Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 119/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 119/2008
Ședința publică de la 03 Aprilie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ana Budacu
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
Judecător - -
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâtul, împotriva deciziei civile nr. 344/A/2007 pronunțată de Tribunalul Hunedoara în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pârâtul recurent asistat de avocat și avocat, cu delegație la dosar, pentru intimatul reclamant, lipsă fiind acesta.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, prin fax, cerere formulată de mandatara intimatului reclamant, de strigare a cauzei după ora 10,30, cerere rămasă fără obiect, față de prezența acesteia în instanță.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Mandatarul pârâtului recurent - avocat, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, și în consecință, modificarea hotărârii atacate, admiterea acțiunii formulată în dosarul conex de către pârâtul recurent din prezenta cauză, și respectiv respingerea constatării nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între părți, pentru motivul lipsei consimțământului la încheierea contractului atacat întrucât acesta a fost exprimat în mod nevalabil, formal și fără intenția de a produce efecte juridice, cu revenire la situația anterioară de carte funciară.
Consideră că hotărârile pronunțate atât de instanța de fond cât și de instanța de apel sunt nelegale, întrucât conțin aspecte de interpretare care nu au legătură cu probatoriul administrat în cauză.
Invederează de asemenea, că nu a fost vorba niciodată despre vreun transfer efectiv al dreptului de proprietate ci doar de un act formal fără consecințe juridice, scopul fiind acela de a obține capitalul necesar, printr-un credit bancar ipotecar, în vederea desfășurării activității economice.
Pentru aceste considerente, și cele exprimate pe larg în motivele de recurs, solicită admiterea recursului.
Mandatara intimatului reclamant - avocat, solicită respingerea ca nefondat a recursului de față, și menținerea ca legale și temeinice a hotărârilor instanțelor de fond și apel.
Aspectele invocate de recurent au fost invocate și în fața instanței de apel, astfel că acestea sunt nefondate.
Consideră că actul juridic încheiat, respectiv contractul de vânzare - cumpărare dintre părți, a fost unul autentic, deci perfect valabil, și așa cum corect a reținut instanța de apel, nu sunt întrunite condițiile pentru constatarea nulității acestuia, iar efectele juridice ale contractului s-au produs față de ambele părți, întrucât prețul a fost plătit pârâtului recurent, iar modul în care acesta a ales să cheltuiască banii, nu reprezintă obiectul prezentei cauze.
Pentru aceste motive, solicită respingerea ca nefondat a recursului, cu cheltuieli de judecată.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările dosarului, lasă cauza în pronunțare.
După dezbateri:
S-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, note de cheltuieli depuse de mandatara intimatului reclamant.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Deva sub dosar nr.7907/2005 reclamantul Aac hemat în judecată pârâtul - solicitând (inițial, pe calea dreptului comun) evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantului situat în D,- jud. H, înscris în CF 992/1 top 108/3/1, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul susține că în 28.10.2004 a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin contract autentic de vânzare-cumpărare, iar la rugămințile pârâtului l-a lăsat să locuiască în imobil pentru o scurtă perioadă de timp, până își va clarifica situația financiară. În prezent, reclamantul nu îl mai poate lăsa pentru că dorește să vândă sau să închirieze locuința, iar pârâtul refuză să o elibereze.
La acest dosar a fost conexat dosarul nr. 3815/2006 prin care reclamantul - a solicitat în contradictoriu cu intimatul A constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți cu privire la imobilul în litigiu și autentificat sub nr. 7982/28.10.2004 de BNP, precum și restabilirea situației anterioare de CF.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut că pârâtul l-a convins să încheie contractul de vânzare-cumpărare atacat, și față de relațiile de prietenie dintre părți, reclamantul a consimțit. Pârâtul însă nu a achitat nici un preț și nici o la creditul bancar astfel obținut, acestea fiind plătite de reclamant. În luna august 2005 pârâtul a luat toate documentele pe care le deținea reclamantul, căruia nu i-a fost contestată calitatea de proprietar. La încheierea contractului, pârâtul a declarat contrar realității că este căsătorit și fără copii. Reclamantul și-a exprimat consimțământul fără intenția ca acesta să producă efecte juridice
În drept s-a invocat art. 948 cod civil.
