Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1393/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1393
Ședința publică de la 24 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Costinela Sălan
JUDECĂTOR 2: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 3: Sorin Drăguț
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 17 2009 privind judecarea recursului formulat de recurenții pârâți și împotriva deciziei civile nr. 412 din 5 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant -, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedură legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 17 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, pentru a da posibilitatea apărătorului recurenților pârâți să depună concluzii scrise, a dispus amânarea pronunțării pentru data de azi 24 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr-, reclamantul - a chemat în judecată pe pârâții și, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, autentificat sub nr. 658/07.04.2006 de BNP .
In motivarea acțiunii, reclamantul a arătat ca la data de 07.04.2006 a încheiat cu pârâții un contract de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, autentificat sub nr. 658/07.04.2006 de BNP, având ca obiect vânzarea - cumpărarea imobilului proprietatea sa, compus din teren în suprafață de 498. potrivit actelor de proprietate și 586. din măsurători, corp C l - casă din cărămida acoperită cu tablă în suprafață de 78. și C 2 - anexa garaj construită din cărămidă și acoperită cu placă de beton în suprafața de 33. (garaj, hol și magazie).
A arătat reclamantul că pârâții s-au obligat, în schimbul vânzării, să-l îngrijească cu toate cele necesare traiului zilnic pe tot timpul vieții și că prețul vânzării a fost trecut în contractul de vânzare cumpărare în cuantum de 70.000 lei, preț care a fost trecut pentru satisfacerea taxelor fiscale de înstrăinare, fiind prețul minim al zonei și care nu i-a fost plătit niciodată.
Că, transmiterea de drept a imobilului s-a făcut la data autentificării actului, respectiv 07.04.2006, iar în fapt la data decesului său, reclamantul rezervându-și un drept de uzufruct viager.
A susținut că și-a rezervat un drept de uzufruct viager al imobilului în care locuiește și le-a permis pârâților să locuiască cu acesta, întrucât aceștia nu aveau unde locui. Că, deși pârâții aveau obligația de întreținere și erau tolerați în casă, aceștia îl neglijează în totalitate.
La data de 21.06.2007, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, întrucât pârâții, de când s-au mutat în casa reclamantului, au adus imobilului multe imbunătățiri și i-au asigurat acestuia întreținerea necesară traiului zilnic.
La data de 25.09.2007, reclamantul a depus la dosar răspuns la întâmpinarea formulată de parați prin care a solicitat rezilierea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, iar parații să fie obligați să plece din domiciliul său, întrucât nu mai au acordul său pentru a locui în acest imobil.
La data de 22.10.2007, paratul - a formulat o nouă întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii în totalitate, ca fiind neîntemeiată și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, întrucât actul autentic de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, a cărui nulitate absolută se solicită, s-a încheiat cu respectarea dispozițiilor legale in vigoare.
La data de 26.02.2008, reclamantul a depus la dosar o nouă precizare la acțiune, prin care a învederat că înțelege să renunțe în baza art. 246 Cod pr. civilă, la capătul de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere autentificat sub nr. 658/07.04.2006 de BNP, cererea sa vizând admiterea acțiunii, evacuarea paraților din domiciliul său si obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 18.04.2008, parații au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii reclamantului ca neîntemeiată, întrucât contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere, prin care parații au cumpărat casa și celelalte anexe, a prevăzut ca întreținerea ce urmează să fie acordată reclamantului este de 700.000.000 lei vechi, aceștia urmând să locuiască într-o cameră, iar reclamantul în celelalte două camere, înțelegere care de altfel s-a și materializat imediat după încheierea respectivului contract.
Instanța a luat act de renunțarea reclamantului la judecarea capetelor de cerere privind constatarea nulității absolute și respectiv, rezilierea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere autentificat sub nr. 658/07.04.2006 la BNP.
Prin sentința civilă nr. 14671/14 octombrie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, a fost admisă acțiunea precizată formulată de reclamantul -, împotriva pârâților și .
