Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1027/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(891/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1027
Ședința publică de la 15 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Doina Anghel
JUDECĂTOR 2: Cristina Nica
JUDECĂTOR 3: Mariana Haralambe
GREFIER - - -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții-pârâți, -, și împotriva deciziei civile nr. 1453 din 18.11.2008 pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-reclamanți G, și.
Obiectul cauzei - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta-pârâtă, personal și asistată de avocat din oficiu, în baza împuternicirii avocațiale nr. 297/02.06.2009 emise de Baroul București, pe care o depune la dosar, recurentul, reprezentat de același avocat, recurenții - pârâți și, prin reprezentant legal, respectiv de recurenta - pârâtă, avocat, în calitate de reprezentant al intimaților-reclamanți G, și, în baza împuternicirii avocațiale nr. 211.962/15.05.2009 emise de Baroul București - Cabinet Individual, aflate la fila 21 în dosar, lipsind recurenții - pârâți, - și,
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Apărătorul recurenților - pârâți solicită încuviințarea probei cu înscrisuri; în acest sens depune la dosar un set de înscrisuri, pe care le comunică în ședință publică apărătorului intimaților - reclamanți.
Apărătorul intimaților - reclamanți nu se opune încuviințării probei cu înscrisuri formulată de către apărătorul recurenților - pârâți.
Curtea, deliberând asupra probei cu înscrisuri solicitată de către apărătorul recurenților - reclamanți, în temeiul art. 305 din Codul d e procedură civilă le încuviințează, considerându-le concludente, pertinente și utile cauzei.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurenților - pârâții învederează faptul că prin dispozițiile nr. 6574/11.10.2006 și nr. 7817/18.04.2007 emise de Primarul General al Municipiului B intimaților le-a fost restituit în natură imobilul situat în B,-, sect. 2, imobil în care locuiau recurenții în baza contractului de închiriere nr. 13513/2003 încheiat cu Primăria Municipiului B, prin Totodată, mai arată că acest contract a fost prorogat de drept pe o perioadă de 5 ani în baza nr.OUG 8/2004, deoarece la data de 08.05.2004 imobilul se afla în proprietatea Primăriei Municipiului B și prin urmare prevederile nr.OUG 8/2004 erau perfect aplicabile.
Apărătorul recurenților - pârâți mai arată că recurenta - pârâtă aaf ost căsătorită cu Langă, de care a divorțat în anul 2003 și în urma divorțului a revenit la numele avut anterior căsătoriei, anume acela de. Totodată, mai arată că în urma acestui fapt și a împrejurării că Langă s-a mutat din imobil - el fiind titular de contract, aap rocedat la încheierea unui contract de închiriere, de această dată pe numele de Recurenților le-a fost continuată închirierea în baza art. 12 din G nr. 40/1999, potrivit cu care în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se la cerere.
În mod greșit a constatat tribunalul că în speță nu a operat nicio prorogare legală, pentru că, așa cum a arătat, recurenții aveau un contract perfect valabil cu proprietarul imobilului, care la data de 8.05.2004 era Primăria B; prin urmare, aceștia beneficiau de prorogarea legală acordată de nr.OUG8/2004.
Apărătorul recurenților - pârâți solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate în sensul menținerii hotărârii instanței de fond ca legală și temeinică și pe cale de consecință respingerea acțiunii în evacuare a intimaților - reclamanți ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimaților - reclamanți învederează faptul că imobilul situat în B,-, sect. 2, din care au solicitat evacuarea recurenților, le-a fost restituit în proprietate prin Dispoziția nr. 6574/11.10.2006 emisă de Primarul General al Municipiului B și Protocolul de predare - preluare din 16.05.2007. Totodată, mai arată că această dispoziție a fost emisă în urma notificării înregistrate sub nr. 6095/09.11.2001, prin care au solicitat în baza Legii nr. 10/2001 restituirea în natură a imobilului ce le-a fost preluat în mod abuziv în urma Decretului nr. 92/1950.
Intimaților - reclamanți le-a fost încălcat dreptul de proprietate, încălcare ce continuă și în prezent când, deși le-a fost predat imobilul, fiind obligați să plătească taxele și impozitele pe proprietate, sunt împiedicați să se folosească de bunul lor. În viziunea Curții Europene a Drepturilor Omului, impunerea unor sarcini disproporționate pentru proprietari, cum a fi obligarea acestora să-i lase pe chiriași să locuiască în imobilele restituite fără nicio chirie sau pentru o chirie derizorie, pe termen nedefinit, este considerată ca fiind contrară art. 1 din Primul Protocol al privitor la protecția proprietății.
