Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 14/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR.14/
Ședința publică din 21 ianuarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paulina Georgescu
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Eleonora Spiridon
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurentul reclamant, cu domiciliul ales în T,-, jud. T, în contradictoriu cu intimații pârâți și, domiciliați în T,-, județul T, împotriva deciziei civile nr. 146 din 26.09.2007 pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr-, având ca obiect evacuare și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurentul reclamant prin av., potrivit împuternicirii avocațiale nr. 033/2007, lipsind intimații pârâți și.
Procedura este legal îndeplinită în conf. cu disp.art. 87 și urm. Cod pr. civilă.
Recursul este declarat în termen, motivat, timbrat cu 6 lei taxă judiciară de timbru și 0,30 lei timbru judiciar.
După referatul grefierului de ședință;
Luând act că nu sunt cereri prealabile de formulat ori înscrisuri de depus la dosar, instanța, fiind lămurită asupra cauzei, în temeiul art. 150 Cod pr. civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Având cuvântul pentru recurentul reclamant apărătorul acestuia critică soluția recurată prin prisma disp.art. 304 pct. 9 și 7 cod pr. civilă.
Cu privire la procura autentică, susține că instanța de apel a constatat nulitatea absolută a acesteia pentru că s-a demonstrat existența erorii obstacol la momentul autentificării înscrisului. Însă, actul a cărui desființare s-a tins a se obține pe această cale este un act autentic, care potrivit disp.art. 1173 cod civil face dovada deplină până la înscrierea în fals în privința dispozițiilor și convențiilor ce constată. În privința existenței consimțământului, singura probă era înscrierea în fals, lucru care nu s-a întâmplat în cauză. Mai mult, notarul public a confirmat în încheierea de autentificare citirea textului procurii, nu a unei părți din acesta. Voința internă s-a exprimat prin exprimarea consimțământului la încheierea actului juridic și, în măsura în care acesta nu corespundea voinței sale, pârâta reconvenientă avea posibilitatea să se înscrie în fals și să facă dovada că nu și-a exprimat consimțământul sau că nu i s-a dat citire conținutului actului și, în acest fel, consimțământul a fost exprimat în considerarea altor clauze ale procurii.
Față de cele arătate, urmează să se constate valabilitatea procurii și a contractului de vânzare-cumpărare.
Instanța de apel nu a observat în cauză pe lângă buna credință a subdobânditorului, faptul că reclamantul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu mandatarul în considerarea unei procuri autentificate de notarul public, procură care avea toate elementele necesare pentru a se crea aparența de drept a validității mandatului.
Sub un alt aspect, motivele de drept pentru care instanța a înlăturat aplicarea principiului validității aparenței în drept, bazat pe buna credință, sunt străine de natura cauzei.Textele de lege se referă la o cu totul altă situație respectiv, la acțiunile în rectificare a înscrierilor în cartea funciară.
În concluzie, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii cererii reconvenționale și admiterii acțiunii în evacuare. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată la udecătoria Tulcea sub nr.1277/07.06.2006 reclamantul, a chemat în judecată de pârâții și, solicitând evacuarea acestora din imobilul situat în T,-.
Pârâta a formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând respingerea acțiunii reclamantului și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2831/12.12.2005 de către și repunerea părților în situația anterioară.
Pârâta-reclamantă a formulat și o cerere de chemare în judecată a fiului său solicitând obligarea acestuia să-i restituie reclamantului suma de bani primită cu titlu de preț și, totodată să se constate nulitatea procurii speciale autentificate sub nr.808/18.11.2005 de către din B deoarece nu reprezintă voința sa.
Prin sentința civilă nr.19/3.01.2007, Judecătoria Tulceaa admis acțiunea reclamantului-pârât, având ca obiect evacuare și a dispus evacuarea pârâtei-reclamante și din imobilul situat în T,-.
Totodată prima instanță a respins cererea reconvențională și cererea de chemare în judecată (inclusiv restabilirea situației anterioare) ca nefondate.
Pentru a se hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea ne.2831/12.12.2005 a rezultă că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în T,- prin cumpărare de la pârâta-reclamantă. Este adevărat că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare vânzătoarea nu a fost prezentă personal ci prin intermediul numitului însă acesta avea un mandat special prin care era împuternicit de către vânzătoare să încheie în formă autentică un contract de vânzare-cumpărare referitor la respectivul imobil. Acest contract de mandat a fost autentificat de către BNP prin încheierea 808/18.11.2005.
că valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare depinde de valabilitatea acestui contract de mandat, sens în care pârâta-reclamantă a încercat să acrediteze ideea că nu l-a împuternicit pe fiul său pentru a vinde imobilul ci doar pentru a îndeplini formele de publicitate imobiliară referitoare la acesta.
