Anulare act. Decizia 91/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 91
Ședința publică din 04 februarie 2009
PREȘEDINTE: Gheorghe Oberșterescu G -
JUDECĂTOR 2: Adriana Corhan Dr.- -
JUDECĂTOR 3: Florin Șuiu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul și pârâții reconvențional și împotriva deciziei civile nr. 92/A/26 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați, și, pentru acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, lipsă părțile.
PROCEDURA COMPLETĂ.
dezbaterilor cu ocazia judecării în fond a recursului au fost consemnate în încheierea ședinței publice din 29 ianuarie 2009, care face parte integrantă din prezenta și potrivit căreia, pronunțarea a fost amânată la 04 februarie 2009.
CURTEA,
Prin cererea înregistrată sub nr. 780/2006 la Judecătoria Arad, reclamantul a solicitat, în contradictoriu cu pârâții, și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 11.11.2005 între pârâți cu privire la imobilul apartament nr. 1 înscris în CF 24822 A nr. top 678/I cu revenirea la situația anterioară de carte funciară; constatarea faptului că prețul de vânzare al imobilului este nereal, în realitate tot imobilul din care face parte apartamentul susmenționat fiind înstrăinat contra sumei de 30.000 Euro; stabilirea prețului de ofertă al beneficiarei Legii nr. 10/2001 pentru apartamentul ocupat de reclamant ca fiind 7500 Euro, acesta intenționând să-l cumpere în baza art. 21 din OUG 40/1999.
În motivare a invocat calitatea sa de chiriaș al apartamentului nr. 1 din imobilul situat în A, str. - nr. 65, imobil restituit în baza Legii nr.10/2001 către pârâta. A arătat că a achitat chirie către noul proprietar care, ulterior, a înstrăinat întregul imobil către pârâții și.
Pe cale reconvențională, pârâții cumpărători au solicitat evacuarea reclamantului, a soției sale și a fiicei acestora ( ) din apartament, invocând faptul că aceștia îl ocupă în lipsa unui titlu.
Prin sentința civilă nr. 5238/25.10.2006, Judecătoria Arada respins ambele cereri.
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că reclamantul ocupă apartamentul în baza contractului de închiriere încheiat cu Consiliul Local A pe perioada 08.04.2004-08.04.2009.
Imobilul a fost restituit pârâtei în baza Legii nr. 10/2001 prin Dispoziția nr. 2890/11.10.2004, iar aceasta l-a înstrăinat către pârâții și pentru prețul de 36.438 Euro, echivalentul sumei de 133.000 lei.
Deși pârâții cumpărători l-au notificat pe reclamantul chiriaș în sensul încheierii unui contract de închiriere în baza OUG 40/1999 și al Legii nr. 10/2001, acesta a refuzat, invocând încălcarea dreptului său de preemțiune.
Chiar dacă reclamantul nu a fost notificat anterior vânzării despre intenția pârâtei de a înstrăina apartamentul, din interpretarea disp. art. 18, 19 din OUG 40/1999 - a reținut instanța - rezultă că sancțiunea ce intervine în această situație nu este nulitatea contractului de vânzare-cumpărare astfel încheiat, ci dreptul chiriașului de a se subroga în dreptul cumpărătorului.
Cererea de constatare a prețului real a fost respinsă câtă vreme din probele administrate nu a rezultat că prețul înscris în contractul autentic ar fi unul fictiv.
Pentru a respinge cererea reconvențională, instanța a avut în vedere, pe de o parte, că reclamantul ocupă apartamentul în baza unui contract de închiriere valabil încheiat și că, pe de altă parte, apartamentul a fost înstrăinat cu încălcarea dreptului de preemțiune al chiriașului.
Apelul declarat de reclamant împotriva sentinței a fost respins de Tribunalul Arad prin decizia civilă nr. 219/A/10.05.2007 pronunțată în dosarul nr. 738/2006.
Prin decizia civilă nr. 1190/15.11.2007 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara în dosar nr- a fost admis recursul declarat de reclamant împotriva deciziei tribunalului, cu consecința casării cu trimitere spre rejudecarea cauzei la Tribunalul Arad.
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că, deși cererea reconvențională le-a vizat și pe pârâtele și, acestea nu au fost citate în cauză.