Apărătorul intimaților - reclamanți mai arată că, din contractul de închiriere depus la dosar, rezultă că acesta a fost încheiat în anul 2003, deci ulterior formulării notificării în baza Legii nr. 10/2001, numai în beneficiul recurentei a, în baza repartiției nr. 8895/2003, deși anterior aceasta nu avea încheiat un contract de închiriere pentru acest imobil în calitate de titular.
Anterior anului 2003 recurenta nu a fost titulara unui contract de închiriere în acest imobil și la momentul încheierii acestui contract imobilul era notificat. Consideră că acest contract a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 republicată.
În acest condiții, contractul de închiriere nici nu putea fi prelungit și în niciun caz nu putea fi prelungit după momentul restituirii imobilul, acesta neputând fi opus de către recurenții - pârâți ca titlu locativ.
Apărătorul intimaților - reclamanți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei instanței de apel ca legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată. Totodată, depune la dosar concluzii scrise.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată 27.09.2007 pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B sub nr-, reclamanții G, -, și au solicitat evacuarea pârâților a, și din imobilul situat în B,-, sector 2, pentru lipsa titlului locativ și datorită faptului că imobilul este necesar pentru a satisface nevoile de locuit ale coproprietarei și ale familiei sale, cu cheltuieli de judecată.
La data de 4.12.2007 reclamanții și-au modificat cererea de chemare în judecată, arătând că solicită și evacuarea pârâtei, iar la data de 19.12.2007 au formulat o cerere precizatoare, arătând că solicită evacuarea pârâților, prin reprezentanți legali și
Prin sentința civilă nr. 2244/11.03.2008, Judecătoria sectorului 2 Bar espins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanți.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin Dispozițiile nr. 6574/11.10.2006 și nr. 7817/18.04.2007 emise de Primarul General al Municipiului B, reclamanților le-a fost restituit în natură imobilul situat în B,-, sector 2, format din teren în suprafață de 27. și două corpuri de clădire, iar prin Protocolul nr. 9417/16.05.2007 le-a fost predat imobilul susmenționat.
Pârâții ocupă apartamentul situat la parterul imobilului, în baza contractului de închiriere nr. 13513/2003 încheiat cu Primăria Municipiului B, prin reprezentant
Prin notificarea emisă prin executor judecătoresc în data de 14.06.2007, reclamanții au comunicat pârâților faptul că au redobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-, sector 2, condiții în care contractul de închiriere în baza căruia pârâții ocupau imobilul a încetat, somându-i să evacueze spațiul în termen de 15 zile de la primirea notificării.
La data de 27.07.2007, ca răspuns la solicitarea pârâților de a încheia un nou contract de închiriere, reclamanții au comunicat intenția de a nu încheia un nou contract de închiriere, invocând în motivarea refuzului faptul că locuința este necesară pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale reclamantei.
În baza dispozițiilor art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, reclamanților le revenea obligația legală de a-i notifica pe pârâți în vederea exprimării de către aceștia a opțiunii încheierii unui contract de închiriere cu actualul proprietar.
Reclamanții au făcut dovada notificării pârâților prin executor judecătoresc, însă instanța a observat că prin această notificare li s-a adus la cunoștință pârâților faptul că ocupă imobilul în cauză fără a avea un titlu locativ, nu și dreptul de opțiune pe care aceștia îl au cu privire la prelungirea sau nu a contractului de închiriere.
În consecință, instanța a reținut că în speță sunt incidente dispozițiile art. 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, contractul de închiriere în baza căruia pârâții ocupă imobilul fiind prelungit de drept până la încheierea unui nou contract de închiriere, în cauză fiind aplicabile în continuare, sub acest aspect, dispozițiile nr.OUG 40/1999, în ceea ce privește efectuarea procedurii prealabile și obligatorii a notificării în condițiile art. 10 alin.1 din acest act normativ.
Prelungirea contractului de închiriere în condițiile art. 11 alin.1 poate fi împiedicată numai prin invocarea incidenței unuia dintre cazurile prevăzute de art. 13 din OUG nr. 40/1999.
