Anulare act. Decizia 888/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 888
Ședința publică de la 7 Iulie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 2: Dan Spânu
JUDECĂTOR 3: Emilian Lupean
Grefier: - - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 30 iunie 2009 privind judecarea recursului formulat de reclamantele și împotriva deciziei civile nr. 167 din data de 10 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- în contradictoriu cu intimații pârâți, și intimata intervenientă SC TE SRL.
La apelul nominal au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 30 iunie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, față de complexitatea actelor și lucrărilor de la dosar, având nevoie de timp pentru deliberări, a amânat pronunțarea pentru data de azi 7 iulie 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea formulată la Judecătoria Calafat, înregistrată sub nr-, reclamantele și au chemat în judecată pe pârâții si, în contradictoriu cu intimata SC TE SRL C, solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr. 821/01.03.2002, autentificat de BNP din
În fapt a motivat că, prin contractul menționat, a fost transferat dreptul de proprietate asupra casei construită din cărămidă arsă și BCA, cu demisol, parter și etaj, compusă din 10 camere, 4 băi, grupuri sanitare, 7 holuri, casa scării, magazie, 3 centrale termice, pivniță, garaj, dormitor și o anexă din cărămidă acoperită cu țiglă, specificându-se, fără a se individualiza, că o parte din aceste construcții au fost dobândite de pârâții și, prin contractul de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. 176/1996, restul fiind edificate ulterior vânzării - cumpărării imobilului inițial, în baza autorizației de construcție nr. 30/2001, cu precizarea că respectivele construcții sunt amplasate pe terenul proprietatea reclamantelor, în suprafața de 800 mp.
De asemenea, s-a arătat că prin contractul inițial de vânzare, autentificat sub nr. 176/1996, reclamantele au vândut pârâților și construcția cuprinzând: 5 încăperi, hol și pivniță, magazia din lemn și o anexă (șopron cu destinația de bucătărie de vară), acoperită cu țiglă, situată în C, str. -, - și, nr. 41, județul D, nefiind înstrăinată susnumiților, suprafața de 800 mp teren, situată la aceeași adresă, dar aceștia din urmă au ocupat-o, extinzând imobilul casă, sub aparența consolidării, pe întregul teren intravilan.
S-a mai menționat că, prin sentința civilă nr. 1804/11.11.1997, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria Calafat, pârâții și au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantelor, suprafața de 800 mp teren, să înceteze lucrările de construcție și să-si ridice construcțiile efectuate pe terenul revendicat.
Reclamantele și-au completat acțiunea civilă, solicitând autorizarea reclamantelor să demoleze, pe cheltuielile pârâților, construcțiile realizate fără drept pe terenul revendicat.
În cauză, intimata a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii civile pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare.
Prin sentința civilă nr. 1226 din 16 iunie 20008, pronunțată de Judecătoria Calafat, în dosarul nr-, a fost admisă cererea pentru constatarea nulității absolute, formulată de reclamantele și și pârâții și, în contradictoriu cu intimata SC TE SRL, cum a fost completată.
A fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr.821/01.03.2002, autentificat de BNP din
Au fost autorizate reclamantele să efectueze operațiunile de demolare a construcțiilor edificate fără drept pe terenul în litigiu, pe cheltuiala pârâților.
Pentru se pronunța astfel, instanța reținut următoarele:
La data de 22.01.1996, între reclamante și pârâți s-a încheiat o convenție de vânzare- cumpărare, înscris sub semnătură privată, sub rezerva încheierii actului juridic in formă autentică, prin care acestea, în calitate de vânzătoare, le-au vândut celorlalți, cetățeni italieni, în calitate de cumpărători, ca persoane fizice, cu prețul de 20.000.000 lei, casa compusă din 5 camere, anexele gospodărești și terenul, precum și curtea din jurul acestora, în suprafața de 800 mp, imobile situate în municipiul C, str. -, - și, nr. 41.
