Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1007/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (309/2009)
Completul 6
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1007
Ședința publică de la 11.06.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ionelia Drăgan
JUDECĂTOR 2: Rodica Susanu
JUDECĂTOR 3: Ilie MARI -
GREFIER - I -
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții - pârâți, A CONSTANTA, și, împotriva deciziei civile nr. 1394 din 07.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenții - pârâți și, personal și intimatul - reclamant prin avocat cu împuternicire avocațială nr. -/2009 la dosar (fila 32), lipsind recurenții - pârâți, Constanta, și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care
Curtea procedează la legitimarea recurenților - pârâți, cu CI seria - nr. - CNP - de Secția 2 Poliție la data de 24.05.2002 și, cu carte de identitate provizorie seria - nr. - CNP -.
Recurenții - pârâți și, semnează în fața instanței cererea de recurs, precizând că înțeleg să își însușească această cerere.
Având în vedere cererea de amânare a cauzei de la fila 16 recurs, semnată de către toți recurenții, Curtea apreciază că și ceilalți recurenți, care nu au semnat cererea de recurs, și-au însușit recursul.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Recurenții - pârâți și, având pe rând cuvântul, solicită admiterea recursului așa cum fost formulat.
Apărătorul intimatului - reclamant solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea ca legale și temeinice a deciziei civile pronunțată de tribunal și a sentinței civile pronunțată de instanța de fond, având în vedere că aceștia nu mai pot beneficia de nicio prevedere legală, deoarece termenul de prelungire a contractelor de închiriere prevăzut de dispozițiile OUG nr. 40/1999 a expirat în 2004, iar dispozițiile OG nr. 8/2004 nu permite acest lucru. Depune concluzii scrise, precizând că nu solicită acordarea de cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 20.12.2007, pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 2.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în B,-, sector 2, compus din teren și construcție. Prin sentința civilă nr.4253/16.04.1997, rămasă definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea în revendicare, iar prin dispoziția nr.239/26.01.1998 a Primarului general al Municipiului Bis -a restituit imobilul și i s-a predat cu proces-verbal nr.1518/03.03.1998. De la această dată și până în prezent, nu s-a putut bucura de atributele dreptului de proprietate, deoarece imobilul este ocupat de pârâți fără nici un titlu valabil, aceștia refuzând să elibereze casa.
La data de 08.05.2008, după ce pârâta a precizat că se numește de fapt C, reclamantul a precizat că înțelege să se judece cu C în loc de.
Prin sentința civilă nr.4243/8.05.2008, Judecătoria sectorului 2 Baa dmis acțiunea formulată de reclamant și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 2 și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Instanța de fond a reținut că reclamantul este proprietarul imobilului în litigiu în baza sentinței civile nr.4253/16.04.1997, a Dispoziției nr.239/26.01.1998 a Primarului General al Municipiului B și a procesului-verbal de predare-primire nr.1518/3.03.1998.
S-a mai reținut de către instanța de fond faptul că pârâții au ocupat imobilul în baza contractelor de închiriere încheiate cu, contracte ce și-au încetat valabilitatea la 01.03.1998, conform adresei nr.561/22.02.2008.
S-a constatat că pentru familia pârâților s-au încheiat trei contracte de închiriere pe o perioadă de câte un an fiecare, ultimul contract fiind valabil până la data de 1.09.2001, astfel că pentru aceștia locațiunea a încetat prin trecerea terenului, conform art.1436 Cod civil.
Instanța de fond a apreciat că pentru ceilalți pârâți, contractele lor de închiriere au fost prelungite de drept în baza nr.OUG40/1999, însă au încetat a fi valabile la data de 8.05.2004, dată până la care se prelungeau contractele de închiriere în baza nr.OUG40/1999.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții, solicitând admiterea apelului desființarea sentinței atacate, iar pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Apelanții pârâți au susținut că în cauză sunt incidente dispozițiile art.1437 Cod civil, potrivit cărora după expirarea termenului stipulat în contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită.
Apelanții pârâți au mai arătat că reclamantul a recunoscut încheierea cu ei a contractului de închiriere, precum și faptul că i-a lăsat pe aceștia să stea în continuare fără a le cere să părăsească imobilul sau să îi notifice în vreun fel în vederea prelungirii contractului de închiriere.