Astfel investit, Tribunalul Arada respins apelul declarat de reclamant prin decizia civilă nr. 92/A/26.03.2008 pronunțată în dosar nr-, reținând aceleași considerente avute în vedere de prima instanță.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanții - pârâți reconvențional care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii acțiunii.
În motivare au invocat greșita interpretare dată de instanțe disp. art. 18 din OUG 40/1999: câtă vreme nu au fost notificați de către vânzător în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, sancțiunea era nulitatea absolută a contractului încheiat cu încălcarea acestei obligații legale.
Au mai invocat greșita respingere a cererii de constatare a caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, contrar probelor administrate și cu greșita interpretare a disp. art. 225 Cod pr. civ. având în vedere faptul că pârâții au refuzat să răspundă la interogator.
Au mai invocat ignorarea probei constând în transcrierea convorbirii telefonice purtate cu pârâta din care ar rezulta că aceasta a fost indusă în eroare de pârâții cumpărători.
În drept au invocat disp. art. 304 pct. 8, 9 Cod pr. civ.
Pârâții nu au formulat întâmpinare în cauză.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și în baza art. 306 al. 2. civ. față de disp. art. 299 și urm. Cod pr. civ. văzând și dispozițiile legale ce vor fi mai jos arătate, instanța reține următoarele:
Apartamentul nr. 1 din A, str. -, nr. 65 este ocupat de reclamant și pârâtele reconvențional, în baza contractului de închiriere încheiat cu SC SA, valabil până la 08.04.2009 (fila 46 dosar fond).
Prin contractul de vânzare-cumpărare cărui nulitate se cere a fi constatată, pârâta (dobânditor al imobilului cu titlu de restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001) îl înstrăinează către pârâții și.
Aceste aspecte nu au fost contestate în cauză, după cum nu s-a contestat nici omisiunea dobânditorului imobilului de a-i notifica pe chiriași despre refuzul de a reînnoi contractul de închiriere întrucât intenționează să înstrăineze locuința, notificare obligatorie față de disp. art. 18, 21 din OUG 40/1999.
Nu pot fi menținute ca legale considerentele potrivit cu care sancțiunea înstrăinării imobilului către un terț, efectuată cu nerespectarea normelor legale referitoare la dreptul de preemțiune (situația din cauza de față) ar fi subrogarea chiriașului în dreptul cumpărătorului, considerente avute în vedere de tribunal pentru respinge apelul reclamantului.
Astfel, acest drept îi este recunoscut chiriașului în situația în care locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat oferta - (art. 19 al. 1 din OUG 40/1999); or, după cum s-a arătat, chiriașului nu i-a fost făcută nici o ofertă de vânzare, astfel că nici nu a fost în măsură să o refuze pentru ca astfel, să devină incidente dispozițiile legale sus-menționate.
În aceste condiții, susținerile reclamantului vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sunt întemeiate.
Astfel, OUG 40/1999 a fost adoptată având ca scop protecția chiriașilor (aceasta rezultând din chiar titlul actului normativ). În realizarea acestui scop, ea oferă titularului unui contract de închiriere asupra unei locuințe ce face obiect al ordonanței posibilitatea de a cumpăra locuința pe care o ocupă în condiții de tratament egale cu terții, având, însă, prioritate în raport cu aceștia.
Mijlocul pus la îndemâna chiriașului în acest sens este tocmai dispoziția care le conferă posibilitatea de a-și exercita dreptul de preemțiune și, pentru ca intenția proprietarului de a înstrăina locuința să poată fi cunoscută de chiriașul interesat în exercitarea dreptului de preemțiune, legea îl obligă pe proprietar să urmeze procedura notificării reglementată de disp. art. 18 și urm. din ordonanță.
Art. 18 din OUG 40/1999 prevede că oferta de vânzare pe care proprietarul trebuie să o facă chiriașului se realizează prin intermediul notificării prealabile a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, oferta astfel făcută fiind irevocabilă până la expirarea contractului (al. 2,3). -se cu oferta de vânzare, notificarea trebuie să cuprindă prețul vânzării sub sancțiunea nulității absolute.
Or, în cauza de față, oferta (notificarea) nu doar că nu a cuprins prețul vânzării ci nici măcar nu a fost adresată chiriașului-reclamant, fiind eludate dispozițiile imperative ale legii și având consecință punerea chiriașului în imposibilitatea de a beneficia de normele legale edictate în scopul protecției sale.
