Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1328/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1771/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ și PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1328
Ședința publică de la 15.10.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ionelia Drăgan
JUDECĂTOR 2: Mariana Haralambe
JUDECĂTOR 3: Ilie Mari -
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului formulat de recurenții reclamanți și, împotriva deciziei civile nr. 696 din 20.05.2009, pronunțate de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
are ca obiect - evacuare.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 08.10.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea cauzei la data de 15.10.2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 B la data de 25.06.2008, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea acestora din imobilul proprietatea ei situat în B,-, -. 2,. 4,. 72, sector 6, pentru lipsa titlului locativ.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a cumpărat apartamentul nr. 72 de la numitul, care la rândul lui l-a dobândit la SC SA. De asemenea, reclamanta a arătat că prin contractul încheiat, numitul și-a rezervat dreptul de uzufruct viager, însă din moment ce acesta a decedat, dreptul de uzufruct viager a încetat.
În același timp, reclamanta a susținut că nu are alt spațiu de locuit, iar pârâții ocupă acest apartament în mod nelegal, fără forme și titlu locativ, refuzând să elibereze spațiul, fapt pentru care solicită evacuarea acestora și a altor membri ai familiei.
Pârâții au formulat întâmpinare pe care au depus-o la dosar la primul termen de judecată, respectiv în data de 24.09.2008, prin care au solicitat respingerea cererii formulate de reclamantă ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâții au arătat că la data de 05.04.2007, pârâta a încheiat cu reclamanta, o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 72 situat în B,-, -.2,. 4, sector 6. La încheierea acestui antecontract, reclamanta a fost reprezentată de numita C, în baza unei procuri notariale din 29.03.2007, iar cu această ocazie, părțile au convenit vânzarea-cumpărarea imobilul contra sumei de 35.000 euro, din care s-a plătit ca avans suma de 15.000 euro, convenind ca până la încheierea efectivă a vânzării, pârâta să locuiască în imobil.
Prin sentința civilă 6838/22.10.2008, Judecătoria Sectorului 6 Bar espins cererea formulată de reclamanta, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, deși reclamanta a invocat dreptul său de proprietate în susținerea cererii, aceasta nu a făcut dovada unui astfel de drept.
Astfel, în dovedirea pretențiilor sale, reclamanta a depus la dosar adresa nr. 1218-01392/16.06.2008, emisă de Primăria Sectorului 6 B - Serviciul Public pentru Finanțe Publice Locale privind istoricul de rol fiscal aferent apartamentului nr. 72 și certificatul fiscal nr. 228--/09.04.2008 emis de Serviciul Public pentru Finanțe Publice Sector 6. Deși i s-a pus în vedere la termenul din data de 24.09.2008 să depună la dosarul cauzei, titlu său de proprietate asupra apartamentului în litigiu, reclamanta nu s-a conformat dispozițiilor instanței.
În aceste condiții, instanța de fond a reținut că reclamanta nu a dovedit faptul că este proprietara apartamentului nr. 72, situat în B,-, -. 2,. 4, sector 6, din care se solicită evacuarea pârâților. Este adevărat că în adresa nr. 121--/16.06.2008, emisă de Primăria Sectorului 6 B - Serviciul Public pentru Finanțe Publice Locale, se precizează că în evidențele fiscale, reclamanta figurează ca proprietar al acestui apartament, însă un asemenea document nu poate constitui titlu de proprietate și nu face dovada unui asemenea drept, fiind un simplu document de evidență fiscală. Mai mult, nici certificatul fiscal nr. 228-8-01261/09.04.2008, emis de Serviciul Public pentru Finanțe Publice Sector 6 nu face dovada dreptului de proprietate al reclamantei asupra apartamentului în litigiu, fiind în mod asemănător, un simplu document de evidență fiscală.
Dovada dreptului de proprietate al reclamantei cu privire la imobilul în litigiu era cu atât mai necesară cu cât în actele depuse există neconcordanțe cu privire la actul de proprietate al reclamantei.
Astfel, în promisiunea de vânzare-cumpărare se menționează ca și titlu de proprietate al reclamantei, contractul de vânzare-cumpărare nr. 735/1995, în timp ce în actele emise de Primăria sectorului 6 B - se menționează actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.971/1996 de Uniunea Națională a Notarilor Publici.
De asemenea, instanța a constatat faptul că reclamanta nu a dovedit nici existența altui titlu în temeiul căruia pârâții ar avea obligația să elibereze apartamentul la solicitarea sa.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului, casarea sentinței civile atacate și pe fond, admiterea acțiunii și evacuarea pârâților din imobilul proprietatea sa, cu mențiunea că aceștia nu au făcut nici un fel de îmbunătățiri cu acordul apelantei, iar ușa metalică montată este cumpărată chiar de către reclamantă.