Faptul că la un moment dat chiria prevăzută în contract nu a fost plătit de către chiriași, în opinia apelanților, nu are relevanță, proprietarul având la dispoziție alte mijloace legale.
Apelanții pârâți au arătat că în sprijinul susținerii lor vin și dispozițiile art. 1452 Cod civil.
În baza acestor dispoziții legale arătate mai sus aceștia au susținut că au ocupat imobilul cu titlu valabil.
Ceilalți apelanți pârâți, în raport de care s-a reținut de către instanța de fond că prelungirea maximă de drept a contractelor de închiriere aflate sub incidența nr.OUG40/1999, este până la data de 8.05.2004, au susținut că actul normativ sus-menționat nu a prevăzut ce se întâmplă concret după acest termen și, în aceste condiții de gol legislativ, au apreciat că sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun din materia locațiunii.
Prin decizia civilă nr.1394/A/7.11.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins apelul formulat de pârâți, ca nefondat.
Tribunalul a apreciat că dispozițiile art.1437 și 1452 Cod civil, invocate de către apelanți, nu sunt incidente în cauză.
Referitor la motivele de apel susținute de către apelanții pârâți, și cu care intimatul reclamant a încheiat contracte de închiriere și pentru care ultimul contract a expirat la data de 01.09.2001, dar care au rămas în continuare în folosința locuinței închiriate, motiv pentru care au invocat tacita relocațiune, Tribunalul a apreciat că nu sunt întemeiate, iar dispozițiile art. 1437 și art. 1452 cod civil nu sunt incidente în cauză.
În motivarea aprecierii sale, Tribunalul a reținut că locuința ce a fost închiriată apelanților pârâți se află situată într-un imobil preluat abuziv de către stat, restituit intimatului-reclamant printr-o sentință rămasă definitivă și irevocabilă, precum și o dispoziție a Primarului General al Municipiului
Instanța de apel a considerat că tacita relocațiune intervine în cazul contractelor de închiriere încheiate de comun acord și prin libera voință atât a locatorului, cât și a locatarului, nu și în cazul contractelor de închiriere ce au fost prevăzute ca o sarcină obligatorie pentru proprietarii recunoscuți în justiție.
Referitor la apelanții-pârâți care nu au încheiat nici un fel de contract de închiriere cu intimatul reclamant și au beneficiat de prelungirea de drept prevăzută de nr.OUG40/1999, Tribunalul a constatat că în mod corect instanța de fond a reținut că această prelungire a operat doar până la data de 8.05.2004, întrucât prin nr.OUG8/2004 s-a prevăzut prelungirea de drept pentru o perioadă de încă 5 ani, doar pentru contractele de închiriere având ca obiect locuințe ce se aflau în proprietatea statului.
Or, locuința în litigiu a fost retrocedată fostului proprietar, astfel că apelanții pârâți nu mai beneficiază de prelungirea de drept a contractelor de închiriere încheiate inițial cu
Tribunalul nu a reținut ca fondată susținerea apelanților în sensul că le sunt aplicabile dispozițiile de drept comun din materia locațiunii cu privire la tacita relocațiune, în condițiile în care nu mai există un act normativ de protecție a lor aplicabil după OUG 40/1999. Susținerea apelanților a fost respinsă de către Tribunal pentru considerentele arătate mai sus, precum și pentru faptul că aceștia nu au încheiat vreun contract de închiriere cu intimatul reclamant, ci au deținut contract de închiriere cu reprezentanți ai statului, care începând cu data de 01.03.1998 au încetat să mai fie valabile, potrivit adresei emise de SC SA. Or, o tacită relocațiune presupune obligatoriu încheierea unui contract de închiriere cu termen, de comun acord, și prin libera voință a ambelor părți contractante, contract al cărui termen a expirat iar locatorul a permis folosința imobilului în continuare, situație care nu se regăsește în raporturile dintre părțile din prezenta cauză.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții, solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, schimbării în tot a sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiate.
În motivarea recursului, recurenții pârâți au reiterat motivele expuse în cererea de apel.
Astfel, recurenții au arătat că în mod greșit instanța de apel și cea de fond au considerat că nu au nici un drept asupra imobilului în litigiu.