În cuprinsul cererii formulate, reclamanții invocă faptul că imobilul a fost adus de către chiriași într-o stare avansată de degradare, necesitând consolidarea/reabilitarea de urgență, pentru a putea fi locuit. Susținerile reclamanților nu beneficiază însă de suport probatoriu în cauză, nefiind reținute astfel de către instanță.
Prima instanță a mai observat că reclamanții au răspuns solicitării pârâților de încheiere a unui nou contract de închiriere, invocând în sprijinul refuzului lor dispozițiile art. 14 alin.2 lit. a din nr.OUG 40/1999. Astfel, au susținut reclamanții că imobilul este necesar pentru a satisface nevoile de locuit ale reclamantei și ale familiei acesteia.
Potrivit dispozițiilor nr.OUG 40/1999, la expirarea duratei locațiunii determinate potrivit acestui act normativ, chiriașul are vocația la reînnoirea contractului de închiriere în condițiile art. 14 alin.1, proprietarul având posibilitatea de a refuza încheierea unui contract de închiriere doar în cazurile expres și limitativ prevăzute de art. 14 alin. 2 și cu respectarea termenelor imperative prevăzute de acest text de lege.
Dispozițiile art. 14 vizează reînnoirea contractului, având în vedere ipoteza în care între proprietar și chiriaș a fost încheiat un contract de închiriere în condițiile art. 10, situație care nu există în speță. Astfel, instanța a apreciat că nu sunt incidente dispozițiile art. 14 din nr.OUG 40/1999.
Chiar și în ipoteza în care s-ar reține incidența acestora, prevalându-se de dispozițiile art.14, reclamanților le revenea obligația procesuală de a face dovada situației invocate, și anume de a proba propriile nevoi locative care le impun soluția mutării în locuința ocupată de chiriași. O altă interpretare ar deturna textul de lege de la finalitatea pentru care a fost conceput de legiuitor, și anume de a servi protecției reale a chiriașului, care, altfel, ar fi expus unei eventuale conduite abuzive din partea proprietarului, prin recurgerea la acest mecanism prevăzut de lege.
În speță, reclamanții nu au produs nicio dovadă în sensul acreditării nevoii reale a reclamantei de a ocupa personal locuința în litigiu, mai ales în condițiile în care din cuprinsul cererii introductive rezultă că are un alt domiciliu, ceea ce este de natură să nască prezumția simplă a inexistentei unei nevoi stringente care să impună, în absența oricărei alte alternative, mutarea reclamantei în locuința ocupată de pârâți.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești la data de 8.07.2008 au declarat apel reclamanții G, -, și, care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 29.07.2008.
Prin decizia civilă nr.1453/18.11.2008 Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul formulat de apelanți; a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 2.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că potrivit art. 1 din nr.OUG 8/2004, prorogarea de drept a locațiunii pentru o perioadă de 5 ani este aplicabilă numai în cazul contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a acestei ordonanțe de urgență.
Or, în speță, la data retrocedării imobilului, intimații-pârâți erau beneficiarii unui contract de închiriere încheiat la data de 16.04.2003, pentru o perioadă de 1 an și prelungit în temeiul nr.OUG 8/2004 până la 8.04.2009.
Art. 25 alin.1 din Legea nr. 10/2001, republicată, interzice, sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de această lege, locațiunea, precum și orice închiriere sau sub închiriere în beneficiul unui chiriaș, pentru un imobil notificat.
Tribunalul, constatând că imobilul notificat de reclamanți a fost închiriat de unitatea deținătoare pe baza repartiției nr. 8895 din 2003, ulterior formulării notificării pentru restituire în baza Legii nr.10/2001, a reținut că aceste raporturi locative au încetat la momentul restituirii imobilului - așa cum se menționează expres și în dispoziția de restituire în natură.
A aprecia în condițiile prezentate anterior că prin nr.OUG 40/1999 se asigură intimaților, chiriași ai imobilului, un drept la reînnoirea contractului fără o limitare în timp a exercitării acestuia, în situația în care chiriașii au ocupat locuința în virtutea unor norme speciale de protecție limitate în timp, norme prin care foștii proprietari ce și-au redobândit dreptul asupra imobilelor preluate abuziv de stat trebuiau să asigure folosința lor pentru chiriașii titulari de contracte încheiate anterior redobândirii, echivalează fără îndoială cu o sarcină deosebit de oneroasă impusă proprietății, sarcină ce nu își mai poate găsi justificarea în speță, cu atât mai mult cu cât nici nr.OUG 8/2004 nu mai face nicio trimitere la vechea normă de protecție, cum s-a arătat mai sus.