În motivarea apelului, s-a arătat că instanța de fond a respins cererea, motivul fiind acela că nu s-a făcut dovada că apelanta-reclamantă deține un titlu legal de proprietate pentru apartamentul în litigiu, apreciind că simplele adeverințe eliberate de Primăria Sectorului 6 B și certificatul fiscal nr. 228/8/01.261 din 09.04.2008 prin care se confirmă că este proprietara apartamentului, pentru a face dovada dreptului de proprietate, dar că în cadrul apelului va face această dovadă.
La data de 18.03.2009, intimații-pârâți și au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
În motivarea întâmpinării, s-a arătat că intimații au un drept asupra apartamentului situat în B,-, - 24,. 2,. 4,. 72, sectorul 6, încheind la 05.04.2007 o promisiune bilaterala de vânzare cumpărare. La semnarea acestui înscris, apelanta-reclamanta a fost reprezentată de numita C, conform procurii notariale autentificate sub nr. 502 de către BNP, iar la 27.06.2007, apelanta a dat o declarație pe proprie răspundere, autentificată sub nr. 1927/27.06.2007, de către BNP, prin care recunoștea existenta promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 696/20.05.2009, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă; a schimbat în tot sentința apelată; a admis cererea de chemare în judecată; a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, -.2,.4,.72, sector 6 și i-a obligat la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 15,45 lei cheltuieli de judecată în fond și apel.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că titlul de proprietate al reclamantei este reprezentat de către contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.978/1996, depus în apel, apelanta răsturnând astfel constatarea primei instanțe cu privire la lipsa de titlu.
Pe de altă parte, faptul că ar fi pe rol o acțiune privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu le poate constitui vreun titlu pentru ocuparea respectivului imobil cu atât mai mult cu cât, datorită gradului mare de generalitate și față de natura antecontractului de vânzare-cumpărare, nu se poate interpreta că părțile s-au înțeles ca anterior încheierii contractului în formă autentică, vânzătoare să transmită unul dintre dezmembrămintele dreptului de proprietate.
Chiar dacă tribunalul ar fi interpretat respectiva clauză, în sensul că s-ar fi cedat folosința bunului din momentul perfectării antecontractului, nu rezultă din actele dosarului că mandatarul reclamantei fusese mandatat nu numai pentru încheierea vânzării, ci și pentru transmiterea anterioară autentificării contractului de vânzare-cumpărare, a dreptului de folosință, pentru ca respectiva clauză să fie opozabilă mandantului.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești, în termen legal, pârâții și au promovat recurs, criticând-o sub aspectul nelegalității, deoarece tribunalul, dacă aprecia că dispozițiile antecontractului de vânzare - cumpărare sunt neclare, trebuia să le interpreteze în favoarea lor. Cu toate acestea, art.4 din contract este clar în sensul transmiterii dezmembrămintelor dreptului de proprietate, inclusiv dreptul de folosință.
Această concluzie este întărită de folosirea imobilului de mai bine de un an, de promovarea acțiunii după acest interval de timp. Trebuie să se țină cont de culpa intimatei - reclamante în neperfectarea contractului și totodată de plata în avans a unei treimi din preț.
Subrogarea în drepturile promitentei vânzătoare, presupune inclusiv dreptul de folosință, iar intimata a recunoscut valabilitatea promisiunii bilaterale, ca urmare a declarației notariale date. Aceasta de altfel, le-a și predat cheia imobilului.
Este nelegală și susținerea conform căreia mandatarul nu fusese împuternicit și să transmită anterior autentificării contractului de vânzare - cumpărare, dreptul de folosință. Articolul 4 din contract nu depășește limitele mandatului.
Au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate și respingerea acțiunii, ca nelegală.
Și-au întemeiat recursul, pe prevederile art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
Au timbrat recursul în mod corespunzător, potrivit art.3 și art.11 din Legea nr. 146/1997 și art.3 din nr.OG 32/1995.
Intimata - reclamantă a formulat întâmpinare, potrivit art.308 al.2 Cod procedură civilă, solicitând respingerea recursului ca nefundat, neputându-se admite că un antecontract de vânzare - cumpărare ar putea echivala cu un titlu de proprietate al pârâților asupra imobilului în litigiu.
În recurs, s-a administrat proba cu înscrisuri, conform art.305 Cod procedură civilă: copii certificate ale procurii date numitei C și a declarației autentificate sub nr. 1927/27.06.2007.
Curtea de APEL BUCUREȘTI s-a constatat legal sesizată și competentă material să soluționeze prezentul recurs, date fiind prevederile art. 3 și art. 299 Cod de procedură civilă.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea apreciază recursul promovat, ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
Obiectul prezentei cauze judiciare, îl reprezintă evacuarea recurenților, ca urmare a lipsei oricărui titlu locativ.
În apărare, recurenții pârâți au invocat existența unui titlu locativ, respectiv promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare certificată de avocatul, la data de 05.04.2007 (filele 3-5 dosar apel). Concret, s-a invocat art.4 din această convenție civilă, conform căreia "părțile sunt de acord ca odată cu semnarea prezentului contract, promitentul cumpărător să se subroge în toate drepturile promitentei vânzătoare".