A fost dispusă evacuarea pârâților din imobilul situat în C,-, fost - din, nr. 47, jud. D, compus din teren în suprafața de 498. din act și 586. din măsurători și construcțiile C 1 - locuința construită din cărămidă, acoperită cu tablă în suprafața construită de 78. și utilă de 54,89. compusă din 3 camere, hol, baie și bucătărie, C 2 - anexa garaj, construit din cărămidă, acoperit cu placă de beton cu suprafața construită de 33. și utilă de 25.16. compus din garaj, hol și magazie, cu nr. cadastral provizoriu 20079.
S-a reținut că, prin contractul de întreținere autentificat sub nr. 658/07.04.2006 la BNP, reclamantul a transmis pârâților cu titlul de întreținere, nuda proprietate asupra imobilului situat în C,-, fost - din nr. 47, județul D, compus din teren în suprafață de 498 mp din act și 586 mp din măsurători și construcțiile C1 locuință construită din cărămidă, acoperită cu tablă, în suprafață construită de 78 mp și utilă de 54,89 mp, compusă din 3 camere, hol, bucătărie, C2 - anexă garaj construit din cărămidă, acoperit cu placă de beton cu suprafață construită de 33 mp și utilă de 25,16, compus din garaj, hol și magazie, având nr. cadastral provizoriu 20079, acesta rezervându-și dreptul de uzufruct viager.
Că, în contract s-a stipulat că în schimbul acestei transmisiuni, pârâții îi vor presta întreținere viageră constând în hrană, îmbrăcăminte, curățenie, medicamente și asistență medicală, tot ce va fi necesar traiului zilnic, iar la deces îl vor înmormânta și pomeni creștinește.
S-a mai reținut că, din probele administrate în cauză, rezultat că reclamantul le-a permis pârâților să locuiască în imobilul din litigiu, aceștia stabilindu-și domiciliul în imobil, imediat după perfectarea contractului de întreținere, aspecte ce au reieșit atât din răspunsurile părților la interogatoriu, cât și din declarațiile martorilor audiați în cauză.
Că, în conformitate cu clauzele contractului de întreținere, pârâții în calitate de întreținători, au dobândit nuda proprietate a imobilului, cu menținerea dreptului de uzufruct viager în favoarea reclamantului, în calitate de întreținut și că, potrivit contractului pârâții întreținători intră în stăpânirea de drept a imobilului la data autentificării contractului, iar în posesia de fapt vor intra după încetarea din viață a reclamantului întreținut.
Sub acest aspect, sunt lipsite de relevanță apărările pârâților potrivit cărora prezența lor în imobil este imperios necesară pentru a-și putea executa obligația de întreținere asumată prin contract și pentru a împiedica degradarea sau distrugerea imobilului de către reclamant.
S-a concluzionat că neavând un titlu locativ asupra imobilului, pârâții au situația juridică a unor persoane tolerate, titularul dreptului de uzufruct putând pune oricând capăt folosinței spațiului ocupat de către tolerat, fără nici o obligație din partea sa, ori a unui organ de stat de a-i pune la dispoziție o altă suprafață locativă.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții și, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
În motivarea apelului s-a arătat că instanța de fond a dispus evacuarea fără temei legal și fără să se raporteze la faptul că obligația de întreținere asumată de părți trebuie înțeleasă prin prisma art. 970 alin. 2 coroborat cu dispozițiile art. 981 Cod civil, conform cărora "convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres întrânsele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa" și "clauzele obișnuite într-un contract se subînțeleg, deși nu sunt exprese întrânsul."
Contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere este un contract nenumit, cu titlu oneros, bilateral, consensual și translativ de proprietate, căruia i se aplică regulile generale din materia obligațiilor, aceasta fiind subînțeleasă atunci când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul luat.
Au susținut apelanții că, din contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere a rezultat că aceștia s-au obligat să acorde reclamantului întreținere până la sfârșitul vieții, la domiciliul acestuia, constând din alimente, îmbrăcăminte și medicamente, întreținerea reclamantului impunând un ajutor continuu din partea apelanților, acordat la domiciliul reclamantului.