Ulterior s-a încheiat între părți contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 176/26.01.1996 de BNP C, act în temeiul căruia reclamantele le-au vândut părților, la prețul de 20.000.000 lei, casa din cărămidă, compusă din 5 camere, hol și pivniță, magazia din lemne și scândură, având sub șopron o cameră din cărămidă, cu destinația de bucătărie de vară, construcții acoperite cu țiglă, situate în municipiul C str. -, - și, nr. 41.
Ulterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare, între reclamante și pârâți nu a intervenit nicio înțelegere pentru menținerea valabilității antecontractului de vânzare cumpărare, în ceea ce privește suprafața de 800 mp teren intravilan aferent construcțiilor vândute prin actul încheiat în formă autentică.
Totodată, pentru a-și asigura posesia terenului, reclamantele au încheiat contractul de închiriere a acestuia, cu numitul, proprietar al imobilului din imediata vecinătate, dar, pârâții au depozitat diferite materiale de construcții și au început săpăturile pentru efectuarea unor fundații din beton, pe terenul reclamantelor.
În situația dată, reclamantele le-au adus din nou la cunoștință pârâților că nu sunt proprietarii terenului, iar în consecință trebuie să înceteze efectuarea lucrărilor de construcție, dar nici de această dată, cei în cauză nu s-au conformat cererii, au tăiat lacătul cu care fuseseră încuiate porțile mari, care asigurau accesul utilajelor în vederea efectuării construcțiilor, apoi și-au continuat activitatea, realizând pe terenul reclamantelor, fundații de beton, lucrări de zidărie, etc.
De altfel, pârâții au început efectuarea noilor construcții, existând suprafețele celor vechi, pentru a le determina pe reclamante să le vândă terenul aferent imobilelor cumpărate, întrucât acestea au refuzat să-l înstrăineze, în condițiile în care ei le-au facilitat o asemenea posibilitate prin mutarea sediului social al SC TE SRL, din B, în orașul C, str. -, - și, nr. 41, respectiv in casa dobândită prin actul de vânzare- cumpărare încheiat în formă autentică.
Prin sentința civilă nr. 1804/11.11.1997, pronunțată de Judecătoria Calafat, rămasă definitivă la data de 28.04.1998, s-a admis acțiunea civilă pentru constatarea nulității parțiale absolute și revendicare imobiliară, cum a fost modificată și precizată la fond, formulată de reclamante împotriva pârâților.
Totodată, prin sentința civilă menționată, s-a constatat nulitatea parțială absolută a convenției de vânzare-cumpărare, înscris sub semnătură privată, intitulat chitanță, încheiat la data de 22.01.1996, între reclamante, în calitate de vânzătoare și pârâți, în calitate de cumpărători, privind suprafața de 800 mp teren intravilan aferent construcțiilor situat în C, str -, - și, nr 41, pe care aceștia din urmă au fost obligați să îl lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantelor.
De asemenea, prin aceeași sentință civilă, pârâții au fost obligați să înceteze efectuarea lucrărilor de construcție si să -si ridice construcțiile efectuate pe terenul revendicat de reclamante.
Totuși, pârâții au continuat să ocupe, fără nici un drept, ca persoane fizice, terenul menționat, efectuând diferite lucrări de construcție, în loc să-și ridice noile construcții, să-l cedeze în deplină proprietate și liniștită posesie, reclamantelor, nerespectând astfel o hotărâre judecătorească.
În raport de cele menționate, văzând și prev. art. 948, 966 și 968 Cod civil, a rezultat că nu sunt îndeplinite condițiile de valabilitate ale actului juridic, iar în consecință a fost admisă acțiunea civilă, cum a fost completată și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare, autentificat sub nr.