Acest titlu a fost însă, contestat în mod constant, pe parcursul judecății, de către reclamantă (a se vedea răspunsul la întâmpinare - fila 18 dosar fond, motivele de apel - fila 2 dosar apel și răspunsul de la fila 28 dosar apel) ce de asemenea, nu și-a însușit și mai mult, a contestat expres și semnătura de pe declarația notarială autentificată sub nr.1927 din data de 27.06.2007 (fila 13 dosar fond).
Deși intimata a precizat în mod expres în cuprinsul înscrisurilor evocate, faptul că înțelege să conteste cele două acte juridice, solicitând și proba cu expertiză grafologică în dovedire, cu toate acestea tribunalul a soluționat cauza, grefându-și raționamentul juridic pe premisa valabilei lor încheieri.
Din punct de vedere logic, tehnic și juridic, analiza și interpretarea clauzelor contractuale, pentru evidențierea voinței reale a părților de la momentul încheierii unui act juridic, este o operațiune subsecventă aceleia privind verificarea valabilității contractului civil.
În motivele lor de recurs, pârâții folosesc ca și mijloc de apărare, împrejurarea că reclamanta ar fi recunoscut valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, prin declarația notarială ulterioară dată.
Curtea constată că la acest moment procesual, date fiind probele administrate cauzei, nu poate să verifice legalitatea soluției date de instanța de apel prin prisma acestui argument concret invocat, fiind necesară administrarea de probe suplimentare.
Într-adevăr, dacă am porni de la premisa tribunalului în sensul că mandatarul, transmițând dreptul de folosință anterior, și-a depășit limitele mandatului său, și dacă declarația notarială ulterioară - contestată de reclamantă, ar fi valabil încheiată, atunci din punctul de vedere al consecințelor sale juridice, ea va determina ratificarea transmiterii de către mandatar - în afara limitelor mandatului său, potrivit tezei instanței de apel, a dreptului de folosință. În cauză va deveni așadar, incident art.1456 Cod civil, conform căruia"Mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date. Nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi făcut afară din limitele puterilor sale, afară numai când a ratificat expres sau taci",potrivit adagiului latin "retihabitio mandato aequiparatur" - ratificarea valorează mandat. În aceste condiții, depășirea limitelor mandatului acordat, nu ar mai fi determinantă pentru soluționarea cauzei prezente.
Din acest punct de vedere, reținând și împrejurarea că potrivit art.129 alin.5 Cod procedură civilă, instanța, în virtutea rolului său activ, trebuia să califice în mod corect juridic, cererea de constatare a celor două acte juridice, ca reprezentând o cerere de declanșare a procedurii falsului, potrivit art.180 - art.184 Cod procedură civilă - în referire la declarația autentică notarială din 27.06.2007, respectiv a procedurii verificării de scripte, conform art.177 - 179 Cod procedură civilă - în referire la promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare, Curtea apreciază că se impune verificarea celor două acte juridice, sub aspectul evocat, pentru a se putea aprecia asupra valabilității lor și implicit, asupra legalității soluției de admitere a acțiunii, prin prisma și a apărărilor formulate de pârâți.
În ceea ce privește primul considerent al instanței de apel, decurgând din interpretarea contractului civil, Curtea apreciază că el trebuie verificat, în succesiunea logico-juridică enunțată, ulterior statuării asupra valabilității încheierii promisiunii bilaterale, inclusiv prin luarea în considerare a posibilei ratificări ulterioare, astfel încât interpretarea contractului trebuie raportată pentru stabilirea voinței reale a părților și la conținutul declarației notariale din 27.06.2007.
Pentru ansamblul acestor considerente, Curtea apreciază în temeiul art.312 Cod procedură civilă, că se impune admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru administrarea de probe suplimentare, în sensul celor precizate, pentru verificarea valabilității celor două acte juridice menționate și eventual, pentru interpretarea promisiunii bilaterale prin prisma și a actului juridic ratificator, în cazul în care se va statua asupra valabilității lor, dacă instanța va considera că procura inițială nu conferă dreptul de transmitere a dreptului de folosință asupra imobilului în litigiu.
Se vor efectua, totodată verificări și sub aspectul existenței și stadiului invocatei acțiuni promovate pentru perfectarea antecontractului de vânzare - cumpărare, deoarece pronunțarea unei hotărâri definitive de admitere a unei asemenea acțiuni, ar putea constitui un eventual titlu asupra imobilului, pentru pârâți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenții reclamanți și, cu domiciliul ales la Cabinet avocat, Unite, nr. 3-5, -. C,. 4,. 69, sector 4, împotriva deciziei civile nr. 696 din 20.05.2009, pronunțate de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în B,-, sector 2.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare, aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15.10.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
A MARI
GREFIER,
A
Red. / 22.10.2009
Tehnodact. / CS
2 ex./26.11.2009
- Secția a IV-a Civ. -;
Jud. Sectorului 6. - Civ. -
Președinte:Ionelia DrăganJudecători:Ionelia Drăgan, Mariana Haralambe, Ilie