Că, în hotărârea apelată instanța motivat admiterea cererii de evacuare, raportându-se strict la definiția și caracteristicile dreptului de uzufruct, făcând abstracție de speța concretă, și anume de faptul că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere.
Întreținerea reclamantului, așa cum a fost precizată, impune un ajutor continuu din partea apelanților pârâți, acordat la domiciliul reclamantului, aceasta fiind și înțelegerea la data încheierii contractului cât și pe toată durata de derulare a acestuia, fiind alături de reclamant pentru a-i putea presta întreținerea raportat la vârsta și starea de sănătate a acestuia, deci o întreținere continuă.
Este evidentă dorința ambelor părți contractante la data încheierii contractului de a locui împreună pentru asigurarea întreținerii, ceea ce s-a și întâmplat până când reclamantul intimat a început să refuze întreținerea.
Apelanții au solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței apelate și respingerea acțiunii precizate, ca neîntemeiată.
Intimatul reclamant - a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului introdus de apelanții pârâți, ca neîntemeiat.
Prin decizia civilă nr.412 din 05 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a respins apelul declarat de pârâții și, în contradictoriu cu reclamantul -.
Tribunalul a apreciat că, așa cum corect reținut instanța de fond, prin contractul de întreținere autentificat sub nr. 658/07.04.2006 la BNP, reclamantul intimat, - transmis către apelanții pârâți - și (fostă nuda proprietate a imobilului situat în C,-, fost.-, jud. D, în schimbul întreținerii sale de către cei doi apelanți pârâți.
S-a reținut că prin același contract, intimatul reclamant și-a rezervat dreptul de uzufruct asupra întregului imobil, drept pe care pârâții intimați s-au obligat în mod expres, să-l respecte.
Prin urmare, era firesc ca prima instanță să analizeze cererea de evacuare a reclamantului, prin raportare la prevederile contractului de întreținere sus menționat, care implică o analiză atât a nudei proprietăți ce a fost transmisă apelanților pârâți, cât și a dreptului de uzufruct pe care și l-a rezervat reclamantul intimat și care include dreptul de folosință a imobilului și dreptul de a-i culege fructele.
Că, dacă părțile ar fi convenit să locuiască împreună în imobil, nimic nu le-ar fi împiedicat să transpună convenția lor în contractul încheiat.
S-a mai reținut că "declarația" aflată în dosarul de fond la fila 14, invocată de apelanții pârâți în sprijinul ideii că ar fi existat la încheierea contractului înțelegerea de a coabita în imobilul din care s-a dispus evacuarea apelanților pârâți, reprezintă un simplu formular folosit de serviciile comunitare de evidență a populației, pentru schimbarea cărților de identitate, ea neavând valoarea unui contract de închiriere. Cu alte cuvinte, acest înscris nu are valoarea unui titlu locativ, de natură să schimbe calitatea pârâților apelanți de simpli tolerați în imobilul proprietatea reclamantului intimat.
În ceea ce privește susținerea că, prin evacuarea din imobilul proprietatea reclamantului intimat, apelanții pârâți ar fi puși în imposibilitate de a asigura acestuia întreținerea, tribunalul a apreciat că este neîntemeiată, locul executării întreținerii, în cazul în care părțile au locuințe deosebite, fiind locuința creditorului întreținerii (plata fiind portabilă, iar nu cherabilă), dacă nu s-a stipulat altfel, locuirea în comun nefiind de esența contractului de întreținere.
Tribunalul a concluzionat că în prezent, între părți există o stare tensionată, ce face imposibilă conviețuirea în comun și duce la agravarea stării de sănătate a reclamantului, care este o persoană în vârstă, cu probleme cardiace, ce are nevoie de un regim de viață liniștit, fără emoții negative, situație în care apelul declarat este nefondat, urmând a fi respins.
Împotriva acestei decizii în termen legal au declarat recurs pârâții și (, criticând-o pentru nelegalitate, invocând în drept, dispozițiile art. 304 pct.8 și 9 Cod pr. civilă.