Nu are deci nicio relevanță asupra aspectului analizat, respectiv a aplicării corecte a normelor legale incidente raporturilor locative dintre părți, împrejurarea reținută de prima instanță privind faptul că reclamanții nu le-au comunicat pârâților posibilitatea de a prelungi contractul de închiriere sau nedovedirea unei situații obiective în care, conform art. 14 din nr.OUG 40/1999, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere, apelanții nemaifiind obligați să anunțe intenția lor de a nu mai înnoi contractul - intenție ce nu s-a manifestat oricum în planul libertății contractuale nici la nașterea raportului de locațiune cu chiriașii respectivi.
În consecință, în lipsa altei prorogări legale, dar în condițiile în care spațiul locativ a fost folosit în continuare de locatar, orice raport de închiriere a încetat cel mai târziu prin aducerea la cunoștință a manifestării de voință de a desface locațiunea, cerință îndeplinită în speță, cum s-a reținut, de altfel, de către prima instanță.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești la data de 26.03.2009 au declarat recurs pârâții, -, și, care a fost înregistrat la 16.04.2009 pe rolul Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, arătând că motivul de nelegalitate pentru care critică decizia instanței de apel vizează pronunțarea unei hotărâri prin încălcarea și aplicarea greșită a legii - art. 304 pct.9 Cod de procedură civilă.
În motivare, au arătat că tribunalul face confuzie între articolele de legi, atribuind articolului 25 alin.1 din Legea nr. 10/2001 textul articolului 44 din nr.OUG 40/1999 pentru a motiva hotărârea, deși apreciază că OUG40/1999 nu mai este aplicabilă în speță. Art. 25 alin.1 din Lg.10/2001 are o cu totul altă finalitate, care se referă la obligația unității deținătoare a imobilului să se pronunțe, în termen de 60 de zile prin decizie sau, după caz, prin dispoziție motivată, asupra cererii de restituire în natură.
Textul art. 44 nr.OUG 40/1999 "interzice sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere și subînchiriere, în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile-terenuri și construcții cu destinație de locuință, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate. "; numai că recurenții nu sunt noi proprietari, ei locuind în imobil conform contractului de închiriere nr. 58910/7.02.1992, contract în baza căruia a fost închiriat imobilul lui Langă și Langă
aaf ost căsătorită cu Langă, de care a divorțat în anul 2003. În urma divorțului a revenit la numele avut anterior căsătoriei, anume acela de. Ca urmare a acestui fapt și a împrejurării că Langă s-a mutat din imobil, el fiind titular de contract, aap rocedat la încheierea unui contract de închiriere, de această dată pe numele de
Recurenților le-a fost continuată închirierea în baza art. 12 lit. a din nr.OUG 40/1999 potrivit cu care "în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se la cerere, după caz, în beneficiul soțului sau soției, dacă este menționat în contract și dacă a locuit efectiv împreună cu titularul. ".
Se impune precizarea că la data notificării unității deținătoare de către intimați, recurenții aveau un contract de închiriere valabil încheiat cu, respectiv contractul nr. 58910 din 18.04.1999, beneficiar fiind Langă și Langă a, ulterior devenită.
Prin urmare, recurenții beneficiază de prorogarea legală prevăzută de nr.OUG 40/1999 și, la expirarea acesteia, de prevederile nr.OUG 8/2004, întrucât imobilul se afla în proprietatea Primăriei
prorogării legale a locațiunii nu echivalează însă cu încetarea aplicabilității nr.OUG 40/1999 după data de 8 aprilie 2004, cum eronat retine Tribunalul, întrucât pentru perioada ulterioară expirării termenului închirierii intervenite între adevărații proprietari și foștii chiriași ai statului în aplicarea prorogării legale de 5 ani, nr.OUG 40/1999 cuprinde reglementări distincte ale raporturilor locative dintre aceleași părți.
Este adevărat că proprietarii i-au notificat pe chiriași, dar această notificare nu a respectat condițiile impuse de art. 22 din nr.OUG 40/1999, fiind lovită de nulitate prin faptul că prin ea nu s-a adus la cunoștința chiriașilor dreptul lor de opțiune pe care îl au cu privire la reînnoirea contractului, ci numai împrejurarea că au redobândit imobilul, somându-i totodată să evacueze spațiul și comunicându-le că nu înțeleg să încheie un nou contract. În aceste condiții, operează prelungirea de drept a contractului vechi până la încheierea unui nou contract.
