Constatare nulitate act juridic. Decizia 198/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 198/
Ședința publică din 27 mai 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Jelena Zalman
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta reclamantă, domiciliată în C,-, -.B,.79, împotriva deciziei civile nr. 738, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 08 decembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, domiciliată în C,-, -A3,.A,.5,.18, având ca obiectconstatare nulitate act juridic.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 13 mai 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, întrucât nu a putut hotărî de îndată, în temeiul dispozițiilor art. 260(1) Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 20 mai 2009 și, respectiv, 27 mai 2009, pentru când a soluționat astfel:
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Pprin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr- reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâta, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5938 din 12 noiembrie 2001 pentru lipsa consimțământului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta arătând că nu a semnat contractul de vânzare-cumpărare. În subsidiar, s-a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 5938 din 12 noiembrie 2001 pentru vicierea consimțământului prin dol. Ulterior, reclamanta a invocat ca motiv de nulitate absolută încălcarea dispozițiilor art.9 din Legea nr. 112/1991 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că imobilul situat în C,- a fost cumpărat de reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 27450/1996 în baza art.9 din Legea nr. 112/1995.
Deși ea era proprietara bunului, în anul 2007 a primit o înștiințare de plată din partea SPIT-V-onstanța, în care la rubrica numele proprietarului imobilului era menționată pârâta, care este fiica sa.
Reclamanta contestă faptul că ar fi semnat vreun contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului, neavând intenția de a-și înstrăina locuința, dar datorită vârstei înaintate și stării de boală, apreciază că este posibil ca fiica sa să o fi înșelat și să o fi indus în eroare să semneze în act, fără să îi fi cunoscut conținutul.
Referitor la incidența în speță a cauzei de nulitate, reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995 s-a arătat că, deși legea interzice vânzarea locuințelor cumpărate de chiriași conform Legii nr. 112/1995 într-un interval de zece ani de la data dobândirii bunului, contractul de vânzare-cumpărare nr. 5938 din 12 noiembrie 2001 s-a încheiat în perioada vizată de lege.
Prin sentința civilă nr. 3895 din 03 martie 2008 Judecătoria Constanțaa admis acțiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâta și s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 5938 din 12 noiembrie 2001 autentificat de BNP.
În temeiul art. 274 Cod proecdură civilă a fost obligată pârâta la plata sumei de 19,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, în favoarea reclamantei.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că actul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat încalcă norma imperativă reglementată de art.9 din legea nr. 112/1995 care interzicea înstrăinarea prin acte între vii a imobilului cumpărat în baza acestui act normativ, timp de zece ani de la momentul cumpărării.
contractului de modalitatea termenului, cât și de aceea a condiției suspensive nu acoperă nulitatea determinată de nerespectarea normei prohibitive prevăzute de art.9 din legea nr. 112/1995, pentru că termenul suspensiv nu amână transferul dreptului de proprietate, ci doar începutul exercitării acestui drept și al obligației corelative, iar condiția suspensivă presupune încheierea valabilă a contractului, ori din convenția părților rezultă fără îndoială că intenția reală a acestora a fost de a eluda interdicția de înstrăinare impusă de lege.
Împotriva acestei sentințe, în tremen legal a declarat apel pârâta care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelanta a susținut că actul de vânzare-cumpăraee cuprinde o clauză prin care părțile contractante au convenit să amâne transferul dreptului de proprietate asupra imobilului până la data de 05 noiembrie 2006, iar în condițiile în care art. 1295 cod civil nu are un caracter imperativ, părțile contractante erau libere să prevadă un termen viitor la care să opereze transferul dreptului de proprietate.
Pe parcursul litigiului a decedat reclamanta, fiind introdusă în cauză moștenitoarea sa -.