Au susținut că instanța de apel a reluat motivarea primei instanțe, raportat la înscrisul existent la fila 14 din dosarul de fond, reținând că acest înscris nu are valoarea unui titlu locativ, deși pârâții au invocat voința ambelor părți contractante, de a locui împreună.
Au mai susținut că, deși nu există probe din care să rezulte o relație tensionată care să facă imposibilă conviețuirea în comun, instanța de apel a reținut că reclamantul are nevoie de liniște, iar acesta ar fi un motiv în plus pentru a se respinge apelul ca nefondat.
Au arătat că însăși martora reclamantului a declarat că relațiile părți nu sunt bune, dar nici tensionate, existând doar o protocolară.
Au susținut că instanța de apel nu a înlăturat apărarea pârâților referitoare la înțelegerea părților de a locui împreună, dispunând o evacuare fără temei legal.
În același timp, au susținut că instanța de apel trebuia să examineze obligația de întreținere asumată de pârâți prin prisma prevederilor art. 970 alin.2 Cod civil, coroborat cu prevederile art. 981 Cod civil, raportat și la dispozițiile art. 977 Cod civil.
Au precizat că întreținerea reclamantului, așa cum a fost asumată, impune un ajutor continuu din partea recurenților pârâți, ajutor acordat la domiciliul reclamantului, caracterul permanent al obligației de întreținere și locul unde s-a stabilit să se acorde, fiind elemente la care trebuia să se raporteze evacuarea pârâților.
Au arătat că, chiar dacă în cuprinsul actului nu este menționat explicit că părțile s-au înțeles să conlocuiască, acest lucru rezultă din modul în care s-a încheiat și executat contractul.
Că, motivarea admiterii cererii de evacuare s-a raportat strict la definiția și caracteristicile dreptului de uzufruct, făcându-se abstracție de speța concretă și anume, că este vorba despre un contract de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, contract necuprins în nici o dispoziție legală, fiind o creație a practicii.
Au mai arătat că reclamantul este o persoană în vârstă de 73 de ani și are probleme de sănătate, astfel încât, întreținerea acestuia necesită prezența permanentă a pârâților în domiciliul său, pentru a-i asigura cele necesare traiului zilnic.
Că, numai locuind împreună cu reclamantul în domiciliul acestuia se poate asigura o întreținere continuă, așa cum s-a stipulat în contractul încheiat între părți.
La data de 3 2009, recurenții pârâți au depus o cerere scrisă cuprinzând motive de recurs dezvoltate, motivele inserate în această cerere neputând fi examinate de instanță, câtă vreme au fost invocate peste termenul legal de 15 zile prevăzut de art. 303 Cod pr. civilă, raportat la art. 301 Cod procedură civilă.
Recursul este nefondat.
Examinând lucrările dosarului, Curtea constată că în cauză nu subzistă motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 Cod pr. civilă, hotărârea recurată nefiind afectată de nelegalitate.
Acțiunea în evacuare este mijlocul procedural aflat la îndemâna proprietarului sau a administratorului unui spațiu locativ lezat în dreptul său de folosință, de una sau mai multe persoane care ocupă în mod nelegitim acest spațiu.
Admisibilitatea acțiunii în evacuare este condiționată de dovedirea în instanță a faptului că cel ce deține imobilul nu are titlu locativ valabil.
În speță, reclamantul - a solicitat evacuarea pârâților și ( din imobilul situat în C,-, prevalându-se de contractul de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, autentificat sub nr. 658/7 aprilie 2006 de BNP.
Prin acest contract reclamantul a transmis pârâților cu titlu de întreținere, nuda proprietate asupra imobilului menționat, acesta rezervându-și dreptul de uzufruct asupra imobilului până la deces.
Dreptul de uzufruct dobândit de reclamant prin contractul de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere îi dă dreptul acestuia să folosească până la deces imobilul în litigiu, în exclusivitate, fără a putea fi tulburat în dreptul său de folosință de către pârâți.
Pârâții au dobândit în baza aceluiași contract doar nuda proprietate, acceptând clauza înserată cu acordul tuturor părților, referitoare la dreptul exclusiv de uzufruct al reclamantului.