În ceea ce privește situația de rea credință, a celui care edifică o construcție pe un teren despre care știa că nu -i aparține, legiuitorul a pus la dispoziția proprietarului terenului, dacă acesta nu a adoptat o atitudine pasivă până în momentul finalizării construcției, asemenea cazului de față, dreptul de opțiune pentru a pretinde celuilalt ridicarea plantațiilor și construcțiilor cu cheltuiala celui ce le-a făcut" (art. 494 al 2.civ) sau de a invoca accesiunea (art 493 art 3 teza ICc iv). Mai mult, constructorul de rea credință, poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune interese, pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții și, precum și intervenienta TE SRL C, criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelul, pârâții au susținut că instanța de fond nu a motivat în vreun fel cauza de nulitate existentă la încheierea contractului; a admis un capăt de cerere pentru care există autoritate de lucru judecat față de sentința civilă nr.1804/11 noiembrie 1997 a Judecătoriei Calafat; nu au fost administrate probe de către reclamante pentru dovada dreptului de proprietate asupra terenului; nu au fost identificate construcțiile; nu s-a stabilit ce s- construit din anul 1997.
De asemenea, instanța nu a considerat utilă proba cu expertiza pentru a identifica dacă aceste construcții se află pe terenul pe care a existat inițial construcția inițială, nu a luat în considerare contractul de închiriere existent la data edificării construcțiilor pârâții, fiind altfel de bună-credință, a admis în mod greșit acțiunea, deoarece toată suprafața de teren a reclamanților este de 800 suprafață pe care se află și construcțiile dobândite prin contractul de vânzare-cumpărare nr.176/1996, astfel că niciodată nu vor putea fi ridicate.
Intimatele - reclamante și au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului.
În apelul său, PE SRL a invocat excepția necompetenței materiale Secției Civile, cu consecința trimiterii dosarului Secției Comerciale.
Prin decizia civilă nr. 167 din 10.03.2009, Tribunalul Dolja admite apelul formulat de către pârâții și de către intervenientă, împotriva sentinței civile nr. 1226 din 16.06.2008, pronunțată de Judecătoria Calafat, în contradictoriu cu intimatele-reclamante și.
A schimbat în tot sentința atacată, în sensul că pe fond a respins acțiunea formulată de reclamantele și.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Cu privire la excepția de necompetență invocată de SC Te, s-a constatat că aceasta este neîntemeiată. Dreptul comercial are ca obiect normele juridice referitoare la fapte de comerț și comercianți, dreptul civil având ca obiect toate celelalte raporturi patrimoniale și nepatrimoniale.
Contractele comerciale se disting prin comercialitate, în sensul că, potrivit legii, sunt acte de comerț prin care se stabilesc raporturi juridice comerciale și din care izvorăsc obligații comerciale. În speța de față, contractul de vânzare-cumpărare în discuție nu se circumscrie raporturilor din sfera comercialului, acțiunea prin care se solicită constatarea nulității fiind de natură civilă, chiar dacă imobilul formează fond de comerț și este înregistrat în evidența contabilă a societății. În consecință, judecătoria este competentă în primă instanță în soluționarea prezentei cauze.
Pe fond, reclamantele și au solicitat instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 1 martie 2002 între și cu TE SRL ce a avut ca obiect un imobil compus din casă din cărămidă arsă și BCA, cu parter și etaj, având la parter 7 camere, 4 băi, un grup sanitar, 5 holuri, o magazie și centrală termică, la etaj trei camere, două grupuri sanitare, 2 holuri, casa scării și centrală termică; la demisol-pivniță, centrală, garaj, dormitor, construcții aflate pe terenul de 800. aflat în proprietatea reclamantelor și, conform mențiunilor din acest contract.
Instanța de fond a admis acțiunea, raportându-se la sentința civilă definitivă la 28 aprilie 1998, prin care fost admisă acțiunea în revendicare pentru suprafața de 800. și a constatat nulitatea unei convenții încheiată cu, prin care reclamantele vânduseră și terenul de 800, deși contravenea dispozițiilor constituționale de la vremea respectivă.