În sprijinul aceste idei, pârâta-reclamantă a precizat că a avut consimțământul viciat la momentul încheierii contractului de mandat întrucât are tulburări psihice precum și afecțiuni ale văzului și auzului. Cei doi martori audiați în cauză au confirmat că pârâta-reclamantă are unele probleme întrucât nu vede și nu aude foarte bine însă valoarea probatorie a declarațiilor de martori este foarte mică prin raportare la valoarea expertizelor medico-legale efectuate chiar la cererea pârâtei.
Din concluziile acestor expertize rezultă că deși pârâta prezintă o ușoară deteriorare cognitivă ce conduce la influențabilitate și sugestibilitate în luarea deciziilor are și în prezent și a avut și în perioada noiembrie-decembrie 2005 - când s-au încheiat contractul de mandat și contractul de vânzare-cumpărare - discernământ, având capacitatea psihică de apreciere a conținutului și consecințelor juridice ce pot decurge din actele civile încheiate. De asemenea, din expertiza medico-legală rezultă că pârâta are probleme atât din punct de vedere oftalmologic cât și cu auzul însă este greu de precizat stadiul vederii sale în perioada noiembrie - decembrie 2005, apreciindu-se că în acea perioadă nu putea distinge elementele mici (scrisul obișnuit) iar în ceea ce privește auzul, pârâta putea auzi vocea de conversație.
Prin urmare, expertizele medico-legale efectuate nu au confirmat împrejurarea că pârâta nu ar fi avut reprezentarea actelor sale și a consecințelor juridice ale acestora, ci dimpotrivă, deși discernământul său a fost ușor diminuat iar văzul și auzul prezentau unele afecțiuni, pârâta a fost conștientă și a înțeles semnificația juridică a procurii speciale pe care a dat-o fiului său pentru a vinde imobilul.
Nu este de neglijat nici împrejurarea că respectiva procură a fost autentificată în fața unui notar public, ceea ce conferă un grad sporit de certitudine cu privire la conținutul actului și la voința părților, ce poate fi înlăturată doar prin înscrierea în fals, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză. În acest sens, din conținutul procurii rezultă că pârâta a citit și semnat respectivul contract de mandat.
În ceea ce privește valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie precizat că acesta poate fi încheiat prin intermediul unui mandatar dacă acesta are procură specială, așa cum este cazul în prezenta speță.
Referitor la susținerea pârâtei-reclamante că prețul de vânzare este unul neserios prin raportare la valoarea reală a imobilului, aceasta nu poate fi primită întrucât deși prețul este relativ mic este dreptul părților de a stipula un preț sub acela al pieței, atâta timp cât prețul nu este derizoriu, iar despre un preț de 8.000 de euro se poate afirma că este un preț mic nu însă și derizoriu. A considera altfel, ar însemna să se aducă atingere acordului de voință al părților, ceea ce ar afecta implicit siguranța circuitului civil.
Din motivele expuse anterior instanța apreciază că nu este incident motivul de nulitate absolută invocat de către pârâta-reclamantă, atât contractul de mandat cât și contractul de vânzare-cumpărare fiind valabil întocmite din acest punct de vedere și neconținând nici o altă cauză care să determine nulitatea lor absolută.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta, criticând-o ca nelegală și netemeinică pentru următoarele motive:
S-a susținut și s-a dovedit în fața primei instanțe cu martori că ea nu a avut niciodată intenția de a vinde, că atunci când a semnat acea procură a fost ferm convinsă că îl împuternicește pe fiul său să facă demersurile necesare pentru înscrierea proprietății în cartea funciară și nu pentru vânzare.
A mai arătat apelanta că a dovedit că este bolnavă, că nu aude și nici nu vedere decât foarte slab și că nu a fost informată corespunzător de notar despre ceea ce a semnat. Este adevărat că pe procură există un înscris olograf: "am citit și semnat", dar a scris acest lucru nu fiindcă a citit ci pentru că notarul i-a spus că așa trebuie. Fiul său i-a citit această procură, dar a ocolit acea parte unde se precizează că îl împuternicește să facă o vânzare.