În aceste condiții, prezența în imobil a pârâților nu se poate face decât cu acordul reclamantului, acesta fiind singurul titular al dreptului de folosință asupra imobilului.
Chiar dacă inițial a existat din partea reclamantului un acord în sensul ca pârâții să locuiască împreună cu acesta în imobilul în discuție, în prezent nu mai există acest acord, reclamantul insistând asupra respectării dispozițiilor inserate în contractul de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere.
Or, în atare situație acțiunea în evacuare este perfect admisibilă, așa cum corect au reținut și instanțele anterioare, fiind de netăgăduit că pârâții nu au titlu locativ cu privire la imobilul în litigiu, aceștia având doar calitatea de persoane tolerate.
Cercetarea judecătorească făcută atât la fond, cât și în apel s-a axat pe identificarea titlului locativ al părților din proces, știut fiind că admisibilitatea acțiunii în evacuare depinde în totalitate de existența unui titlu locativ valabil.
În condițiile în care reclamantul și pârâții au invocat ca titlu locativ contractul de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, în mod legal instanțele au examinat cauza prin raportare la contract, implicit la drepturile dobândite de părți în urma perfectării acestui contract.
Conform mențiunilor din contract, pârâții nu au dreptul de a folosi imobilul până la decesul reclamantului, aceștia având doar nuda proprietate.
Așadar, în prezent recurenții pârâți nu dețin un titlu locativ valabil pentru imobilul din C,-, ocupând imobilul în mod nelegitim.
Susținerea recurenților bazată pe înțelegerea părților de a locui împreună în scopul asigurării în mod continuu a întreținerii la care pârâții s-au obligat prin contract, este irelevantă din punct de vedere juridic, câtă vreme o astfel de înțelegere nu a fost concretizată printr-un înscris.
Declarația aflată la fila 14 din dosarul de fond a fost corect interpretată de către instanța de apel, neputând echivala cu un titlu locativ valabil, de natură să schimbe calitatea de simpli tolerați în imobil a pârâților.
Recurenții au criticat hotărârea instanței de apel sub aspectul motivării, susținând că greșit s-a reținut că între părți există o relație tensionată, însă chiar recurenții pârâți confirmă existența unei astfel de relații cu reclamantul.
Astfel, recurenții au dat ca exemplu declarația martorei, deși din această declarație rezultă indubitabil lipsa de comunicare dintre reclamant și pârâți și, implicit, existența unei stări tensionate de natură să creeze oricând conflicte.
Pe fondul acestei stări tensionate, prezența recurenților pârâți în imobilul în litigiu nu face altceva decât să agraveze problemele de sănătate ale reclamantului, ceea ce evident vine în contradicție cu scopul pentru care contractul a fost încheiat.
Executarea obligației de întreținere asumată prin contractul încheiat cu reclamantul se poate face independent de faptul că pârâții nu mai locuiesc împreună cu acesta, astfel încât, susținerile din acest punct de vedere nu pot fi reținute.
Instanțele anterioare au examinat cauza în limitele investirii făcute, respectând întocmai prevederile art. 129 alin. 6 Cod pr. civilă.
În ceea ce privește susținerea bazată pe dispozițiile art. 970 alin. 2 Cod civil, raportat la art. 981 cod civil și la art. 977 Cod civil, se constată că este neîntemeiată.
Aceste prevederi legale au fost invocate de pârâți pentru prima dată în recurs, astfel încât, în raport de dispozițiile art. 294 Cod pr. civilă, criticile formulate sub acest aspect sunt inadmisibile, instanța nefiind ținută să cenzureze cauza prin prisma acestor dispoziții legale.
Pentru considerentele expuse, recursul este nefondat și în baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civilă, urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurenții pârâți și împotriva deciziei civile nr. 412 din 5 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant -.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 24 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
07.12.2009
Jud.apel
Președinte:Costinela SălanJudecători:Costinela Sălan, Oana Ghiță, Sorin Drăguț