Recurenții pârâți au arătat că în privința lor reclamantul a recunoscut încheierea unui contract de închiriere, precum și faptul că i-a lăsat să stea în continuare fără să le ceară să părăsească imobilul. În aceste condiții, aceștia au susținut că le sunt aplicabile dispozițiile referitoare la tacita relocațiune, fiindu-le aplicabile dispozițiile art. 1437 și art. 1452 Cod civil. Ceilalți recurenți au susținut că în mod greșit instanța de apel a apreciat că, potrivit OUG 40/1999, contractele lor de închiriere și-au încetat valabilitatea la data de 08.05.2004, întrucât prin această ordonanță legiuitorul a dorit protejarea chiriașilor și, subrogându-se în locul proprietarilor de drept care din diverse motive nu doreau să încheie contracte de închiriere așa cum prevedea ordonanța, a considerat că respectivele contracte ale chiriașilor se prelungesc de drept. În condițiile în care ulterior anului 2004 nu a apărut nici un act normativ care să reglementeze contrariul prevederilor ordonanței susmenționate, recurenții pârâți au apreciat că există un gol legislativ, în acest caz fiindu-le aplicabile dispozițiile dreptului comun referitoare la materia locațiunii și anume cele privitoare la tacita relocațiune.
Recurenții și-au întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod civil.
În calea de atac a recursului nu au fost administrate probe noi.
Curtea, analizând recursul, constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Intimatul reclamant și-a dovedit calitatea de proprietar asupra imobilului situat în B,-, sector 2 compus din teren și construcție, acesta depunând la dosarul cauzei sentința civilă nr. 4253/16.04.1997 ]pronunțată de Judecătoria sector 2 B, rămasă definitivă și irevocabilă prin care s-a restituit acestuia imobilul în litigiu, precum și dispoziția nr. 239/26.01.1998 a Primarului Municipiului B prin care s-a dispus restituirea în proprietatea reclamantului a imobilului sus-indicat. Având în vedere sentința, precum și decizia menționate mai sus, Direcția Generală de administrare a Fondului Imobiliar - Serviciul fond locativ a procedat la predarea către reclamant a imobilului în litigiu, încheindu-se procesul verbal de predare primire nr. 1518/03.03.1998. la finalul acestui proces verbal se menționează că proprietarul are obligația de a menține în drepturi toți chiriașii imobilului deținători ai contractelor de închiriere cu SC SA pe termen de 5 ani conform legislației în vigoare.
Potrivit adresei nr. 561/22.02.2008 emisă de SC SA contractele de închiriere încheiate între chiriașii imobilului din litigiu și SC SA și-au încetat valabilitatea.
În baza art. 2 din OUG nr. 40/1999, contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinația de locuință, proprietatea persoanelor fizice, se prelungesc la cererea chiriașilor pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestei ordonanțe, termenul maxim fiind 8.04.2004.
Curtea constată că reclamantul a încheiat trei contracte pe o durată de câte un an fiecare cu, în calitate de titular de contract, de efectele acestui contract beneficiind și și, însă ultimul contract și-a încetat valabilitatea la 01.09.2001. După această dată familia a continuat să locuiască în imobil, în privința acestora operând tacita relocațiune.
În situația în care se invocă tacita relocațiune, potrivit dreptului comun, locațiunea este considerată fără termen, putând fi denunțată unilateral de către proprietar, potrivit art. 1436 alin. 2 Cod civil.
Concediul care reprezintă manifestarea de voință de a desface contractul este un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă nu este încuviințată de partea concediată.
Cererea de chemare în judecată pentru evacuare constituie o manifestare neechivocă a voinței de denunțare a contractului, aceasta având valoare de notificare a concediului.
În privința celorlalți pârâți cu care reclamantul nu a încheiat contract de închiriere, Curtea constată că aceștia și-au continuat locațiunea, beneficiind de întreg termenul prevăzut de OUG nr. 40/1999.
Curtea nu poate reține susținerea acestor din urmă pârâți în sensul că în absența unor reglementări a OUG nr. 40/1999, există un gol legislativ, care nu poate fi interpretat decât în favoarea lor, în sensul că a operat tacita relocațiune și în privința contractelor de închiriere încheiate cu statul.