Prin sentința civilă nr. 546/7.02.2007 Judecătoria Devaa admis acțiunea principală și a dispus evacuarea pârâtului - din imobil și a respins acțiunea formulată de reclamantul - împotriva pârâtului A pentru constatarea nulității absolute. A fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1210,3 lei cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței s-a reținut că părțile sunt asociați la SC SRL H cu cote egale de participare la beneficii și la pierderi, la aporturi sociale egale. La data de 28.10.2004 părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7982/28.10.2004 de BNP, prin care pârâtul - a vândut reclamatului A dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF 992/1 - top 108/3/1 compus din casă, anexe gospodărești, curte în suprafață de 372 mp, pentru prețul de 600.000.000 lei, din care la data autentificării actului s-a achitat un avans 200.000.000 lei, iar restul s-a achitat din creditul obținut de cumpărător de la BCR SA Sucursala H, cu înființarea ipotecii de gradul I asupra imobilului înstrăinat în favoarea băncii. S-a prevăzut că vânzătorul nu poate solicita notarea privilegiului pentru diferența de preț, iar preluarea imobilului de către cumpărător se face odată cu semnarea și autentificarea contractului.
Din coroborarea probelor administrate în cauză, declarații de martor, interogatorii părți, adresa de la BCR din care reiese că ambele părți au plătit din credit, instanța a concluzionat că părțile nu au avut în vedere la încheierea contractului vreo cauză imorală ori ocultă, că actul autentic îndeplinește condițiile prev. de art. 948 cod civil, astfel că nu există motive de constatare a nulității acestuia și a respins acțiunea formulată de reclamantul -. Creanțele dintre părți, sau dintre părți și societatea comercială ai cărei asociați sunt părțile, nu afectează valabilitatea contractului și pot fi rezolvate pe cale separată.
Cu privire la acțiunea principală, instanța a constatat că reclamantul, în calitate de proprietar al imobilului, are dreptul să se bucure de atributele dreptului său fără a fi tulburat de altă persoană, și, în temeiul art. 480 cod civil, a admis acțiunea formulată de reclamantul A.
Apelul declarat de pârâtul - împotriva acestei sentințe a fost respins de Tribunalul Hunedoara - secția civilă prin decizia civilă nr. 344/a/22.11.2007, cu motivarea că apărarea pârâtului prin care invocă o cauză falsă a contractului, respectiv aceea de a obține un împrumut bancar în baza unui act fictiv, nu poate fi luată în considerare pentru că nimeni nu-și poate invoca propria culpă în anularea unui contract. Pe de altă parte, pârâtul putea obține el însuși un împrumut bancar și să garanteze restituirea lui cu imobilul ce-l deținea în proprietate. Motivul invocat în apel privind nevalabilitatea consimțământului nu poate fi avut în vedere pentru că nu s-a dovedit că pârâtul ar fi avut discernământul afectat și nu ar fi înțeles natura actului pe care îl încheie. De asemenea, instanța a apreciat ca nerelevantă împrejurarea că nu s-a achitat prețul integral, pentru aprecierea valabilității contractului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii conexe formulate de - și respingerea acțiunii în evacuare formulate de reclamantul A.
În expunerea motivelor de recurs, pârâtul susține că este asociat cu reclamantul la firma SC SRL H și acesta i-a propus, prieteni fiind, să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru a obține un credit ipotecar, iar banii să fie folosiți pentru capitalizarea firmei și derularea altor afaceri. Recurentul a fost convins că este cea mai facilă metodă de a obține capitalul necesar desfășurării activității economice și împreună au stabilit că nu va fi vorba de un transfer efectiv al dreptului de proprietate, ci doar de un act formal, urmând ca după restituirea creditului să încheie un alt act prin care să redevină proprietar al casei. În aceste condiții recurentul susține că a acceptat semnarea actului de vânzare. Reclamantul nu a achitat nici o sumă ca preț, nici o pentru creditul luat, însă pentru a nu apărea o situație conflictuală cu banca și a nu fi executată ipoteca, recurentul a plătit ratele.
Pârâtul susține că, până în momentul în care a primit citația pentru procesul de evacuare, reclamantul nu a formulat nici o pretenție cu privire la imobil. Aceste susțineri sunt confirmate de martorii - și -, - și -. În acest context, recurentul arată că nu a exprimat un consimțământ valabil la încheierea contractului de vânzare-cumpărare întrucât nu a intenționat să vândă imobilul, așa că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 948 cod civil. Ca o consecință solicită restabilirea situației anterioare de CF.
Recurentul arată că nu este nici o intenție de fraudă a unei terțe persoane, pentru că înțelegerea dintre cei doi a fost de a nu se transfera dreptul de proprietate, iar creditul bancar a fost acordat în condiții de legalitate fiind garantat cu ipotecă.
Consideră că nu trebuia încheiat un act secret cu reclamantul în condițiile în care erau prieteni și erau relații de colaborare și de încredere între ei.
Tot în sprijinul afirmațiilor sale este și faptul că nu s-a achitat nici un preț și nici ratele la bancă.