În consecință, față de disp. art. 18 al. 1, 2 din OUG 40/1999, art. 948, 966 cod civil instanța va aprecia ca fiind întemeiate susținerile reclamantului vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în cauză, cererea de restabilire a situației de carte funciară anterioară încheierii contractului fiind, față de caracterul său accesoriu în raport cu primul capăt de cerere, de asemenea întemeiată.
În ceea ce privește criticile vizând respingerea cererii de constatare a prețului real al vânzării, instanța le găsește ca nefiind întemeiate și la va respinge ca atare.
Astfel cum în mod corect s-a reținut, această cerere este una în constatarea simulației reglementate de disp. art. 1175 Cod civil. Or, existența simulației presupune existența a două acte, unul aparent și unul secret, iar sancțiunea constatării intervenirii unei atari operațiuni juridice este inopozabilitatea față de terți a actului secret. În cauza de față, însă, actul aparent (contractul autentic) a fost declarat ca fiind nul absolut (conform considerentelor mai sus arătate), inclusiv sub aspectul prețului convenit de părți, astfel că nu sunt întrunite condițiile cerute de art. 1175 Cod civil.
Cum contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut și, deci, proprietarul căruia imobilul i-a fost restituit în baza Legii nr. 10/2001 a redobândit această calitate, nici cererea reclamantului de stabilire a prețului apartamentului la suma de 7500 Euro nu poate fi primită, câtă vreme, în baza art. 480 Cod civil, proprietarul este cel care, având dispoziția asupra bunului, este cel care stabilește prețul de vânzare al acestuia.
Nici invocarea în favoarea sa de către reclamant a dispozițiilor art. 21 din OUG 40/1999 nu poate fi primită, din moment ce vânzarea apartamentului este nulă absolut tocmai pentru că dispozițiile art. 18 din Ordonanță (normă la care art. 21 face trimitere) au fost încălcate.
Având în vedere aceste considerente, criticile vizând greșita interpretare a disp. art. 218 și urm. Cod pr. civ. apar ca neîntemeiate ca motive de modificare sau casare a deciziei.
Pe de altă parte, susținerile vizând nepronunțarea asupra probelor administrate sau eronata apreciere a acestor probe nu se constituie în motivele de recurs limitativ prevăzute de disp. art. 304 Cod pr. civ.
În consecință, vâzând că soluția dată cererii reconvenționale nu a fost criticată, în baza disp. art. 312 al. 1, 2, 3 rap. la art. 304 pct. 9 Cod pr. civ. instanța va admite recursul declarat de reclamantul și pârâții reconvențional și împotriva deciziei civile nr. 92/A/26 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-;
Va modifica decizia recurată și în consecință:
Va admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 5238/25 octombrie 2006 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar 780/2006.
Va schimba în parte sentința apelată, astfel:
Va admite în parte acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâților, și.
Va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3561/11.11.2005 de Biroul Notarial privind apartamentul nr. 1 înscris în CF 24822 A nr. top 678/I, situat în A, str. - nr. 65.
Va dispune revenirea la situația de carte funciară anterioară încheierii contractului.
Va menține în rest sentința.
Având în vedere că pretențiile recurenților au fost admise în parte, în baza art. 274, 276 Cod procedură civilă va obliga pârâții intimați la plata către reclamant a sumei de 2000 lei cheltuieli de judecată parțiale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantul și pârâții reconvențional și împotriva deciziei civile nr. 92/A/26 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-.
Modifică decizia recurată și în consecință:
Admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 5238/25 octombrie 2006 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar 780/2006.
Schimbă în parte sentința apelată, astfel:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâților, și.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3561/11.11.2005 de BIROUL NOTARIAL privind apartamentul nr. 1 înscris în CF 24822 A nr. top 678/I, situat în A, str. - nr. 65.
Dispune revenirea la situația de carte funciară anterioară încheierii contractului.
Menține în rest sentința.
În baza art. 274, 276 Cod procedură civilă obligă pârâții intimați la plata către reclamant a sumei de 2000 lei cheltuieli de judecată parțiale.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 04 februarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
G - Dr.- - - -
GREFIER,
- -
Red. - 05.02.2009
Tehnored., 2 ex./16.02.2009
Tribunalul Arad, Judecători:,
Judecătoria Arad, Judecător:
Președinte:Gheorghe OberșterescuJudecători:Gheorghe Oberșterescu, Adriana Corhan, Florin Șuiu