În raport de dispozițiile art. 2 din OUG nr. 40/1999 sus-citate în baza cărora contractele de închiriere ale acestora au fost prelungite pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestei ordonanțe, termenul maxim fiind 8.04.2004 și în absența unor contracte de închiriere încheiate cu proprietarul căruia i s-a restituit imobilul, Curtea urmează să constate că pârâții, C, și, după data de 8.04.2004, au locuit în imobilul în litigiu fără nici un titlu.
Curtea urmează să aibă în vedere la soluționarea acestui litigiu dispozițiile OUG nr. 40/1999, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 241/2001, ale OUG nr. 8/2004 și ale Legii nr. 247/2005 care reglementează folosința bunurilor din partea statului, precum și principiile conturate de jurisprudența instanței europene în temeiul art. 1 din Primul Protocol al Convenției, care reglementează dreptul de proprietate ca drept fundamental al omului.
Art. 1 al Protocolului nr. 1 prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului pe care îl dețin statele de a pune în vigoare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzilor.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului s-a pronunțat în problema chiriașilor din casele naționalizate chiar în cauze împotriva României ( și Mihalcea contra României, hotărârea din 08.02.2007, și Stănescu contra României, hotărârea din 2.11.2006, și alții împotriva României, hotărârea din 29.07.2008) statuând că OUG nr. 40/1999 se analizează ca o reglementare a folosinței bunului, dar aceasta nu poate impune proprietarilor, cărora li s-a recunoscut cu efect retroactiv și nerevocabil dreptul de proprietate asupra imobilelor preluate abuziv de stat, o sarcină specială și exorbitantă, constând în imposibilitatea de a se bucura de prerogativele dreptului de proprietate, prin păstrarea foștilor chiriași ai statului, în imobilele lor, timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a percepe o chirie, revenind, într-adevăr statului obligația de a asigura protecția socială a cetățenilor săi, care reclamă o astfel de protecție.
Instanța europeană a apreciat că, chiar și într-un domeniu ca cel al locuințelor și în ciuda dificultăților economice, sociale și legislative decurgând din procesul de tranziție spre o societate democratică și o economie de piață, Statele membre continuă să aibăobligația de a asigura un just echilibru între imperativele interesului general și cele ale protejării drepturilor fundamentale ale individului.
De asemenea, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că restricțiile suferite de proprietar în privința posibilității de a folosi bunul ca urmare a aplicării dispozițiilor legale care au făcut obiectul analizei și care au fost considerate de CEDO ca fiind defectuoase și a lipsurilor relevante în legislația de urgență asupra imobilelor, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, ci sunt contrare art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
OUG nr.40/1999 protejează chiriașii care au avut contracte de închiriere cu statul anterior retrocedării, stabilind în sarcina proprietarului căruia i-a fost retrocedat imobilul anumite obligații. Numai că necesitatea protejării chiriașului trebuie limitată la o perioadă de timp apreciată a fi utilă acestuia pentru rezolvarea situației locative, perioadă de timp care însă, în aplicarea principiului proporționalității, la care face referire instanța europeană, trebuie să fie una rezonabilă.
În speță, pârâții au ocupat imobilul în litigiu în mod continuu pe întreaga perioadă de timp ulterioară momentului retrocedării acestuia reclamantului și au beneficiat de dispozițiile OUG nr. 40/1999, fiind evident că au avut la dispoziție un interval de timp rezonabil, de 10 ani, pentru a face demersurile necesare în vedere rezolvării situației locative, numai de la introducerea acțiunii scurgându-se un termen de un an și J, timp în care, cunoscând intenția vădită a reclamantului de evacuare a foștilor chiriași, aceștia puteau să-și găsească un alt imobil în care să locuiască.
Pentru considerațiile exprimate mai sus, Curtea, în temeiul art.321 alin.1 Cod procedură civilă cu referire la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții-pârâți, A C, și împotriva deciziei civile nr.1394/A/07.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 11 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - MARI -
GREFIER
I -
Red.
Tehnodact.
2 ex/06.07.2009
----------------------------------------------------
- Secția a III-a - -
-
Jud.Sector 2 -
Președinte:Ionelia DrăganJudecători:Ionelia Drăgan, Rodica Susanu, Ilie