Prin decizia civilă nr. 738 din 08 decembrie 2008 Tribunalul Constanțaa admis apelul pârâtei și a schimbat în tot sentința apelată, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel reținut că actul încheiat de pârâtă și mama sa la data de 12 noiembrie 2001, autentificat sub nr. 5938/2001 la BNP, nu este un contract de vânzare-cumpărare, ci numai o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare a imobilului, situație în care nu sunt incidente în speță dispozițiile art.9 din Legea nr. 112/1995 care interzic numai înstrăinarea locuințelor cumpărare conform Legii nr. 112/1995, iar nu și promisiunea de a fi înstrăinate în viitor, după încetarea interdicției legale de înstrăinare.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs, criticând-o pentru nelegalitate sub aspectul interpretării greșite a actului juridic dedus judecății.
Recurenta a susținut că instanța de apel a schimbat natura și înțelesul vădit lămurit și vădit neîndoielnic al actului încheiat între autoarea sa și pârâtă, apreciind în mod greșit că părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului, iar nu un act de vânzare-cumpărare a locuinței dobândită de autoarea sa în baza art.9 din legea nr. 112/1995.
Recurenta a susținut că voința reală a părților la încheierea contractului autentificat sub nr. 5938/2001 a fost aceea de a realiza o vânzare-cumpărare a locuinței - fiind executat acest contract prin încasarea prețului și predarea locuinței. Pe de altă parte, în contract nu s-a prevăzut obligația părților de încheia ulterior acestei convenții un alt act prin care să opereze efectiv transmiterea proprietății asupra imobilului.
În condițiile în care părțile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, acesta era lovit de nulitate absolută, în baza art.9 din Legea nr. 112/1995, așa cum corect a stabilit prima instanță.
Deși recurenta nu a precizat temeiurile de drept ale recursului, curtea reține că aceste critici se încadrează în dispozițiile art. 304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport cu criticile reclamantei, se constată următoarele:
Critica ce vizează interpretarea greșită a actului dedus judecății, cu consecința schimbării naturii și înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al actului autentificat sub nr. 5938 din 12 noiembrie 2001 de BNP se reține a fi întemeiată.
Conform dispozițiilor art. 977 Cod civil interpretarea contractului se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor utilizați.
De asemenea, toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întregul act (art. 982 Cod civil).
În materie de vânzare, art. 1312 Cod civil conține o regulă specială și derogatorie de la dispozițiile art. 983 Cod civil, vânzătorul - care stabilește, de regulă condițiile contractului - trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului.
În speță, se reține că voința reală a părților la încheierea contractului autentificat sub nr. 5938 din 12 noiembrie 2001 a fost aceea de a încheia un actde vânzare-cumpărare, afectat de un termen suspensiv de executare, sub aspectul momentului transferului proprietății, iar nu o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a locuinței.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se deosebește în principal de contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis, prin aceea că are ca obiect o obligație de a face (de a încheia pe viitor un contract de vânzare-cumpărare) și nu una de a da (de a transmite dreptul de proprietate).
Cu alte cuvinte, promisiunea de vânzare-cumpărare, în general, nu poate cuprinde clauze referitoare la achitarea totală a prețului (ci doar cu titlu de excepție, plata prețului fiind specifică obligațiilor de a da), la predarea în posesiune a bunului, cât și clauze referitoare laopozabilitatea promisiunii față de moștenitorii promitenților. Această promisiune trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate ale unei convenții civile (art. 948-968 Cod civil) cu precizarea că, în legătură cu consimțământul dat în promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie arătat că acesta nu este susceptibil de a transfera proprietatea, fiind necesar, în acest din urmă caz, un nou consimțământ.
În speță, se reține că prin convenția încheiată la data de 12 noiembrie 2001, părțile contractante nu și-au asumat obligația de a încheia în viitor, la data de 05 noiembrie 2006 un contract de vânzare-cumpărare, ci au arătat în mod expres că actul autentificat sub nr. 5938/2001 este un contract de vânzare-cumpărare, părțile inserând o clauză conform căreia au hotărât să amâne transferul dreptului de proprietate până la data de 05 noiembrie 2006, când se împlinea termenul de zece ani prevăzut de Legea nr. 112/1995, în care erau interzisă înstrăinarea locuinței dobândită în termenul acestui act normativ.
Toate celelalte elemente ale contractului devânzare-cumpărare, obiectul și prețul vânzării, au fost stabilite în mod expres, prețul a și fost achitat la data convenției, iar bunul a fost predat cumpărătorului, vânzătoarea rezervându-și numai dreptul de a locui într-o cameră din imobil cu acces la dependințe, fără chirie, pe tot restul vieții.
S-a prevăzut în mod expres faptul că părțile nu vor mai încheia în viitor un alt act de vânzare-cumpărare, transferul proprietății realizându-se la termenul convenit de părți - 05 noiembrie 2006 - de drept, fără alte formalități.
Se reține astfel, că tribunalul Constanțaa calificat în mod greșit actul dedus judecății ca fiind o promisiune de vânzare-cumpărare, iar nu ca fiind un contract de vânzare-cumpărare, în care părțile au convenit să amâne transferul dreptului de proprietate la o dată ulterioară - 05 noiembrie 2006, sau la data la care se va abroga interdicția de înstrăinare prin acte între vii a locuințelor dobândite de chiriași în teemiul art.9 din Legea nr. 112/1995.
Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract întrucât regula stabilită de art. 1295 Cod civil, potrivit căreia transferul proprietății are loc îndată ce părțile s-au învoit, nu este de ordine publică și, deci, poate fi înlăturată chiar dacăă lucrul vândut este individual determinat.
De altfel, niciuna dintre părți nu a susținut că actul încheiat între pârâtă și mama sa ar fi o promisiune de vânzare-cumpărare. Chiar în motivele de apel cumpărătoarea, invocând împrejurarea că actul de vânzare-cumpărare conține o clauză derogatorie de la art. 1295 alin.1 Cod civil, în sensul că părțile au convenit să amâne transferul dreptului de proprietate asupra locuinței până la data de 05 noiembrie 2006, a solicitat instanței să analizeze legalitatea contractului de vânzare-cumpărare atât în raport de art.9 din Legea nr. 112/1995, cât și în raport de această clauză.
Tribunalul Constanța, schimbând înțelesul vădit lămurit al actului dedus judecății și calificându-l greșit ca fiind o simplă promisiune de vânzare-cumpărare nu s-a pronunțat în limitele investirii, pe apelul pârâtei, situație în care se reține că nefiind soluționat fondul litigiului devin incidente dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă. Hotărârea Tribunalului Constanța urmează a fi casată cu trimitere spre rejudecare aceleiași instanțe, pentru a se pronunța asupra obiectului dedus judecății - analiza legalității actului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 5938 din 12 noiembrie 2001 în raport de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și/sau după caz, în raport de celelalte cauze de nulitate sau anulabilitate invocate de reclamantă în acțiune.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Admite recursul civil formulat de recurenta reclamantă, domiciliată în C,-, -.B,.79, împotriva deciziei civile nr. 738, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 08 decembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, domiciliată în C,-, -A3,.A,.5,.18, având ca obiectconstatare nulitate act juridic.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare Tribunalului Constanța.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 mai 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
- - - -
- -
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.hot.jud.apel ()
Red.hot.jud.recurs /02.06.2009
Tehnored.gref.AB/2 ex./03.06.2009
OMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE,
LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
C,-, județ
.0241-- int. 132; 144; 0241--; fax: 0241--
Dosar nr-
Data: 10 iunie 2009
CĂTRE,
TRIBUNALUL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ
Vă înaintăm alăturat, dosarul cu numărul de mai sus, având ca obiectconstatare nulitate act juridicși părți: recurentă reclamantă, domiciliată în C,-, -.B,.79, care a formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 738, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 08 decembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, domiciliată în C,-, -A3,.A,.5,.18, întrucât Curtea, prin decizia civilă nr. 198/C din 27 mai 2009, a decis:
"Admite recursul.Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare Tribunalului Constanța.Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 mai 2009."
Dosarul conține un nr. de 27 file și are atașate următoarele dosare: nr- al Tribunalului Constanța (26 file) și, respectiv, nr- al Judecătoriei Constanța (99 file).
PREȘEDINTE DE COMPLET, Grefier,
Judecător - - - -
- 2 ex. -
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici, Jelena Zalman