A reluat statuările din această sentință cu privire la reaua credință a părților și, ca o consecință, a constatat că actul în litigiu nu a respectat dispozițiile art. 848, 966 și 968 Cod Civil, la încheierea acestuia dispunând demolarea construcțiilor ridicate fără drept pe terenul în litigiu.
Instanța de fond a făcut o greșită apreciere dispozițiilor legale din materia nulității, reținând că, potrivit înscrisurilor aflate la dosarul cauzei, apelanții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare urmărind un scop ilicit.
Din probele administrate în cauză nu rezultă că actul încheiat este lipsit de cauză, art.967 cod civil prezumând atât existenței cauzei, cât și valabilitatea prezumție ce nu a fost răsturnată de către reclamante, în condițiile legii.
Mai mult, nu se poate reține apărarea reclamantelor că vânzarea s- încheiat cu frauda adevăratului proprietar, întrucât apelanții, în calitate de proprietari de necontestat ai imobilelor construcții, conform contractuluinr.176/1996, și-au exercitat dreptul de dispune de bunul deținut în proprietate, potrivit dispozițiilor legale interne și comunitare direct aplicabile.
Reclamantele nu pot pretinde eliberarea terenului de 800 mp, întrucât, prin voința expresă acestora manifestată prin contractul de vânzare-cumpărare, au constituit practic un drept de superficie în favoarea apelanților, la data perfectării contractului, cetățenii străini neputând dobândi drept de proprietate asupra terenurilor.
Soluția instanței de a autoriza demolarea construcțiilor ridicate fără drept nu are nici un suport probator și este doar o consecință a anulării contractului de vânzare-cumpărare, contract care, așa cum s- arătat, nu este nici ilicit și nici imoral.
Împrejurarea unei eventuale opoziții la executarea silită invocată de intimate în întâmpinare este nesusținută și nedovedită, dar și în această situație s-ar putea pune problema analizării puterii executorii a sentinței civile, invocată pentru dovedirea acțiunii de față.
În concret, reclamantele au solicitat demolarea unor construcții, fără a le identifica, astfel că în mod nelegal este autorizată o asemenea măsură, câtă vreme chiar reclamantele arată că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.176/1996 au vândut imobilele construcții pârâților. De asemenea, în ipoteza în care ar fi fost identificate extinderile realizate, s-ar pune problema aplicabilității unor instituții de drept în raport de starea de fapt, însă în nici un caz nu ar putea fi îngrădit dreptul de proprietate al pârâților de a dispune, chiar și în favoarea TE SRL, de imobilul cumpărat.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele și, considerând-o nelegală.
Un prim motiv de recurs este acela că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății, ignorându-se apărările recurenților în sensul că, prin sentința nr. 1804/11.11.1997, s-a reținut că s-au înstrăinat în mod legal construcțiile existente, dispunându-se demolarea celor ridicate ulterior.
S-a mai arătat că actul de vânzare-cumpărare încheiat în 2002 cuprinde și noile construcții edificate, ignorându-se autoritatea de lucru judecat cu privire la demolarea acestora.
Se mai critică și greșita reținere a instanței de apel că recurentele ar fi acordat un drept de superficie pârâților, deși probele din dosar dovedesc cu prisosință contrariul.
O altă critică vizează modul eronat în care instanța a soluționat cererea reclamantelor de demolare a construcțiilor, în sensul că, în mod greșit, această cerere a fost legată de nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 2002.
În dezvoltarea acestui motiv se arată că, în mod greșit, instanța de apel a respins cererea de demolare, cu motivarea existenței lipsei unei identificări a construcțiilor ce urmau a fi demolate, deși recurentele au cerut efectuarea unei expertize în acest sens.