De asemenea, art. 10 alin. 1 al nr.OUG 40/1999 instituie pentru proprietar obligația de a-l notifica pe chiriaș în vederea încheierii unui nou contract, sancțiunea nerespectării prevederilor art. 10 fiind prelungirea contractului anterior până la încheierea unui nou contract.
Constatarea instanței de apel că în speță nu a operat nicio prorogare legală este nelegală pentru că, așa cum au arătat, aveau un contract perfect valabil cu proprietarul imobilului, care la data de 8.05.2004 era Primăria B; prin urmare, beneficiază de prorogarea legală acordată de nr.OUG 8/2004.
În drept, recurenții au invocat art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, nr.OUG 40/1999, nr.OUG 8/2004.
În dovedirea susținerilor lor, recurenții pârâți au solicitat și instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, fiind depuse în acest sens la dosar, în fotocopie: contract de închiriere nr. 58910/7.02.1992, cu anexe, adresa nr. 1039/21.01.1987 emisă de Unitatea Aversa, contract de închiriere nr. 58910/18.04.1989, cu anexe și sentința civilă nr. 1240/21.02.2003 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr. 16007/2002.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Sub un prim aspect, Curtea reține că, de vreme ce prin dispozițiile art. 305.pr.civ. se permite administrarea unor înscrisuri direct în recurs, trebuie admis că, într-o asemenea situație, se permite implicit și reanalizarea situației de fapt, însă numai pe baza acestor elemente noi de probatoriu. Această concluzie este impusă de interpretarea teleologică a acestei dispoziții legale, deoarece în caz contrar depunerea înscrisurilor de către părți, care nu ar putea fi analizate totuși de către instanța de recurs, ar rămâne fără nicio finalitate. Textul de lege menționat instituie astfel o derogare de la regula instituită de art. 304.pr.civ. în raport de care instanța de recurs nu are conferită de lege posibilitatea de a analiza decât motive de nelegalitate a hotărârii judecătorești atacate.
Procedând în consecință la stabilirea situației de fapt în raport de înscrisurile depuse în recurs, Curtea constată că, într-adevăr, între reclamanta, în calitate de titular al dreptului de administrare și, în calitate de locatar principal, s-a încheiat un contract de închiriere, înregistrat sub nr. 58910/07.02.1992, cu termen de închiriere de la 20.01.1992 până la 20.01.1997, pentru spațiul cu destinația de locuință situat în-, corp A, sectorul 2. În calitate de persoană trecută în contract, a dobândit drepturi locative proprii și pârâta a, soția acestuia la momentul respectiv, care și-a reluat numele purtat anterior căsătoriei, acela de, după rămânerea irevocabilă a hotărârii de divorț, respectiv sentința civilă nr. 1240/21.02.2003 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr. 16007/2002. Acest contract a fost prelungit de drept succesiv în temeiul Legii nr. 17/1994 și al nr.OUG 40/1999 până la 8.05.2004.
După desfacerea căsătoriei dintre și (fostă ) a, între Primăria Municipiului B, în calitate de proprietar, în calitate de prestator și pârâta în discuție s-a încheiat contractul de închiriere nr. 13513/5.05.2003, cu termen de închiriere de la 16.04.2003 până la 8.05.2004, fără a fi totuși menționat expres art. 12 lit. a din nr.OUG 40/1999, situație în care argumentele instanței de apel rămân fără suport în fapt.
Pe de altă parte, la data încheierii contractului menționat nu era în vigoare dispoziția invocată de către instanța de apel, respectiv art. 25 alin. 1 (în realitate, art. 20 alin. 4^1) din Legea nr. 10/2001. Acest text de lege a fost introdus abia prin Legea nr. 247/2005, care în titlul I, la pct. 50 prevede că: "La articolul 20, după alineatul (4) se introduce un nou alineat, alineatul (4^1), cu următorul cuprins: "(4^1) Sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri și/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi", nefiind astfel incident în cauza de față, conform regulilor de aplicare a legii civile în timp.
Potrivit situației de fapt reținute de către instanțele de fond, Curtea mai are în vedere, pe de altă parte, că reclamanții din prezenta cauză, G, și, au calitatea de titulari ai dreptului de proprietate cu privire la imobilul situat în B,-, sector 2, în temeiul Dispozițiilor Primarului General al Municipiului B nr. 6574/11.10.2006 și 7817/18.04.2007.
Conform art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de această lege, cum este și situația de față, sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în nr.OUG 40/1999. Conform art. 14, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de această lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune -noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Având în vedere că la data emiterii dispozițiilor de restituire contractul încheiat de pârâtă cu unitatea deținătoare fusese prelungit în temeiul art.1 din nr.OUG 8/2004 pe o durată de 5 ani de la expirarea celui anterior,pentru perioada în discuție,persoanele cărora le-a fost restituit imobilul s-au subrogat în drepturile statului, iar la expirarea termenului: 8.04.2009, raporturile locative născute în temeiul legii au încetat.
Prin urmare, ulterior acestui moment, pârâții ocupă imobilul fără un titlu, ceea ce aduce atingere prerogativelor dreptului de proprietate al reclamanților, reglementat de art. 480 Cod civ. Tocmai de aceea, la încetarea raporturilor locative, chiriașul are obligația, potrivit art. 1431 Cod civ. să restituie lucrul în bună stare.
În condițiile arătate, deși motivul de recurs potrivit căruia contractului încheiat de pârâta a cu unitatea deținătoare îi sunt aplicabile prevederile nr.OUG 8/2004 este întemeiat, acesta nu este de natură să schimbe soluția instanței de apel, în lumina situației intervenite în cursul soluționării recursului, constând în expirarea termenului prevăzut de actul normativ în discuție.
Motivul de recurs prin care au fost invocate prevederile art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, potrivit căruia: "La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii", este neîntemeiat.
Acest text de lege își găsește aplicabilitate doar în condițiile în care noii proprietari și chiriașii ar fi încheiat un contract de închiriere. Nu se poate susține reînnoirea contractului, dar cu părți diferite, cel puțin în persoana locatorului, câtă vreme, potrivit dispozițiilor Codului civil, orice contract este rezultatul voinței părților. Prin urmare, nu se poate "reînnoi" ceea ce nu a fost nicicând în ființă.
Dacă prin art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, intenția legiuitorului ar fi fost în sensul reînnoirii de drept și a contractelor cu privire la care a operat prorogarea legală, nu ar mai fi fost necesară emiterea nr.OUG 8/2004, mai ales dacă ținem seama de faptul că, ulterior, legiuitorul a simțit nevoia să reglementeze în mod distinct situația contractelor de închiriere care au beneficiat de prorogarea legală, precizând, prin nr.OUG 8/2004, care dintre aceste contracte beneficiază de o nouă prelungire legală a duratei lor.
Pe cale de consecință, contractul de închiriere avut în vedere de textul de lege este cel încheiat între proprietarul care a redobândit imobilul și chiriaș, acesta urmând a fi reînnoit dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.
Nefiind aplicabile dispozițiile art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, nu sunt incidente nici normele juridice cuprinse în art. 14 alin. 2 și art. 22 din același act normativ, ale căror ipoteze sunt date de încadrarea situației de fapt în primul text de lege menționat.
Nu poate fi reținută nici critica referitoare la incidența art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, conform căruia: "Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere".
prevăzut de Legea nr. 10/2001 este unul diferit de cel adoptat prin nr.OUG 40/1999. Astfel, dacă potrivit ordonanței, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii, în schimb, conform art. 14 din Legea nr. 10/2001 noul proprietarse va subrogaîn drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare.
Ca atare, în ipotezele prevăzute de Legea nr. 10/2001 nu suntem în prezența unui al doilea contract de închiriere, pentru încheierea căruia proprietarul să aibă obligația efectuării unor demersuri, constând în notificarea chiriașului și nu intervine nici sancțiunea prevăzută de art. 11.
Față de aceste considerente, reținând legalitatea hotărârii atacate și completând motivarea acesteia, în temeiul art. 312.pr.civ. Curtea urmează să respingă recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți, -, și împotriva deciziei civile nr. 1453/A/18.11.2008 pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți G, și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 15 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
Red. /Tehnodact.,
2 ex/13.-
-------------------------------------------------------
- Secția a III-a -
-
Jud.Sector 2 -
Președinte:Doina AnghelJudecători:Doina Anghel, Cristina Nica, Mariana Haralambe
