpărător), iar nu numai de poziția sa ori valoarea de piață practicată pe piața imobiliară în zona respectivă, si, de altfel, referitor la acest aspect, apelanții - reclamanți nu au făcut nici o dovadă că ei însăși ar fi fost în măsură să ofere acest preț, ori chiar unui mai mare și respectiv intenția lor de a-l cumpăra la un astfel de preț sau de a uza de prevederile art.19-21 ce reglementează dreptul chiriașului de a se subroga cumpărătorului, aceasta în condițiile în care s-ar fi făcut în prealabil dovada referitoare la notificarea avută în vedere de către instanță.
De asemenea, tribunalul a retinut ca sunt nefondate și susținerile referitoare la cauza ilicită și imorală a contractului de vânzare - cumpărare, simplele afirmații ale acestora în sensul că prețul prevăzut în contract este derizoriu, în opinia acestora, nefiind de natură a c constitui un element în raport de care s-ar putea considera că actul în discuție este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită și imorală, ca este considerată cauza ilicită, respectiv imorală, atunci când rezultatul ce se tinde a se obține determinant la încheierea actului juridic civil, reprezintă considerația unui scop nepermis, contrar ordinii politice, economice, sociale, respectiv bunelor moravuri, ceea ce nu s-a dovedit în cazul în speță.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii, aratand ca prin cererea de chemare in judecata au solicitat instanței sa constate nulitatea absoluta parțiala a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2679/13.12.2002 de către NP din cadrul și. cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata, ca ncepând din anul 1988 recurentii au ocupat apartamentul situat in demisolul imobilului din-, sect. 1 in baza unui contract de închiriere cu mandatarul statului, ca au aflat ca, prin Dispoziția Primarului General nr. 220 din 25.01.2002, s-a dispus restituirea in natura a imobilului in proprietatea dl., căruia i-a fost predat imobilul pe baza procesului-verbal nr. 4863/04.04.2002 si pe baza consimțământului proprietarului dat in forma autentica ca va respecta in raporturile cu actualii chiriași, inclusiv subsemnații, dispozițiile Legii nr. 241/2001 pentru aprobarea OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor si stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, ca, rin p. urmare, recurentii împreună cu doi copii minori au continuat sa locuiasca in imobil, contractul de închiriere al cărui titular este recurentul fiind prelungit prin efectul OUG 40/1990, ca oți chiriașii din întregul imobil s-au întâlnit cu dl., la termenul stabilit de acesta, in vederea încheierii unui contract de închiriere, ca la data de 14.09.2002 au înmânat actele necesare perfectării documentelor locative, stabilind de comun acord să se întâlneasca ulterior sa semneze forma finala a contractului de închiriere, ca, dat fiind faptul ca nu s-a mai luat legătura cu ei, la 11.11.2002 reclamantii au notificat împuternicitul proprietarului prin Biroul Executorului Judecătoresc (notificarea 1797/2002) comunicându-i interesul lor încă prezent la acea data în a încheia contractul de închiriere, ca nu au mai primit nici un răspuns de la acea data si nici o alta notificare pana la data primirii unei citații însoțită de o cerere de evacuare formulata de alte persoane care susțineau că pot prezenta titlu de proprietate pentru acest imobil, ca recurentii sunt locatari ai unei părți ai imobilului, parte compusa dintr-un apartament cu doua camere la demisolul imobilului, ca beneficiaza de prevederile Legii nr. 241/2001 pentru aprobarea OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor si stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, ca la data de 13.12.2002, paratul a înstrăinat celorlalți pârâți întregul imobil situat in B,-, sector 1 cu încălcarea dreptului de preemtiune reglementat de art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
Recurentii au mai aratat ca Judecătoria Sectorului 1 soluționat cererea lor în sensul respingerii acesteia motivând prin lipsa dovezilor de la dosarul cauzei in sensul ca pârâtul ne-ar fi notificat refuzul de reînnoire a contractului de închiriere pentru motivul ca imobilul în litigiu urmează a fi vândut, iar prețul contractului ar fi rezonabil raportat la faptul ca imobilul era ocupat de chiriași la data vânzării, ca soluția a fost menținută și de instanța de apel, motivele fiind identice, ca ambele hotărâri sunt nelegale, fiind date cu încălcarea art. 21 din OUG nr. 40/1999 si art. 1303 cod civil art. 304 pct. 9 cod proc. civ.
Recurentii au invocat nerespectarea dreptului de preemțiune al chiriașului, aratand ca prin OUG nr. 40/1999 legiuitorul a intenționat reglementarea unor măsuri de protecție a chiriașilor aflați in imobilele cu privire la care s-a apreciat necesara restituirea către proprietarii deposedați abuziv de vechiul regim, ca rațiunea măsurilor de protecție instituite prin actul normativ invocat a fost aceea ca nu se pot concepe intr-un stat ce se vrea a fi de drept repararea atrocităților unui regim prin noi atrocități, ca, astfel, a fost instituit un termen de locațiune înăuntrul căruia chiriașii - care sunt ei înșiși victime ale regimului comunist - sa își poarta rezolva situația locativă, ca in ideea respectării dreptului de proprietate al celor ce fuseseră deposedați, s-a prevăzut restituirea imobilelor, ca s-a prevăzut ca măsura rezonabila un drept de preemțiune al chiriașilor in cazul in care proprietarul recunoscut de statul de drept nu are nevoie de acel imobil si intenționează să-l vândă, ca prin art. 18 din OUG nr. 40/1999 s-a instituit dreptul de preemțiune al chiriașului în cazul în care locuința urmează să fie vândută în condițiile ordonanței și, din acest motiv, se refuza prelungirea închirierii, ca dispozițiile art. 21 din același act normativ prevăd că respectarea dreptului de preemțiune este obligatorie, sub sancțiunea nulității absolute, si daca se intenționează vânzarea către un terț in timpul locațiunii, așadar cu respectarea drepturilor locative, ceea ce s-a întâmplat în speță de față, ca instanțele inferioare au găsit inaplicabil acest text de lege câtă vreme recurentii nu au putut face dovada refuzului reînnoirii contractului de închiriere și/sau a uzării de procedură subrogării în drepturile cumpărătorului, potrivit art. 19 din același act normativ, ca interpretarea data de instanța dispozițiilor art. 21 este cel puțin bizara: ce dovada a refuzului de reînnoire a contractului de închiriere ar fi trebuit sa producem daca tocmai textul de lege vorbește despre "în timpul locațiunii", ca, așadar este evident ca legiuitorul a avut in vedere faptul ca se vinde imobilul in tipul locațiunii, cu respectarea acesteia, ca dispozițiile art. 19 din OUG nr. 19 sunt tocmai cele cu privire la care recurentii urmăresc a fi aplicate insa, in lipsa unei notificări a vânzătorului, cum ar putea face dovada îndeplinirii condițiilor acestui text de lege, respectiv sa nu fi acceptat oferta primita de la vânzător, vânzătorul să fi primit un preț mai avantajos decât cel ofertat de recurenti, să le fi fost notificat contractul de vânzare cumpărare pentru a putea formulă notificarea în termenul de 60 de zile, ca prin formularea acțiunii introductive de instanța s-au declarat de acord implicit sa plăteasca un preț de 50.000 USD pentru întreg imobilul, ceea ce ar însemna o fracțiune din 50.000 USD aferent demisolului ocupat de recurenti, singura fracțiune din imobil cu privire la care ar putea invoca nerespectarea dreptului de preemțiune, ca neexercitarea dreptului de subrogare datorita incorectitudinii pârâților - intimați care nu au respectat procedura prevăzută de art. 18-22 din OUG nr. 40/1999 nu le poate fi imputata și, mai ales, nu poate fi invocata ca si clauza de salvare de la nulitatea absoluta a contractului de vânzare - cumpărare.
Recurentii au mai aratat ca art. 1303 cod civil prevede ca prețul contractului trebuie sa fie unul serios pentru a se putea retine valabilitatea contractului, că părțile sunt libere să determine prețul chiar sub valoarea lucrului cu atât mai mult cu cât imobilul era ocupat de chiriași, însă instanței îi rămâne să analizeze discrepanta foarte mare între prețul contractat si valoarea bunului, ca prin coroborarea aspectelor invocate se impune concluzia ca pârâții intimați au acționat cu coniventa în vederea încălcării normelor legale in vigoare, cauza actului fiind una ilicită și imorală.
Analizand lucrarile dosarului, tribunalul retine urmatoarele:
Sustinerile recurentilor privind nulitatea contractului de vanzare-cumparare pentru nerespectarea dreptului de preemtiune al chiriasilor sunt nefondate, intrucat nerespectarea acestui drept nu conduce la nulitatea absoluta a contractului astfel incheiat, ci la nasterea dreptului chiriasului al carui drept a fost incalcat de a se subroga in drepturile cumparatorului, prin subrogare inlaturandu-se astfel si incalcarea dreptului sau.
Or, recurentii nu si-au exercitat acest drept, in conditiile prevazute de OUG 40/1999, desi potrivit propriilor afirmatii au luat cunostinta de vanzarea realizata, de la acel moment curgand si termenul pentru exercitarea dreptului de preemtiune.
Cat priveste cauza de nulitate absoluta constatand in cauza ilicita si imorala rezultata din pretul neserios, curtea constata ca in mod corect s-a retinut de catre prima instanta si de catre instanta de apel ca pretul convenit de partile contractului a carui nulitate se solicita nu poate fi considerat derizoriu, chiar daca s-ar afla sub pretul pietii, avand in vedere ca pretul pietii poate fi considerat un reper in aprecierea pretului doar in masura in care imobilul vandut este liber de orice sarcini sau obligatii si, implicit, poate fi pus imediat la dispozitia cumparatorului, situatie in care nu se afla imobilul din prezenta cauza, imobil care este ocupat de chiriasi, statutul juridic al acestora fiind unul litigios, dovada fiind chiar existenta prezentei cauze. Ca atare, in astfel de conditii, pretul este determinat prin raportare la conditiile concrete in care poate fi exercitat dreptul de proprietate dobandit de catre cumparator, valoarea fizica a imobilului fiind diminuata cu contravaloarea dezavantajelor pe care le prezinta cumpararea unui astfel de imobil asupra caruia exercitarea deplina a prerogativelor dreptului de proprietate nu se poate realiza pe un termen indefinit, contravaloare care se stabileste prin negocierea partilor contractului si care determina pretul final convenit de parti. Or, tinand seama de conditiile concrete ale imobilului, pretul de 50.000 USD nu poate fi considerat unul derizioriu.
In consecinta, curtea constata ca in mod corect nu s-a retinut nici cauza ilicita sau imorala invocata drept cauza de nulitate absoluta a contractului, avand in vedere ca argumentul invocat in sustinerea acestei cauze de nulitate a fost neseriozitatea pretului, care constituie o cauza distincta de nulitate si, pe de alta parte, intrucat nu s-a facut nici o dovada in sensul ca la incheierea contractului partile ar fi urmarit un scop contrar legii, ordinii publice sau bunelor moravuri.
In consecinta, tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentii si Constanta, domiciliati in B,-, sect. 1 impotriva deciziei civile nr. 718/26.05.2008 pronuntata de Tribunalul B - Sectia a III-a Civila in dosarul nr- in contradictoriu cu intimatii-parati, domiciliat in B,-, sect. 1, dodmiciliat in A,-. -. B,. 10, jud. A si in A,-, jud. A, domiciliata in A,-, jud. A, cu domiciliul ales in B,-, sect. 2 (la mandatar ).
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 16.12.2008.
Presedinte Judecator Judecator
Grefier
Red.MS/2 ex.
Președinte:Antonela Catalina BratuianuJudecători:Antonela Catalina Bratuianu, Melania Stanciu, Georgeta