Recursul este fondat.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului se reține că reclamantele au înstrăinat pârâților și, în anul 1996, un imobil compus din 5 încăperi, hol, pivniță, o magazie din lemn, o anexă situate în C, str. -, - și, nr. 41, iar prin sentința civilă nr. 1804/11.11.1997, definitivă și irevocabilă, pârâții au fost obligați să lase reclamantelor în deplină proprietate și posesie suprafața de 800mp, aferente construcțiilor, să înceteze efectuarea lucrărilor de construcție demarate pe această suprafață și să-și ridice construcțiile edificate pe teren.
Ulterior, la 01.03.2002, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu nr. 821, la BNP, prin care pârâții și au vândut SC TE SRL, cu sediul în C, atât construcțiile anterioare cumpărate în anul 1997, cât și construcțiile noi edificate, învederându-se că, în societatea cumpărătoare, pârâții erau asociați.
Recurenții reclamanți au solicitat nulitatea absolută a acestui ultim contract pentru cauză ilicită și imorală.
În apel, tribunalul a schimbat sentința atacată, în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamante, inclusiv cererea acestora de a fi autorizate să efectueze operațiunile de demolare a construcțiilor pe terenul în litigiu, pe cheltuiala pârâților.
Soluția tribunalului este greșită, pentru următoarele considerente:
Instanța de apel a reținut, pornind de la dispozițiile art. 966 Cod civil, potrivit cărora, obligația fără cauză sau fondată pe cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect și coroborate cu dispozițiile art. 967 Cod civil, care prezumă atât existența cauzei cât și valabilitatea acesteia, că, în cauză, actul încheiat în anul 2002 nu este lipsit de cauză și deci, nu este nul absolut, deoarece vânzarea s-a încheiat fără fraudarea adevăratului proprietar, iar prin contractul nr. 176/1996, pârâții și-au exercitat dreptul de a dispune de bunurile deținute în proprietate.
S-a susținut, de asemenea, că reclamantele nu pot pretinde eliberarea terenului de 800mp, deoarece acestea au drept de superficie asupra terenului în favoarea pârâților, aceștia fiind cetățeni străini și nu puteau dobândi în proprietate terenul, iar demolarea construcțiilor nu se poate face fără identificarea acestora.
Acest mod de soluționare a acțiunii denotă din partea instanței de apel lipsa de rol activ, aceasta fiind obligată, potrivit art. 129 alin.4 Cod pr. civ. să ceară părților explicații și să pună în dezbatere orice împrejurări de fapt ori de drept, stăruind prin toate mijloacele legale în aflarea adevărului, pe baza stabilirii corecte a faptelor.
Prin lipsa de rol activ, instanța de apel a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului, în sensul că a soluționat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 821/01.03.2002, în baza unor prezumții relative, deși reclamantele au arătat că vânzătorii din acest contract se regăsesc în calitate de asociați în societatea cumpărătoare.
Era necesară pentru elucidarea acestui aspect efectuarea unor probe în acest sens.
De asemenea, instanța de apel era obligată, în baza unei expertize tehnice, să scoată în evidență existența construcțiilor noi edificate care nu au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 176/1996 și să dea eficiență juridică sentinței civile nr. 1804/11.11.1997, Judecătoriei Calafat.
Toate aceste erori echivalează cu necercetarea fondului de către instanța de apel, astfel că se impune, în baza art. 312 pct. 5 Cod pr. civ. admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Dolj.
În rejudecare, instanța de apel va efectua probatoriile necesare pentru stabilirea exactă a situației de fapt și dezlegarea problemelor de drept invocate de părți, având în vedere considerentele expuse mai sus.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantele și împotriva deciziei civile nr. 167 din data de 10 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, și intimata intervenientă SC TE SRL.
Casează decizia civilă atacată și trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul Dolj.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 07 iulie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. jud. -
Tehn.
4 ex./09.07.2009
Președinte:Alexandrina MaricaJudecători:Alexandrina Marica, Dan Spânu, Emilian Lupean