În drept se invocă art. 304 pct. 9 cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă intimatul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, menținerea deciziei atacate și obligarea recurentului la cheltuieli de judecată. Intimatul afirmă că recurentul împrumutase diferite sume de bani de la terțe persoane și, pentru a putea plăti creditorii, i-a cerut să-i cumpere imobilul și să-l lase o perioadă să locuiască în continuare în casă. Cum această perioada nu se mai sfârșea, reclamantul a decis să formuleze acțiune în evacuare. Abia după 6 luni de la formularea acestei cereri, intimatul-recurent a formulat acțiune în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare. - a cunoscut natura juridică a actului încheiat și efectele acestuia, semnând în cunoștință de cauză. Împrumutul a fost acordat de bancă în condiții de legalitate, pe baza unui credit ipotecar. Faptul că reclamantul s-a gândit să investească suma obținută prin vânzarea imobilului în SC SRL nu afectează în nici un fel valabilitatea contractului. Declarațiile martorilor cu privire la destinația sumelor împrumutate nu sunt relevante pentru că redau doar afirmațiile recurentului. În ce privește plata prețului, recurentul a declarat în fața notarului că a primit 200.000.000 ROL, iar restul de 400.000.000 ROL urma să fie acoperit din creditul ipotecar obținut de intimat. Creditul bancar obținut de intimat este restituit în rate de intimat din venituri proprii. Plata unor rate de către recurent s-a făcut fără voința intimatului și după încheierea contractului.
S-au depus copii după chitanțe achitate de intimatul A și extras de cont.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Între cauzele care pot conduce la constatarea nulității absolute a unui act juridic se numără și lipsa consimțământului datorată unei erori obstacol. Pentru a produce efecte juridice, consimțământul trebuie să emane de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat și neviciat.
Recurentul invocă lipsa intenției ca acest consimțământ dat la vânzarea imobilului să producă efecte juridice. Această aserțiune nu poate fi luată în considerare atâta timp cât actul încheiat a fost unul autentic, încheiat în fața notarului public, personal de recurent. Nu s-a probat că recurentul ar fi avut discernământul diminuat sau altă cauză care i-ar fi afectat capacitatea de folosință sau de exercițiu. Aceasta înseamnă că în momentul în care a semnat contractul de vânzare-cumpărare a avut reprezentarea actului juridic pe care îl încheie, inclusiv consecințele actului, respectiv transferul dreptului de proprietate de la el la pârât. De aceea, afirmația sa că a încheiat actul fără a avea intenția înstrăinării locuinței, nu poate fi luată în considerare în condițiile concrete date.
Sub un alt aspect: Codul civil a consacrat ca excepții de la principiul voinței reale, următoarele ipoteze: simulația (când față de terți își produce efecte actul aparent, iar față de părți - actul secret, deși nu dă expresie voinței reale) și în materie de probațiune, prioritatea probei cu înscrisuri față de proba testimonială, chiar dacă cele constatate prin înscrisuri nu reflectă voința reală a părților. Ori, din probele cu înscrisuri administrate, reiese că intenția recurentului a fost să înstrăineze imobilul, declarațiile martorilor neputând fi luate în considerarea peste conținutul actului autentic, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare.
Susținerea recurentului că intenția reală a fost de a obține un credit bancar, - așa cum corect a reținut și Tribunalul Hunedoara - nu este acceptabilă, în condițiile în care, fiind proprietarul imobilului, putea obține un credit bancar cu garanție imobiliară, respectiv ipotecă. În acest fel, simplu, se putea obține suma de bani necesară pârâtului.
În ceea ce privește plata prețului, în contractul de vânzare - cumpărare s-a consemnat că la data semnării actului vânzătorul a primit suma de 200.000.000 lei, urmând ca restul sumei de 400.000.000 lei să fie plătit direct în contul vânzătorului de către BCR - Sucursala H, după încheierea contractului de împrumut de către -.
Ca o consecință, obligația de plată a ratelor, față de acest act, și de contractul de credit încheiat cu banca de -, îi revenea acestuia. Faptul că pârâtul a achitat o parte din rate îi dă dreptul cel mult la restituirea unei plăți nedatorate.
Față de toate aceste aspecte de fapt și de drept reținute, Curtea constată că este nefondat recursul pârâtului și, în temeiul art. 312 cod procedură civilă, urmează să-l respingă, menținând decizia Tribunalului Hunedoara. Nu s-au acordat cheltuieli de judecată, pentru că nu s-a făcut dovada cuantumului acestora până la închiderea dezbaterilor.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâtul - împotriva deciziei civile 344/2007 pronunțată de Tribunalul Hunedoara.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 3 aprilie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
. activitatea
Semn. Președinte
GREFIER,
- - -
Semn. Prim - grefier
Red.
Tehnored. 2 ex/28.05.2008
Jud. fond:
Jud. apel:,
Președinte:Ana BudacuJudecători:Ana Budacu, Anca Neamțiu