A mai susținut apelanta că este în vârstă, nu dispune de alte proprietăți și nu dispune de banii necesari pentru a se muta în altă parte, iar acel preț trecut în contract este insuficient pentru a putea procura o altă locuință în cazul în care l-ar fi primit.
Apelanta a solicitat o reanalizare a probelor și a arătat că la Parchetul de pe lângă Judecătoria Tulcea este înregistrat dosarul nr.2320/P/2006, în care fiul său împreună cu intimatul sunt cercetați penal pentru săvârșirea unor infracțiuni de înșelăciune, fals și uz de fals în legătură cu vânzarea casei sale.
Intimatul a depus la dosar o cerere prin care a solicitat respingerea apelului arătând că motivele și cererile apelantei nu fac decât să tergiverseze și să amâne intrarea sa în posesia imobilului legal dobândit.
În susținerea afirmațiilor sale, intimatul a depus în copie la dosar rezoluția de neâncepere a urmăririi penale din 14.03.2007 a Parchetului de pe lângă Judecătoria Tulcea.
Soluționând apelul, Tribunalul Tulceaa pronunțat decizia ciivlă nr. 146 din 26 septembrie 2007.
În baza acestei decizii, instanța a admis apelul declarat de apelanta-pârâtă împotriva sentinței civile nr. 19 din 3 ianuarie 2007 pronunțată de Judecătoria Tulcea.
A fost schimbată în tot sentința apelată în sensul că a fost respinsă ca nefondată acțiunea principală și a fost admisă cererea reconvențională și cererea de chemare în judecată formulate de.
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
S-a constatat că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în T,- a reintrat în patrimoniul apelantei pârâte.
A fost obligat intimatul-pârât să restituie intimatului reclamant suma de 8.000 EURO reprezentând prețul imobilului situat în T,- județul
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că apelanta-pârâtă a avut o falsă reprezentare a realității în momentul încheierii actului juridic ( procură), având credința că dă mandat fiului său pentru întocmirea actelor de conservare a imobilului, dar în realitate mandatul a fost întocmit pentru înstrăinarea acestuia.
Aceasta reprezintă o eroare asupra identității obiectului actului juridic distructivă de voință, sancționată în drept cu nulitatea absolută a mandatului.
Mandatul fiind lovit de nulitate, implicit și actul de vînzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută care are drept urmare, repunerea părților în situația anterioară încheierii actului și obligarea pârâtului să restituie reclamantului suma de 8.000 EURO cu titlu de preț.
În termen legal, împotriva deciziei civile 146 din 26.09.2007, a declarat recurs reclamantul pentru următoarele motive:
1. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii ( art. 304 pct. 9.pr.civilă).
Cu privire la constatarea nulității absolute a procurii autentificate sub nr. 808 din 18.11.2005 de către BNP, recurentul susține că în mod greșit instanța de apel a apreciat ineficiența acesteia datorită lipsei consimțământului - prin eroare-obstacol - în momentul autentificării.
Actul desființat de către instanță este un act autentic care face dovada până la înscrierea în fals, iar în cauză s-a dispus neînceperea urmăririi penale împotriva recurentului și pârâtului, reținându-se că notarul a dat citire procurii după care pârâta a semnat procura.
Eroarea asupra naturii actului constatată de către instanța de apel, nu este un viciu de consimțământ pentru că în sensul disp. art. 954 Cod civil, eroarea constituie viciu de consimțământ atunci când constă în falsa reprezentare asupra calității substanțiale ale obiectului actului (error in substantiam)asupra persoanei (error in personam).
În speță, eroarea invocată are caracter de obstacol în calea realizării acordului de voință și echivalează cu lipsa consimțământului la încheierea actului în formă autentică de notar.
Această cauză de nulitate, eroare asupra naturii actului, nu poate fi primită atunci când este invocată în legătură cu un act autentic, pentru că aceasta ar însemna ca, în fața notarului partea să nu-și fi exprimat consimțământul cu privire la convenția constataă de acesta prin înscris autentic.
Notarul public a confirmat în încheierea de autentificare citirea textului procurii, ceea ce denotă că pârâta și-a exprimat consimțământul la autentificarea înscrisului constatator al procurii de vînzare și nu a altei convenții, așa cum a pretins pârâta reclamantă.
În atare situație, procura nu este lovită de nulitate așa cum a reținut instanța de apel, fapt confirmat de rezoluția de neîncepere a urmăririi penale dată în dosarul nr. 2320/P/2006.
2. Cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2831/12.12.2005, recurentul susține că în condițiile în care instanța de recurs își va însuși susținerile referitoare la valabilitatea procurii nr. 808/18.11.2005 acest contract este valabil. În caz contrar, instanța trebuie să facă aplicarea principiului validității aparenței de drept care impune întrunirea cumulativă a două condiți:
- eroare cu privire la cel de la care s-a dobândit imobilul, care trebuia să aibă toate înscrisurile cerute de lege spre a putea transmite proprietatea, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și de asemenea, invincibilă.
- buna credință a subdobânditorului care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.
Instanța de apel nu a observat în cauză, pe lângă buna-credință a recurentului și aspectul contractul de vânzare-cumpărare cu mandatarul, în considerarea unei procuri autentificate de notarul public, procură care avea toate elementele necesare pentru a se crea aparența de drept a validității mandatului în considerarea căruia a contractat.
3. Hotărârea pronunțată cuprinde motive străine de natura pricinii întrucât instanța a înlăturat efectul bunei credințea subdobânditorului.
Pentru cele menționate mai sus, a solicitat admiterea recuruslui, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat.
Analizând hotărârea recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefondat pentru următoarele:
În baza procurii speciale autentificate sub nr. 808 din 18.11.2005 de către BNP din B județul T, pârâta () l-a împuternicit pe fiul său să o reprezinte la orice notar public în vederea perfectării în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare referitor la imobilul compus din casă de locuit, anexe și teren situat în T,- și să efectueze, în general, tot ceea ce este necesar pentru îndeplinirea mandatului.
La finalul procurii, apelanta a făcut mențiunea "am citit și semnat".Această procură, în cursul judecății, pe calea cererii reconvenționale
fost contestată de către pârâtă, solicitând să se constate nulitatea ei, implicit a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza acesteia.
Din probele existente la dosar - declarațiile martorilor audiați în cauză coroborate cu expertiza efectuată în cauză - rezultă așa cum a reținut instanța de apel, că pârâta () nu putea citi, întrucât avea multiple afecțiuni oftamologice și nu purta ochelari și, pe cale de consecință nu a putut citi actul la notariat.
Deși pârâta a făcut mențiunea "am citit și semnat actul", în realitate nu a făcut acest lucru întrucât exista o imposibilitate fizică și obiectivă de a citi dat fiind cele menționate mai sus.
În momentul semnării procurii apelanta a avut o falsă reprezentare a realității asupra actului juridic, avînd credința că a dat mandat fiului său pentru întocmirea actelor de conservare ale imobilului, dar în realitate, mandatul a fost întocmit pentru vânzarea acestuia.
Aceasta nu reprezintă decât o eroare asupra identității obiectului actului juridic (error in corpore)distructivă de voință, sacționată în drept cu nulitatea absolută, datorită prevalenței principiului voinței interne, voință care nu a existat în momentul încheierii actului juridic.
În această situație și contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 2831 din 12 decembrie 2005 încheiat de către BNP este lovit de nulitate, potrivit principiului anulării actului subsecvent a anulării actului inițial, caz în care nu se poate invoca buna credință așa cum susține recurentul, potrivit principiului validității aparenței de drept.
În concluzie, în mod corect instanța de apel a constatat nulitatea absolută a celor două acte - procura și respectiv contractul de vânzare-cumpărare - ca urmare a admiterii cererii reconvenționale, iar decizia recurată a fost dată cu aplicarea corectă a legii și nu se sprijină pe motive străine de natura pricinii, așa cum susține recurentul, aceasta fiind legală și temeinică.
Ca atare, curtea în baza art. 312.proc.civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul reclamant împotriva deciziei civile nr. 146 din 26.09.2007 pronunțată de Tribunalul Tulcea.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de recurentul reclamant, cu domiciliul ales în T,-, jud. T, în contradictoriu cu intimații pârâți și, domiciliați în T,-, județul T, împotriva deciziei civile nr. 146 din 26.09.2007 pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr-, având ca obiect evacuare și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi 21 ianuarie 2008.
Președinte, Judecători,
- - - -
- -
Grefier,
- -
Jud.fond:
Jud.apel:Șr.;
Red.jud.TV/20.02.2008
Tehnored.gref.AM
2 ex./21.02.2008
Președinte:Paulina GeorgescuJudecători:Paulina Georgescu, Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon
